شرح : دنیای اقتصاد گزارش داد: توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در تهران برحسب سطح زیربنای هر واحد آپارتمان مسکونی درماه نخست پاییز سال 94 نشان می‌دهد که بیشترین سهم از معاملات انجام شده (معادل 5 / 16 درصد) به واحدهای آپارتمان مسکونی با زیربنای «60 تا 70» مترمربع اختصاص داشته است.
واحدهای آپارتمانی دارای زیربنای «50 تا 60» و «70 تا 80» متر مربع به ترتیب با سهم 5/ 15 و 9/ 12 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی باسطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 2 / 57 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد آپارتمان حاکی ازآن است که واحدهای مسکونی با ارزش «100 تا 130» میلیون تومان با سهم 5/ 10 درصد در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش «130 تا 160» و «160 تا 190» میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم 2 / 10 و 2 / 9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در ماه نخست فصل پاییز سال 94 حدود 7/ 46 درصد از معاملات به واحدهای آپارتمان مسکونی کمتر از 220میلیون تومان اختصاص داشته است.
قیمت مسکن همچنان با قدرت خرید متقاضیان فاصله دارد
یک عضو هیئت مدیره کانون انبوه سازان اعلام کرد قیمت مسکن به کف هزینه‌های ساخت خانه رسیده اما با قدرت خرید متقاضیان مسکن فاصله دارد. به گزارش صدای امید به نقل از ایسنا، ایرج رهبر گفت: نه می‌توان به طور کامل نظریه رسیدن قیمت مسکن به کف را تایید و نه کاملا رد کرد. از یک سو برای سازندگان مسکن مقدور نیست که با توجه به هزینه‌های تولید، قیمت‌ها را پایین بیاورند و از سوی دیگر متقاضیان هنوز توان خرید ندارند لذا تا زمانی که قدرت خرید مشتریان به سطح قیمت فعلی مسکن برسد قیمت‌ها ثابت می‌ماند.
او در ادامه بیان کرد: کسانی که طی سه سال اخیر اقدام به ساخت مسکن کرده‌اند چون با قیمت‌های بالا ساخته‌اند نمی‌توانند قیمت‌ها را پایین بیاورند، مگر اینکه به دلایلی همچون بدهکاری مجبور شوند تعدادی از واحدها را پایین‌تر از عرف بازار به فروش برسانند. در این حالت بخشی از جامعه مصرفی وارد می‌شود و مسکن مورد نیاز خود را تهیه می‌کند. او با تاکید بر اینکه هم‌اکنون مسکن ظرفیت افزایش قیمت ندارد، گفت: اگر مسکن روزنه‌ای برای افزایش قیمت پیدا کند ممکن است این اتفاق رخ دهد اما به اعتقاد من در حال حاضر با توجه به نبود متقاضی چنین شرایطی برای بخش مسکن فراهم نیست. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی نیز با تاکید بر اینکه قیمت‌های واقعی مسکن به سال 89 رسیده است، گفت: اگر کسی نیاز به مسکن دارد، اکنون فرصت مناسبی برای خرید مسکن است.
20 میلیارد دلار مسکن (خانه ) خالی در ایران
در حالی 20 میلیارد دلار ظرفیت تنها در بخش مسکن خالی مانده است که اقتصاد ایران نیاز مبرمی به نقدینگی و پول دارد و هر دلار در این شرایط برای اقتصاد معنا و مفهوم خاصی یافته است.
روزنامه اعتماد در گفت و گو با عبده تبریزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی نوشت:27 میلیارد دلار مسکن قابل مصرف در سال‌های گذشته به دلیل رشد سفته بازی تخریب شده است.
20 میلیارد دلار واحد مسکونی و آپارتمان خالی در کشور وجود دارد.
حسین عبده تبریزی، مشاور مدیریت و تامین مالی وزارت راه و‌شهرسازی با اعلام این مطلب افزود: این حجم ظرفیت خالی مانده در اقتصاد ایران می‌تواند خطری برای این اقتصاد تلقی شود.
وی در توضیح این مطلب افزود: در حالی 20 میلیارد دلار ظرفیت تنها در بخش مسکن خالی مانده است که اقتصاد ایران نیاز مبرمی به نقدینگی و پول دارد و هر دلار در این شرایط برای اقتصاد معنا و مفهوم خاصی یافته است و همین امر به نقش کلیدی بازار مسکن در رونق دیگر بازارها نیز اشاره دارد.
