شرح : پس از تشکیل صندوق یکم، افزایش سقف تسهیلات مسکن به 160 میلیون تومان، رشد تسهیلات ساخت به 150 میلیون تومان، تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان و ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن، این‌بار نوبت به تشکیل موسسات پس‌انداز و تسهیلات برای تامین مسکن خانوارها رسیده است.
مجموعه اقداماتی که قرار است بخش مسکن را به عنوان پیشران اقتصاد به حرکت وادارد. دولت در نظر دارد رونق اقتصاد از بخش مسکن آغاز شود. سال گذشته اگرچه دولت در نظر داشت رونق را با ارایه تسهیلات به بخش خودرو و تحریک تقاضا در این بخش ایجاد کند اما امسال با ناامیدی که از این سیاست حاصل شد؛ روی برنامه‌ها را به سمت مسکن چرخاند. حوزه مهمی که 130 صنعت وابسته دارد و با به حرکت درآمدن آن صنایع بسیاری نیز رونق خواهند گرفت. برای این منظور هم افزایش سقف تسهیلات در دو حوزه خرید و ساخت مسکن در دستور کار قرار گرفت. پیش از تعطیلات عید نوروز سقف تسهیلات مسکن برای هر یک از زوجین در تهران به 80 میلیون تومان و جمعا 160 میلیون تومان افزایش یافت و دیروز نیز شورای پول و اعتبار تشکیل موسسات پس انداز و تسهیلات مسکن را تصویب کرد.
تامین مسکن در مناطق خاص
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد ، این موسسات در یک منطقه جغرافیایی خاص فعالیت میکنند و سهامدارانی که در آن سپرده‌گذاری میکنند علاوه بر اینکه از منفعت سپرده‌گذاری بهره‌مند می‌شوند، می‌توانند از منفعت سهامداری خود نیز بهره ببرند. اجرای پروژه‌های بزرگ کشور با توجه به سیاست‌های توسعه‌ای کشور و تاکید بر توسعه سواحل مکران و احیای بافت فرسوده در مناطق خاص، از طریق این نهاد مالی می‌توانند تامین مالی شوند.
طبق مواد 5 و 7 قانون پس انداز مسکن مصوب سال 1346 بانک رهنی (بانک مسکن وقت) می‌تواند نسبت به ایجاد موسسات پس‌انداز اقدام کند، همچنین در قانون تامین اعتبارات مسکن مصوب 1351 نحوه تامین مالی این نهاد مالی پیش بینی شده است. در آیین‌نامه تبصره 2 ماده 7 قانون احیا، بهسازی و نوسازی بافت فرسوده ایجاد این موسسات با رعایت مصوبات شورای پول و اعتبار و جذب منابع از سرمایه‌گذاران و سپرده گذاران برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید و بهسازی مسکن در یک منطقه جغرافیایی خاص پیش بینی شده؛ ضمن اینکه در بند 61-4 سیاست‌های خروج اقتصاد از رکود هم به این موضوع اشاره شده است.
20 درصد بانک مسکن، 80 درصد پذیره‌نویسی مردم
مدیرعامل بانک مسکن در خصوص روش سپرده‌گذاری این موسسات توضیح داد: تاسیس موسسات پس انداز با تصویب تشکیل این موسسات در شورای پول و اعتبار یک نهاد جدید در حوزه تامین مالی مسکن اضافه میشود. 20 درصد سهام این نهاد از طریق بانک مسکن و 80 درصد آن از طریق پذیره نویسی عام توسط آحاد مردم تامین میشود. محمدهاشم بت‌شکن با اشاره به انواع این نهادها از تاسیس موسسات پس انداز با هدف کمک به تامین مالی بخش مسکن به ویژه در مناطق جغرافیایی خاص خبرداد و گفت: این موسسه نیز می‌تواند از طریق تجهیز پس انداز از همان منطقه یا سایر مناطق نسبت به پرداخت تسهیلات فقط به یک منطقه خاص اقدام کند. ویژگی اصلی این نهادها این است که تسهیلات فقط در شعاع جغرافیایی خاص ایجاد شده مصرف میشود.
روش جدید برای خانه‌دار شدن
با تصویب این طرح، امکان تامین مالی ارزان‌قیمت دو حوزه ساخت و خرید آپارتمان با روش کاملا متفاوت از مدل سنتی وام‌دهی، در همه شهرهای کشور فراهم میشود. موسسه پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای در هر شهر، با هدف ساخت و ساز مسکونی در مقیاس انبوه، تاسیس میشود و صرفا برای تامین مالی پروژه تعریف شده، از دو دسته سپرده‌گذار محلی شامل متقاضیان خرید خانه و همچنین سرمایه‌گذاران ساختمانی در نقش سهامداران موسسه، عملیات جذب منابع انجام می‌دهد و در نهایت با اتمام مراحل احداث پروژه، متناسب با عایدی به دست آمده، به سپرده‌گذاران متقاضی وام خرید و سهامداران، تسهیلات و سود پرداخت می‌کند.
