پیش‌بینی نمایندگان مجلس از قیمت اجاره مسکن تا پایان امسال
در پی خبر کاهش 10 درصدی قیمت اجاره بها مسکن از سوی رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کشور، دو عضو کمیسیون عمران مجلس نسبت به این موضوع اظهارنظر کردند و از پیش‌بینی خود نسبت به قیمت اجاره بها مسکن تا پایان امسال سخن گفتند.
اخیرا حسام عقبایی، رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کل کشور بیان کرده که بازار اجاره مسکن تا پایان سال آرام خواهد بود و اوایل زمستان با توجه به اینکه معمولا با کاهش نقل و انتقال و به عبارتی کاهش تقاضا و افزایش عرضه مواجه‌ایم، کاهش 10 درصدی اجاره بها را خواهیم داشت.
این در حالیست که با توجه به گفته‌های عقبایی در رابطه با کاهش قیمت اجاره بها مسکن تا پایان امسال برخی از نمایندگان مجلس از ثابت ماندن قیمت اجاره و حتی افزایش آن سخن گفتند.
در همین مورد علیرضا خسروی، عضو کمیسیون عمران مجلس می‌گوید: اتفاق خاصی در بخش مسکن نیفتاده است که قیمت‌ها کاهش پیدا کند تا بگوییم کاهش اجاره مسکن خواهیم داشت. نه در بحث بهره‌های بانکی تغییری ایجاد شده و نه خانه‌های جدیدی ساخته شده‌است، از طرفی هم نمی‌توانیم تورم را اثرگذار بدانیم به عقیده بنده تغییری در اجاره مسکن نخواهیم داشت.
خسروی ادامه می‌دهد: به نظر بنده می‌خواهند در بحث اجاره‌ها خود را با قیمت‌ها محک بزنند و اگر چند اتفاق پشت سر هم بیفتد ما روند افزایش اجاره بها را داریم، باید سالی یک میلیون واحد می‌ساختیم که نساختیم در حال حاضر ازپس انداز خود که مسکن مهر است استفاده می‌کنیم.
او درباره عوامل موثر در قیمت اجاره بها مسکن تصریح می‌کند: بهره‌های بانکی اگر کاهش پیداکنند به‌تبع اجاره‌ها بالا می‌رود. اجرای مالیات بر مسکن می‌تواند در کاهش اجاره‌ها موثر باشد. دولت موظف است این کار را انجام دهد و اگر به طور جدی وارد شود و سامانه اطلاعاتی تشکیل دهد و اجاره خانه خالی عملیاتی شود می‌تواند در عرضه واحدهای استیجاری موثر باشد.
خسروی اظهار می‌کند: طرح‌هایی که از طرف دولت پیشنهاد شد مانند مسکن اجتماعی گفتند بودجه نداریم و این طرح منتفی شد، همچنین مسکن حمایتی که کاری در آن انجام نشد از طرفی بانک‌ها از بافت‌های فرسوده حمایت نمی‌کنند، این موارد می‌تواند در بازار اجاره تاثیر بگذارد.
خسروی در پاسخ به این سوال که پیش‌بینی شما از قیمت اجاره بها مسکن تا پایان سال چه خواهد بود؟ بیان می‌کند: مطمئنا قیمت‌ها یا ثابت خواهد ماند یا روند افزایشی پیدا می‌کند.
او در رابطه با شرایط مسکن در پساتحریم عنوان می‌کند: پس از پساتحریم بحث سرمایه‌گذاری در مسکن مطرح است اگر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن صورت بگیرد و ساختوساز بیشتر شود، این ساختوساز دو یا سه سال بعد جواب می‌دهد نه امسال.
خسروی می افزاید: ما در بازار اجاره مسکن متقاضیان زیادی داریم که روز به روز به صف متقاضیان اضافه می‌شود از طرف دیگر عرضه محدود است و به غیر از مسکن مهر عرضه دیگری وجود ندارد بنابراین طبیعی است که کاهش قیمت نداشته باشیم.