وی با تاکید بر اینکه باید خطرات ناشی از این وضعیت را برای کلیت اقتصاد مورد بررسی قرار داد و راه‌هایی برای رفع آن یافت، گفت: ایران با شرایط خاصی روبه‌روست. سیاست وزارت راه و شهرسازی در دولت یازدهم به هیچ روی توسعه و رونق سفته‌بازانه بازار مسکن نیست بلکه رونق بازار مسکن مصرفی یعنی خرید خانه برای سکونت در دستور کار ما قرار دارد.
وی با تاکید بر اینکه حجم عظیم ظرفیت خالی مانده بخش مسکن در اقتصاد به وجود بیش از یک میلیون و 400 هزار واحد مسکونی در کشور باز می‌گردد، گفت: این تعداد واحد مسکونی غالبا به مسکن‌های ساخته‌شده لوکس تعلق دارد و اتفاقا براوردها نیز حکایت از رکود بازار مسکن لوکس در کشور دارد.
او در پاسخ به این سوال که از نظر شما مسکن لوکس در چه رنج قیمتی قرار دارد؟ گفت: البته تعیین مسکن لوکس با توجه به شرایط روز اقتصادی باید اتفاق بیفتد چرا که در برخی دوره‌ها قدرت خرید مردم بالاست و در برخی دوره‌ها قدرت خرید مردم پایین است اما اگر بخواهیم شرایط موجود اقتصاد را مورد بررسی قرار دهیم باید بگویم مسکنی که قیمت هر متر مربع آن بالاتر از 4 میلیون تومان باشد، می‌تواند مسکن لوکس تلقی شود.
او گفت: دولت به هیچ‌وجه قصد ندارد برای راه انداختن بازار مسکن شرایط سال 1386 را در کشور تکرار کند، شرایطی که منجر به رشد
سفته بازانه بازار مسکن شد و افراد تنها با هدف کسب سود نسبت به خرید و فروش واحدهای مسکونی اقدام می‌کردند.
او گفت: با هدف تامین نیاز مصرفی مردم به مسکن افزایش سقف تسهیلات بانکی مورد توجه قرار گرفت و همین حالا می‌بینید که وام مسکن با احتساب وام جعاله در تهران به 100 میلیون تومان و در شهرستان‌ها به 80 میلیون تومان رسیده است و هنوز این نیاز احساس می‌شود که بانک‌ها بتوانند سقف بیشتری از قیمت مسکن را
در قالب تسهیلات به مشتریان ارایه کنند.
او گفت: من همچنان با افزایش سقف وام مسکن برای کمک به خرید مسکن توسط کسانی که نیاز واقعی دارند، حمایت و ضرورت این اقدام را احساس می‌کنم.
کاهش سرمایه‌گذاری
در مسکن خطرناک نیست
وی در بخش دیگری از سخنانش در پاسخ به این سوال که آیا به نظر شما کاهش قابل توجه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، سیگنال خطرناکی برای این بازار در سال‌های آتی نیست، گفت: به نظر من وضعیت چندان خطرناک نیست چرا که در سال‌های گذشته و حتی سال‌های اولیه دهه نود سرمایه‌گذاری مازاد در این بخش صورت گرفته است که حجم آن می‌تواند نیاز سال‌های فعلی و آتی را نیز پوشش دهد. وی گفت: حجم واحدهای مسکونی خالی مانده خطر به مراتب بیشتری را نسبت به کاهش سرمایه‌گذاری‌ها متوجه اقتصاد می‌کند از این رو لازم است تدابیری برای حل این مساله اندیشیده شود. وی ضرورت اصلاح مقررات برای جلوگیری از سرمایه‌گذاری مازاد در این بازار از یک سو و هدررفت سرمایه‌های کشور از سوی دیگر را مورد اشاره قرار داد و گفت: لازم است قوانین به صورتی باشد که افراد نفع خود را در تخریب و ساخت واحدهای مسکونی نیابند.
