بهترین زمان برای خرید مسکن چه زمانی است؟
بهترین زمان برای خرید مسکن چه زمانی است؟ برخی از مشاوران املاک در این باره نظرات خود را بیان کرده‌اند.
از نگاه فعالان بازار مسکن وضعیت کنونی تا حدودی نشانگر کف قیمتی مسکن در بازار شهر تهران است و از این رو ماه‌های پیش رو، زمان مناسبی برای ورود خریداران مصرفی خانه به بازار مسکن ارزیابی می‌شود.
ضمن آنکه با مشخص شدن نتایج مذاکرات هسته‌ای و کاهش نااطمینانی‌های متصور در فضای اقتصادکلان و نیز تصمیمات اخیر شورای پول و اعتبار در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و ارتقا قدرت خرید مسکن خانوارها، بهبود معاملات بازار مسکن در فصول آتی نیز دور از انتظار نخواهد بود.
اما نظر مشاوران املاک در رابطه با این موضوع چیست؟ از نظر آنها بهترین زمان برای خرید مسکن چه زمانی است؟ برخی از مشاوران به این سوال‌ها پاسخ داده‌اند.
یکی از مشاوران مسکن به اقتصادنیوز گفت: از نظر من هیچ‌گاه برای خریداران ضرری وجود ندارد، چرا که اولین نیاز هر خانواده‌ای مسکن است و اینکه هر زمانی این سرپناه را تهیه کنند، ضرر نمی‌کنند، اما کسانی که قصد سرمایه‌گذاری دارند، این کار را نمی‌کنند و به جای اینکه در این بازار بی‌رونق سرمایه‌گذاری کنند؛ پول‌شان را در بانک گذاشته و ماهانه سود خوبی دریافت می‌کنند.
مشاور املاک دیگری بهترین زمان برای خرید مسکن را اکنون دانست و به اقتصادنیوز گفت: در حال حاضر مسکن به کف قیمت‌ها رسیده است و برای کسانی که قصد خرید مسکن دارند، بهترین زمان است و خود من مشتری‌ای دارم که به دلیل نیاز شدید به پول، حاضر شده ملک خود را متری 600 تا 700 هزار تومان زیر قیمت بفروشد.
یکی دیگر از مشاوران بیان کرد: همان گونه که همه این روزها می‌گویند زمان، زمان خرید است، من هم می‌گویم که بهترین زمان برای خرید مسکن همین الان است.
مشاور املاک دیگری اظهار کرد: اکنون برای خریداران خانه فرصت مناسبی است، زیرا می‌توانند سر فرصت بگردند و ملک خوبی را خریداری کنند. زیرا با شرایطی که اکنون دیده می‌شود تا یک سال آینده نیز بازار مسکن به همین صورت پیش خواهد رفت؛ حتی ممکن است که قیمت مسکن از این هم پایین‌تر بیاید، بنابراین اگر خریداران در خرید ملک عجله‌ای هم نکنند، ضرر نکرده‌اند.
صحبت‌های وزیر راه درباره گرفتن هزینه مدیریت شهر از خانه سازی/ ناآرامی بخش مسکن ناشی از چیست؟
وزیر راه و شهرسازی می گوید «اینکه ما هزینه مدیریت شهر را از طریق خانه‌سازی بگیریم، مفهوم آن این است که شهرداری‌ها گرایش به فروش تراکم، ضوابط و تراکم پیدا می‌کنند و از همه مهم‌تر، سوداگری روی قیمت و افزایش قیمت ملک اتفاق می‌افتد که در نهایت مردم شهرها جریمه می‌شوند.»
مریم فکری
عباس آخوندی در پاسخ به این پرسش که مشکلات حوزه مسکن را بیشتر ناشی از سوءمدیریت‌های شهری می‌دانید یا سیاستگذاری‌ها در حوزه مسکن؟ اظهار داشت: «مساله بسیار مهمی که به نظر من در شهرها و به‌ویژه در کلانشهرها داریم، بحث سوداگری زمین است که در نهایت مشکل عرضه و تقاضا خانه را بوجود می آورد.»
وی افزود: «سوداگری زمین ارتباط بسیار مستقیمی با موضوع نحوه مدیریت شهرها، شهرفروشی و تراکم‌فروشی دارد.»
وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: «در روز گذشته در شورای برنامه ششم برای حوزه شهرسازی، اعلام شد که در ایران به‌طور متوسط 65 درصد درآمد شهرداری‌ها از محل همین درآمدهای حاصل از صدور پروانه‌های ساختمانی است. یعنی درآمدهای ناپایدار و درآمدهایی که به نحوی پایه درست و حسابی برای شهر منضبط ندارد.»
آخوندی عنوان کرد: «من اعتقاد دارم که بحث مدیریت شهری ایران باید به سمتی برود که ساکنان شهر، هزینه شهر را بدهند و نه فقط چند نفری که در شهر می‌خواهند خانه بسازند.»
وی متذکر شد: «اینکه ما هزینه مدیریت شهر را از طریق خانه‌سازی بگیریم، مفهوم آن این است که شهرداری‌ها گرایش به فروش تراکم، ضوابط و تراکم پیدا کنند. از همه مهم‌تر، سوداگری روی قیمت و افزایش قیمت ملک اتفاق می‌افتد که در نهایت مردم شهرها جریمه می‌شوند.»
وزیر راه و شهرسازی یادآور شد: «کاری که من در این مدت انجام دادم، این بود که تا آن‌جایی که می‌توانستم، با این مساله مقاومت کردم و مقابله کردم؛ فکر می‌کنم در همین دو ساله نیز اثرات آن را مردم دیده‌اند.»
آخوندی ادامه داد: «خوشبختانه همزمان با اینکه دولت در این مدت توانسته میزان تورم را کاهش دهد، در حوزه مسکن نیز شما می‌بینید که قیمت مسکن حتی از میانگین تورم هم پایین‌تر بوده است. البته یک عده اسم آن را خروج حباب از قیمت مسکن گذاشتند، اما این حبابی است که از طریق سوداگری و شهرفروشی روی قیمت مسکن ایجاد شده بود.»
وی تاکید کرد: «اگر ما بتوانیم انضباط شهری ایجاد کنیم، دلیلی ندارد که یک چنین تصاعدی در قیمت مسکن به وجود آید، بنابراین بحث مدیریت شهری، یک بحث بسیار مهمی است و ارتباط مستقیمی با قیمت مسکن دارد.»
وزیر راه و شهرسازی خاطرنشان کرد: «بقیه مسایل نیز به نظام‌هایی برمی‌گردد که ما برای حوزه پس‌انداز، ساخت‌وساز و تامین مالی داریم که همه در جای خود بسیار مهم است.»
نامه‌‌نگاری بانک مسکن به بانک مرکزی/ بخشنامه وام 60 میلیونی خرید مسکن برگشت خورد
بانک مسکن در نامه‌ای به بانک مرکزی خواستار شفاف‌سازی برخی ابهامات و مسائل مربوط به نحوه پرداخت وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن شد.
با وجود گذشت یک هفته از ابلاغیه بانک مرکزی به بانک مسکن، هنوز خبری از پرداخت وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن نیست.
در این میان، اکبر کمیجانی قائم مقام بانک مرکزی گفته است: «مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار از سوی بانک مرکزی اواخر هفته گذشته اعلام شده و ابلاغیه آن باید به شعب صادر شود.»
خبرنگار ما برای بررسی بیشتر این موضوع و چگونگی نحوه پرداخت وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن به تعدادی از شعب بانک مسکن در تهران مراجعه کرد و مشخص شد که هیچ ابلاغیه و دستورالعملی در این زمینه به شعب این بانک ابلاغ نشده است.
در ادامه دلیل عدم اجرای بخشنامه پرداخت وام خرید مسکن 60 میلیون تومانی را از یکی از مسئولان بانک مسکن جویا شدیم که وی در پاسخ گفت: این بانک ملاحظاتی در پرداخت و نحوه ارائه وام 60 میلیون تومانی دارد، بنابراین برای مشخص شدن دقیق وضعیت و چگونگی تخصیص وام بانک مسکن نامه ای به بانک مرکزی ارسال و سئوالات و ابهامات خود را در این زمینه مطرح کرد.
اکبر ایزدی افزود: بانک مسکن به محض دریافت پاسخ ابهامات، دستورالعمل را به سرعت و در زمان کوتاهی تدوین و به شعب ابلاغ خواهد کرد.