به این ترتیب، موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای اگر چه از بابت جذب منابع و پرداخت تسهیلات، کارکردی مشابه نظام بانکی دارد اما از یکسو، سپرده‌گذاران در نقش سهامداران، به دلیل منتفع شدن از عمده سود این موسسات، انگیزه قوی و به مراتب بیشتر از سپرده‌گذاری بانکی، برای ورود به این موسسات دارند و از سوی دیگر، هزینه پایین تجهیز منابع در آنها، توان پرداخت وام با سقف بیشتر از تسهیلات مسکن فعلی را به وجود می‌آورد. این موسسات یک تفاوت کلیدی دیگر نیز با نظام بانکی در حوزه تامین مالی مسکن دارند و آن، عدم تعهد زمانی به سپرده‌گذاران موسسه از بابت پرداخت تسهیلات خرید است. در حال حاضر صندوق پس‌انداز مسکن یکم، در ازای یک سال سپرده‌گذاری، معادل دوبرابر مبلغ سپرده، به متقاضی وام خرید پرداخت می‌کند که همین تعیین مدت انتظار و همچنین تعیین میزان تسهیلات، باعث میشود این صندوق دچار تعهد مالی به سپرده‌گذاران باشد و در نتیجه برای تحقق تعهد خود، منابع مورد نیاز را از قبل پیش‌بینی کند اما در موسسات پس‌انداز منطقه‌ای، اگر چه هدف، اعطای تسهیلات ساخت و خرید به سپرده‌گذاران است اما تعهد زمانی برای پرداخت، وجود ندارد و در نتیجه، ریسک مالی این موسسات در مقایسه با بانکها و صندوق پس‌انداز، ناچیز است.
بر اساس این گزارش، سابقه فعالیت این موسسات در نقش بانک‌های محلی مسکن در ایران به دهه 40 و 50 برمی‌گردد که شدت استقبال سمت تقاضای مسکن از سپرده‌گذاری در آنها و همچنین گرایش شرکت‌های ساختمانی بزرگ به سرمایه‌گذاری و استفاده از منابع موسسات پس‌انداز منطقه‌ای، سبب شد تا 8 برابر سرمایه اولیه موسسات، تسهیلات ساخت پرداخت شود و ابرپروژه‌هایی همچون شهرک اکباتان و سپس شهرک آپادانا در تهران و تعدادی شهرک مسکونی در اطراف یکی، دو شهر بزرگ کشور احداث شود اما در اوایل دهه 60 با توقف کار بانک رهنی، این موسسات نیز منحل شد.
خرید مطالبات رهنی از دو ماه پیش
از دیگر برنامه‌های دولت برای تامین مسکن، انتشار اوراق رهنی است که حدود دو ماه گذشته به عنوان پیوند بازار پول و سرمایه منتشر شد و به دلیل اینکه فعلا نهاد تضمین تسهیلات رهنی در کشور وجود ندارد بانک مسکن ضمانت این اوراق را برعهده گرفته است. اوراق پشتوانه تسهیلات رهنی (NBS) اوراقی است که برای خرید مطالبات رهنی توسط ناشر منتشر و در بورس یا بازارهای خارج از بورس معامله میشود. کاهش هزینه تامین مالی برای بانکها، مدیریت ریسک عدم انطباق زمانی سررسید دارایی‌ها و بدهی‌ها و همچنین بهبود نسبت کفایت سرمایه و خارج شدن دارایی‌ها از ترازنامه مهم‌ترین مزیت‌های اوراق رهنی هستند.
نتایج یک پژوهش علمی، آسیب‌دیدگی بازار رهن و اجاره به‌ویژه مستاجران از تقاضای سرمایه‌یی مسکن را تایید کرد. نتایج این پژوهش حاکی از آن است که ...
نتایج یک پژوهش علمی، آسیب‌دیدگی بازار رهن و اجاره به‌ویژه مستاجران از تقاضای سرمایه‌یی مسکن را تایید کرد. نتایج این پژوهش حاکی از آن است که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به 70درصد از تقاضای مسکن به تقاضای سرمایه‌یی اختصاص یافته بود. مساله‌یی که از یک سو باعث افزایش تقاضای مسکن اجاره‌یی و به‌تبع آن افزایش اجاره‌بها میشود و ازسوی دیگر تاثیر بسزایی در افزایش قیمت مسکن دارد و از آنجا که قیمت اجاره‌بها خود تابعی از قیمت نهایی مسکن است منجر به افزایش مجدد قیمت در بازار اجاره نیز میشود.
این پژوهش علمی همچنین حاکی است، تغییرات تولید سرانه ناخالص داخلی، قیمت مسکن و تعداد خانوار به صورت مستقیم و معنادار و تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره به صورت معکوس و معنادار بر قیمت اجاره مسکن شهری در ایران موثر هستند. نتایج یک مطالعه دانشگاهی نشان می‌دهد باتوجه به اینکه تعداد خانوارها یک عامل تاثیرگذار در قیمت اجاره مسکن است این متغیر بر قیمت اجاره مسکن آثار مثبتی دارد ضمن اینکه، این موضوع در بررسی دلایل تفاوت قیمت اجاره مسکن در استان‌های مختلف نیز می‌تواند موردملاحظه قرار گیرد.
