شرح : رونق بازار ویلا هر‌ساله از تعطیلات نوروزی آغاز شده و با یک وقفه دوماهه به فصل تابستان می‌رسد. در دو سال اخیر رکود بازار مسکن به این بازار نیز سرایت کرده و ساخت و سازهای ویلایی را در محاق فرو برده است. یکی از بازارهای مورد توجه در نیمه اول سال و به‌خصوص در فصل داغ تابستان بازار فصلی ویلاست. برای تجزیه و تحلیل این بازار لازم است ابتدا نگاهی اجمالی به وضعیت فعلی بازار مسکن و معاملات ملکی داشته باشیم. داده‌های آماری و مشاهدات عینی همچنان از رکود در بازار مسکن حکایت دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن با نرخ بازدهی 1.4 درصد در چهارماهه اول امسال رتبه بازدهی چهارم را در میان پنج بازار اصلی داشته است. البته حجم معاملات خرید در تیرماه 95 نسبت به زمان مشابه سال قبل 31 درصد رشد را نشان می‌دهد اما نرخ 11درصدی رشد قیمت‌ها همچنان بازار مسکن را برای سرمایه‌گذار فاقد جذابیت نگه داشته است.
در بررسی قیمتی بازار مسکن نیز نشانه‌های رکود به چشم می‌آید. نرخ رشد متوسط قیمت در هر مترمربع آپارتمان (نسبت ماه تیر به خرداد 95) تنها 2.5 درصد بوده و حجم معاملات نیز در همین بازه زمانی رشد منفی داشته است. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، اما چرا ابتدا پیش از بررسی وضعیت بازار ویلا، به وضعت بازار مسکن اشاره شده است؟ چرایی اشاره اجمالی به وضعیت بازار مسکن به دلیل وجود نقاط مشترک آن با بازار ویلاست اما تمایزات زیادی نیز میان این دو بازار وجود دارد. وجه تمایز اصلی این دو بازار در نوع کالای عرضه‌شده در آنهاست. مسکن یک کالای ضروری و از نیازهای اولیه زندگانی است اما ویلا یک کالای لوکس محسوب می‌شود و بیشتر جنبه رفاهی دارد. بازار ویلا در چند استان شمالی، تهران و چند استان جنوبی رونقی مقطعی دارد. شمال ایران با آب و هوایی معتدل و مناظری بکر و طبیعی بهترین مکان جغرافیایی برای ساختن یک ساختمان چهارنماست. از طرف دیگر عمده زمین‌های این استان‌ها حاصلخیز و اصطلاحاً کشاورزی است و نسبت به زمین‌های غیر‌کشاورزی قیمت نازل‌تری دارند. وضعیت بازار مسکن در استان‌های شمالی نیز مانند تهران همچنان در رکود به سر می‌برد و نرخ رشد قیمت در هر مترمربع مسکن در این استان‌ها نیز تغییرات چشمگیری نداشته است. آمارهای رسمی منتشر‌شده نشان می‌دهد در بهار سال 1395 متوسط قیمت معاملاتی یک مترمربع مسکن در شهرهای رشت، ساری و گرگان به ترتیب 2، 1.6 و 1.5 میلیون تومان بوده است. قطب بازار ویلا؛ شمال ایران بازار ویلا در استان‌های خوش‌آب و هوای شمالی در دو بازه زمانی از سال رونق مقطعی پیدا می‌کند. ایام عید نوروز در آغاز سال و همچنین فصل تابستان در میانه سال دوران رونق بازار فصلی ویلاست. همان‌طور که اشاره شد در استان‌های شمالی برخلاف بسیاری از استان‌های کشور با معضل کمبود زمین جهت ساخت و سازهای عمرانی، تجاری و مسکونی مواجه هستیم.
زمین‌های زراعتی و با‌ارزش شمال کشور، منبع تامین امنیت غذایی و همچنین تولید نیمی از برنج سفید و مرکبات کشور هستند و نباید با تغییر کاربری‌های بی‌مورد و ساخت و سازهای شلخته از بین بروند. از طرف دیگر در بازار ویلا نکته‌ای که بسیار مهم به نظر می‌رسد مساله ساخت و سازهای دوگانه است. در استان‌های شمالی دسته‌ای از املاک ویلایی، سالم و قانونی و دسته‌ای دیگر مشکل‌دار و غیرقانونی به نظر می‌رسند و عمده خریداران به دلیل کم‌اطلاعی در اغلب موارد توان تمییز میان این دو دسته از املاک را ندارند. در این زمینه استعلام از اداره کل راه و شهرسازی، مشورت با مشاور حقوقی و دیدن اسناد لازم برای خرید زمین و ویلا توصیه می‌شود. متاسفانه در یک دهه اخیر به علت فقدان نظارت کافی و وافی بر بازار زمین و ویلا و همچنین کاهش بازدهی بخش کشاورزی و ظهور افراد سودجو و غیربومی در استان‌های شمالی، با تفکیک غیرقانونی زمین‌های کشاورزی و ویلاسازی‌های غیرمجاز که فاقد پروانه ساخت یا سند محضری‌اند، روبه‌رو هستیم. از این‌رو یکی از موارد پر‌اهمیت در خرید ویلا در فصل تابستان توجه به اسناد قانونی ملک و قیمت‌های غالباً حبابی این بازار با پرس‌وجوی میدانی از بومیان محلی است. نیروهای عرضه و تقاضا نکته‌ای که در تحلیل بازار ویلا باید به آن توجه کرد نیروی تقاضای بازار و عوامل موثر بر آن است. همان‌طور که اشاره شد ویلا برخلاف مسکن یک کالای لوکس و رفاهی است و بدیهی است که تقاضاکنندگان آن تمام اقشار و گروه‌های درآمدی جامعه نباشند. یک کارمند، معلم یا کارگر قطعاً تقاضای مسکن دارند اما متقاضی کالای لوکسی به نام ویلا نیستند. نیروی دیگر بازار، بخش عرضه ویلاست. همانند بازار مسکن در این بازار نیز عرضه بیش از تقاضاست و ساخت و سازها به علت مازاد عرضه رونق گذشته خود را ندارد.