عضو کمیسیون عمران مجلس در پایان سخنانش بیان می‌کند: اگر 10 نفر متقاضی برای یک خانه باشد پنج نفری که بالاترین قیمت را پیشنهاد بدهند می‌توانند خانه را خریداری کنند. تعداد محدودی مسکن وجود دارد و از طرف دیگر روز به روز به تعداد متقاضی افزوده می‌شود پس کسانی می‌تواند مسکن را خریداری کنند که قیمت بالا را بدهند و این امر به کاهش قیمت اجاره بها کمکی نخواهد کرد.
همچنین احمد‌علی مقیمی، دیگر عضو کمیسیون عمران مجلس می‌گوید: کمتر کسی می‌تواند برای تعیین نرخ اجاره بها نظری بدهد که افزایش پیدا می‌کند یا کاهش. قیمت اجاره مسکن به عرضه و تقاضا و مردم بستگی دارد. اینگونه نخواهد بود، ما باید آیتم یا فرمولی در این رابطه داشته باشیم تا بر مبنای آن نظر بدهیم که اگر اتفاقی افتاد بتوانیم بگوییم رشد مسکن داریم یا کاهش نرخ مسکن چه در خرید و چه در اجاره داریم.
مقیمی ادامه می‌دهد: اما هنوز اتفاقی نیفتاده که بگوییم کاهش قیمت اجاره داریم مسئله دوم این است که واسطه گران در کاهش قیمت اجاره مسکن تاثیرگذار نیستند بلکه در افزایش آن تاثیرگذار هستند.
عضو کمیسیون عمران مجلس تاکید می‌کند: واسطه‌گران در رابطه با خرید و فروش مسکن و اجاره مسکن با شبکه‌هایی که در اختیار دارند به راحتی می‌توانند اطلاع رسانی کنند و اتفاقاتی که در حوزه مسکن می‌افتد و آمارهایی مانند تعداد ساخت و ساز مسکن، نقدینگی‌هایی که وجود دارد می‌توانند به راحتی از این موارد استفاده کنند و افزایش مسکن به همراه داشته باشند.
اجاره مسکن در شلوغ‌ترین منطقه معاملاتی تهران چند؟
اقتصادنیوز در گزارشی ارزانترین و گرانترین نرخ اجاره مسکن در شلوغ ترین منطقه تهران را معرفی کرد.
بر اساس آگهی‌های موجود، ارزانترین واحدی که در منطقه پنج تهران برای اجاره گذاشته شده است، واقع در محله کن و گرانترین واقع در محله پونک است که به ترتیب با رهن کامل 27 و 220 میلیون تومان آگهی شده‌اند.
بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار، منطقه پنج تهران با سهم 15.1 درصد بیشترین معاملات رهن و اجاره را به خود اختصاص داده است. البته این منطقه بیشترین سهم از معاملات خرید و فروش در تابستان 94 را نیز داراست.
بر اساس آگهی‌های موجود، نرخ رهن کامل آپارتمان در منطقه پنج تهران از 27 میلیون تومان شروع می‌شود و تا 220 میلیون تومان ادامه دارد، که واحد 27میلیونی واقع در محله کن با متراژ 75 و سن چهار سال و واحد 220میلیونی واحدی نوساز و 160متری در محله پونک است.
خط فقر 1.5 میلیون تومانی مسکن چقدر واقعی است؟
رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان تهران معتقد است: به نظر می‌رسد حتی رقمی بیشتر از یک میلیون و 500 هزار تومان نیز زیر خط فقر است چه برسد به خود این مبلغ، چرا که با این مبلغ نمی‌توان مسکنی تهیه کرد که حتی گفته شود بد‌مسکن است یا زیر خط فقر.
حسن محتشم می‌گوید: قاعده بر این است که باید میانگین 20 تا 30 درصد هزینه خانوار، پاسخگوی تامین نیاز مسکن خانوار باشد اما به نظر می‌رسد با سطح درآمد فعلی و قیمت مسکن این امکان کمی دور باشد. در ادامه گفت‌وگوی تجارت فردا با رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان تهران آمده است.
