هزینه اجاره خانه در تهران چقدر است؟

ملک بان 24

هزینه اجاره خانه در تهران چقدر است؟

متوسط قیمت اجاره در شهر تهران در تیرماه سال جاری به یک میلیون و 760 هزار تومان رسید.
در اولین ماه فصل تابستان و با شروع دوران جابجایی ها بازار اجاره رونق گرفته اما آنطور که مسوولان و مشاوران املاک اعلام می کنند میزان افزایش اجاره بها نسبت به سال گذشته حداکثر 10 درصد است.
بررسی ها نشان از آن دارد که منطقه 4 با متوسط اجاره سه میلیون و 840 هزار تومان گران ترین و منطقه 19 با 780هزار تومان ارزانترین مناطق برای اجاره ملک هستند.
جدول زیر نرخ اجاره و میزان معاملات را در مناطق مختلف تهران در تیرماه نشان می دهد:

آپارتمان‌های زیر قیمت در مناطق شمالی پایتخت

ملک بان 24

آپارتمان‌های زیر قیمت در مناطق شمالی پایتخت

با نگاهی به موتورهای جست‌و‌جوی معتبر ملکی حجم قابل توجهی از املاک زیر قیمت در مناطق یک، دو و سه تهران مشاهده می‌شود که در این میان تعداد املاک واقع در بلوار مرزداران و سعادت آباد که ریزش قیمت دارند، به وضوح بیشتر از سایر محله‌های این مناطق است.

به دنبال کاهش شدید سهم آپارتمان‌های گران‌قیمت در معاملات فصل بهار نسبت به مدت مشابه سال گذشته، بسیاری از مالکان در مناطق شمالی تهران در روزهای اخیر املاک خود را با قیمت مناسب تری عرضه کرده‌اند. سهم واحدهای با قیمت بالای مترمربعی 8 میلیون تومان از کل معاملات خرید مسکن در تهران از 5 درصد در بهار گذشته به یک درصد در بهار امسال رسیده است که نشان دهنده حذف املاک گران قیمت از صحنه معاملات مصرفی است. از این رو عده‌ای از مالکان با تشخیص تداوم رکود در این بخش از بازار، تصمیم گرفته‌اند به حباب قیمت آپارتمان‌های گران قیمت در مناطق شمالی پایان دهند. بررسی قیمت پیشنهادی فایل‌های عرضه شده در بازار تابستانی خرید و فروش واحدهای مسکونی نشان می‌دهد آپارتمان‌های زیر قیمت در مناطقی که از مطلوبیت بیشتری برخوردار هستند نیز رو به رشد است.

با نگاهی به موتورهای جست‌و‌جوی معتبر ملکی حجم قابل توجهی از املاک زیر قیمت در مناطق یک، دو و سه تهران مشاهده می‌شود که در این میان تعداد املاک واقع در بلوار مرزداران و سعادت آباد که ریزش قیمت دارند، به وضوح بیشتر از سایر محله‌های این مناطق است. در عین حال بررسی دقیق‌تر فایل‌های زیر قیمت نشان می‌دهد برخی از آنها به دلیل سن بالای بنا و برخی دیگر به دلیل اوقافی یا تعاونی بودن سند ملک قیمت کمتری نسبت به متوسط قیمت منطقه دارند. با این حال ریزش قیمت بخشی از آپارتمان‌ها نیز ناشی از سردی بازار املاک لوکس و‌گران قیمت است. طبعا مالکانی که به هر دلیل تمایل دارند با وجود شرایط کنونی آپارتمان خود را بفروشند، باید به کاهش قیمت تن دهند تا خریداران نیز تمایلی به تملک این آپارتمان‌ها نشان دهند. در جدول زیر شماری از فایل‌های زیر قیمت مناطق یک، دو و سه پایتخت که طی یک هفته اخیر عرضه شده، ارائه شده است.