رشد اقتصادی کم‌رمق طی سه سال اخیر همان‌طور که بخش مسکن را وارد رکودی طولانی کرده است نهایتاً به بازار ویلا نیز سرایت کرده و ساخت و سازهای ویلایی را نیز تحت تاثیر قرار داده است. با رشد اقتصادی سه سال اخیر ابتکار عمل در دست خریداران بازار است و فروشندگان بیشتر به نقدینگی و تحریک تقاضای بازار چشم دوخته‌اند. همزمان نیز سختگیری‌های قانونی و قضایی در ساخت و ساز ویلا که البته بجا و درست به نظر می‌رسد، در سال‌های اخیر تشدید شده و عرضه زمین و ویلای فاقد اسناد معتبر را در محاق فرو برده است. البته مشکل بازار ویلا نیز متاثر از سمت تقاضاست که با پیش‌بینی نهادهای ملی و بین‌المللی از رشد اقتصادی سال جاری امید به بهبود شرایط در آن وجود دارد. وضعیت طبقه تقاضاکننده ویلا ویلا به عنوان یک کالای لوکس و ویژه، خریداران محدودی دارد. تقاضاکنندگان یک کالای لوکس علی‌القاعده نیازهای ابتدایی و ضروری زندگی خود را تامین کرده‌اند و از دهک‌های درآمدی بالای جامعه محسوب می‌شوند. کاهش رشد اقتصادی یا تورم 35درصدی قدرت خرید این دهک‌های درآمدی جامعه را چندان تغییر نمی‌دهد و بر تقاضای فصلی آنها در بازار ویلا تاثیری نمی‌گذارد. از طرف دیگر به ویلا نمی‌توان به عنوان یک کالای سرمایه‌ای و با میزان نقدشوندگی بالا نگاه کرد. ویلا نسبت به مسکن قدرت نقدشوندگی بالایی ندارد و متقاضیان آن نیز محدود هستند. رکود موجود در بازار مسکن همان‌طور که ملاحظه می‌شود می‌تواند طولانی و عمیق باشد اما دوره رکود و رونق در بازار ویلا به دلایل اشاره‌شده کوتاه و مقطعی است. دهک‌های درآمدی متقاضی ویلا هر چند که به علت پس‌انداز قابل توجه و دارایی‌های سرمایه‌ای خود مانند دهک‌های پایین درآمدی از رکود و تورم متضرر نمی‌شوند و قدرت خریدشان را حفظ می‌کنند اما رکود می‌تواند نهایتاً تاثیر خود را بر این دهک‌های درآمدی و بازار خاص و مقطعی ویلا نیز آشکار کند. رکود در بازار مسکن از تابستان سال 1392 آغاز شده است اما در اواخر سال 1393 به بازار ویلا می‌رسد. دلیل اصلی این تاخیر رکودی به ویژگی‌های خاص این بازار و طبقه تقاضاکننده در آن مربوط می‌شود. نگاه میدانی به بازار رونق بازار ویلا هر‌ساله از تعطیلات نوروزی آغاز شده و با یک وقفه دوماهه به فصل تابستان می‌رسد. در دو سال اخیر رکود بازار مسکن به این بازار نیز سرایت کرده و ساخت و سازهای ویلایی را در محاق فرو برده است. پرس‌وجوها و تحقیقات میدانی نگارنده نشان می‌دهد وضعیت خرید و فروش نسبت به تابستان 94 تغییر چندانی نکرده و در بهترین حالت خود ثابت مانده است.
