بهبود بازار مسکن در ماه‌های آتی
اگرچه در ابتدای سال95، مسوولان دولتی و خصوصی حوزه مسکن اعلام کردند که در نیمه ابتدایی سال جاری شاهد پیش رونق بازار مسکن خواهیم بود، اما باوجود سپری شدن 6ماه از سال، حوزه مسکن همچنان دررکود است و تغییر محسوسی در حجم معاملات و پروانه‌های ساختمانی صادر شده صورت نگرفته است.
اگرچه آمارهای مربوط به حجم معاملات در 9ماهه گذشته نشان می‌دهد که تعداد قراردادها روند صعودی داشته و حجم معاملات تاحدودی بهبود یافته است. در این میان، باید به این نکته توجه کرد که رونق بازار مسکن تنها وابسته به حجم معاملات نیست بلکه عوامل مختلفی ازجمله رشد پروانه‌های ساختمانی صادرشده، افزایش قیمت مسکن و... نیز در این مساله دخیل هستند و با بهبود چند درصدی حجم معاملات نمی‌توان در انتظار رونق بازار مسکن بود. البته اغلب کارشناسان حوزه مسکن معتقدند که شرایط بازار طی ماه‌های گذشته بهبود یافته است و پیشبینی می‌شود که در نیمه دوم سال جاری این بهبود ادامه یابد اما نباید در انتظار رونق بود بلکه رونق واقعی در سال آینده رخ می‌دهد. این روزنامه برای ارزیابی وضعیت بازار مسکن در نیمه اول سال جاری و پیشبینی شرایط بخش مسکن در نیمه دوم سال جاری گفت‌وگوهایی را با رییس اتحادیه مشاوران املاک و مدیر علمی طرح جامع مسکن ترتیب داده است.
تداوم کاهش رکود در نیمه دوم سال
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن، درباره شرایط بازار مسکن می‌گوید: طی 6ماهه گذشته رکود بازار مسکن، تاحدی بهبود یافته است و برهمین اساس پیشبینی می‌شود که این وضعیت در 6ماهه دوم سال جاری تداوم یابد. البته پیش بینی می‌شود که در نیمه اول سال96 بازار رونق بگیرد.
یزدانی ادامه می‌دهد: باتوجه به بهبود قدرت خرید مردم درماه‌های گذشته، تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن افزایش یافته و پیش از رسیدن حجم معاملات به کف و عمیق ترشدن رکود مسکن، بازار تاحدودی رونق گرفته است. وی اظهار می‌کند: بهبود بازار در 6ماهه ابتدایی سال به نظر می‌رسد که در نیمه دوم سال95، بازار باثباتی داشته باشیم البته این ثبات رو به پیشرفت خواهد بود و شاهد وارد آمدن شوک جدیدی به بازار نخواهیم بود.
به گفته مدیر علمی طرح جامع مسکن، درصورتی که رشد اقتصادی مورد نظر دولت (5درصد) در سال جاری محقق شود، در نیمه دوم سال جاری بازار مسکن رونق نسبی می‌یابد و شاهد رشد حجم معاملات خرید و فروش خواهیم بود. این کارشناس ارشد مسکن می‌گوید: افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن، کاهش نرخ سود همچنین رشد اعتبارات بانکی در رونق نسبی بازار مسکن طی ماه‌های گذشته موثر بوده است.
یزدانی بااشاره به اظهارات رییس‌جمهوری درباره کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم به 9.5 درصد بیان می‌کند: این اقدام اگرچه مثبت تلقی می‌شود اما نمی‌تواند تاثیر چشمگیری در رونق بازارمسکن داشته باشد زیرا تنها تعداد کمی از متقاضیان خرید مسکن از این تسهیلات استفاده می‌کنند و این تسهیلات فراگیری چندانی ندارد.
وی می‌افزاید: با کاهش نرخ سود بانکی و کاهش میزان اقساط پرداخت شده در هرماه، تعداد متقاضیان و سپرده‌گذاران افزایش می‌یابد اما بازار مسکن دچار تکانه نمی‌شود و تغییر محسوسی ایجاد نمی‌شود. به گفته یزدانی، بازار مسکن ظرفیت افزایش قیمت را ندارد و در نیمه دوم سال جاری شاهد افزایش یا جهش قیمتی در این بازار نخواهیم بود.
سیر باثبات «اجاره» با «خرید و فروش»
علاوه بر بازار خرید و فروش مسکن که به گفته مدیر علمی طرح جامع مسکن شرایط باثبات و رو به پیشرفتی را طی ماه‌های آتی سپری خواهد کرد، بازار رهن و اجاره نیز از اهمیت بسزایی برخوردار است. در این زمینه حسام عقبایی رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک بااشاره به ثبات بازار رهن و اجاره در نیمه اول سال جاری می‌گوید: طی ماه‌های گذشته آرامشی نسبی بر بازار مسکن حاکم بود و نرخ اجاره به‌طور متوسط 10درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشت و بازار شاهد تغییر چندانی در میزان اجاره‌بها نبود.