همچنین آثار منفی هزینه استفاده بر قیمت اجاره مسکن می‌تواند نکات مفیدی را در حوزه سیاست‌گذاری ارائه کند، به‌عنوان نخستین عامل تشکیل‌دهنده هزینه، استفاده افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی با بازدهی سایر دارایی‌ها (با جذب نقدینگی) و افزایش هزینه استفاده می‌تواند منجر به کاهش قیمت اجاره شود. علاوه بر آن ارقام بالاتر تورم و نرخ انتظاری افزایش قیمت مسکن با کاهش هزینه استفاده، آثار افزایش بر قیمت مسکن دارد که این نتایج در سیاست‌گذاری طرف تقاضای مسکن قابل استفاده است.
آثار مثبت قیمت مسکن بیانگر این موضوع است که هرگونه سیاست‌گذاری برای مدیریت قیمت اجاره مسکن بدون توجه به عوامل طرف عرضه ناقص خواهد بود به‌ویژه دولت می‌تواند از طریق عرضه خانه‌های استیجاری و مقررات‌گذاری نقش تعیین‌کننده‌یی ایفا کند. متغیرهای مسکن و اجاره‌بهای مسکن، هر کدام دارای بازار مجزای مربوط به خود بوده و تنها نسبت به هم اثرپذیرند.
در این پژوهش که توسط نادر مهرگان (استاد دانشگاه بوعلی) و وحید غفاری (دانشجوی کارشناسی ارشد) صورت گرفته و در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شده است، باتوجه به تقاضای مصرفی و سرمایه‌یی مسکن شهری همچنین متغیرهای موثر بر آن، اثر متغیرهای قیمت مسکن، تولید سرانه ناخالص داخلی، تعداد خانوارها و تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره بر قیمت اجاره مسکن شهری در ایران با استفاده از داده‌های ترکیبی مربوط به 30استان کشور در دوره زمانی1380-1390 موردبررسی قرار می‌گیرد و نتایج آن حاکی از آن است که مدل عمومی تعیین قیمت اجاره مسکن با استفاده از عوامل تقاضا و عرضه می‌تواند به نحو قابل‌قبولی تغییرات قیمت اجاره مسکن را در طول زمان و تفاوت آن بین مناطق شهری استان‌های مختلف کشور توضیح دهد.
تقاضای مسکن، سرمایه‌ای است
طی بازه زمانی1390-1355 بیش از 14.7میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن اضافه شده درحالی که تنها 8میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند، این مساله بدین معناست که تنها 54درصد از تقاضای مسکن طی 35سال گذشته مصرفی بوده و 46درصد از تقاضای مسکن را تقاضای سرمایه‌یی پوشش داده است. اهمیت موضوع در بازه زمانی90-85 دوچندان میشود، در این بازه زمانی 4.2میلیون واحد مسکونی بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه به موجودی مسکن اضافه شده درحالی که 1.3میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی بوده‌اند، این بدین معناست که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به 70درصد از تقاضای مسکن موجود به تقاضای سرمایه‌یی اختصاص یافته است.
این مساله از یک سو باعث افزایش تقاضای مسکن اجاره‌یی و به‌تبع آن افزایش اجاره‌بها میشود و ازسوی دیگر تاثیر بسزایی در افزایش قیمت مسکن دارد و از آنجا که قیمت اجاره‌بها خود تابعی از قیمت نهایی مسکن است منجر به افزایش مجدد قیمت در بازار اجاره نیز میشود.
سرعت رشد تقاضا در بازار اجاره
یکی دیگر از مشکلات بازار مسکن بالا بودن سهم تقاضای اجاره‌یی در بازار مسکن و سرعت رشد آن در چند سال اخیر است. افزایش حجم تقاضای سرمایه‌یی در بازار مسکن و افزایش قیمت مسکن در بازار، ناتوانی خانوارهای جدید از اختیار مسکن ملکی را به‌دنبال دارد و باعث میشود خانوارها بالاجبار و نه به‌صورت اختیاری اجاره‌نشینی را انتخاب کنند، این مساله تبعات منفی اجتماعی ازجمله افزایش سن ازدواج را نیز به‌دنبال داشته است. بررسی آمارهای سال‌های90-85 نشان می‌دهد که 3.1میلیون خانوار جدید شهری اضافه شده است که 1.5میلیون خانوار آن سکونت اجاره‌یی دارند. این ارقام بدین معناست که نزدیک به 50درصد از خانوارهای جدید در بازار مسکن، بالاجبار راهی بازار اجاره شده‌اند. این شاخص در بازه سرشماری85-75، 43درصد، در بازه زمانی 75-65، 29درصد و در بازه زمانی65-55، 8درصد بوده است. نقطه مطلوب سیاست‌گذاری در نوع مالکیت بازار مسکن وضعیتی است که خانوار بدون هیچ فشار اقتصادی باتوجه به شرایط خود بتواند چه از طریق ساخت، خرید یا اجاره مسکن نیاز سکونت هود را مرتفع کند، حال آنکه شرایط ذکر شده برای بازار مسکن در کشور، رفتن خانوار به سمت بازار مسکن استیجاری را تبدیل به یک اجبار کرده است. درواقع در شرایط کنونی خانوارها به‌دلیل اینکه توان خانه‌دار شدن از طریق ساخت مسکن را ندارند مجبور به حضور در بازار استیجاری مسکن می‌شوند و چه بسا سهم بالاتری از درآمد سالانه خانوار خود را نیز به تامین هزینه‌های اجاره مسکن اختصاص می‌دهند.
