مسکن امسال هم از رکود خارج نمی‌شود
بر اساس گزارش اقتصادی مرکز پژوهشهای مجلس، رکود در بخش مسکن همچنان ادامه دارد و نرخ رشد در بازار مسکن برای سال 95 منفی پیش بینی می‌شود.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تسنیم، مرکز پژوهشهای مجلس در گزارش اقتصادی که منتشر کرده است با تاکید بر رکود در صنعت مسکن، پیش بینی کرد که رشد منفی در بازار مسکن برای سال 95 نیز ادامه داشته باشد.
بر اساس این گزارش رشد بخش مسکن در سال 94، منفی16.7درصد بوده است که پیش بینی می‌شود در سال 95 رشد این بخش منفی 9.8درصد باشد. منفی بودن رشد بخش مسکن در سال 95 نشان می‌دهد مسکن در سال جاری نیز در رکود باقی بماند. نمودار زیر نشان دهنده رشد ارزش افزوده بخش ساختمان طی دوره 1390-1394 و پیش بینی سال 1395 است.
در این گزارش آمده است: آمار رشد ارزش افزوده بخش ساختمان طی سالهای 1390 تا 1394 حاکی از رکود بخش ساختمان در این دوره زمانی است. با توجه به نقش مؤثری که پرداختهای عمرانی دولت در ارزش افزوده بخش ساختمان دارد و همچنین با توجه به عملکرد 27.7 هزار میلیارد تومانی هزینه‌های عمرانی دولت در سال 1394 و برآورد مرکز پژوهشها از تحقق 25 هزار میلیارد تومانی هزینه‌های عمرانی تا پایان سال 1395 (تحقق 44 درصدی قانون) و با عنایت به سایر موارد مد نظر ازجمله سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان تا انتهای سال جاری، برآورد مرکز پژوهشها، از رشد ارزش افزوده بخش ساختمان در انتهای سال 1395 برابر با 9.8 -درصد می‌باشد.
نان کلاهبرداران مسکن آجر شده است
نماینده وزیر راه و شهرسازی در حفظ حقوق بیت‌المال، اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان که ایرادات آن برطرف شده و هم اکنون قابلیت اجرایی دارد را در جلوگیری از کلاهبرداری و فروختن یک واحد مسکونی به چندین نفر موثر دانست و گفت: به نظر می‌رسد منافع برخی افراد با قانون پیش‌فروش به خطر افتاده و به همین دلیل با اصل قانون مخالف هستند.
حسین معصوم اظهار کرد: قانون پیش‌فروش در جلوگیری از بسیاری کلاهبرداری‌ها و زمین‌خواری‌ها موثر است. این قانون مصوب سال 1389 است و ایراداتی همچون شناسنامه فنی به آن وارد بود که هم اکنون رفع شده و قانون، لازم‌الاجرا است.
وی افزود: از این به بعد کسانی که بدون داشتن سند مالکیت رسمی یا پروانه معتبر اقدام به پیش‌فروش کنند یا پروژه های کلانی را در معرض تبلیغ و اخذ وجوه بگذارند مجرم شناخته می‌شوند.
مشاور وزیر راه و شهرسازی با قدردانی از همکاری قوه قضاییه در روند اصلاح و اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان گفت: اطلاعات دقیقی در قوه قضاییه از پرونده‌های زمین‌خواری وجود دارد که با استفاده از قانون پیش‌فروش می‌تواند بسیاری از مشکلات را برطرف کند.
معصوم با اشاره به کلاهبرداری‌هایی که طی دو دهه گذشته به دلیل خلاء قانون پیش‌فروش ساختمان به وقوع پیوسته، خاطرنشان کرد: در گذشته شاهد بودیم که بعضا یک واحد مسکونی به چندین نفر پیش‌فروش می‌شد. در برخی پروژه‌ها سازنده مجوز چهار طبقه می‌گرفت ولی مجبور می‌شد هفت طبقه بسازد که با مخالفت شهرداری مواجه می‌شد یا پول لازم برای پرداخت جریمه را نداشت که به تضییع حقوق خریداران می‌انجامید.