عقبایی بیان می‌کند: در 6ماهه دوم سال95 و با آغاز فصل پاییز شاهد کاهش 2 تا 3 درصدی نرخ اجاره نسبت به سال94 خواهیم بود. وی پیشبینی می‌کند: روند ثبات و آرامش بر بازار رهن و اجاره در 6ماهه دوم سال جاری نیز ادامه می‌یابد و شوکی بر بازار وارد نمی‌شود.
رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک درباره تاثیر کاهش نرخ سود سپرده بانکی بر افزایش نرخ اجاره در ماه‌های آتی بیان می‌کند: برای ارزیابی اثرگذاری کاهش نرخ سود بانکی بر بازار اجاره نیاز به زمان بیشتری است و با گذشت دو تا سه ماه نمی‌توان درباره چگونگی این رابطه تحلیلی ارائه کرد.
وی اضافه می‌کند: تجربه سال‌های گذشته نشان داده که نرخ سود بانکی نمی‌تواند اثرگذاری چندانی بر بازار رهن و اجاره داشته باشد و نوسانات شدیدی در بازار ایجاد کند و موجران همواره تمایل به دریافت اجاره از مستاجران داشته‌اند. عقبایی بیان می‌کند: به نظر نمی‌رسد که کاهش نرخ سود بانکی بتواند تاثیر عمیقی بر فرمول سهم رهن و اجاره‌بها داشته باشد و در ماه‌های آتی نیز شرایط با همین روند و ثباتی نسبی ادامه می‌یابد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک به دلایل متفاوت دریافت رهن و اجاره ازسوی موجران اشاره می‌کند و می‌گوید: بیشتر صاحبان املاک، اجاره دریافت شده را راهی برای امرار معاش و گذران زندگی می‌دانند و تنها تعداد کمی آن را، گزینه‌یی برای سرمایه‌گذاری در نظرمی گیرند برهمین اساس پیشبینی می‌شود که کاهش نرخ سود بانکی، درافزایش سهم اجاره‌بها موثر نباشد.
عقبایی تصریح می‌کند: طی دو، سه ماه گذشته و با آغاز کاهش نرخ سود سپرده بانکها از اول تیرماه، اظهارنظرهایی نیز درباره افزایش اجاره‌بها با کاهش نرخ سود بانکی مطرح شد که آمارهای سامانه املاک و مستغلات حاکی از آن است که نرخ اجاره در دوماه گذشته تغییر چشمگیری نداشته و در ماه‌های آتی نیز شرایط آرامی را خواهیم داشت.
وی می‌گوید: پررنگ شدن مباحث مربوط به افزایش اجاره‌بها با کاهش نرخ سود بانکی، ناشی از ایجاد جو روانی منفی ازسوی برخی صاحبان املاک سوداگر بود و جنبه واقعی نداشت. نگاهی به گفته‌های مسوولان و کارشناس بازار مسکن نشانگر آن است که بازار مسکن (خرید و فروش و رهن و اجاره) در ماه‌های آتی شرایط باثباتی را سپری می‌کند و شاهد جهش قیمتی دراین زمینه نخواهیم بود.
روند بازار مسکن در ماه‌های گذشته
جدول شماره یک حجم معاملات و متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران را طی ماه‌های گذشته نشان می‌دهد. براساس تحلیل‌های این روزنامه بازار مسکن از دی ماه سال گذشته از رکود شدید خارج شده و به دوره رکود اندک ورود یافته است.
از آنجا که مدت هر دوره در بازار مسکن یک تا یک سال و نیم است همچنین سایر متغیرها که اغلب آنها به نقل از کارشناسان در این گزارش بیان شد، پیشبینی می‌شود از اوایل اردیبهشت ماه سال آینده، بازار مسکن وارد دوره رونق شود و حجم معاملات تا 25هزار مورد در ماه افزایش یابد.
شرح : تامین مسکن ارزان در محیطی امن، نیاز اصلی بشر در جوامع پیشرفته امروزی است، بنابراین توجه به تدوین و اجرای سیاست‌های کاهش فقر و محرومیت‌های اجتماعی جزء اولویت‌های اجرایی در بیشتر دولت‌های موفق جهان است.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، با در نظر گرفتن اینکه جایگاه مسکن در فرهنگ و اقتصاد هر کشور متفاوت است، نگاه به مسکن در کشورهای غربی با ایران نیز متمایز است. این تفاوت در مرحله اول بیشتر در حوزه نگاه اقتصادی به مسکن و در مرحله دوم به کیفیت مسکن باز می‌گردد.