یک ویلای نوساز با حداقل 250 متر زمین و 120 مترمربع بنا در محدوده بین آمل تا محمودآباد که دسترسی مناسب به محور هراز دارد با امکانات ابتدایی تا 150 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود. ویلای دارای سونا و جکوزی نیز حداقل 300 تا 400 میلیون تومان قیمت دارد. قیمت ویلا در مازندران از حداقل 80 میلیون تومان شروع شده و در شهرهای غربی به بیش از سه میلیارد تومان می‌رسد. نکته‌ای که در مورد بازار ویلا قابل تامل به نظر می‌رسد، افزایش قیمت زمین است. اگرچه بازار در رکود به سر می‌برد اما تشدید نظارت دولتی و قضایی بر تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی، زمین‌های موجود در بافت‌های روستایی را گران و ساخت و سازها در درون بافت را به حالت اشباع خود نزدیک کرده است. بدیهی است که گرانی زمین تاثیر خود را بر قیمت بنا خواهد گذاشت اما در خرید و فروش ویلا رونقی ایجاد نخواهد کرد. در بخش اجاره نیز شرایط چندان فرقی نکرده و تنها قدری مناسب‌تر از اوضاع خرید و فروش است. یکی از کارشناسان بازار معتقد است که وضعیت اجاره و رزرو ویلا در تابستان سال 1395 نسبت به مدت مشابه سال قبل تغییر چندانی نداشته و آنها بیشتر به روزهای تعطیل امید بسته‌اند! تعطیلات دوروزه آخر هفته در تهران سبب شده است که قیمت اجاره و رزرو ویلا در چهارشنبه‌ها و پنجشنبه‌ها به علت افزایش تقاضا گران‌تر، و بازار پررونق‌تر شود. تاثیر برخوردهای قضایی بر بازار در یک دهه اخیر و با افزایش ساخت و سازهای غیرمجاز در اراضی کشاورزی استان مازندران که البته جز با قصور دستگاه‌های مربوطه همانند محیط‌زیست، منابع طبیعی، جهاد کشاورزی، فرمانداری‌ها، شهرداری‌ها و... امکان‌پذیر نبود، حساسیت‌ها به این نوع از ساخت و سازها و تغییر کاربری‌ها بیشتر و نهایتاً منجر به تشدید برخوردهای پلیسی و قضایی نهادهای مسوول می‌شود. در آخرین برخوردها مثلاً 18 شهریورماه سال گذشته اعلام شد که در راستای اجرای تبصره 2 ماده 11 قانون حفاظت از اراضی زراعی، ?? مورد ساخت و ساز غیرقانونی در زمین‌های کشاورزی گردنه حیران تخریب شد و این در حالی است که برخی محلی‌ها در زمان تخریب این خانه‌ها گلایه‌هایی داشته و مطرح کرده‌اند که ویلاهای غیرقانونی مدنظر قانون تخریب نشده است. در جریان تخریب این ساخت‌وسازها که پیش از سوی یگان حفاظت از اراضی کشاورزی گیلان انجام شد، 11 باب ویلا، سوئیت، انباری، دیوارکشی، فنس‌کشی و پی‌ریزی ساختمان با مساحت 11 هزار و 85 مترمربع در منطقه حیران سفلی و وسطی با دستور دادستان آستارا قلع و قمع شد. در این شرایط ممکن است که این برخوردهای قضایی، ساخت ویلا در بافت‌های دیگر مثلاً در بافت‌های روستایی‌تر را افزایش دهد و در آینده‌ای نزدیک آن را به حالت اشباع خود نزدیک کند. این برخوردهای دیرهنگام قضایی با تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و ساخت و سازهای غیرمجاز، بخش عرضه بازار را سر و سامان داده و ساخت ویلا در خارج از بافت‌های روستایی را کاهش می‌دهد و نهایتاً به صفر می‌رساند. بالا بودن قیمت زمین‌های بافتی نیز هزینه ساخت ویلا را افزایش داده و اصطلاحاً ویلا را گران می‌کند. اما این کالای لوکس متقاضیان ویژه‌ای دارد که افزایش منطقی قیمت، آنها را از خرید و فروش باز نداشته و در بلندمدت بازار را شفاف‌تر و مشتریان را راضی خواهد کرد.
آینده بازار ویلا غالباً وضعیت بازارها در آینده را با بررسی شاخص‌های اقتصاد کلان یا به روش تکنیکالیست‌ها پیش‌بینی می‌کنند. ما نیز ابتدا وضعیت شاخص‌های اصلی را بررسی کرده و سپس با توجه به نوسانات قیمت بازار در گذشته، آینده بازار را پیش‌بینی خواهیم کرد. بازار ویلا به علت عرضه یک کالای لوکس و با متقاضیان محدود چندان در محدوده معمول منطق اقتصادی قرار ندارد. در قیمت‌گذاری کالای لوکس نمی‌توان شاخص‌های قیمتی کالاهای اساسی را مدنظر قرار داد، بنابراین عوامل موثر بر بازار کالاهای اساسی قابل تعمیم به بازار ویلا نیستند اما نهایتاً رکود اقتصادی تاثیر خود را بر هر بازاری خواهد گذاشت. رکود عمیق موجود در بازار مسکن تنها با رشد اقتصادی بالای پنج درصد می‌تواند به تدریج از بین رفته و به دوران رونق خود بازگردد. بازار ویلا نیز از وضعیت بازار مسکن تاثیر می‌پذیرد و می‌تواند با تحقق رشد پنجدرصدی در سال