با اشاره به مقاله منتشر‌شده از سوی مشاور طرح جامع مسکن مبنی بر میزان مشخص شده خط فقر مسکن به تفکیک هر استان، به نظر شما چه شاخص‌هایی برای شناسایی خط فقر نیاز است؟
اگر مبنا در گزارش منتشر شده سال 91 باشد، باید بگوییم قیمت مسکن در این سال از اکنون کمتر بوده است، چرا که در نیمه دوم سال 91 افزایش قیمتی وجود داشته و از بهار سال 92قیمت مسکن روند بازگشت و در نهایت رکود به خود گرفته است. در سال 91 قیمت مسکن نسبت به امسال کمتر بود اما در عین حال معتقد هستم رقم اعلام‌شده 133 هزار تومان در هر ماه که مجموع آن نیز از میزان اعلام‌شده بیشتر است، تقریباً حدود یک میلیون و 600 هزار تومان است. اینکه در حال حاضر خانوارهای دو‌نفره کم نیستند و بعضاً خانوارهای پنج و چهار‌نفره هم کم نیستند، مورد توجه است. از این‌رو گزارش اعلام‌شده بر اساس شاخص‌های گرفته‌شده، کمترین حد هزینه خانوار با درآمد معمولی را دارد. به نظر می‌رسد حتی رقمی بیشتر از یک میلیون و 500 هزار تومان نیز زیر خط فقر است چه برسد به خود این مبلغ. چرا که با این مبلغ نمی‌توان مسکنی تهیه کرد که حتی گفته شود بد‌مسکن است یا زیر خط فقر. از طرف دیگر در این گزارش تعریفی از مسکن نشده است به گونه‌ای که آیا تعریف مسکن این است که خانوار سه‌نفره در یک اتاق زندگی کنند یا اینکه در یک واحد مسکونی حداقل 50 متری زندگی کنند.
حال اگر معیار مسکن ?50متری باشد، امکان تهیه مسکن با این قیمت یا حتی ضریب 20 درصد بالاتر هم وجود ندارد. حداقل تعریف مسکن وجود یک فضای قابل استفاده برای تعداد افراد خانوار با حداقل امکانات در شرایط روز است. از این رو چون در این گزارش این شرایط یادآوری نشده است، کمترین حد هم جوابگو نیست. اما معمولاً هنگام انتشار اینگونه گزارش‌ها حداقل‌های جامعه در نظر گرفته می‌شود. به عبارت دیگر باید درآمد فرد و حداقل هزینه‌های لازم اعم از خوراک، پوشاک و کمترین حد اوقات فراغت در نظر گرفته شود که در صورت در نظر گرفتن این هزینه‌ها مسکن رقم کمی است که اگر یک خانوار این شرایط را نداشته باشد، بد‌مسکن محسوب می‌شود. معمولاً قشری که طبق قانون وزارت کار حداقل میزان درآمد را دارد، بازهم به این هزینه نمی‌رسد.
*به نظر شما همین میزان اعلام‌شده هم خود خط فقر است؟
بله، قطعاً. حتی تا 20 درصد زیر این قیمت هم خط فقر است. ممکن است امکان پرداخت همین میزان هم برای بسیاری وجود نداشته باشد. در این گزارش آماری از سیستان و بلوچستان، کرمان و بوشهر آورده شده است اما درآمد سرانه این خانوار حتی به پرداخت حداقل پرداخت قیمت مسکن هم نمی‌رسد که این امر به شرایط اقتصاد کلان کشور بر‌می‌گردد که باید سطح درآمد ملی را به گونه‌ای افزایش دهد که درصدها کاهش یابد و مردم بتوانند از حداقلی بهره‌مند شوند.