مهمترین شاخص موثر در تفاوت نگاه به مسکن در ایران و کشورهای غربی به نوعی به سیاست‌های دولت در این بخش مربوط می‌شود. طبق آخرین مطالعات انجام شده سهم تسهیلات بانکی در ایران نسبت به کشورهای غربی برای پوشش هزینه‌های یک واحد مسکونی، پایین‌تر و سود بانکی این تسهیلات بالاتر و به دلیل شرایط فرهنگی، میزان اجاره‌نشینی در ایران نسبت به کشورهای اروپایی کمتر است.
به توجه به شرایط اقتصادی ایران و تورم، رابطه معقولی بین حقوق سالانه یک فرد و هزینه‌های اساسی در جامعه ایران وجود ندارد. بنابراین بازنگری در سیاست‌های حوزه مسکن و تامین رفاه اجتماعی نقشی اساسی در بازنویسی نوع نگاه فرهنگی و اقتصادی به مسکن در جامعه ایران دارد.
با در نظر گرفتن تفاوت ساختاری در کیفیت مسکن، مواد اولیه و پراکندگی مناطق مسکونی در ایران و کشورهای اروپایی این نتیجه حاصل می‌شود که مسئولان تامین خدمات شهری در کشورهای اتحادیه اروپا به نوعی با تبیین سیاست‌های تولید مسکن ارزان، باکیفیت و با مواد طبیعی موجود در منطقه، نقشی اساسی در کنترل تورم در بخش مسکن داشته‌اند.
اکثر کارشناسان مطالعات شهری و روستایی در ایران معتقدند که اولین تلاش‌ها برای سامان بخشیدن به اوضاع مسکن بعد از انقلاب اسلامی و با برنامه‌هایی همچون حساب‌پس‌انداز مسکن و انبوه‌سازی آغاز شده است. این فعالیت‌ها با هدف افزایش تعداد صاحب‌خانه‌ها آغاز شده و تا حدی موفق عمل کرده است، اما ساخت‌وسازهای دولتی در کنترل تورم بخش مسکن موفقیت چشمگیری نداشته است.
اخذ مالیات‌های سنگین برای خانه‌های خالی و افراد صاحب چند خانه در اروپا
این کارشناسان همچنین دلیل اصلی موفقیت کشورهای اروپایی در کنترل نوسان بازار مسکن را جلوگیری از تغییر نگاه به ماهیت مسکن می‌دانند. در واقع در سیاست‌گذاری بخش مسکن حتی در کشورهای اروپایی با بیشترین تعداد صاحب‌خانه مثل رومانی با 96 درصد و اسلواکی با 90 درصد، هیچوقت نگاه مردم و مسئولان به مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای یا منبعی برای درآمد در نظر گرفته نشده است.
از دلایل اصلی این موفقیت کنترل دقیق و مستمر دولت بر روی ساخت‌وسازها و اخذ مالیت‌های سنگین برای خانه‌های خالی و افراد صاحب چند خانه است.
سیاست‌های تامین مسکن در اروپا بانکها را موظف کرده که تسهیلات با بهره بسیار کم و با پوشش 60 تا 70 درصدی کل قیمت مسکن را برای افراد متقاضی تامین کنند. این در حالی است که با تورم موجود در ایران و درآمد پایین بیشتر جمعیت ایران مسئله وام‌های مسکن با سود بالا و سهم پایین در قیمت کلی مسکن، نقشی اساسی در تغییر نگاه به بخش مسکن در ایران داشته است.
نگاه سرمایه‌ای یکی از دلایل اصلی دامن‌زدن به بحران مسکن در ایران است
طبق آخرین آمار منتشر شده تعداد افراد صاحب‌خانه در ایران در مقایسه با کشورهای اروپایی درصد بالایی دارد، با اینکه حدود 64 درصد جمعیت ایران صاحب‌خانه هستند، اما این رقم آنچنان خوشبینانه نیست، چرا که بیشتر صاحب‌خانه‌ها در سال‌های گذشته موفق به خرید مسکن شده‌اند، یعنی دورانی که فاصله درآمد و قیمت مسکن هنوز فاصله چندانی نداشته است.
در شرایط فعلی که اقتصاد ایران با مشکلات متعددی همراه است، متاسفانه بحران مسکن در ایران نیز همچنان در حال عرض اندام است.
یکی از دلایل اصلی دامن‌زدن به بحران مسکن ایران، توجه کمتر مسئولان اقتصادی در جلوگیری از شکل‌گیری نگاه سرمایه‌ای به مسکن در ایران است. نگاه سرمایه‌ای به بخش مسکن در خوشبینانه‌ترین حالت باعث هجوم سرمایه‌گذاران شده و با سود سرسام‌آوری که در سال‌های گذشته نصیب افراد ثروتمند کرده، نقش پررنگی در افزایش تورم شدید مسکن در ایران داشته است.