وی با بیان اینکه حدود یک دهه روی قانون پیش‌فروش کار شده است، گفت: شاهدیم که هنوز عده‌ای به این قانون ایراد می‌گیرند. به اعتقاد من این افراد کسانی هستند که منافعشان با این قانون سازگار نیست و به همین دلیل اصل قانون را زیر سوال می‌برند.
نماینده تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای‌عالی حفظ حقوق بیت‌المال اظهار کرد: با ابلاغ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان که 21 شهریورماه توسط وزیر راه و شهرسازی انجام شد، ایراد قانون پیش‌فروش برطرف شده است.
وی با بیان اینکه دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان هم اکنون برای انتشار در روزنامه رسمی ارسال شده است، افزود: پیش از این هم کسانی که قرارداد پیش فروش را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می کردند شهرهایی بودند که شناسنامه فنی توسط شهرداری‌ها در آن مناطق صادر می‌شد. شورای حفظ حقوق بیت‌المال، دادگستری‌ها و معاونت پیشگیری از وقوع جرایم قوه قضاییه جلسات متعددی را در استان‌ها برگزار کردند و همگی معتقد بودند شناسنامه فنی می‌تواند در پیشگیری از بسیاری جرایم و کلاهبرداری‌ها در حوزه ساخت و ساز موثر باشد. در بعضی استان‌ها شناسنامه فنی صادر می‌شد و هم‌اکنون این آیین‌نامه با ابلاغ وزیر راه و شهرسازی در تهران و سراسر کشور قابل اجرا است.
به گفته معصوم، با ابلاغ شناسنامه فنی، شهرداری‌ها در سراسر کشور مکلفند از یک فرم مشخصی تبعیت می‌کند و همزمان با شناسنامه فنی، نسبت به صدور پروانه برای کسانی که قصد پیش‌فروش دارند اقدام کنند.
رکود بازار مسکن در حالی ادامه‌دار شده که عقب‌ماندگی در تولید مسکن طی سالهای اخیر نگرانی‌ها را از کمبود عرضه در سالهای آینده افزایش داده است.
براساس برآوردهای آماری طرح جامع، ایران سالانه به ساخت یک‌میلیون و 200هزار واحد مسکونی نیاز دارد. آمارها نشان می‌دهند که میانگین تولید سالانه مسکن در 10سال اخیر کمتر از 600هزار واحد، یعنی 50درصد کمتر از برآوردها بوده است.
در این میان بارزترین سیاست اجرایی دولت یازدهم برای مقابله با رکود مسکن، افزایش سقف تسهیلات این حوزه و کاهش نرخ سود آن بوده است گرچه در این زمینه هم آمارهای رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهند که سهم بخش مسکن و ساختمان از کل وام شبکه بانکی در بازه زمانی 1390 تا 4 ماه نخست سال 1395نصف شده است به‌گونه‌ای که در پایان سال 90 از کل وام اعطایی شبکه بانکی 17 درصد آن به بخش ساختمان و مسکن اختصاص داشته، اما در پایان تیرماه سال‌جاری سهم این بخش به 8.13 درصد رسیده است.
به گزارش همشهری اکنون دولت یازدهم پا به 4سالگی گذاشته و گرچه برنامه تولید حدود یک میلیون و 200هزار واحد مسکونی در سال را هدفگذاری کرده بود اما آمارها خلاف این مسئله را خبر می‌دهند به‌گونه‌ای که متوسط مسکن ساخته شده در سالهای 92و 93به‌دلیل رکود در اقتصاد ایران سالانه بین 350تا 400هزار واحد تخمین زده می‌شود که چیزی کمتر از یک‌سوم نیاز یک‌میلیون و 200هزار واحدی کشور به مسکن را پوشش می‌دهد. هادی حق‌شناس، کارشناس اقتصادی، به همشهری می‌گوید: برای روشن کردن وضعیت بازار مسکن اول باید ببینیم برآورد تقاضا برای مسکن در 5سال آینده چقدر است و دیگر اینکه در 5سال گذشته چه تعداد تولید کرده‌ایم.