جاری دوره رکود دوساله خود را پشت سر بگذارد. افزایش درآمد ملی در سال 95 می‌تواند، شروعی بر خروج بازار ویلا از رکود باشد و به معاملات در این بازار رونقی دوباره بخشد. البته صرفاً تحقق رشد پنجدرصدی در سال جاری کافی نبوده و این رشد باید مستمر و پایدار بوده و حتی در سال‌های بعد افزایش یابد. از طرف دیگر سیاست‌های اعتباری دولت نیز بر این بازار تاثیری ندارد اما بهبود وضعیت حمل و نقل و رونق صنعت گردشگری خصوصاً در شمال کشور می‌تواند از عاملان تحریک تقاضا و رونق بازار خرید و فروش و اجاره ویلا حداقل در میان‌مدت باشد. نوسانات قیمتی در دو سال اخیر نشان می‌دهد وضعیت خرید و فروش‌ها در رکود فرو رفته و قیمت‌ها نیز با تغییرات نه‌چندان زیاد تحقیقاً ثابت مانده است. به‌عنوان مثال یک ویلا در شمال کشور با زیربنای حداقل 100 مترمربع و حدود 200 متر زمین جنگلی یا ساحلی و بدون امکاناتی مانند سونا و جکوزی در دو سال اخیر حدوداً 120 میلیون تومان قیمت داشته است. اما اوضاع اجاره و رزرو ویلا نیز از شرایط رکودی حاکم بر بازار تاثیر پذیرفته و روزهای پررونقی را سپری نمی‌کند اما به علت ذات خود وضعیت مطلوب‌تری در بازار ویلا دارد. بررسی روزانه قیمت‌ها نشان می‌دهد هزینه اجاره در اوایل و اواسط هفته کمتر از تعطیلات آخر هفته است و متوسط متراژ تقاضا‌شده نیز از حدود 150 مترمربع بنا تجاوز نمی‌کند. پیش‌بینی می‌شود با بهبود رشد اقتصادی و رونق صنعت گردشگری این بخش بازار نیز در آینده رونقی دوباره یابد. تاثیر رونق گردشگری بر آینده بازار همان‌طور که می‌دانیم قطب بازار ویلا، شمال کشور است.
عمده ساخت و سازهای ویلایی با معماری‌های خاص و سفارشی در زمین‌های جنگلی و ساحلی استان‌های شمالی خصوصاً مازندران صورت می‌گیرد. از طرف دیگر یکی از منابع درآمدی در استان مازندران که البته ناپایدار و فصلی است ورود میلیونی مسافران عمدتاً داخلی در تعطیلات نوروزی و تابستانی است. رابطه رونق صنعت توریسم با بازار خرید و فروش و اجاره ویلا رابطه‌ای مستقیم و غالباً به نفع سفته‌بازان بازار ویلاست. بدیهی است که ورود گردشگران داخلی و بعضاً خارجی به شهرهای شمالی ایران، می‌تواند یکی از محرک‌های کوتاه‌مدت قوی برای بازار ویلا باشد. همزمانی اوج ورود مسافران به شمال که آمارهای رسمی آن را بیش از 20 میلیون نفر هم ذکر کرده‌اند با رونق مقطعی بازار ویلا، یکی از دلایل اصلی همبستگی صنعت توریسم با بازار خرید و فروش و اجاره ویلاست. برای پیش‌بینی آینده بازار ویلا رونق گردشگری در شهرهای شمالی یکی دیگر از متغیرهای تحریک تقاضاست. هر چند که عمده مسافران نوروزی و تابستانی که به شمال به‌طور اعم و مازندران به‌طور اخص سفر می‌کنند دارای قدرت خرید کافی نیستند اما اجاره و رزرو ویلا گستردگی بیشتری دارد و حتی افراد با درآمدهای متوسط نیز یارای پرداخت هزینه‌های آن را دارند. بنابراین یکی از عواملی که می‌تواند در کوتاه‌مدت لااقل بازار اجاره و رزرو ویلا و با بهبود وضعیت حمل و نقل و افزایش سطح درآمدها در بلندمدت بازار خرید و فروش را تکان داده و به تدریج از رکود دوساله خود خارج کند، رونق صنعت توریسم است.
شرح : یک کارشناس بازار پولی و مالی گفت: مصوبه مسکنی اخیر شورای پول و اعتبار اگر منابع را به سمت ساخت و ساز و نوسازی بافت فرسوده سوق دهد، تاثیر بلندمدت و قابل توجهی بر بازار مسکن دارد.
کاظم دوست‌حسینی در رابطه با تاثیر تصمیم اخیر بانک مرکزی در حوزه مسکن، اظهار کرد: احتمال داده می‌شود تصمیم اخیر بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار مبنی بر ایجاد موسسات پس انداز و تسهیلات مسکن، نمونه‌ای از افزایش تعداد نهادهای پولی و مالی است، که این موضوع محرک گردش پول بوده و افزایش گردش پول، میزان تورم را افزایش می‌دهد.
وی با بیان اینکه سیاست کلی دولت در چند وقت اخیر ایجاد رونق در پی تحرک تقاضا بوده است، افزود: طرح‌هایی که در چند وقت گذشته به مرحله اجرا درآمده است آثار کوتاه مدت داشته و رونق در سایه افزایش تورم رخ داده است.
این کارشناس بازار پولی و مالی یادآور شد: تصمیم اخیر بانک مرکزی اگر سرمایه و تسهیلات را به سمت تولید و عرضه مسکن در کنار نوسازی و بهسازی بافت فرسوده سوق دهد بسیار مناسب است و در نهایت عاملی خواهد شد تا قیمت تمام شده مسکن کاهش یابد.