نتیجه سیاست‌های نادرست در بخش سرمایه‌گذاری و تامین مسکن در ایران باعث بروز پدیده ناهنجار رشد غیرقابل کنترل حاشیه‌نشینی در شهرهای بزرگ شده است.
طبق آخرین آمار سازمان‌های اجتماعی تا پایان سال 2011 میلادی بیش از 710 مجموعه شهرک نامتعارف با مساحت کلی 46 هزارهکتار و با جمعیت بیش ازپنج میلیون نفر در حاشیه 60 شهر بزرگ ایران سرشماری و ثبت شده است. همچنین اطلاعات منتشر شده از سازمان‌های انبوه‌سازی بخش خصوصی حاکی از فاصله زیاد درآمد و قیمت خانه در ایران است. این فاصله بسیار بیشتر از کشورهای اروپایی است. به طوری‌که یک خانواده معمولی با درآمد متوسط در بهترین شرایط تنها قادر به تامین هزینه 14 تا ?34 متر مربع خانه آپارتمانی در شهرهای بزرگ است.
معضل درآمد پایین و نگاه سرمایه‌ای به مسکن باعث وقوع پدیده افراد صاحب چندخانه در ایران شده است. با نگاه دقیق‌تر به این معضل می‌توان فهمید که نگاه سرمایه‌ای به مسکن و افزایش سالانه نرخ تورم در بخش اجاره واحدهای مسکونی باعث شده سرمایه‌گذاران و افراد ثروتمند نسبت به خرید خانه روی آورند و با درآمد حاصل از اجاره واحدهای مسکونی متعدد ثروت سرشاری بدون پرداخت مالیات کسب کنند.
سوئیسی‌ها خانه‌های اجاره‌ای را ترجیح می‌دهند
با نگاه کلی به وضعیت مسکن در کشورهای اروپایی می‌توان فهمید که حتی در ثروتمندترین کشورهای جهان بر اساس وضعیت رفاه اجتماعی مثل سوئیس تعداد صاحب‌خانه‌ها حتی از ایران نیز کمتر است و بیشتر مردم زندگی در خانه‌های اجاره‌ای را ترجیح می‌دهند. میزان افراد اجاره‌نشین در سوئیس 56 درصد جمعیت این کشور را شامل می‌شود.
در تمام کشورهای اروپایی، شرایط و نرخ‌های پایه وام‌های بانکی توسط اتحادیه اروپا تعیین و اعلام می شود. نرخ پایه سود وام مسکن در سال 2009 به حداقل ممکن یعنی به یک درصد رسید، اما در ماه‌های میانی سال 2012 به دلیل رکود سنگین اقتصادی و بالا رفتن مالیات‌ها در کشورهای اتحادیه اروپا بهره‌های بانکی به 8.5 درصد نیز رسیده است.
دوره بازپرداخت وام مسکن با ارز خارجی حداکثر تا 15 سال و دوره بازپرداخت وام مسکن با واحد پولی یورو حداکثر 25 سال است. اما وام مسکن در اروپا نیز دارای محدودیت‌هایی است به‌طوری‌که سن متقاضی با در نظر گرفتن مدت اقساط نباید از 70 سال تجاوز کند. حداکثر مبلغ وام نیز می‌تواند تا 70 درصد ارزش ملک خریداری شده باشد. بازپرداخت وام مسکن نیز بر اساس توان مشتری به صورت ماهانه یا سه ماهه قابل تنظیم است.
تذکراتی برای خریداران و دارندگان اوراق تسهیلات مسکن
مدیر امور حقوقی و بازرسی شرکت سپرده گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه (سمات)، به دارندگان اوراق تسهیلات مسکن درباره مبادلات این اوراق هشدار داد.
محمدصادق دبیری گفت:با توجه به اینکه متقاضیان خرید مسکن به منظور اخذ تسهیلات، باید معاملات خود را از طریق فرابورس انجام دهند، لذا ضرورت دارد که این افراد نسبت به ویژگی‌های این اوراق، علم و آگاهی کافی داشته باشند.
وی تاکید کرد: اوراق تسهیلات مسکن مقید به زمان است و تاریخ اعتبار و انقضاء آن به مدت دو سال در ذیل اوراق درج شده است؛ لذا بسیار مهم و حیاتی است که مشتریان این اوراق مطلع باشند که تا چه زمانی فرصت دارند از این اوراق جهت اخذتسهیلات مسکن اقدام کنند و یا اوراق فوق را در بازار به فروش برسانند.