به گفته او در سال حدود 800هزار ازدواج داریم که در 5سال 4میلیون تقاضای بالقوه ایجاد می‌کند و از دیگر سو با توجه به‌وجود حدود 17میلیون خانوار در کشور، با احتساب ضریب فرسودگی مسکن این خانوارها در بدترین حالت سالانه 500هزار واحد مسکونی در شهرها ساخته شود که در 5سال 2.5میلیون واحد می‌شود. براین اساس در 5سال آینده حداقل به 6.5تا 7میلیون واحد مسکونی نیاز داریم درحالی‌که آمارها نشان می‌دهند در 5سال گذشته در خوش‌بینانه‌ترین حالت حتی با احتساب مسکن مهر، بیش از 5میلیون واحد ساخته نشده است. از یک سو به‌نظر می‌رسد خواب رکودی بازار مسکن سنگین‌تر از آن باشد که با برنامه‌های فعلی وزارت راه و شهرسازی آشفته شود و از سوی دیگر، افت تولید ساختمان به‌دلیل رکود، زنگ خطر بحران مسکن در آینده را به صدا در می‌آورد که البته به گفته عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان، برخی با خلط مبحث و دادن آمارهایی نظیر تعداد خانه‌های خالی در تلاش هستند آن را‌ساکت کنند.
ایرج رهبر در گفت‌وگو با «همشهری» می‌گوید: دولت برنامه‌ای در حوزه مسکن ندارد چراکه برنامه باید عملیاتی باشد و نظریه پردازی و صحبت کردن چندان دلیلی بر وجهه عملیاتی این برنامه‌ها نیست. دولت گرچه از ابتدای کار بحث مسکن اجتماعی را مطرح کرد اما عملا آن را به پایان مسکن مهر موکول کرد که هنوز به پایان نرسیده است. او اظهار می‌کند: عده‌ای مثلا می‌گویند در تهران فلان تعداد خانه خالی وجود دارد پس نیازی به تولید نداریم درحالی‌که این اظهارات خلط مبحث است و در آمایش سرزمین اگر جایی مسکن اضافه ساخته باشند ربطی به این ندارد که در جاهای دیگر این نیاز وجود نداشته باشد. او معتقد است متولیان حوزه مسکن باید این ذهنیت که خانه‌های خالی نشانه تعادل در عرضه و تقاضاست را فراموش کنند و سرسری از بحث تولید مسکن نگذرند. عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان با انتقاد از اینکه فعلا تلاش‌های دولت در حوزه مسکن به تخصیص تسهیلاتی محدود به طرف تقاضای مسکن منحصر شده است، تصریح می‌کند: این تسهیلات سالانه فقط 82هزار فقره است که بخش بسیار کمی از تقاضا را پوشش می‌دهد.
نوسازی بافت‌های فرسوده با مدل زمین صفر
محمدسعید ایزدی، معاون وزیر راه و شهرسازی از مذاکراتی با انبوه‌سازان برای نهایی کردن مدلی تحت عنوان «زمین صفر» خبر داد که فعلا در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد اجرا می‌شود. به این صورت که دولت اراضی و املاکی که در محدوده‌های هدف در اختیار دارد را با قیمت صفر در دوره مشارکت ساخت در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌دهد و با آنها توافق می‌کند که با رقم ثابت سود در پایان دوره سهم خود را بردارند و هرچه باقی ماند عایدی دولت شود تا از طریق آن پروژه‌های بعدی را تعریف کند.
شرح : بازار تسهیلات رهنی به همان اندازه که نیاز مالی خریداران مسکن را مرتفع می‌کند، در صورت به‌کارگیری طرح‌های درست اعتباری از جانب سیاست‌گذار پولی، می‌تواند به اهرم تنظیم‌کننده بازار ملک و دکمه کنترل قیمت مسکن تبدیل شود.
در چین که یکی از بزرگ‌ترین بازارهای جهانی تسهیلات رهنی –وام خرید خانه- را در اختیار دارد، بانک مرکزی بدون اعمال روش‌های متصلب و غیر منعطف در تسهیلات‌دهی به متقاضیان خرید مسکن، به کمک یک مکانیزم «متغیر و منعطف» در کارکرد صندوق پس‌انداز مسکن، شرایط دسترسی تقاضا به وام‌های این صندوق را در مواقع رکود یا رونق، «سهل» یا «سخت» می‌کند.
بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد: در شهرهای بزرگ و کوچک چین، متناسب با شدت رونق معاملات مسکن و روند افزایش قیمت خانه، چنانچه وضعیت متلاطم شود، امکان دریافت تسهیلات خرید، از طریق اعمال افزایش کف سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز، دشوار می‌شود تا بازار معاملات ملک برای مدتی، از بخشی از تقاضای مصرفی و سفته‌بازی که می‌تواند در زمان رونق، تورم‌ساز شود، در امان بماند. با افزایش میزان سپرده‌گذاری لازم در صندوق پس‌انداز، بخشی از تقاضای وام از بازار خارج می‌شود. به گزارش دنیای اقتصاد ، انعطاف صندوق پس‌انداز مسکن در چین تنها به زمان رونق محدود نیست. اخیرا تحت تاثیر خروج کامل بازار مسکن چین از رکود و شروع رشد قیمت خانه، دولت به کمک بانک مرکزی، حداقل سپرده لازم در صندوق پس‌انداز مسکن را برای خانه دومی‌ها با 20 واحد درصد افزایش به 60 درصد رسانده است. به این معنا که برای دریافت وام خرید مسکن باید معادل 60درصد آن، برای مدتی در موسسات مالی وام‌دهنده، سپرده‌گذاری شود. در چین به‌طور متوسط تا 70درصد قیمت مسکن، تسهیلات داده می‌شود.
ناتوانی متقاضیان به تامین این میزان نقدینگی برای سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز،به طور اتوماتیک به کاهش تقاضا و تعدیل حجم معاملات خرید منجر می‌شود که محصول آن خنثی‌سازی زمینه جهش قیمت خواهد بود. در فاصله سالهای 2014 تا 2015 که رکود عمیق در بازار مسکن چین، انبوهی از واحدهای فروش نرفته را روی دست سازنده‌ها بار کرده بود، دولت به کمک بانک مرکزی شرط حداقل سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن برای اعطای وام خرید را هم برای خانه‌اولی‌ها و هم برای سایر متقاضیان دارای سابقه مالکیت، تعدیل کرد و آورده نقدی لازم برای ورود به این صندوق را برای خانه‌اولی‌ها از 25 به 20 درصد و برای خانه دومی‌ها نیز از 40 به 30 درصد کاهش داد.
اکنون اگر چه وام خرید مسکن در چین سهم بسزایی در رکودزدایی و رشد حجمی معاملات داشته، اما از آنجا که این تغییر فاز بازار مسکن اخیرا باعث رشد دو رقمی قیمت ملک در برخی شهرها شده، دولت هزینه دریافت وام مسکن در همان شهرها را مجددا به حالت قبل از رونق برگردانده و کف سپرده‌گذاری را افزایش داده است. تسهیلات خرید مسکن در چین 70 درصد قیمت را پوشش می‌دهد و به‌صورت دوره‌های بازپرداخت 25 تا 30 ساله به متقاضیان پرداخت می‌شود. حد انعطاف شرایط پرداخت در صندوق پس‌انداز مسکن در چین به اندازه‌ای است که طی یکسال، کف سپرده‌گذاری بعضا تا سه مرتبه تغییر می‌کند تا از این طریق، بازار مسکن نه تنها در بلندمدت که متناسب با شوک‌های احتمالی، در کوتاه‌مدت نیز قابل تنظیم باشد. سیاست‌گذاران مالی مسکن همچنین نرخ سود تسهیلات مسکن را نیز در صورت لزوم تغییر می‌دهند و از فرمول ثابت برای آن استفاده نمی‌کنند به‌طوری که میزان کاهش یا افزایش آن رابطه مستقیمی با حجم معاملات خرید مسکن دارد. در زمان رونق شدید و افزایش قیمت مسکن، بانک مرکزی چین با اعمال نرخ سود بالا برای وام خرید مسکن، از شدت تقاضا می‌کاهد.البته اولویت اول دولت چین در تطبیق دادن شرایط وام‌دهی با اوضاع بازار مسکن، تغییر کف سپرده است و در نهایت، تغییر نرخ سود تسهیلات در دستور کار قرار می‌گیرد.