*به نظر شما چه شاخص‌هایی برای شناسایی خط فقر نیاز است و باید دولت برای تعیین خط فقر مسکن تنها به بخش مالی و هزینه هر متر مربع زمین توجه کند یا اینکه باید مجموعه عوامل موثر را بررسی کند؟
قاعده بر این است که باید میانگین 20 تا 30 درصد هزینه خانوار، پاسخگوی تامین نیاز مسکن خانوار باشد، اگر خانواده چهار‌نفره باشد که دو نفر کار می‌کنند که‌گاه در شرایطی یک نفر از این تعداد شاغل است و طبق قوانین وزارت کار حدود یک میلیون تومان حقوق بگیرد، در محاسبه هزینه مسکن باید حدود 360 هزار تومان پرداخت شود از این رو این خانه نمی‌تواند محله مناسبی برای آن خانواده باشد چرا که در جنوب شهر و نقاط ارزان‌قیمت به دلیل وجود واحدهای کوچک‌تر قیمت‌ها نیز کمتر است، از این رو باعث می‌شود تا نرخ اجاره واحدهای کوچک‌تر در تهران بیشتر باشد. به نظر من همین ماهانه 133هزار تومان و حتی 50 درصد بیشتر از آن هم، باز خط فقر مسکن است.
*راه شناخت خط فقر چیست؟
عوامل مختلفی در این زمان دخیل‌اند. اول اینکه درآمد خانوار در نظر گرفته شود، دوم هزینه‌های حداقل نیاز خانوار همچون هزینه‌های بهداشت و اوقات فراغت و پوشاک در نظر گرفته شود. پس از آن نیز باید مسکن مورد نیاز تعریف شود که چند متر و با چه قیمتی باشد و میانگین آن اعلام شود که یک واحد مشخص مورد نیاز چهار‌نفره باید چه قیمت و ویژگی داشته باشد. از این رو اگر همه موارد را بر اساس حداقل‌های مسکن مورد نیاز در نظر گرفت، می‌توان گفت مانده تفاوت هزینه مانده با میزان مسکنی که باید خانوار پرداخت کند، ما‌به‌التفاوت میزان خط فقر مسکن خواهد بود. در استان تهران هم جمعیت کثیری در شرایط زیر خط فقر مسکن هستند.
*به نظر شما نقش دولت برای کمک به خانوارهای زیر خط فقر مسکن یا نزدیک به آن چیست؟
دولت برای این کار وظیفه تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد را دارد. قاعده این است که از تجربه کشورهای پیشرفته استفاده کند. به‌طور مثال در دانمارک و اتریش طرح‌هایی در نظر گرفته شده است، به‌طور مثال در دانمارک با درآمد سرانه 44 هزار و 500 دلار در سال برای کشورشان مسکن اجتماعی و استیجاری تعریف کرده‌اند و دولت با مشارکت بخش خصوصی و شهرداری‌ها این مساکن را راه‌اندازی کرده‌اند. همچنین در نقاط متوسط و پایین شهری که قیمت زمین کم است، بخشی از هزینه را خود فرد و بخشی را دولت به صورت یارانه می‌پردازد. این تجربه می‌توانست در کشور ما نیز اجرایی شود، به گونه‌ای که خانه‌هایی ساخته شود، یکی برای کسانی که هیچ درآمدی ندارند و دیگری برای کم‌درآمدها تا زمانی که به درآمد متعارف برسند.
بخشی دیگر هم می‌تواند به صورت مشترک اجرایی شود، به گونه‌ای که خانه‌هایی ساخته شود و درصدی از آن را سازنده و درصدی به صورت اجاره به شرط تملیک و با قیمت‌های تعریف‌شده نه قیمت روز بازار ارائه شود. اما درایران مشکل این است که در شهرها خانه‌های کوچک نیاز بیشتری به همراه دارند چرا که امکان ساخت آن محدود است.
در حال حاضر طرح جامع مسکن می‌گوید اگر فردی به مدت 12 سال درآمد خود را کنار بگذارد و هیچ خرجی نداشته باشد، می‌تواند پس از این مدت صاحب‌خانه شود. در صورتی که این فرد در این مدت مخارج دیگری به جز مسکن هم دارد. حال در افق ?1404 آمده است که اگر هشت سال و هشت ماه پس‌انداز کند می‌تواند صاحب‌خانه شود. حال اگر این فرد بخواهد 30 درصد درآمد خود را کنار بگذارد، می‌تواند 40 سال آینده یک آپارتمان متوسط بخرد. دولت باید برای تامین مسکن متقاضیان چند حرکت را همزمان انجام دهد، باید نسبت به مسکن استیجار با رعایت ارائه یارانه نسبت به ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد اقدام کند. همچنین مسکن اجتماعی را در نقاطی با مشارکت بخش خصوصی و کمک‌های تسهیلاتی دولت بسازد و در اختیار بخشی از متقاضیانی قرار دهد که خریدار مسکن باشند، در نهایت نیز اراضی در اختیار دولت به عنوان مسکن حمایتی به صورت مشارکتی برای متقاضیان متوسط درآمد جامعه تسهیلات ساخت و خرید و قابل انتقال باشد.