دبیری اظهار داشت: متاسفانه مشتریان زیادی به دلیل اطلاع نداشتن یا غفلت از تاریخ انقضاء اوراق تسهیلات مسکن، متضرر شده و اوراق آنها باطل و از حیز انتفاع خارج شده است.
مدیر امور حقوقی و بازرسی سمات افزود: نکته حائز اهمیت دیگر اوراق تسهیلات مسکن این است که دارندگان آن، از تاریخ خرید اوراق به مدت حداقل 4 ماه نمی‌توانند نسبت به فروش اقدام کنند و پس از انقضاء این مدت، اوراق آنها قابلیت معامله دارد.
وی ادامه داد: چنانچه این اوراق دوباره مورد معامله قرار گیرد، باز هم از تاریخ معامله جدید، نمی‌توان به مدت 4 ماه معامله‌ای انجام داد؛ لذا دارندگان اوراق تسهیلات مسکن باید این موضوع مهم را همواره مدنظر قرار دهند تا در معاملات این اوراق دچار ضرر و زیان نشوند. گفتنی است، معاملات حق تقدم تسهیلات مسکن از سال 89 از طریق فرابورس انجام می شود و تاکنون یک میلیون و 200 هزار نفر از طریق بازار سرمایه خانه دار شدند.
یکی ازموارد عمده که در جزئیات مصوبه شورای پول و اعتبار به چشم می خورد، این نکته است که حداقل سرمایه این صندوق ها در تهران با 500 میلیارد ریال، و در سایر کلان شهرها و استان ها با 300 میلیارد ریال است.
براساس آخرین مصوبه شورای پول و اعتبار در جلسه 1223 این شورا و با هدف کمک به تامین مالی بخش مسکن از طریق جذب پس‌اندازهای خرد و اعطای تسهیلات مسکن و با استناد به آیین‌نامه اجرایی تبصره 2 ماده 7 قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری مصوب هیات وزیران «دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» را در 18ماده و 4 تبصره تصویب کرد.
کارشناسان در ارتباط با تشکیل این صندوق‌ها در نقاط مختلف کشور می‌گویند: اگرچه هدف از این مصوبه، کمک به ساماندهی صندوق‌های تامین مالی بخش مسکن در استان‌ها، شهرستان‌ها و نقاط مختلف کشور با هدف بهبود وضعیت ساخت و ساز مسکن، ایجاد رونق و خروج از رکود است و می‌تواند گامی مهم و خوب برای رونق بخش مسکن ارزیابی شود اما در عین حال باید توجه داشت که نظارت بر این صندوق‌ها چه از سوی بانک مرکزی و چه از سوی مردم، نهادهای نظارتی، قوانین جاری کشور و متولیان بانکداری کشور از جمله بانک مسکن و متولیان ساخت و ساز، شهرداری‌ها، نظام مهندسی و... مورد توجه قرار گیرد تا مشکلات جدیدی مانند موسسات غیرمجاز ایجاد نشود.
در شرح جزییات مصوبه شورای پول و اعتبار به نکات مهمی ازجمله، انتشار اوراق بهادار اسلامی، دریافت تسهیلات و کمک‌های خارجی، قبول سپرده مدت‌دار، ضمانتنامه، دریافت تسهیلات بلندمدت و کمک از بانکها، دولت، شهرداری‌ها، گواهی سپرده عام و خاص، اعطای تسهیلات به مردم و متقاضیان، انجام عملیات بانکی و انتقال وجوه و منابع مالی سپرده‌گذاران، ارائه خدمات نقل و انتقال وجوه ریالی، صدور کارت برداشت و افتتاح حساب و... به عنوان وظایف و حوزه گسترده عملیات این صندوق‌ها اشاره شده که نشان می‌دهد این صندوق‌ها شبیه موسسات اعتباری و بانکها می‌توانند انواع خدمات بانکی و مالی را انجام دهند.
اگرچه ممکن است بخشنامه‌ها و نظارت بانک مرکزی این صندوق‌ها را زیر نظر بانک مسکن یا سایر بانکها اداره کند اما نگاهی به ابعاد عملکرد این صندوق‌ها نشان می‌دهد که با سرمایه اندک 30 تا 50 میلیارد تومانی می‌توانند انواع خدمات مالی و بانکی را در حوزه مسکن انجام دهند که می‌تواند در صورت عدم نظارت و بی‌توجهی به قوانین، مشکلاتی را ایجاد کند.