راهبردهای کنترل بازار اجاره
افزایش قیمت اجاره مسکن در بازار از دو عامل اساسی در بازار یعنی شکاف میان عرضه و تقاضا از یک سو و وجود فعالیت‌های سوداگران به دلیل وجود شفافیت بازار ازسوی دیگر رنج می‌برد و این عوامل سبب شده‌اند تا قیمت‌های اجاره مسکن در بازار بیش از توان مستاجران بالاخص در کلان‌شهرهایی مانند تهران باشد.
درواقع بازار اجاره‌بها به‌عنوان یک بازار جانبی و تبعی درکنار مسکن شناخته میشود و درحقیقت اولویت اصلی خانوار تامین مسکن ملکی برای خود است و اجاره‌نشینی براساس انتخاب خانوار نیست و خانوار به اجبار اجاره‌نشینی را انتخاب میکنند. این موضوع برخلاف اصول3، 31و 43 قانون اساسی است که تاکید بر داشتن مسکن و تامین مسکن مناسب با نیاز محرومان از مسکن با حمایت و برنامه‌ریزی دولت دارد. پس ضروری به‌نظر می‌رسد که دولت برای سامان‌دهی بازار اجاره مسکن به‌ترتیب اولویت راهبردهای اساسی ذیل را در دستور کار خود قرار دهد:
الف) کاهش تقاضا در بازار اجاره مسکن
ب) افزایش عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار خرید و اجاره
ج) ضرورت قاعده‌گذاری دولت در بازار اجاره مسکن
سیاست‌های اجرایی برای پیاده‌سازی راهبردهای فوق نیز به تفکیک در جدول آمده است.
در حالی که گفته میشود از نیمه دوم سال جاری بخش مسکن از رکود خارج و بعد از 4 سال رونق به بازار مسکن بازمی‌گردد، شواهد بازار حاکی از آن است که سریال دنباله‌دار رکود بازار مسکن همچنان ادامه دارد و ساخت و ساز به نوعی به کما رفته است.
شمع چهار سالگی رکود مسکن هنوز روشن است و کارشناسان اقتصادی آن را برای آینده عرضه مسکن خطرناک اعلام میکنند، چنانگه اگر رکود ساخت‌وساز ادامه یابد قطعاً فاصله عرضه از تقاضا عقب خواهد ماند. اگر چه به گفته آخوندی وزیر راه و شهرسازی هنوز در تهران 300 هزار واحد خالی از سکنه داریم اما اگر ساخت‌وساز نشود و این واحدها نیز عرضه شود قطعاً در آینده نه چندان دور به این یقین خواهیم رسید که عرضه از تقاضا عقب است.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از فارس، برخی از کارشناسان اقتصادی نیز رکود حاکم بر بازار مسکن را ناشی از سیاست‌های نادرست دولت عنوان میکنند و می‌گویند افزایش تولید و عرضه نسبت به تقاضا باعث امتداد و ادامه یافتن رکود بخش مسکن است. بنا بر این گزارش، اگر چه هنوز مسؤولان دولتی سعی دارند با دادن وعده و وعید بازار مسکن را رونق دهند و سازندگان را به نوعی برای ساخت‌وساز ترغیب کنند اما به گفته اکثر مشاوران املاک هیچ نشانه‌ای از رونق ساخت‌وساز و خروج مسکن از رکود دیده نمی‌شود.
کاهش نرخ سود بر ساخت و ساز نه، اما بر اجاره بها تاثیر گذاشت
حدوداً بیش از دو ماه است که نرخ سود بانکی کاهش یافته و با این اقدام این نوید به بازار مسکن داده شد که سازندگان سرمایه‌های خود را از بانکها خارج خواهند کرد اما ظاهراً تأثیر این کاهش نرخ سود فقط بر بازار اجاره‌بها نمود پیدا کرد به طوری که باعث شد تا مالکان نرخ اجاره‌بها را بیش از پیش افزایش دهند.