دوست‌حسینی تاکید کرد: در زمان فعلی با توجه به قیمت پایین مصالح ساختمانی فرصت مناسبی برای اجرای این طرح است، اما باید مدت زمان ساخت و ساز مد نظر قرار گیرد زیرا با افزایش مدت زمان ساخت قیمت تمام شده مسکن افزایش می‌یابد که این موضوع هدف اصلی مصوبه اخیر بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار را زیر سوال می برد.
وی بار دیگر خاطرنشان کرد، اگر هدایت منابع به سمت نوسازی، بهسازی و ساخت و ساز باشد تصمیم بانک مرکزی مناسب است، اما اگر منابع در راستای خرید خانه‌های فرسوده باشد تاثیر این تصمیم کوتاه مدت بوده و مشکلات مردم در تهیه مسکن که جزء اولویت‌های اولیه آنها است، رفع نخواهد شد.
این کارشناس بازار پولی و مالی، گفت: تصمیم اخیر بانک مرکزی در سیاست فعالیت بانک‌ها به خصوص بانک مسکن تعریف شده بود، اما بانک‌ها به دلیل کمبود نقدینگی و بروکراسی توان پرداختن به این موضوع را نداشتند.
دوست‌حسینی بیان کرد: احتمال داده می‌شود ایجاد صندوق‌های پس انداز مسکن، سرمایه مردمی را به هدف سرمایه گذاری در صندوق‌های مسکن از بانک‌ها خارج کند و در نهایت این تصمیم به بازار مسکن کمک قابل توجهی داشته باشد.
رشد معاملات مسکن و قیمت خانه در تهران
رئیس کل بانک مرکزی گفت: در سال جاری رشد معاملات مسکن به تدریج آغاز شده است و آمار تعداد معاملات صورت گرفته مهر صحت بر این ادعاست و از نظر قیمت نیز هر متر مربع 7.6 درصد در تهران افزایش داشته است.
به گزارش اقتصاد آنلاین، ولی الله سیف امروز - سه‌شنبه - در جلسه ستاد اقتصاد مقاومتی استان کرمان با بیان اینکه اقتصاد مقاومتی سبب ایجاد نگاه بسیار دقیق استان کرمان در حوزه اقتصادی و تغییر نگاه و نگرش در این استان شده است، اظهار کرد: نگاه استاندار کرمان به گونه ای است که در راستای توسعه و افزایش تولید استان کرمان بر تخصیص بودجه کلان دولتی تکیه نکرده بلکه کار خود را متمرکز بر بخش خصوصی کرده که این نگاه درست و دقیق است و این امر جز با همگرایی بدست نمی آید که در استان کرمان این وفاق ایجاد شده است.
رئیس کل بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران ضمن ابراز امیدواری از اینکه استان کرمان از این مسیر با شیب زیاد رشد خود را طی کند، اظهار کرد: مباحث اقتصاد مقاومتی که مقام معظم رهبری به موقع این اصول را ابلاغ کردند، منجر به عزم همگانی در دولت تدبیر و امید و اشراف کامل دولت بر مسائل اقتصادی کشور شده و شاهد تحولات مثبت در این راستا هستیم.
وی ادامه داد: ظرفیت تولید در اقتصاد ارتباط مستقیم با پیش‌بینی چند سال آینده و اینکه در آینده چه اتفاقی در اقتصاد کشور رخ خواهد داد؛ دارد و این پیش بینی هر آنچه بلندمدت‌تر باشد سرمایه گذاری های بزرگ ایجاد خواهد کرد و برعکس.
سیف با اشاره به آرامشی که در اقتصاد کشور در دولت تدبیر و امید و پس از برجام ایجاد شده است، تصریح کرد: این آرامش، فضا را برای کشور و استان باز کرده است تا تصمیم گیری ها در این فضا بسیار آسان باشد، اما در فضای گذشته این کار عملیاتی نبود.
وی ادامه داد: وفاقی که در استان کرمان وجود دارد، بسیار ارزشمند است و باید قدر آن را دانست و همه موظفیم که آینده رفاه مردم و اقتصاد کشور در یک شرایط متعادل و بهبودی ایجاد کنیم.
رئیس کل بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران با اشاره به دستاوردهای دولت یازدهم عنوان کرد: مردم نباید تحولات اقتصادی و عظمت برجام در صحنه بین المللی را فراموش کنند؛ بطوریکه برجام فضایی را برای ایران ایجاد کرده که سبب شده ایران بتواند به تدریج در صحنه بین المللی ورود پیدا کند و همین امر موجب دو برابر شدن صادرات نفت، باز شدن نظام بانکی و ... شود. ضمن آنکه معادلات تجاری کشور که زمانی به گونه ای بود که هزینه کاسبان تحریم از تجارت بین المللی و خارجی کشور 15 درصد بوده، امروز به صورت مستقیم با شرکت های خارجی صورت می گیرد.
وی با بیان اینکه آرامش، تعادل اقتصادی و آثار مثبت آن از دیگر اقدامات مثبت دولت تدبیر و امید و برجام بوده است، بیان کرد: این آرامش و تعادل باعث شده است که در مسیر اقتصاد مقاومتی گام برداشته و نظام بانکی نیز در این فضا باید به رسالت خود بپردازد.
سیف ادامه داد: نظام بانکی در اوایل انقلاب مورد تقاضا بود و از این ابزار توسعه و ساماندهی اقتصادی در گذشته خوب استفاده نشد و انباشتی از مشکلات نظام بانکی در کولبار خود دارد.