لذا ضروری است که در مورد این وظایف و عملکرد گسترده صندوق‌ها به نوعی عمل شود که ایجاد رونق در بخش مسکن به هر قیمت و هزینه و خسارتی صورت نگیرد. اگرچه با توجه به کمبود منابع دولت و بانکها، برنامه دولت و بانک مرکزی، تجهیز منابع مردمی بدون کمک‌های دولتی است اما باید توجه داشت که اگر نظارت درستی بر عملکرد صندوق‌ها انجام نشود باعث مشکلاتی مانند موسسات غیرمجاز خواهد شد لذا از حالا باید روی حوزه عملیات و عملکرد و وظایف آنها و مقررات نظارتی، ارزیابی درستی انجام شود.
یکی از موارد عمده که در جزییات مصوبه شورای پول و اعتبار به چشم می‌خورد، این نکته است که حداقل سرمایه این صندوق‌ها در تهران 500 میلیارد ریال و در سایر کلان‌شهرها و استان‌ها 300میلیارد ریال است و جالب اینکه این موسسات علاوه بر جذب منابع و مشارکت در تامین مالی طرح‌های ساخت و ساز می‌توانند نمایندگی‌ها و شعب خود را در سایر نقاط استان گسترش دهند. لذا با توجه به این نکات، نقش نظارتی بانک مرکزی، بانک مسکن و سایر نهادهای نظارتی باید تقویت شود تا ضمن حفظ سرمایه و دارایی مردم، کار ساخت و ساز به خوبی پیش برود و صندوق‌ها و مدیران و سهامداران آنها به خوبی به وظایف قانونی خود عمل کنند.
همچنین پیشبینی متغیرهای اقتصادی ازجمله هزینه ساخت و ساز، تورم، نرخ ارز، چند برابر شدن هزینه ساخت و ساز و... باید مورد توجه قرار گیرد تا مانند مشکلاتی که در گذشته برای پیش فروش مسکن در برخی نقاط ایجاد شد و هزینه‌ها بالا رفت و تعدادی از مردم و سازندگان و طرح‌های مسکن با مشکل مواجه شدند در آینده چنین مشکلاتی در این طرح‌های مسکن و ساخت و ساز ایجاد نشود و اگر هزینه‌ها افزایش یا کاهش یافت برای تعدیل قراردادها، راهکارهای اساسی مورد توجه قرار گیرد.
شورای پول و اعتبار در این مصوبه، راهکار اثرگذار در خروج مسکن از رکود را تامین مالی بخش مسکن بدون تکیه به منابع دولت و بانکها عنوان کرده تا زمینه لازم برای مشارکت متقاضیان و تجهیز منابع مردمی در صندوق‌های تامین مالی مسکن ایجاد شود. بر این اساس گسترش این صندوق‌ها به عنوان راهکاری اساسی برای خروج مسکن از رکود شناسایی شده است.
جذب سپرده
این صندوق‌ها که با سرمایه 50 میلیارد تومانی در استان تهران و 30میلیارد تومانی در سایر استان‌ها و مراکز استان‌ها تاسیس می‌شوند، وظیفه دارند که با قبول سرمایه‌گذاری مدت‌دار، گواهی سپرده عام و خاص مثل بانکها، دریافت تسهیلات بلندمدت از موسسه اعتباری و... به تجهیز منابع اقدام کنند. این نکات نشان می‌دهد که این صندوق مانند بانکها و موسسات اعتباری می‌توانند سپرده جذب کنند اما در عین حال باید نوع رابطه آنها با بانک مسکن و بانک‌های کشور به گونه‌یی باشد که ضمن نظارت بر روند سپرده‌پذیری این صندوق‌ها، منابع آنها به طور مستقیم در مسیر ساخت و ساز و مسکن به کار گرفته شود و از انحراف منابع آنها جلوگیری به عمل آید.
دریافت وام خارجی
این صندوق‌ها همچنین می‌توانند با دریافت کمک و وام‌های خارجی از موسسات مالی بین‌المللی پس از اخذ مجوز بانک مرکزی، دریافت کمک و تسهیلات از دولت، شرکت‌های دولتی، شهرداری‌ها و... به تجهیز منابع بپردازند. درمورد دریافت وام خارجی، اگرچه می‌تواند به ورود سرمایه خارجی کمک کند، اما درمورد دریافت کمک از شرکت‌های دولتی و دولت و شهرداری‌ها، به نوعی نقض غرض خواهد بود زیرا اساس تشکیل این صندوق‌ها بر کاهش استفاده از منابع دولتی استوار است و هدف این است که از منابع مردمی و خصوصی برای تجهیز منابع بخش مسکن استفاده شود. حال اگر قرار باشد که از منابع دولتی استفاده کنند به نوعی با اصول اولیه آن مغایر خواهد بود.
صدور ضمانتنامه
این صندوق‌ها همچنین می‌توانند به درخواست سپرده‌گذاران موسسه در بخش مسکن در استان مشخص شده برای فعالیت خود، اقدام به صدور ضمانتنامه کنند. اما ضروری است که در این زمینه نیز آموزش‌ها، شاخص‌های مالی و نظارتی مورد توجه باشد تا کار به‌صورت منطقی و اصولی انجام شود.