در ایران طی کمتر از دو سال فعالیت صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، نرخ سود این تسهیلات 3 بار کاهش پیدا کرد در حالی که شرط مربوط به «یکسال سپرده‌گذاری معادل نیمی از مبلغ تسهیلات»، به رغم مانع بزرگی که برای خانه‌اولی‌ها به‌وجود آورده، هیچ تغییری نکرده است. در این صندوق برای دریافت 160 میلیون تومان تسهیلات باید 80 میلیون تومان برای مدت یکسال سپرده‌گذاری انجام شود که چنین آورده نقدی برای خانه‌اولی‌ها که عمده پس‌انداز آنها بابت رهن و اجاره آپارتمان فعلی‌شان مصرف شده است، سخت و تقریبا غیرممکن است. کاهش نرخ سود وام خرید مسکن، از آنجا که مبلغ قسط را حدود 10 تا 15 درصد سبک می‌کند، تاثیر چندانی در تسهیل شرایط استفاده از وام ندارد اما تعدیل کف سپرده‌گذاری می‌تواند موج تقاضای مصرفی و موثر را به سمت صندوق پس‌انداز برای ثبت‌نام برای دریافت تسهیلات خرید، ایجاد کند. ترفند دولت چین در تنظیم بازار مسکن با استفاده از اهرم صندوق پس‌انداز نشان می‌دهد: شرط لازم برای استفاده درست از این اهرم، اعمال سیاست متغیر برای مبلغ سپرده‌گذاری در موسسات پرداخت‌کننده وام خرید مسکن است و در عین حال، اکتفا به دستکاری نرخ سود تسهیلات، کفایت نمی‌کند.
با این حال با توجه به اینکه در پی تک‌رقمی شدن نرخ سود تسهیلات یکم از اوایل شهریور امسال، حجم ثبت نام در این صندوق 4 برابر شده و از روزانه 169 نفر در سال گذشته به 730 نفر در روزهای اخیر رسیده است، مسوولان بانکی بخش مسکن می‌توانند با الگوگیری از تجربه چین، برای تعادل بخشی به منابع و مصارف این صندوق، از طریق تنظیم مجدد نرخ سود تسهیلات، اقدام کنند.رشد 300 درصدی تقاضای قطعی در این صندوق، در میان مدت می‌تواند پاسخگویی به وام‌گیرنده‌ها را مشکل‌ساز کند، چرا که ظرفیت اولیه تعریف شده برای این صندوق کمتر از 90 هزار فقره وام در سال بوده است که با وضع موجود، حجم تعهد صندوق به بالای 200 هزار فقره تسهیلات در سال تجاوز خواهد کرد.
راه‌حل چینی برای تعدیل قیمت مسکن
چین به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین اقتصادهای جهان با پدیده تب قیمت‌ها در بخش مسکن روبه‌رو است و رشد اقتصادی سریع آن تبعاتی همچون تورم بخش مسکن را برایش به همراه آورده است.به گزارش بلومبرگ، برای مقابله با این مشکل، دولت چین راهکارهایی را در پیش گرفته است. در شهر شیامن که بیشترین افزایش قیمت مسکن در ماه گذشته را داشت، همچون تعدادی دیگر از شهرها، برخی خریداران مسکن از خرید خانه بازداشته شدند تا قیمت مسکن تعدیل شود. در وب سایت زمین، املاک و مستغلات این شهر بندری در شرق استان فوجیان به تازگی بیانیه‌ای منتشر شده که در آن خرید خانه برای محلی‌هایی که دو خانه دارند به حال تعلیق درآمده است و همچنین کسانی که در آن شهر زندگی نمی‌کنند از خرید خانه دوم منع شده‌اند.
این محدودیت‌ها از 5 سپتامبر اعمال شده و تا پایان سال 2017 ادامه خواهد داشت. در این بیانیه جدید اما، آنچه تازگی دارد این است که خرید ملک برای مالکان خانه‌های کوچک‌تر از 144 متر مربع نیز ممنوع شده است. بر اساس قانونی که از 5 سپتامبر اعمال شده بود مالکان خانه‌های کوچک‌تر از 144 متر مربع مشمول این منع قانونی نمی‌شدند. در ماه ژوئیه قیمت ملک در شیامن 6/ 4 درصد ماهانه و در ماه پیش از آن 7/ 4درصد –باز هم ماهانه- افزایش یافت که بیشترین رشد قیمت در بین 70 شهری بود که قیمت مسکن در آنها توسط دولت پیگیری می‌شد. درواقع قیمت ملک در این شهر 38 درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است. در ماه ژوئیه قیمت ملک در شانگهای 4/ 1 درصد افزایش یافت، همچنین قیمت مسکن در مرکز کسب و‌کار جنوب شنزن نیز 2 درصد رشد داشته است.