اگر چه دو ماه از فصل تابستان به پایان رسیده اما هنوز خبری از رونق بازار مسکن و افزایش معاملات نیست؛ هرچند که بازار نسبت به سال گذشته وضعیت بهتری پیدا کرده اما همچنان مشتری چندانی در بنگاه‌های املاک حضور ندارد، البته برخی از مشاوران املاک اعلام می کنند که جنب و جوش در بازار مسکن مقطعی شده و به یک باره می بینیم که در لاک خود فرو رفته و حاضر نیست که بیدار شود.
اکثر کارشناسان مسکن عنوان می کنند که رونق بازار خرید و فروش هر کالایی از جمله مسکن بستگی به تعادل عرضه و تقاضا دارد و در شرایط کنونی بسیاری از اقداماتی که در حوزه مسکن عملیاتی می شوند تاثیر مستقیمی در عرضه و تقاضا ندارند.
بیات ماکو عضو سابق شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی کشور نیز سبقت عرضه از تقاضا و رویه انتظار متقاضیان را 2 دلیل ادامه رکود مسکن دانست و گفت: تا زمانی که اقتصاد کلان از رکود خارج نشود نمی‌توان انتظار داشت مسکن به تنهایی از رکود خارج شود.
به گفته وی، بالا بودن نسبی قیمت مسکن می‌تواند دلیل دیگر رکود باشد، چرا که طبع هیستریونیک (ما خرید نمی‌کنیم تا ببینیم بقیه می‌خرند یا نه) در جامعه باعث شده تا رکود مسکن ادامه یابد.
رهن کامل مسکن نایاب شد/سازنده های مغرور هم کوتاه آمدند اما خریداری نیست
پورابراهیمی یکی از مشاوران املاک گفت: کاهش نرخ سود بانکی باعث شد تا در حال حاضر رهن کامل وجود نداشته باشد و همه به سمت گرفتن اجاره‌بها روی بیاورند.
امیری یکی دیگر از مشاوران املاک می‌گوید: واحد خالی از سکنه در مناطق مختلف تهران زیاد است و متقاضیان هم قدرت خرید ندارند بنابراین سازنده‌های مغرور هم که تا پارسال به هیچ وجه از قیمت خود پایین نمی‌آمدند الان حاضر هستند با تجهیز آپارتمان و نصب کابینت و پکیج واحد مسکونی خود را به فروش برسانند اما متقاضیان به خرید ترغیب نمی‌شوند.
*سازنده‌ها به دنبال تجمیع و ساخت مشارکتی/وقتی واحدها به فروش نمی رسد سازنده ها هم نمی سازند
ساعدی یکی دیگر از مشاوران املاک، گفت: ساخت‌وساز رونق ندارد و اکثر سازنده‌ها هم بعد از کاهش نرخ سود بانکی ترجیح می‌دهند با تجمیع چند واحد مسکونی اقدام به ساخت‌وساز کنند.
وی در پاسخ به این سؤال که به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید ساخت واحدهای کوچک رونق گرفته، گفت: به هیچ وجه این طور نیست چرا که ساخت واحدهای کوچک برگشت سود پایینی دارد.
وی ادامه داد:حدود دو سال پیش بود که ساخت و ساز به گونه ای بود که نمی شد تعداد واحدهای در حال ساخت را تخمین زد اما الان شرایط به گونه ای است که تعداد واحدهای در حال ساخت در مناطق به تعداد انگشتان دست هم نمی رسد.
به گفته وی،سازنده ها به خوبی می دانند که وقتی متقاضیان توان خرید ندارند و واحدهای ساخته شده آنها به فروش نخواهد رسید وارد عرصه ساخت و ساز نمی شوند.
وام 80 میلیونی هم خرید و فروش را رونق نداد
وی در خصوص اینکه آیا وام 80 میلیونی خرید مسکن توانست بر بازار مسکن تاثیر بگذارد گفت:اگر متقاضی قصد خرید خانه در یکی از مناطق متوسط تهران را داشته باشد حداقل برای یک خانه 100 متری باید 500 میلیون تومان هزینه کند و یا در صورت استفاده از وام و تسهیلات باید حدود 3 میلیون تومان در ماه بازپرداخت کند که بسیاری از افراد توانایی خرید این خانه را ندارند.
وی ادامه داد:با گذشت چند هفته از آغاز سررسید پرداخت تسهیلات 80 میلیونی خرید مسکن تنها یک مورد برای خرید مسکن با این وام 80 میلیونی میسر شده است.
تحلیلگران مسکن: ادامه رکود مسکن خطرناک است و در آینده به ضرر مردم
برخی از تحلیلگران مسکن معتقد هستند که سیاست های دولت در ارتباط با حوزه مسکن اشتباه است، چرا که مسکن مانند خودرو نیست که با وام 20 میلیون تومانی بتوان آن را تهیه کرد.پس برای خرید یک مسکن حدود 300 میلیون تومان پول نیاز است و این حجم پرداخت نه در توان بانک مرکزی است که تسهیلات پرداخت کند نه مردم توان باز پرداخت آن را دارند، بنابراین آنطور که پیداست رکود کماکان در این حوزه ادامه دارد و این ادامه رکود قطعا به ضرر مردمی که توانایی خرید مسکن ندارند خواهد شد.