وی با اشاره به اینکه 45 درصد دارایی نظام بانکی غیر قابل استفاده است، تصریح کرد: تعداد شعب برای هر بانک مشخص است و کمتر یا بیشتر از آن باعث مشکل برای بانک می شود.
رئیس کل بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران یکی از موارد غیر ضروری طلب سرشار نظام بانکی از دولت است، اذعان کرد: یک سوم از 45 درصد دارایی غیر قابل استفاده نظام بانک، مطالبات بانک ها از دولت است و 13 تا 14 درصد طلب مردم است که این رقم در ابتدای دولت یازدهم حدود 15 درصد بود و قابل ذکر است که این میزان در کشورهای دیگر دو تا سه درصد است.
وی با بیان اینکه طرح اصلاح نظام بانکی، حرکتی به سمت برگرداندن ظرفیت بانک‌ها به جایگاه خود و توانمندسازی آنها بود، عنوان کرد: در مسیر قرار دادن تسهیلات نظام بانکی برای تحقق اهداف اقتصادی و اقتصاد مقاومتی و اصلاح نظام بانکی و حمایت آن را در دستور کار داریم.
سیف با بیان این مطلب که مشکلات نظام بانکی شامل دو بخش، مشکلات ترازنامه‌ای و مشکلات سوددهی و زیان‌دهی است، اظهار کرد: 417 هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی طی سال گذشته اعطا کرده است که 50 درصد آن تسهیلات تمدید شده بود.
وی با اشاره به تخصیص اعتبار برای بهینه سازی منابع آب و جلوگیری از هدر رفت آن تصریح کرد: بانک مرکزی در دولت یازدهم برای جلوگیری از هدررفتن تسهیلات بانکی در فعالیت‌های بدون بازده اقتصادی گام برمی‌دارد، زیرا معتقدیم اگر سرمایه گذاری صحیح انجام گردد باعث خلق ثروت می شود.
رئیس کل بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران اعلام کرد: نظام بانکی باید در مسیر حمایت از ایده‌های جدید در استان کرمان حرکت و عمل کند و پیش‌بینی ما این است که ??? هزار میلیارد تومان تسهیلات نظام بانکی کشور در سال جاری اعطا شود.
وی با بیان اینکه مهمترین هدف اقتصاد مقاومتی، مقاوم کردن اقتصاد در برابر تکانه‌های خارج کشور است، ابراز کرد: بخش مسکن پیشگام اقتصاد کشور است و در سال جاری رشد معاملات مسکن به تدریج آغاز شده است که آمار تعداد معاملات صورت گرفته، مهر صحت بر این ادعاست و از نظر قیمت هر متر مربع 7.6 درصد در تهران افزایش داشته است.
سیف در پایان خاطر نشان کرد: وابستگی بودجه به نفت بین 30 تا 35 درصد است و بخشی از منابع اصلی کشور از طریق صادرات کالای غیرنفتی تامین می‌شود.
چرا جوانان تمایل به استفاده از وام مسکن ندارند؟
یک کارشناس مسکن، کلید حل مشکل رکود مسکن را کمک به ایجاد اشتغال برای جوانان دانست و گفت: زوجین به عنوان متقاضیان موثر بازار مسکن از توانایی لازم برای خرید مسکن یا استفاده از وام برخوردار نیستند.
ابوالحسن میرعمادی گفت: در حال حاضر مسکن (اعم از اجاره‌ای و تملیکی) حدود 30 درصد از درآمد خانواده‌ها را دربرمی‌گیرد. لذا اولین مولفه برای خارج کردن بخش مسکن از رکود، توجه به اشتغال درآمد سرانه و اشتغال جوانان است که هم‌اکنون در وضعیت مناسبی قرار ندارد. همچنین اینکه طبقه متوسط به عنوان عامل محرک در بازار مسکن از توانایی کافی برای استفاده از تسهیلات برخوردار نیست.
وی درباره اثر کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن به 9.5 درصد در بازار مسکن گفت: کاهش سود اقدام مناسبی بود که باید انجام می‌شد و دولت تلاش خود را در این جهت به کار برده اما مشکل این‌جاست که تصمیم افراد برای استفاده از تسهیلات، زمانی اجرایی می‌شود که مشکل اولیه آنها یعنی بیکاری حل شود؛ در حالی که هم‌اکنون سطح درآمد طبقه جوان بسیار پایین است و نسبت بیکاری این قشر بالاست.
این کارشناس مسکن، یکی از راهکارهای کاهش هزینه‌های مسکن را سرمایه‌گذاری دولت در بخش اجاره به شرط تملیک دانست و افزود: دولت می‌تواند خانه‌های سازمانی بسازد و آنها را با تسهیلات ارزان قیمت و طولانی مدت در اختیار متقاضیان مسکن قرار دهد.
میرعمادی تصریح کرد: مهمترین عامل افزایش قیمت مسکن بحث زمین و عوارض سازمان‌های خدماتی است که به طور میانگین دو سوم قیمت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. به طور مثال اگر بخواهیم یک واحد مسکونی بسازیم شاید هزینه ساخت بیش از 1.5 میلیون تومان نشود اما حدود 2.5 میلیون تومان به قیمت زمین و هزینه عوارض، مالیات، بیمه و غیره برمی‌گردد که دولت باید تلاش کند این نسبت‌ها را کاهش دهد.