این رشد بعد از شوکی بود که در ماه مارس به شهرهای چین وارد شده است. شوکی که به دلیل پرده‌برداری از محدودیت‌های خرید مسکن به بازار مسکن شهرهای چین وارد شد. اما درشهر شیامن شرایط سخت‌تری پیش آمد زیرا دولت محلی پیش‌پرداخت اولیه وام مسکن را برای خانه دومی‌ها از 40درصد به 60درصد افزایش داد. اوایل این ماه در نانجینگ مرکز استان جیانگسو و در سوژو که شهر صنعتی است، میزان پیش پرداخت اولیه مورد نیاز برای خانه دومی‌ها نیز افزایش یافت. به اعتقاد یکی از محققان حوزه مسکن، اینها همه نشانه‌هایی است دال بر این که سختگیری‌های بیشتری در حوزه مسکن در راه است. شهرهای رده دوم در چین یعنی مراکز استان‌ها یا شهرهای ساحلی، نه تنها محدودیت‌های معمول را اعمال می‌کنند، بلکه در آستانه افزایش پیش پرداختهای اولیه و معرفی ممنوعیت‌‌های خرید مسکن هستند.
مثبت و منفی قانون پیش فروش ساختمان
با ابلاغ دستورالعمل پیش فروش ساختمان از سوی وزارت راه و شهرسازی که درخرداد ماه سال 1393 صورت گرفت، پس از حدود چهار سال از تصویب و تأیید قانون مربوطه در مجلس که به آذر ماه سال 1389 برمی گردد، راه اجرایی شدن ساماندهی بازار دوم مسکن یا همان پیش فروش باز شد ؛
ولی همچنان این آیین‌نامه نیاز به تکمیل داشت که در ابلاغیه‌های بعدی مانند دستورالعمل شناسنامه فنی ملکی (به عنوان یکی از مهم‌ترین موانع اجرا) و نحوه آگهی و تبلیغات پیش فروش سعی شد این موانع برداشته شود. اکنون با ابلاغ چند آیین‌نامه و دستورالعمل اجرایی تا حدود زیادی قانون پیش فروش ساختمان امکان اجرا پیدا کرده است، اما یکی از اضلاع اجرای این قانون یعنی تولیدکننده‌ها و مشاوران املاک اعتقاد دارند که این قانون و آیین‌نامه یکجانبه به نفع پیش خریداران تدوین شده است و به همین دلیل انبوه سازان و سازندگان مسکن از آن استقبال نمی‌کنند. از سوی دیگر اتحادیه مشاوران املاک نیز معتقد است که اجرای این قانون نیاز به اصلاح و تغییرات اساسی در آیین‌نامه و حتی قانون دارد و مجلس دراین زمینه باید اقدام کند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران ، اما در سوی دیگر این ماجرا دستگاه قضا که در سالهای اخیر با انبوهی از پرونده‌های قضایی مرتبط با پیش فروش مسکن و تخلفات آن روبه‌رو بوده‌اند و همچنین دولت تأکید دارند آیین‌نامه‌ای که ابلاغ شده است می‌تواند جلوی بسیاری از تخلفاتی که در حوزه پیش فروش ساختمان وجود داشته و باعث بی‌اعتمادی مردم به آن شده است را بگیرد و درنهایت به رونق بازار مسکن بینجامد.
طبق آنچه در آیین‌نامه پیش فروش ساختمان ابلاغ شده است از این پس تنظیم سند پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی که به پایگاه اطلاعات سراسر کشور دسترسی دارد، انجام شود و در کنار آن بدون ارائه شناسنامه فنی ملکی که در آن تمام مشخصات فنی ملک قید شده است امکان پیش فروش وجود ندارد. همچنین بیمه بودن ساختمانی که پیش فروش می‌شود و همچنین داشتن سند رسمی از دیگر ضوابط مورد تأکید دراین آیین‌نامه است.