اعطای تسهیلات
این صندوق‌ها می‌توانند با اعطای تسهیلات به اشخاص در قالب عقود اسلامی ازجمله، مشارکت مدنی، جعاله، استصناع، فروش اقساطی و... عمل کنند. این نکته نشان می‌دهد که این صندوق‌ها درست مانند بانکها می‌توانند به اعطای تسهیلات هرچند به‌صورت محدود و برای ساخت‌وساز مسکن و در استان خود اقدام کنند، اما در عین حال، نشان‌دهنده حساسیت موضوع از جهت تعیین نرخ سود اعطای تسهیلات است و باید دید که رابطه این صندوق‌ها در رابطه با نرخ‌های مصوب شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی و بانک مسکن به چه نحو خواهد بود و با چه نرخی می‌توانند تسهیلات بدهند. همچنین باید بر روند خلق پول، گردش پول، هدایت آن به سمت خریدو فروش و ساخت‌وساز و... نظارت شود تا اهداف موردنظر از تشکیل این صندوق‌ها یعنی ایجاد رونق کسب‌وکار و ساخت‌وساز محقق شود. همچنین اقدام به انتشار اوراق بهادار اسلامی، مشارکت رهنی، مسکن، صکوک و... کنند. این موضوع نیز نشان‌دهنده حضور گسترده این موسسات در جذب منابع، تعیین نرخ سود اوراق مشارکت و... است که باتوجه به میزان سرمایه محدود آنها، مسوولیت سنگینی برعهده مدیران آنها قرار خواهد داد زیرا میزان استقبال مردم از اوراق باتوجه به طرح‌های مختلف، متفاوت است و کم و زیاد می‌شود لذا باید نظارت خاصی بر انتشار اوراق مشارکت ازسوی این صندوق‌ها صورت گیرد.
سپرده‌گذاری و ارائه خدمات بانکی از طریق بانک مسکن
صندوق‌ها می‌توانند با سپرده‌گذاری در بانک مسکن، منابع جذب خود را به گردش درآورند و ارائه خدمات نقل‌‌وانتقال وجوه ریالی به سپرده‌گذاران موسسه، از طریق بانک مسکن، صدور کارت برداشت برای سپرده‌گذاران از طریق بانک مسکن نیز ازجمله خدمات بانکی است که این صندوق‌ها با مشارکت بانک مسکن می‌توانند انجام دهند. خدمات مربوط به وجوه اداره شده، افتتاح حساب امانی در حوزه پیش‌فروش مسکن و... نیز از وظایف این صندوق‌ها اعلام شده است.
خدمات مشاوره
البته بخش عمده‌یی از وظایف این صندوق‌ها را می‌توان جزو وظایف ذاتی این‌گونه صندوق‌ها براساس تجربه بازار، بنگاه‌های معاملاتی، آشنایان محلی و مشاوران و... ارزیابی کرد. ازجمله ارائه خدمات مشاوره در ساخت‌وساز، از جمله خدماتی است که جزو وظایف صندوق‌های تامین مالی مسکن در مصوبه شورای پول و اعتبار آمده است.
خدمات نمایندگی
این صندوق‌ها می‌توانند در شهرستان‌ها و روستاها نمایندگی داشته باشند، ارائه خدمات نمایندگی و عاملیت برای جمع‌آوری و تضمین وجوه به سازندگان و خریداران مسکن نیز از طریق نمایندگی‌ها انجام خواهد شد.
پوشش بیمه‌ای
ایجاد هرگونه پوشش بیمه‌یی برای دارایی‌های موسسه از طریق شرکت‌های بیمه نیز جزو وظایف این صندوق‌هاست تا دارایی‌ها، طرح‌های مسکن و ساخت‌وسازها را بیمه کنند.
سایر عملیات به تشخیص بانک مرکزی
همچنین پیشبینی شده که در صورت نیاز و صلاحدید بانک مرکزی، سایر عملیات بانکی و مالی به تشخیص بانک مرکزی انجام شود و صندوق‌ها آنها را اجرا کنند که این موضوع نیز می‌تواند دایره وظایف و عملکرد این صندوق‌ها را گسترش دهد.
خانه‌دار کردن همه مردم 10 سال زمان می برد
رییس انجمن انبوه سازان تهران می گوید اگر دولت از هم اکنون برنامه‌ریزی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی را در دستور کار قرار دهد 10 سال زمان می برد تا به نقطه سر به سر برسیم.