این مقام مسئول تصریح کرد: مصوبه شورای پول و اعتبار، کلیات را مطرح می کند اما ابهاماتی در زمینه ضرایب، سود، زمان آغاز طرح، مشمولان و غیره وجود دارد که بانک مرکزی لازم است که به آنها پاسخ دهد.
پیش از این، یک مقام مسئول در وزارت راه وشهرسازی از 60 میلیون تومان شدن وام خرید مسکن 35 میلیون تومانی با تصمیم شورای پول و اعتبار خبر داده و گفته بود: مصوبات اخیرا این شورا در بلندمدت بر بازار مسکن و بویژه تقاضای خرید خانه اثر می‌گذارد.
علی چگنی گفته بود: سقف فردی تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل صندوق پس‌انداز یکم و تسهیلات عادی بانک‌ها در شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت به تمام مراکز استان‌ها (به جز تهران) تسری یافت.
وی افزوده بود: همچنین با افزایش سقف فردی تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز مسکن در سقف‌های 600، 500 و 400 میلیون ریال به ترتیب در شهر «تهران»، «مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت» و «سایر مناطق شهری» موافقت به عمل آمد.
چگنی با اشاره به مصوبه دوم شورای پول و اعتبار، اظهار داشته بود: مصوبه دوم مربوط به حساب ممتاز بانک مسکن است که این حساب در گذشته وام 35 میلیون تومانی خرید و ساخت خانه و 10 میلیون تومانی جعاله در اختیار متقاضیان می‌گذاشت که الان این وام به رقم 60 میلیون تومان برای تهران، 50 میلیون تومان برای مراکز استان‌ها و 40 میلیون تومان برای شهرهای بالای 200 هزار نفر افزایش یافته است.
مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن با بیان اینکه این وام از طریق سپرده گذاری و خرید اوراق در فرابورس در دسترس متقاضیان قرار دارد، افزوده بود: متقاضیانی که قصد خرید واحد مسکونی دارند، می توانند از طریق فرابورس اقدام به خرید اوراق مسکن کرده و این وام را تهیه کنند، همچنین با سپرده گذاری مدت دار هم امکان دریافت این وام وجود دارد.
چگنی با تاکید بر اینکه مصوبه دیگری که به طور مستقیم بر بازار مسکن اثر گذار باشد، در تصمیمات جلسه اخیر شورای پول و اعتبار نیست، گفت: کاهش سپرده قانونی بانک‌ها نزد بانک مرکزی از جمله مواردی است که به‌صورت غیرمستقیم در بازار مسکن تاثیر دارد، چرا که قدرت وام‌دهی بانک‌ها را افزایش می دهد و می تواند افزایش تسهیلات در بخش مسکن را به دنبال داشته باشد.
وی با اشاره به اینکه در مصوبات اخیر شورای پول و اعتبار موضوع کاهش سود بانکی مطرح نشده است، ادامه داده بود: کاهش سود سپرده و تسهیلات از مواردی است که در مورد آن پیشنهاداتی مطرح شده اما هنوز مصوبه ای در این خصوص به تصویب نرسیده است.
مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا این مصوبات تاثیری برای خروج از رکود مسکن دارد؟ افزوده بود: این مصوبات در بلندمدت خوب است و به سمت هدف وزارت راه و شهرسازی که افزایش توان خریداران است، می رود اما در کوتاه مدت تاثیر چندانی ندارد.
چگنی در خصوص اینکه آیا افزایش سقف تسهیلات صندوق ممتاز تاثیری بر نرخ اوراق می گذارد یا نه؟ گفته بود: این موضوع بستگی به تقاضا دارد، چراکه اگر تقاضا افزایش پیدا کند، ممکن است قیمت اوراق هم بالا برود.
وی درباره بسته خروج از رکود مسکن که از سوی وزارت راه وشهرسازی به دولت پیشنهاد شده است، اظهار داشته بود: در این بسته موارد مختلفی دیده شده از جمله اینکه وام جعاله از10 به 20 میلیون تومان افزایش پیدا کند، همچنین سقف تسهیلات صندوق پس انداز از 80 به 100 میلیون تومان افزایش یابد.