بازگشت اعتماد از دست رفته
دراین باره مشاور و نماینده تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای‌عالی حفظ حقوق بیت‌المال ابلاغ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان را گام بلند دولت در رونق مسکن می‌خواند و می‌گوید: یقیناً اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد. به گزارش وزارت راه حسین معصوم افزود: قانون پیش‌فروش ساختمان جزو قوانین مهمی است که باید بدرستی به اجرا درآید. این قانون می‌تواند در جلوگیری از وقوع جرم در بخش ساختمانی نقش مؤثری ایفا کند.
معصوم تأکید کرد: قانون پیش‌فروش ساختمان، حقوق پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان را تأمین می‌کند و خلأیی را که سالهای سال در این زمینه محسوس بود و در نبود آن شاهد تضییع حقوق شهروندان و گاه شاهد کلاهبرداری در این زمینه بودیم، تا حد قابل ملاحظه‌ای کاهش خواهد داد.
مشاور وزیر راه و شهرسازی گفت: شهروندان پیش‌تر نمی‌توانستند از خریدی که انجام داده‌اند اطمینان حاصل کنند و بعضاً مشکلات جدی در این زمینه پیش می‌آمد که بسیاری از آن متضرر می‌شدند. شاهد بودیم که عده‌ای با تبلیغ دست به پیش‌فروش می‌زدند و در نهایت خریداران بسیاری در بحث پیش فروش متضرر می‌شدند که هنوز هم تبعات آن در جامعه مشاهده می‌شود. وی ادامه داد: انتقادات نابجا باعث تأخیر در فرآیند تصویب آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان شد، در حالی که قانون پیش‌فروش در سال 89 مصوب شد و انتظار می‌رفت در همان سال‌ها، آیین‌نامه اجرایی آن نیز به تصویب برسد. معصوم تأکید کرد: قانون پیش فروش ساختمان اگر اجرا شود یقیناً اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد.
قانون پیش‌فروش به نفع خریداران
اما دراین میان رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان مسکن و ساختمان تهران با بیان اینکه در قانون پیش فروش ساختمان فقط به خریداران توجه شده، گفت: عده کمی از انبوه‌سازان و سازنده‌ها به قانون جدید پیش فروش ساختمان تن خواهند داد. حسن محتشم در گفت‌وگو با فارس در پاسخ به این سؤال که آیا سازنده‌ها از ابلاغ قانون جدید پیش فروش ساختمان که جدیداً توسط وزیر راه و شهرسازی ابلاغ شده، مطلع بوده و آن را رعایت خواهند کرد، گفت: هر قانونی به هر حال مزایا و معایبی دارد، پس اگر قانون جدید پیش فروش ساختمان همانند قانون قبلی ابلاغ شده باشد، کارایی چندانی در مورد کاهش تخلفات و مراجعه به دستگاه‌های قضایی به خاطر کم کاری سازنده‌ها نخواهد داشت. وی افزود: به هر حال به نظر می‌رسد قانون پیش فروش ساختمان یک طرفه و به نفع خریداران مسکن تدوین شده است.
قانون نیاز به اصلاح دارد
رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور نیز از جمله منتقدانی است که اعتقاد دارد باید تغییراتی در قانون پیش فروش ساختمان ایجاد شود. حسام عقبایی با اشاره به ضعف‌هایی که در آیین‌نامه و قانون وجود دارد گفت: یکی ازاین نقایص شناسنامه فنی ملکی واحد است که تعریف دقیقی ندارد و مانع اجرای قانون می‌شود. به گفته وی، علاوه براین منع شدن مشاوران املاک از پیش فروش ساختمان و ضرورت تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی یکی دیگر از این ضعف هاست چرا که تعداد زیادی از فعالان بازار مسکن را محروم کرده است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور ادامه داد: طبق آیین‌نامه ساختمان‌هایی که پیش فروش می‌شود حتماً باید دارای سند رسمی باشند درحالی که بسیاری از مناطق کشور دارای سند بنچاقی است و براین اساس بخشی از کشور امکان پیش فروش نخواهند داشت. وی با اشاره به ضرورت بیمه بودن ساختمان پیش فروشی افزود: در قانون آمده است که ساختمان مورد پیش فروش باید بیمه باشد تا در صورت ایجاد خسارت به پیش خریدار پرداخت شود درحالی که زمینه قانونی چنین بیمه ای هنوز فراهم نشده است.