مشاور وزیر راه و شهرسازی در توضیح این مطلب افزود: سوگیری قوانین به شکلی بوده است که برای فرد، خانوار یا مالک صرف می‌کرد نسبت به تخریب خانه سه طبقه‌ای که 50 سال دیگر می‌تواند کار کند، اقدام و مجتمعی 6 طبقه بنا کند. این نکته بسیار مهمی است و سیاستگذار و قانونگذار در این میان باید جوابگوی ضرر و زیان کشور بابت از دست رفتن سرمایه‌ها باشد.
این کارشناس مسکن ادامه داد: بررسی‌های شخص من نشان می‌دهد در سال‌های اخیر، به دلیل رونق کاذب بازار مسکن 27 میلیارد دلار سرمایه‌ای که هنوز قابل استفاده بود، در قالب خانه تخریب شد تا واحدهای مسکونی جدید به جای آن بنا شود و افراد سود بیشتری را از این بابت دریافت کنند. او گفت: کسانی که با تدوین قوانین به این شیوه سبب از دست رفتن موقعیت‌ها شدند باید امروز پاسخگو باشند و بگویند چرا به هدر رفت سرمایه‌های کشور کمک کردند.
نرخ بالای سود بانکی
بلای جان اقتصاد
او در جواب این پرسش که ارزیابی‌تان از برنامه پیش‌رو برای کاهش مجدد نرخ سود بانکی چیست و آیا این موضوع را کمکی برای اقتصاد می‌دانید یا خیر ؟ گفت: نرخ سود بانکی در ایران بسیار بالاست و متاسفانه این نرخ بالا حتی خود دولت را ناامید کرده است، چه برسد به فعالان اقتصادی.
عبده تبریزی در توضیح این مطلب ادامه داد: امروز دولت می‌خواهد بدهی‌هایش را بفروشد، یعنی با فروش اوراق بدهی، منابعی تامین کند تا طلبکاران از دولت به پول‌شان برسند اما همین نرخ بالای سود بانکی مانع انجام این کار است.
او گفت: با احتساب بدهی چهارصد هزار میلیارد تومانی، اگر دولت بخواهد اوراق را بفروشد و سودی به این اوراق پرداخت کند، باید سالانه صد هزار میلیارد تومان تحت‌عنوان سود پرداخت کند که این رقم از عهده دولت بدهکار طبیعتا خارج است، پس می‌بینید نرخ بالای سود بانکی تا چه حد اقتصاد را تحت تاثیر خود قرار داده است. وی افزود: بالا بودن نرخ سود بانکی سبب شده است کمتر بانکی بتواند نسبت به پرداخت وام‌های بلندمدت 15 ساله و 20 ساله اقدام کند و این بحرانی است برای مردمی که باید قدرت خریدشان از طریق تامین منابع تجهیز شود.
این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه تسهیلات مسکن طبیعتا باید تسهیلات بلندمدتی باشد، گفت: می‌بینید بانک‌هایی که پولی از دولت دریافت نمی‌کنند، رغبت چندانی به پرداخت تسهیلات مسکن ندارند اما بانک مسکن به دلیل برخورداری از منابع دولتی وام‌های بلندمدت مسکن می‌دهد، از این رو کاهش نرخ سود بانکی امکان تجهیز منابع
در این سطح را نیز بیش از گذشته فراهم خواهد کرد. او گفت: بررسی‌های ما نشان می‌دهد بازار مسکن ارزان‌قیمت می‌تواند سال آینده پررونق شود و همین حالا نیز سیگنال‌هایی در این بازار قابل مشاهده است.
شرح : دبیر انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران گفت: در صورت کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی، برای اینکه سرمایه‌گذاران برای استفاده از این تسهیلات و یک سرمایه‌گذاری جدید مانند خرید خانه آمادگی داشته باشند، باز هم احتیاج است که مسایلی مثل مسایل مالیاتی که در دوره رکود وضع شده حل شود.
علیرضا قهاری در رابطه با بازار ساخت‌وسازها در پنج ماه پایانی سال گفت: به نظر نمی‌رسد که ماه های پایان سال تغییر خاصی در ساخت‌وساز اتفاق بیفتد.
او افزود: البته شرایط فصلی می‌تواند تاثیرات اندکی ایجاد کند، معمولاً در نیمه دوم سال فعالیت‌های ساختمانی کمتر می‌شود، ولی این رونقی که تشویق می‌کند یا کمک می‌کند حداقل تعداد جواز گرفتن بیشتر باشد یا در واقع آماده کاربری‌های شروع فصل کاری مقدماتش چیده و برای نیمه اول سال جدید آماده شود، خیلی نامحسوس است و اگر هم دیده شود خیلی کم است.