نرخ سود تسهیلات خرید مسکن صندوق پس‌انداز «یکم» برای سومین بار ظرف یک سال، کاهش می‌یابد و ظرف چند روز آینده از 11 درصد فعلی به 9 درصد می‌رسد.
طرح «تک رقمی شدن سود وام خرید مسکن»، دو هفته پیش در جلسه مسوولان بخش مسکن با معاون اول رئیس‌جمهوری در ساختمان وزارت راه و شهرسازی ازسوی مدیر عامل بانک مسکن اعلام شد. صندوق «یکم» خرداد سال 94 راه‌اندازی شد و آن زمان، مشروط به یکسال سپرده‌گذاری زوج‌های فاقد مسکن –خانه‌اولی- تسهیلات 80 میلیونی با نرخ سود 14 درصد به سپرده‌گذاران تعلق می‌گرفت.اما در حال حاضر سقف وام یکم دو برابر شده و به 160میلیون تومان رسیده و نرخ سود تسهیلات نیز در دو مرحله کاهش، یکبار به 13 درصد رسید و در حال حاضر 11درصد است. به گزارش دنیای اقتصاد ، قرار است به‌زودی نرخ سود این تسهیلات دو واحد درصد دیگر کاهش پیدا کند و تک‌رقمی شود.هر چند نرخ سود تک رقمی برای وام خرید مسکن آن هم در شرایطی که سایر تسهیلات بانکی با سود حداقل 18 درصد پرداخت میشود، یک اقدام منحصر به فرد و مزیت طلایی برای خانه‌اولی‌ها به حساب می‌آید اما صرف‌نظر از تاثیر «روانی» آن بر تحریک تقاضای مصرفی، با کاهش دو واحد درصدی نرخ سود، مبلغ اقساط ماهانه این وام، چندان کاهش پیدا نخواهد کرد.
اقساط بازپرداخت وام 80 میلیون تومانی، با نرخ سود 11 درصد، به‌صورت پرداخت ساده قسط، یک میلیون تومان است که با کاهش نرخ سود به 9 درصد، مبلغ قسط به حدود 900 هزار تومان می‌رسد. به رغم دو اثر مثبت «روانی» و «ریالی» طرح کاهش سود تسهیلات مسکن یکم، با تک رقمی شدن این نرخ، یک عارضه در پروسه وام‌دهی به متقاضیان خرید مسکن به‌وجود خواهد آمد.بررسی‌ها نشان می‌دهد: کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن یکم، به علت وابستگی کنونی این صندوق –صندوق پس‌انداز مسکن یکم- به یارانه دولتی، منجر به «کاهش دامنه پوشش متقاضیان تسهیلات» به لحاظ ظرفیت پرداخت خواهد شد.
بانک عامل بخش مسکن در حال حاضر اگر چه وام یکم را با سود 11 درصد به خانه‌اولی‌ها پرداخت می‌کند اما مابه‌التفاوت این نرخ تا نرخ رایج تسهیلات بانکی که 18درصد است، از طریق استمهال 10 ساله خط اعتباری مسکن‌مهر و اعمال دوره تنفس 10 ساله آن، برای بانک، جبران شده است. هم‌اکنون ماهی حداقل 200 میلیارد تومان از محل اقساط ماهانه تسهیلات پرداختی مسکن‌مهر، وارد حساب بانک عامل میشود که به جای آنکه بابت تسویه خط اعتباری به بانک مرکزی برگردد، برای تکمیل نیمه‌کاره‌های مسکن‌مهر و یارانه نرخ سود تسهیلات یکم، مورد مصرف قرار می‌گیرد.با کاهش نرخ سود تسهیلات یکم، از آنجا که میزان یارانه نرخ سود قابل افزایش نیست، در نتیجه، به اجبار تعداد وامهای قابل پرداخت به خانه‌اولی‌ها افت می‌کند. ظرفیت تسهیلات دهی صندوق یکم حدود 80 هزار فقره وام در سال است اما با ورود به دوره رونق مسکن، حجم تقاضا افزایش پیدا خواهد کرد.
«حد مطلوب» کاهش سود وام اوراق
زمزمه‌هایی نیز مبنی بر کاهش نرخ سود وام 110 میلیونی از 5/ 17 درصد کنونی به سطح پایین‌تر، شنیده شده است. کارشناسان درباره حد مطلوب کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق اعلام کردند: با توجه به کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی از جمله نرخ سود وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم، سود واقعی تسهیلات بدون سپرده مسکن نیز باید کاهش یابد.