وی درباره پیش‌بینی از آینده بازار مسکن اظهار کرد: به اعتقاد من تا بعد از انتخابات ریاست جمهوری نمی‌توان انتظار تکان آنچنانی در بخش مسکن را داشت. هم‌اکنون سیستم بانکی کمک چندانی به بخش مسکن نمی‌کند. از سوی دیگر برجام با ورود سرمایه‌گذاری خارجی همراه نبوده است. مضافا اینکه در شش ماهه دوم اقتصاد کشور تحت تاثیر انتخابات ریاست جمهوری سال 1396 قرار می‌گیرد و نمی‌توان نسبت به افزایش معاملات بخش مسکن امیدوار بود.
فایل‌های فروش آپارتمان در تهران براساس آخرین سطح «پیش‌قیمت» مسکن -به رغم رشد تقاضای موثر و افزایش دست کم 30 درصدی معاملات خرید ملک- همچنان با نرخ تابستان 94 قیمت‌گذاری و به بازار عرضه می‌شود.
گزارش ها از وضعیت «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌های ملک در 9 منطقه تهران که محل 60 درصد معاملات مسکن پایتخت به حساب می‌آید، حاکی است: میانگین «پیش‌قیمت» فقط 3 درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش یافته در حالی که، متوسط «قیمت قطعی» آپارتمان در این مناطق طی همین مدت، 7 درصد رشد کرده است. شیب نزدیک به صفر در منحنی تغییرات پیش‌قیمت یا همان قیمت پیشنهادی مسکن که کمتر از نصف شیب نوسان قیمت قطعی است، نشان می‌دهد: در حال حاضر عوامل فروش آپارتمان‌ها در تهران بدون آنکه از ناحیه پیش‌رونق معاملات هیجان‌زده شوند و قیمت پیشنهادی خود را افزایش دهند، عملا به حامی نامرئی تقاضای مصرفی تبدیل شده‌اند. اما با این حال، سبقت نرخ رشد قیمت قطعی از نرخ رشد قیمت پیشنهادی، چهار سیگنال دیگر به بازار مخابره می‌کند که حکایت از شیفت معاملات به سمت آپارتمان‌هایی با کیفیت بالا و در نتیجه، قیمت بالا دارد.
متوسط پیش‌قیمت مسکن در 9 منطقه تهران -مناطق یک تا هشت و منطقه 13- براساس داده‌های دریافتی از سامانه ایران فایل، طی نیمه اول تابستان امسال به مترمربعی 6 میلیون و 510 هزار تومان رسید. این مبلغ با استناد به قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها و دلالان ملک که از طریق این سامانه، فایل‌های خود را به‌صورت الکترونیکی به متقاضیان عرضه می‌کنند، محاسبه شده است. میانگین پیش‌قیمت مسکن در این مناطق طی نیمه اول تابستان 94 متر مربعی 6 میلیون و 340 هزار تومان بود.
قیمت پیشنهادی معمولا 10 تا 15 درصد بالاتر از قیمت قطعی است به این معنا که خریدار و فروشنده آپارتمان همواره به توافقی پایین‌تر از آنچه در ابتدای بازاریابی، تحت عنوان مظنه قیمت اعلام می‌شود، دست پیدا می‌کنند. آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن -سامانه‌ای که جزئیات آپارتمان‌های فروش رفته در آن ثبت می‌شود- مشخص می‌کند: نیمه اول تابستان امسال، متوسط قیمت قطعی آپارتمان در 9 منطقه پایتخت، با 7 درصد افزایش نسبت به مدت مشابه سال 94 از مترمربعی 5 میلیون و 480 هزار تومان به 5 میلیون و 850 هزار تومان افزایش پیدا کرد.
به این ترتیب، شکاف بین پیش‌قیمت و قیمت قطعی مسکن از 14 درصد سال گذشته به 10 درصد در حال حاضر رسیده است که این کاهش فاصله بین سطح بالای قیمت پیشنهادی و سطح پایین قیمت قطعی آن هم با لحاظ ثبات نسبی قیمت پیشنهادی، از نقش عواملی غیر از فروشنده‌ها، در رشد قیمت قطعی، حکایت دارد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد: آنچه در ماه‌های اخیر باعث اختلاف در نرخ رشد پیش‌قیمت و قیمت قطعی مسکن شد و در نهایت افزایش 7 درصدی قیمت‌ها در مناطق پرفروش بازار مسکن پایتخت را دامن زد، «تحول شکلی معاملات» بوده است. در قالب این تحول، «سهم آپارتمان‌های با مساحت بالاتر از ریزمتراژ» از کل معاملات خرید مسکن نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده است. این موضوع به‌عنوان دومین سیگنال از تغییرات پیش‌قیمت، بعد از «همراهی فروشنده‌ها با خریداران» به‌عنوان سیگنال اول، مطرح است.