جزییات بسته ضد رکود بانکی برای مسکن/ افزایش 50 درصدی توان خرید خانه متقاضیان
محمد حسن مرادی در گفت‌وگو با خبرنگار ایلنا با بیان اینکه بسته پیشنهادی بانک مسکن به بانک مرکزی رفته است، اظهار کرد: چندین پیشنهاد را در این بسته در نظر گرفته ایم و بسته ضد رکود بانک مسکن برای موافقت و بررسی به بانک مرکزی رفته است.
وی با اشاره به مهم ترین پیشنهادات بانک مسکن در این بسته، تاکید کرد: منابع بانک برای پرداخت تسهیلات مشخص است اما می توان با همین منابع سقف تسهیلات خرید خانه را افزایش دهیم به این شرط که به تعداد کمتری این تسهیلات اختصاص داده شود.
مرادی ادامه داد: بانک مسکن می تواند به تعداد متقاضی کمتر با سقف بالاتر یا به تعداد متقاضی بیشتر با سقف و سهم کمتر تسهیلات خرید خانه را ارائه دهد.
مدیر کل طرح و برنامه بانک مسکن با بیان اینکه افزایش سقف اوراق ممتاز از دیگر برنامه های بانک برای افزایش قدرت خرید است، افزود: از دیگر راه کارها افزایش سقف ارائه اوراق ممتاز است و اگر با این پیشنهاد موافقت شود؛ توجه مردم به اوراق ممتاز جذب و باعث می شود منابع به سمت این حساب بیاید و در این صورت این امکان به وجود می آید که توان بانک برای ارائه تسهیلات افزایش یابد.
مرادی با اشاره به دیگر برنامه های بانک مسکن برای افزایش توان خرید متقاضی واقعی، گفت: از دیگر برنامه های بانک مسکن در این بسته افزایش سقف وام جعاله از 10 میلیون به 20 میلیون تومان است.
وی با تاکید بر اینکه این 3 اقدام مهم ترین پیشنهاد بانک مسکن برای افزایش قدرت خرید و خروج رکود از بازار مسکن است، ادامه داد: بانک مسکن به طور همزمان موضوع پرداخت وام 80 میلیون تومانی، افزایش سقف وام جعاله از 10 به 20 میلیون تومان و ارائه اوراق ممتاز را دنبال می کنند که این سه برنامه تقریبا می توانند تا 50 درصد به سقف فعلی تسهیلات اضافه کند.
مدیر کل طرح و برنامه بانک مسکن در پاسخ به این سوال که ارائه تسهیلات به متقاضی کمتر اما با سقف بیشتر همراه با اوراق ممتاز می تواند چند متقاضی را پوشش دهد، گفت: در حال حاضر نمی توان عدد دقیقی را پیش بینی کرد اما برآورد ما پوشش حداقل 50 هزاز متقاضی است.
مرادی با اشاره به دیگر پیشنهادات بانک در این بسته ضد رکود، ادامه داد: از دیگر پیشنهادات بانک، لیزینگ مسکن است و بحث لیزینگ مسکن هم نه فقط در بانک مسکن بلکه در مجموعه وزارت اقتصاد و دارایی مطرح شده است اما با شرایط فعلی خود شرکت های لیزینگ کننده امکان فعالیت را ندارند.
وی تاکید کرد: شرکت های لیزینگی اگر بخواهند فعالیت اقتصادی و سودده ای داشته باشند باید نرخ ها را افزایش دهند که افزایش نرخ لیزینگ هم به نفع مصرف کننده نیست، در شرایط فعلی لیزینگی ها می توانند با نرخ سود 27 درصدی فعالیت کنند اما از سویی دیگر زمانی لیزینگ مورد استقبال قرار می گیرد که حداکثر نرخ سود آن 23 درصد باشد.
مدیر کل طرح و برنامه بانک مسکن با تاکید بر اینکه سیاست های وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن در موضوع خروج رکود از بازار مسکن همسو است، گفت: بانک مسکن هم برنامه هایی برای خروج رکود از بازار مسکن را داشته و دارد اما لازمه اجرایی شدن این برنامه موافقت بانک مرکزی است.
وی افزود: تا کنون چندین پیشنهاد را به بانک مرکزی برای افزایش قدرت خرید و خروج رکود از مسکن به بانک مرکزی داده ایم اما مورد موافقت مسئولان بانکی قرار نگرفته است. به هر حال بانک مرکزی هم دغدغه هایی را دارد که نمی تواند از عهده این تعهدات بر آید.