به گفته آنها هم اکنون اگر چه سود اسمی تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق 5/ 17 درصد است اما محاسبه میانگین فعلی قیمت فروش اوراق مسکن و هزینه‌های ناشی از آن نشان می‌دهد سود واقعی این تسهیلات برای وام‌گیرنده‌ها معادل 23 درصد است. به این ترتیب در حالی که از ابتدای تیرماه سود تسهیلات بانکی به 18 درصد کاهش یافته است انتظار می‌رود میزان سود اسمی تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن نیز به گونه‌ای کاهش یابد که سود واقعی آن به 18 درصد برسد. با محاسبه مبلغ 80 هزار تومان به‌عنوان متوسط قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن، درصورتی‌که سود اسمی تسهیلات بدون سپرده به 5/ 12 تا 13 درصد برسد سود واقعی این تسهیلات به 18 درصد کاهش می‌یابد.
تک‌رقمی شدن سود عامل رونق مسکن
به نظر کاربران خبرآنلاین کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن در افزایش تقاضا و در نتیجه رونق بازار مسکن تاثیر خواهد داشت اما مشروط به اینکه سود این تسهیلات تک‌رقمی شده و مدت زمان بازپرداخت آن نیز طولانی‌تر شود.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از خبرآنلاین با کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی کارشناسان اقتصادی پیش‌بینی کردند تقاضا برای دریافت وام خرید مسکن افزایش یابد، اما آمارها نشان داد تغییر در این متغیر مهم نیز تغییر چندانی در تعداد متقاضیان و خریداران مسکن ایجاد نکرده است.
از کاربران خبرآنلاین سوال کردیم شما فکر می‌کنید افزایش تسهیلات مسکن تاثیری در بازار مسکن داشته است؟ به نظر شما، ادامه این سیاست‌ها، اثر مثبتی در رونق بازار مسکن خواهد گذاشت؟
پاسخ‌های کاربران و مخاطبان به این پرسش‌ها را بخوانید:
حسام
بله مگه میشه تاثیر نذاره؟ خیلی ها الان ماهی 1 میلیون یا بیشتر دارن اجاره خونه میدن خب میرن وام میگیرن 12 سال ماهی 800900 یا حتی کمتر میدن خونه رو میخرن. البته باید سودش تک رقمی بشه و مدت زمان بازپرداختش بیشتر بشه که رقم اقساط حتی پایین تر هم بیاد
سارا
سوالشون راجع به وام با بهره الانش هست نه اون اون بهره ای که گره من و شما رو باز میکنه ، این وام ها با بهره های نجومیش فقط به نفع بانکهاست
بی نام
خوب بقیه پول خرید خانه را از کجا میاورند مردم قدرت خرید ندارند قیمتها با درآمدها همخوانی ندارد
هادی
نخیر خود بنده به سه تا بانک مراجعه کردم گفتند 35 ملیون نقد باید در حساب شما در بانک به مدت یکسال سپرده بشه و بعد با جور کردن سفته و چک و ضامن معابر هم کارمندو هم کاسب این وام به شما تعلق میگیره قسطشم یک و دویست تومن..که حساب کردم بعد 14 سال من نزدک 100 ملیون به بانک سود خواهم داد.. عقل سالم در بدن سالم است
بی نام
اگر خانه های تمام شده یا در دست ساخت برای فروش به متولدین 60 تا 70 که اکنون 25 تا 35 ساله اند در نظر است، ایشان باید کار داشته باشند تا وام بگیرند خانه ها را بخرند و اقساطش را بدهند اگر کار با حقوق مکفی دارند پس ازدواج می کنند و وام میگیرند و خانه ها را می خرند وگرنه رونق بازار مسکن توهمی است چون سایر توهم ها کار و حقوق مکفی و ازدواج و وام منجر می شود به خرید خانه اخبار : 11 میلیون که سن ازدواج شان گذشته در شرف تجرد قطعی اند همین میزان هم بیکار داریم پس تا اشتغال ایجاد نشود مسکن از رکود خارج نمی شود
بی نام
وام برای مسکن خیلی خوبه اگر بدون سود و سپرده باشه این راهی که دولت میره به نفع بانکهاست نه ملت. دولت از وظیفه خودش که طبق قانون اساسی تهیه و ایجاد امکانات برای خانه دار شدن مردم ایران است شانه خالی می کند .من 5 سال پیش بعد از یکسال سپرده گزاری 19 میلیون وام گرفتم باید 35 میلیون به بانک برگردونم اگر همان سال قبل از سپرده گزاری خونه می خریدم الان قسط نمی دادم. سود بانک مسکن با سپرده گزاری اولیه و تهیه اوراق بالای 30 می فته دولت تا می تونه به ملت فشار میاره کسی هم نیست بگه چرا؟ و یک روش خوب و به نفع مردم برای خانه دار شدن ایجاد نمی کند زیرا سود بانکها کم می شه. وقتی حقوق یک کارمند و کارگر یک میلیون است چطور واسه خانه دار شدن حداقل هشتصدتا وام بده تازه سه چهارم پول خونه رو هم باید داشته باشه