تابستان امسال حجم فروش آپارتمان‌های کوچک و متوسط متراژ، 5 واحد درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرد و در مقابل، سهم واحدهای ریزمتراژ در معاملات مسکن، حدود 2واحد درصد کم شد. در نتیجه، اگر چه میانگین پیش‌قیمت تغییر آنچنانی نداشته اما شیفت معاملات به سمت آپارتمان‌های با مساحت بیشتر، به‌صورت خودکار باعث افزایش قیمت قطعی شده است. سیگنال سوم از پیش‌قیمت مسکن را می‌توان در تغییرات منطقه‌ای معاملات رصد کرد. طی ماه‌های اخیر، تقویت قدرت خرید مسکن ناشی از تسهیلات بانکی، بخش قابل توجهی از تقاضا را به سمت مناطق بالاتر در تهران هدایت کرده و باعث شده حجم معاملات مسکن در چهار تا پنج منطقه اول پایتخت، بیش از سایر مناطق افزایش پیدا کند.دو ماه اول تابستان امسال، خرید و فروش آپارتمان در کل شهر تهران 30 تا 35 درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش پیدا کرد اما در مناطق یک تا 5، حجم معاملات با رشد 60 تا 80 درصدی روبه‌رو شد.
با توجه به اینکه میانگین قیمت مسکن در تهران براساس وزن هر منطقه در معاملات محاسبه می‌شود، رشد حجم خرید آپارتمان در نیمه شمالی شهر می‌تواند میانگین قیمت کل شهر را افزایش دهد. به این ترتیب، بخشی از رشد 7 درصدی قیمت اسمی آپارتمان در مناطق یک تا 8 و 9، ناشی از گرم‌تر شدن تنور معاملات در این مناطق می‌تواند باشد. اما چهارمین سیگنال از سطح فعلی پیش‌قیمت مسکن آن است که وضعیت بازار ملک برای متقاضیان آپارتمان‌های کم‌متراژ و همچنین متقاضیان خرید در مناطق پایین شهر، مساعد است. نیمه اول تابستان امسال اگر چه متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در 9 منطقه تهران یعنی مناطق یک تا 8 و منطقه 13، رقم جزئی 3 درصد افزایش یافت اما در منطقه 13، قیمت پیشنهادی نه‌تنها افزایش نیافت که 2 درصد نیز کاهش پیدا کرد. حتی در مناطق 4 و 5 که بخش مصرفی و به نوعی، مرکزی بازار مسکن پایتخت محسوب می‌شوند، سطح قیمت‌های پیشنهادی نسبت به سال گذشته حدود یک‌درصد افت کرده است. بنابراین، افزایش قیمت در کارنامه معاملات مسکن، بیش از آنکه ناشی از تحریک قیمت پیشنهادی باشد، به بهبود کیفیت خرید متقاضیان از بابت افزایش مساحت و انتقال به مناطق بالاتر شهر ارتباط دارد. در نتیجه، متقاضیان خرید مسکن در سایر مناطق شهر با توجه به ثبات قیمت پیشنهادی، می‌توانند آپارتمان‌های مدنظر خود را تقریبا با قیمت‌های سال گذشته خریداری کنند.
گزارش ها از آخرین سیگنال بدست آمده از وضعیت فعلی بازار مسکن حاکی است: کم شدن فاصله بین قیمت قطعی و قیمت پیشنهادی (نزدیک شدن قیمت فروش به پیش‌قیمت) می‌تواند تا حدودی هر چند جزئی، به افت فشار چانه‌زنی خریداران مربوط باشد. این در حالی است که دلالان ملک پیش‌تر از عدم مقاومت فروشنده‌ها در برابر خواسته بازار و آمادگی آنها برای تخفیف روی قیمت پیشنهادی خبر داده بودند. این دوگانگی مشخص می‌کند، فاصله 10درصدی بین قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی، می‌تواند به نفع خریداران، بیشتر شود.
با توجه به کاهش یک درصدی قیمت مسکن در مرداد ماه امسال نسبت به تیر و همچنین عدم نوسان قیمت در هفته‌های گذشته از شهریور نسبت به ماه مرداد، به نظر می‌رسد انتظار برای افزایش شکاف بین قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی در پایان تابستان هر چند به‌صورت جزئی، محقق شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» میانگین قیمت آپارتمان‌های فروش رفته در دو هفته اول شهریور امسال در سطح متری 5/ 4 میلیون تومان مرداد ماه متوقف ماند. این عدم تغییر می‌تواند ناشی از افزایش حجم فروش آپارتمان‌های کم متراژ دارای قیمت پیشنهادی پایین‌تر از سطح میانگین پیش‌قیمت، باشد. کارشناسان معتقدند: در صورتی که پیش‌قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر از ثبات نسبی و ریزنوسان 3 درصدی خارج می‌شد و با وسوسه فروشنده‌ها، به‌صورت چشمگیر افزایش پیدا می‌کرد، مسیر معاملات مسکن در تابستان 95 به یکی از دو سناریوی ممکن، برخورد می‌کرد. در سناریوی اول، احتمال داشت معاملات خرید از فاز پیش‌رونق بازگشت کند و مجددا به رکود رود و در سناریوی دوم ممکن بود با پذیرش قیمت پیشنهادی، نرخ رشد قیمت قطعی از تورم عمومی -حدود 10درصد- فراتر رود و باعث مثبت شدن شیب قیمت واقعی ملک شود.