از همه مهم‌تر اینکه دولت بانک متخصص تولید مسکن با حمایت و مشارکت بخش خصوصی ایجاد کند و سرمایه قابل توجه اولیه تخصیص یابد و با مشارکت بخش خصوصی برای تولید و عرضه و واگذاری مسکن در نظر گرفته شود تا در یک بازه زمانی حداقل 15ساله با تولید یک میلیون واحد در سال بتوان به تولیدی رسید که مسکن از کالای سرمایه‌ای خارج شود و در شهرهای کوچک ساخته شود و بافت فرسوده اتفاق افتد. چرا که در حال حاضر در شهرهای بزرگ مازاد عرضه وجود دارد و حتی این مازاد نیاز مسکن را هم برطرف نمی‌کند بلکه آن نیاز به گونه‌ای برطرف می‌شود که تولید بر اساس نیاز متقاضی و پراکندگی در موقعیت‌های مختلف جغرافیایی کشور صورت گیرد.
شرح : یک چهارم خانوارهای شهری ایران اجاره نشین هستند .
در حالی که 64.4 درصد خانوارهای ایرانی مسکن ملکی دارند نرخ خانوارهایی که در مسکن استیجاری سکونت دارند به 25.6 درصد می رسد .
بر اساس این گزارش 9.2 درصد مردم ایران در خانه های رایگان و کمتر از یک درصد در خانه هایی در برابر خدمت سکونت دارند .
بررسی ها نشان می دهد بازار مسکن بیش از دو سال است در رکودی سخت و سنگین به سر می برد.رکود سنگین بازار مسکن بازار اجاره را در شهرهای ایران رونق داده است. هر چند میزان افزایش قیمت مسکن در سال های اخیر کمتر از تورم بوده و برخی از دست اندرکاران بازار معتقدند قیمت مسکن به کف رسیده است اما میزان افزایش قیمت در بازار اجاره بها، در بسیاری از فصل ها بیش از نرخ تورم بوده است .
کاهش قدرت خرید مردم در بازار مسکن سبب شده است تقاضا در بازار اجاره افزایشی قابل توجه را تجربه کند . درصد مستاجران ایرانی در یک دهه گذشته افزایشی 2 درصدی را تجربه کرده است . بررسی وضعیت بازار اجاره نشان می دهد داغ ترین بازار اجاره به سال های 1390 و 1391 اختصاص داشته است . در این سال ها سهم خانوارهای مستاجر به ترتیب به 28.5 و 27 درصد افزایش یافته است . قدرت خرید خانوارهای ایرانی در این سال ها به شدت کاهش یافت و در نتیجه سهم مستاجران از بازار مسکن به شدت افزایش یافت . دولت در سال های اخیر با اجرای طرح هایی مانند افزایش سقف وام مسکن، معرفی طرح مسکن قسطی و همچنین اجرای طرح هایی مانند مسکن اجتماعی در صدد برآمده است نسبت به بهبود وضعیت مسکن در کشور اقدام کند . مسکن سهم بسیار بالایی را هزینه های یک خانوار را به خود اختصاص می دهد . تورم مداوم در سال های اخیر سبب شده است اجاره نشینی هزینه سنگینی را به خانوارهای ایرانی تحمیل کند . بیش از 40 درصد هزینه های خانوارهای ایرانی به تامین هزینه های مسکن اختصاص دارد.