مرادی تاکید کرد: باید این نکته را هم در نظر بگیریم که یکی از مشکلات افزایش سقف تسهیلات عدم توانایی پرداخت وام های بانکی از سوی متقاضیان است و در تمام این سیاست ها همواره باید توان پرداخت اقساط متقاضیان هم در نظر گرفته شود.
مدیر کل طرح و برنامه بانک مسکن با تاکید بر اینکه در بسته پیشنهادی بانک مسکن به بانک مرکزی موارد زیادی در نظر گرفته شده است،گفت: مهم ترین موارد و جزییات این بسته گفته شد که پس از موافقت بانک مرکزی از این بسته رونمایی خواهیم کرد و تمام جزییات آن اعلام می شود.
نرخ اجاره آپارتمان‌های 80 متری در پایتخت / قیمت ملک در آبان ماه
بررسی میدانی از دفاتر مشاور املاک شهر تهران نشان می‌دهد اجاره بهای آپارتمان‌های 80 متری در آبان ماه نسبت به اواخر شهریورماه تغییر چندانی نداشته است.
نرخ اجاره بهای آپارتمان‌های 80 متری در نقاط مختلف پایتخت با محاسبه معادل تبدیلی آنها بین حدود یک میلیون و 300 هزار تا حدود 4 میلیون تومان در هر ماه است.
ررسی میدانی از دفاتر مشاور املاک شهر تهران نشان می‌دهد اجاره بهای آپارتمان‌های 80 متری در آبان ماه نسبت به اواخر شهریورماه تغییر چندانی نداشته و حتی می‌توان نشانه‌هایی از کاهش قیمت را در برخی مناطق مشاهده کرد.
در این بررسی، کمترین نرخ اجاره مربوط به شهرک شهید باقری با یک میلیون 350 هزار و بیشترین آن مربوط به جردن با 3 میلیون و 900 هزار تومان است.
محله | عمر بنا | امکانات | ودیعه (تومان) | اجاره ماهیانه (تومان) | اجاره نهایی (تومان) | |
شهرک شهید باقری | 10 | انباری | 15میلیون | 900هزار | یک میلیون و 350 هزار | |
کارون شمالی | 12 | - | 15میلیون | یک میلیون و 100 هزار | یک میلیون و 550 هزار | |
استاد معین | 10 | پارکینگ، انباری | 40میلیون | 400هزار | یک میلیون و 600 هزار | |
نارمک | 12 | انباری | 15میلیون | یک میلیون و 250 هزار | یک میلیون و 650 هزار | |
دامپزشکی | - | پارکینگ، انباری، آسانسور | 65میلیون رهن کامل | - | یک میلیون و 950 هزار | |
دکتر قریب | - | پارکینگ، انباری | 70میلیون | 100هزار | 2میلیون و 200 هزار | |
تهرانپارس | 1 | پارکینگ، انباری، آسانسور | 80میلیون رهن کامل | - | 2میلیون و 400 هزار | |
فردوس غرب | نوساز | پارکینگ، انباری، آسانسور | 80میلیون رهن کامل | - | 2میلیون و 400 هزار | |
فاطمی - زرتشت | 1 | پارکینگ، انباری، آسانسور | 15میلیون | 2میلیون | 2میلیون و 450 هزار | |
جنت آباد جنوبی | 10 | پارکینگ، انباری | 60میلیون | یک میلیون | 2میلیون و 800 هزار | |
شهرک غرب | نوساز | پارکینگ، انباری، آسانسور | 30میلیون | 2میلیون | 2میلیون و 900 هزار | |
سعادت آباد | - | پارکینگ، انباری، آسانسور | 100میلیون رهن کامل | - | 3میلیون | |
ازگل | نوساز | - | 70میلیون | یک میلیون | 3میلیون و 100 هزار | |
جردن | - | پارکینگ، انباری | 130میلیون رهن کامل | - | 3میلیون و 900 هزار |
یک کارشناس مشاور املاک پیش‌بینی کرده بود با توجه به اتمام فصل نقل و انتقالات و ثبت نام مدارس، تقاضا برای اجاره در فصل پاییز به طور محسوسی افت کند و انتظار می‌رود شاهد کاهش 10 درصدی اجاره بها در پاییز باشیم.
با توجه به نتایج گزارش فعلی می‌توان صحت این پیش‌بینی را تا حدودی مشاهده کرد.