حسن محتشم در گفت و گو با خبرنگار ایسنا اظهار کرد: وام صندوق پس انداز مسکن یکم بخشی از مخاطبین مسکن را پوشش می دهد که همان خانه اولی‌ها هستند که با شرایط خاص می‌توانند از آن استفاده کنند اما عموم متقاضیان مسکن واجد این شرایط نیستند و باید از طریق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (اوراق تسه) اقدام کنند. در حال حاضر نیز قیمت هر برگ 500 هزار تومانی تسه حدود 100 هزار تومان است، یعنی نزدیک 20 درصد از وام مسکن صرف خرید اوراق می شود که این مساله کار را مشکل کرده و کم کم دریافت وام برای متقاضی گران تمام می‌شود.
وی افزود: دولت پیشنهاد کرده تا اوراق تسه را به بانک‌های دیگر هم بدهند که اگر این اتفاق بیفتد قیمت خرید اوراق عادلانه و منصفانه می شود و می تواند بخشی از بازار را جوابگو باشد. به همین دلیل تسهیلات لازم است و برای گروههایی از جامعه تاثیر می گذارد اما این اقدامات برای خارج کردن مسکن از رکود کافی نیست.
رییس انجمن انبوه سازان استان تهران ادامه داد: طبق طرح جامع مسکن باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی بسازیم که برنامه‌ریزی برای آن نداشته و نداریم. حتی اگر از همین امروز اقدام برای ساخت سالیانه یک میلیون مسکن را آغاز کنیم ممکن است 10 سال دیگر به نقطه سر به سر برسیم؛ زیرا در حال حاضر 19 میلیون حاشیه نشین در بافتهای فرسوده داریم که بخش زیادی از آنها بدون مسکن هستند. لذا نوسازی و تامین مسکن در این بافتها باید توامان انجام شود.
وی همچنین به حدود یک میلیون ازدواج سالیانه که نیاز به واحد مسکونی را ایجاد می کند اشاره و تاکید کرد: دولت باید تحولاتی در بخش مسکن اعمال کند که منجر به گردش اقتصاد، نقدینگی مناسب و چرخش در اقتصاد به شکل منطقی و اصولی شود و مسکن با اتکا به درآمد سرانه از رکود دربیاید.
به گفته محتشم، اگر درآمد سرانه در همین اندازه باشد امکان فراهم کردن خانه برای متقاضیان مسکن فراهم نمی‌شود و از سوی دیگر تجمیع تقاضا نگرانی از این بابت ایجاد می‌کند که در آینده شرایط برای جهش قیمت مسکن فراهم شود.
رییس انجمن انبوه سازان استان تهران همچنین درباره بازار اجاره و تاثیر کاهش سود بانکی به 15 درصد در بخش اجاره اظهار کرد: هر تصمیمی معمولا اثرات منفی اثرات مثبت دارد. کاهش سود از این جهت که می تواند پولهای بلوکه شده در بانکها را وارد چرخه اقتصاد کند کار مثبتی است. دولت هم توانسته تورم را به زیر 10 درصد برساند. به همین لحاظ سود بانکی باید پایین بیاید و حدود 12 درصد بشود.
وی تصریح کرد: از طرف دیگر با کاهش سود بانکی، موجرین دیگر علاقه ندارند که پولهای خود را به بانک بسپارند. به همین دلیل مبلغ ودیعه را کاهش می دهند و اجاره بها را بالا می برند که این باعث فشار به مستاجران می شود. اما اجاره تابعی از قیمت ملک است و زمانی اجاره بها پایین می آید که آن‌قدر مسکن داشته باشیم که در فضای رقابتی، اجاره بها کاهش یابد.
محتشم با اشاره به نحوه خرید مسکن در کشورهای توسعه یافته گفت: در کشورهای توسعه یافته اجاره به قدری پایین است که افراد به جای خرید مسکن ترجیح می دهند اجاره نشین باشند؛ زیرا عرضه بیش از تقاضاست. اما در ایران قیمت اجاره بر مبنای قیمت ملک تعیین می شود که حداکثر یک چهارم و حداقل هم یک هفتم قیمت ملک را تشکیل می دهد و این شرایط بستگی به کشش بازار دارد.
رییس انجمن انبوه سازان تهران اظهار کرد: معمولا وقتی نرخ سپرده بانکی پایین می آید موجران از ودیعه می کاهند و به اجاره می افزایند. در این شرایط اجاره برای مستاجر سخت می شود. لذا زمانی که مستاجرین توان پرداخت نداشته باشند موجرین ناچارند معادله یک میلیون تومان ودیعه به ازای 30 هزار تومان اجاره را به 20 هزار تومان برسانند. فعلا عدد 3 درصد سالهاست که بین مالکان و مستاجران جا افتاده و با بخشنامه و دستورالعمل کاهش نمی یابد اما فشار مستاجران می تواند این معادله را تغییر دهد.