آمارهای ارائه شده از سوی بانک مرکزی نشان می دهد در یک دهه گذشته بیشترین تعداد مستاجران در سال 1390 و کمترین تعداد مستاجران در سال 1384 در بازار حضور داشته اند . تعداد کسانی که در واحدهای مسکونی رایگان زندگی می کنند، هر چند در سال 1384 در حدود 7 درصد گزارش شده است اما تعداد این خانوارها در سال های پس از 1390 به بیش از 9 درصد افزایش یافته است.
چرا زمین گران‌تر از مسکن شده است؟
به نقل از بازرس انجمن صنفی انبوه‌سازان نوشت:هر چقدر شهرنشینی گسترش پیدا کند و بحث خدمات در شهرها رنگ و بوی بیشتری پیدا کند، ارزش زمین‌ها بالا می‌رود و فکر می‌کنم که این روند باز هم ادامه پیدا کند.
تا چندین سال پیش، قیمت زمین بسیار ارزان‌تر از قیمت مسکن بوده، اما بعد از گذشت مدت زمانی قیمت زمین و مسکن تقریباً در یک محدوده قرار گرفت، اما اکنون به وضعیتی رسیده‌ایم که حتی در بسیاری از مناطق، قیمت زمین گران‌تر از قیمت مسکن است، اما دلیل بالا رفتن ارزش زمین چیست؟
بازرس انجمن صنفی انبوه‌سازان درباره این موضوع گفت: آن زمان که مسکن ارزش بسیار بالاتری نسبت به زمین داشت، بیش از 20 سال گذشته بود، در گذشته میزان بهرهبرداری زمین نسبت به آپارتمان کم بود، برای مثال در یک زمین هزارمتری، میزان بهرهبرداری که از این زمین انجام می‌شد، شاید 200 متر مربع بنا بود.
محمدمهدی مافی در ادامه بیان کرد: اکنون با توجه به تغییر قوانین و جدید شدن تکنولوژی و تغییراتی که ایجاد شده، ما از یک زمین اندک به مراتب تراکم بیشتری می‌گیریم، یعنی ممکن است یک زمین هزار متر باشد، اما ما داخل آن 20 هزار متر بنا کنیم؛ البته این مطلب بیشتر برای شهرهای بزرگ است و در شهرهای کوچک و جاهای دیگر همان معادله چندین سال پیش، یعنی ارجعیت داشتن مسکن به زمین وجود دارد، اما در شهرهای بزرگ و معمولاً زمین‌های درون‌شهری، زمین ارزش بالایی دارد.
او اظهار کرد: اما مساله دیگری که وجود دارد، قیمت ساختوساز است، برای مثال شما قیمت ساخت را یک میلیون تومان در نظر بگیرید، در اینجا ممکن است قیمت زمین هم ارزش بالاتری از یک میلیون تومان داشته باشد، اما قیمت تمام شده آپارتمان‌ها از قیمت زمین ارزان‌تر شود، بنابراین سازنده باید بتواند بهره‌وری را از زمین بالا ببرد.
مافی در ادامه بیان کرد: به دلیل آنکه در شهرها، زمین محدود است و با توجه به اینکه زمین‌ها با توجه به امکاناتی که در اطرافشان ایجاد می‌شود به مرور زمان مرغوبیت پیدا می‌کنند؛ اما قیمت مصالح و هزینه ساختوساز و... تقریباً ثابت است یا می‌توان از جایی وارد کرد، از کشورهای خارجی یا داخل خود کشور ساخت و آورد، اما زمین را نمی‌توان از جایی وارد کرد، زمین‌ها منحصر به فرد هستند، هر زمینی یک مشخصه خاص خود را دارد، بنابراین هر چقدر شهرنشینی گسترش پیدا کند و بحث خدمات در شهرها رنگ و بوی بیشتری پیدا کند، ارزش زمین‌ها بالا می‌رود و فکر می‌کنم که این روند باز هم ادامه پیدا کند. زیرا در گذشته نیازهای انسان، نیازهای اولیه در حد خوراک، پوشاک و... بود که خود زمین همان نیازها را می‌داد، اما امروزه آنقدر تمدن و زندگی پیچیده شده که خیلی امکانات و نیازهای انسان، باید در یک محدوده برآورده شود و به همین دلیل ارزش زمین روز به روز بیشتر می‌شود.