دبیر انجمن صنفی انبوه‌سازان در پاسخ به اینکه آیا کاهش سود تسهیلات بانکی در وضعیت ساخت‌وساز تغییری ایجاد می‌کند؟ گفت: به دلیل اینکه سازندگان تعهدات‌شان زیاد است، چون کارهای آنها از قبل مانده، به همین دلیل کاهش نرخ تسهیلات حتماً تاثیری می‌گذارد که اینها یک نفسی بکشند، ولی اینکه برای استفاده از این تسهیلات و یک سرمایه‌گذاری جدید آمادگی داشته باشند، باز هم احتیاج است که مسایلی مثل مسایل مالیاتی که در دوره رکود وضع شده حل شود.
او در ادامه بیان کرد: مجموعاً ما یک بسته تشویقی نداریم که سرمایه‌گذار یا سازنده، تشویق شود به اینکه با مجموعه این بسته حرکت کند، بنابراین جایی ممکن است که ما مثلاً دو درصد در مسایل تسهیلاتی کاهش داشته باشیم.
قهاری تصریح کرد: اما در جای دیگر این را به طریقی جبران می‌کنیم، مثل مسایل تعرفه جدید مالیاتی، این است که به نظر می‌رسد که اگر هدف دولت تشویق سازندگان به ورود عرصه ساخت وساز است، نیاز به یک برنامه‌ریزی یا استراتژی بلندمدت دارد تا در نهایت بتواند بازار مسکن بویژه قسمت خرید و فروش مسکن را رونق ببخشد.
قیمت مسکن به کف هزینه‌های ساخت رسید
ایسنا به نقل از یک کارشناس مسکن نوشت: قیمت مسکن به کف هزینه‌های ساخت رسیده اما با قدرت خرید خانه متقاضیان فاصله دارد.
ایرج رهبر اظهار کرد: نه می‌توان به طور کامل نظریه رسیدن قیمت مسکن به کف را تایید و نه کاملا رد کرد. از یک سو برای سازندگان مسکن مقدور نیست که با توجه به هزینه‌های تولید، قیمت‌ها را پایین بیاورند و از سوی دیگر متقاضیان هنوز توان خرید خانه را ندارند، لذا تا زمانی که قدرت خرید مشتریان به سطح قیمت فعلی مسکن برسد، قیمت‌ها ثابت می‌ماند.
وی افزود: کسانی که طی سه سال اخیر اقدام به ساخت مسکن کرده‌اند چون با قیمت‌های بالا ساخته‌اند نمی‌توانند قیمت‌ها را پایین بیاورند، مگر اینکه به دلایلی همچون بدهکاری مجبور شوند تعدادی از واحدها را پایین‌تر از عرف بازار به فروش برسانند. در این حالت، بخشی از جامعه مصرفی وارد می‌شود و مسکن مورد نیاز خود را تهیه می‌کند.
عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان با تاکید بر اینکه هم‌اکنون مسکن ظرفیت افزایش قیمت ندارد، گفت: اگر مسکن روزنه‌ای برای افزایش قیمت پیدا کند ممکن است این اتفاق رخ دهد. اما به اعتقاد من در حال حاضر با توجه به نبود متقاضی خرید خانه، چنین شرایطی برای بخش مسکن فراهم نیست.
رهبر تصریح کرد: با توجه به رکود سه ساله، قیمت مسکن تثبیت شده و حتی در جاهایی کاهش یافته اما توان بازار به کف قیمت آن نرسیده است.
وی، ارایه تسهیلات به متقاضیان و پایین آوردن قیمت زمین از طریق زمین‌های دولتی را از جمله راهکارهای افزایش قدرت و کاهش هزینه‌های مسکن دانست و گفت: آن‌چه تا کنون تولید شده ظرفیت کاهش قیمت ندارد. اما اگر دولت بتواند متناسب با قیمت مسکن در بخش بازار تحرک ایجاد کند یا زمین‌های رایگان در اختیار متقاضیان قرار دهد می‌تواند به کاهش قیمت مسکن کمک کند.