عقبایی اظهارکرد: نقص دیگری که وجود دارد مالکیت تدریجی است به این معنا که اگر پیش خریدار پس از پرداخت بخشی از قیمت مسکن توانایی پرداخت مابقی اقساط را نداشته باشد به اندازه پرداختی خود در ساختمان سهم خواهد داشت که این مانع از پیش فروش به افراد دیگری شده و کار قفل می‌شود. وی درپایان تصریح کرد: پس از ابلاغ آیین‌نامه پیش فروش ساختمان، معاملات پیش فروش مسکن 20 برابر کاهش یافته است و یکی از دلایل رکود در بازار مسکن تلقی می‌شود.
گام‌های تکمیلی برای اجرای قانون
از همان سال 1389 که قانون پیش فروش ساختمان در راهروهای مجلس مراحل تصویب را می‌گذراند، عده‌ای با آن مخالف بودند و آن را ناقص می‌دانستند. برهمین اساس در سالهای اخیر وزارت راه و شهرسازی به منظور بسترسازی برای اجرای قانون چندین گام برداشته است که شامل تعیین تکلیف شناسنامه فنی، تبلیغات پیش فروش و صدور پیش سند می‌شود.
تبلیغات ضابطه‌مند شد
سازنده‌ها موظفند طبق آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش، برای هر نوع تبلیغات رسانه‌ای بابت فروش طرح‌های در حال ساخت، ابتدا از ادارات استانی وزارت راه وشهرسازی مجوز بگیرند.
عباس آخوندی براساس تکلیفی که ماده 19 آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان برای وزارت راه وشهرسازی تعیین کرده، در ابلاغیه‌ای رسمی خطاب به ادارات راه وشهرسازی استان‌ها، ضوابط «نحوه صدور مجوز تبلیغ و انتشار آگهی برای طرح‌های پیش‌فروش مسکن» را به مدیران استانی وزارتخانه اعلام کرد.
مطابق آیین‌نامه ای که نیمه اول پارسال توسط معاون اول رئیس جمهوری برای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان ابلاغ شد، تمام سازنده‌های ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی برای انجام عملیات پیش‌فروش مکلف شدند قبل از هر نوع بازاریابی و تبلیغ برای طرح‌های خود، ابتدا مجوز لازم برای پیش‌فروش را از وزارت راه وشهرسازی یا ادارات استانی این وزارتخانه دریافت کنند.
شناسنامه فنی تعیین تکلیف شد
مهم‌ترین مانع اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان در شهریور ماه امسال از سوی وزیر راه و شهرسازی تعیین تکلیف شد. براین اساس عباس آخوندی با ابلاغ «دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان» برای اجرای ماده 22 قانون پیش‌فروش ساختمان، شهرداری‌ها را مکلف کرد در زمان صدور پروانه ساختمانی برای تک‌تک واحدها شناسنامه فنی صادر شود.
صدور شناسنامه فنی ساختمان براساس این ماده قانونی جزو مهم‌ترین زیرساخت‌های ثبت محضری معاملات پیش‌فروش مسکن است که تاکنون به دلیل عدم صدور و تنظیم آن از سوی شهرداری‌ها و مهندسان ناظر یکی از مهم‌ترین موانع تنظیم سند رسمی برای معاملات پیش‌فروش مسکن محسوب می‌شود. این در حالی است که شناسنامه فنی باید در زمان صدور پروانه ساختمانی از سوی شهرداری‌های هر شهر یا سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمانی صادر شده و نسخه دومی از آن در شهرداری نگهداری شود.
فرم پیش سند املاک آماده است
معاون توسعه فناوری و خدمات الکترونیک ثبتی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز اعلام کرد: فرم صدور پیش‌سند املاک براساس قانون پیش‌فروش ساختمان تهیه و به دفاتر اسناد رسمی کشور ابلاغ شد. هاشم کارگر افزود: در حال حاضر افرادی که قصد پیش‌فروش ساختمان را داشته باشند می‌توانند براساس قانون پیش‌فروش ساختمان با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، پیش‌سند رسمی ملک مورد نظر را برای پیش‌خریدار صادر کنند که با این اقدام زنجیره فرآیند صدور پیش‌سند و اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان تکمیل شد.