صادق
اولا کی انقد پول داره ببره یکسال بذاره تو بانکبعدم همه جای دنیا وام مسکن در جهت خونه دار شدن مردم یه کشوره با کمترین سود.اما تو ایران واقعا سود این وام بالاست و شرایطش سخته یه پول اولیه برا سپرده گذاری کلی ضامن و چک و سفته برا ضمانت بعدشم دوبرابر وامتو ازت سود میگیرن فقطاین کجاش کمکه به مردم ؟ حالا تصور کنید یکی میخواد وام 60 تومنی با اوراق بخرهاولش که 11 تومنشو پول اوراق ازش کم میکننمیمونه 49 تومن از ضامن و اینا که بگذریم سه برابر 49 تومنو تو 12 سال ازت میگیرن.واقعا کی با ملت خودش اینکارو میکنه کدوم کشور کجای دنیا؟این کمکه؟
بدون نام
حق استفاده وام مسکن که بیست میلیون باید خریداری بشه بهعلاوه سود بانک حدود سی وسه درصد میشه کجای دنیا همچین تسهیلاتی برای نیاز اولیه مملکت که مسکن باشه اختصاص میدن
کیوان
با سلام با توجه به اینکه من در زمینه ساخت وساز فعالیت میکنم قیمت زمین و قیمت تمام شده هزینه ساخت و انبوهی از مسکن مهر که بدون هیچگونه کار کارشناسی و مکان یابی مناسب احداث گردید.آینده روشنی برای بازار بخش مسکن حداقل برای 5 سال دیگه پیش بینی نمی کنم.رونق بازار مسکن به افزایس قیمت آن نیست بلکه به خرید و فروش و متقاضی برای مسکن هست که متاسفانه ما 5 سال هست از این قسمت دور شدیم.باید توجه داشته باشید اگر یک متقاضی وام 50 میلیونی 11 درصد سود بابت وام پرداخت می کند بابت اوراق 9 میلیون از پول خود را نقدی پرداخت می کند و عملا وام 24 درصد می شود نه 11 درصد با این روند هیچ آینده روشنی برای بازار مسکن وجود ندارد.
مهدی
از نظر من رونق در مسکن دو راه داره ، اولین راه اینه که قیمت کاهش پیدا کنه تا اندازه پول مصرف کننده بشه و دوم اینکه حداقل دو یا سه سال زمان بگذره تا افزایش سالانه دستمزد به قیمتی برسه که متقاضی بتونه قسط بده و خرید کنه.
بی نام
ببخشید وزیر راه و مسکن وشهرسازی سخت در اشتباه هستند . روز به روز داره اوضاع بدتر میشه اگر باور نمیکنید از سازندگان و خریداران و املاک و دست اندکارن سوال کنید . شرایط جوری شده که نه کسی رقبت به خرید مسکن داره نه پول کافی برای خرید . صاحبان صنایع ،کارگاهها و کارفرماهها تجار مشاورین و کارگرانی که در ارتباط با صنعت مسکن هستند بدترین شرایط را تجربه میکنند . فقط امید به خدا و توکل برخداست که آرامش میده .
بی نام
هیچ موثرنبوده نیست من کارگر بادریافتی ماهی 1میلیون حالا یخورده بیشتر یا کمتر ازکجا بیارم قسط بدهم ماهی 800هزارتومان چی بخورم چی بپوشم مدارس هم صددرصد پولی شده ماهیانه اجاره خونه هم دارم از کجا بیارم 35میلیون جورکنم باوام وقرض وبدبختی 40میلیون جورکردم دادم مسکن مهر پردیس تمام پول اونجا خوابیده 4ساله من هم بدبخت بیچاره شدم وام بدرد من نمیخوره امثال من هم همینطور برای ما بهترین چاره مسکن مهر است که دولت لج کرده کمک نمیکنه وام بیشتر برای خود آقای وزیر خوب است بالاخره ایشون هم ساخت وساز میکنه واحدهای ایشون مونده وام باعث میشود واحدهای خودشون را بفروشند حالا بااین اوصاف ایشون میتونند فکر مسکن مهر باشند نه الان ماهیانه 200میلیارد همین حدود اقساط مسکن مهر داره برمیگرده چی میشه هیچی وام میشه
کیانی
برادر من خودم تو کار خرید و فروش ملکم بازار راکد راکد هیچ خریداری نیست اگه کسی بهت گفته درحال خرید هست بعله کسانی هستند که می خواهند بفروشند ولی کسی ازشون نمیخره چون دلالها که خودشون کلی ملک رو دستشون مونده مصرف کننده ها هم که پولشون نمیرسه خرید کنند از طرفی توان باز پرداخت اقساط را هم ندارند
بی نام
دولت اگر به جای اینکه هر ماه مقدار زیادی پول به حساب هدفمندی بریزه یک سوبسید روی وامهای مسکن می داد تا بهره وام ها کم شود خیلی به حال مردم مفید تر بود. از رونق هم خبری نیست. اینها فقط ایجاد جو روانی ست. قدرت خرید مردم بسیار پایین است مخصوصا که نرخ بیکاری هم بسیار بالاست.