فکری به حال اجاره بها خانه باید کرد

ملک بان 24

فکری به حال اجاره بها خانه باید کرد

کاهش نرخ سود و نیز کاهش دامنه نوسانات بازارهای رقیب مسکن نظیر طلا و ارز سبب شده است تا مالکان در تابستان جاری به جای رهن، اجاره ماهانه بیشتری طلب کنند.
تقاضای اجاره ماهانه بیشتر سبب می شود تا فشار مضاعفی به مستاجران وارد شود. این فشار به این جهت مضاعف است که نرخ تبدیل رهن به اجاره بسیار بالاتر از نرخ سود بانکی است.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اصلاحات نیوز ، هم اکنون نرخ تبدیل رهن به اجاره به زبان بازاری "صدی سه" است. به عبارت دیگر هر یک میلیون تومان رهن برابر ماهانه 30 هزار تومان اجاره است که می شود سالانه 360 هزار تومان اجاره بها. به عبارت فنی، هر یک میلیون تومان با نرخ 36 درصد به اجاره تبدیل می شود. یعنی همانند این است که به پول شما در بانک 36 درصد سود تعلق بگیرد. البته سالهاست که در بازار مسکن بر پاشنه این نرخ چرخیده است. اما در سالیان گذشته همواره نرخ تورم اقتصاد کشور بالاتر از 15 درصد و به طول متوسط در 20 سال گذشته حدود 20 درصد بوده است. اما اکنون با نصف شدن تورم و رسیدن آن به حدود 10 درصد، آیا نرخ تبدیل رهن به اجاره هم نباید کمتر شود؟
عقل سلیم و دانش اقتصادی می گوید نرخ تبدیل رهن به اجاره همانند هر نرخ دیگری در بازار (مثل نرخ سود بانکی یا نرخ سود در بازار غیربانکی) تابعی از تورم و تابعی از نرخ تبدیل در سایر بازارهاست. هنگامی که تورم به مرز تک رقمی شدن رسیده و نرخ سود بانکی به حدود 15 درصد تنزل کرده چرا باید نرخ تبدیل در بازار مسکن همان 36 درصد سابق باشد؟ با چه منطقی نرخ تبدیل در بازار مسکن باید بیش از دو برابر نرخ سود بانکی باشد؟ طبق کدام اصول اقتصادی مالکان باید نرخ سود 36 درصد دریافت کنند در حالی که نرخ تورم 10 درصد است؟ درست است که نرخ تبدیل در بازار مسکن باید بیشتر از نرخ سود بانکی باشد. چرا که گرفتن اجاره ماهانه از مستاجر ریسک بیشتری از گذاشتن پول در بانک دارد در نتیجه سود بیشتری هم باید داشته باشد. اما چه میزان تفاوت منطقی است؟
به نظر می رسد در حدود 3 الی 5 درصد تفاوت برای تحمل ریسک دریافت اجاره به جای رهن در حالتی که مقداری هم رهن اولیه گرفته شده و پشتوانه سوخت نشدن اجاره بهای یکسال است، تفاوتی منطقی است ولی بیشتر از 5 درصد جفا به مستاجران آن هم در این شرایط شدید رکود اقتصادی است.
 اینجاست که اولا به نظر می رسد صنف پر سر و صدای املاک که جدیدا مداوم مصاحبه می کنند و سخن می پراکنند ولی عملا هیچ کاری انجام نمی دهند، وارد گود شده و نرخ تبدیل را پایین بیاورند و به حدود 20 درصد برسانند. ثانیا اگر این صنف به خودی خود این مهم را محقق نکرد، دولت هم باید وارد گود شده و این اجبار را ایجاد کند. هرچند راه های فرار از اجبارها و بخشنامه های دولتی بسیار است.
 همچنین رسانه ها می توانند نقش بسیار مهمی در تعدیل این نرخ و آشنا کردن مالکان با اصول اقتصادی داشته باشند تا خودشان از نرخ های معقول تبدیل در بازار حمایت کنند.

بازار مسکن به سمت خروج از رکود گام برداشته است/رشد معاملات به همراه افزایش قیمت‌ها

ملک بان 24

بازار مسکن به سمت خروج از رکود گام برداشته است/رشد معاملات به همراه افزایش قیمت‌ها

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: تا پایان سال روند رشد معاملات، قطعاً بیشتر خواهد شد و به نظر می‌رسد که ما حتی افزایش قیمت مسکن را هم در طی امسال خواهیم داشت.
آمارهای اعلام شده در رابطه با میزان معاملات مسکن نشان‌دهنده خارج شدن تدریجی این بخش از رکود است، اما سوال اینجاست که آیا تا پایان سال بازار مسکن به طور کامل از رکود خارج می‌شود؟ برخی از کارشناسان بر این باورند که ثبات قیمت مسکن در چند سال اخیر در کنار اقدامات دولت مانند کاهش نرخ سود بانکی و سود تسهیلات، افزایش سقف تسهیلات مسکن و ایجاد سهولت در دریافت آن می‌تواند سبب ایجاد گشایشی در بخش مسکن شود. اما در مقابل برخی دیگر از کارشناسان معتقدند تا زمانی که وضعیت اقتصادی مردم بهبود پیدا نکند، بخش مسکن نیز از رکود خارج نخواهد شد و همچنان روزهای بی‌رونق خود را ادامه خواهد داد. 

فرشید پورحاجت در پاسخ به این سوال که آیا تا پایان سال اتفاق خاصی سبب خروج از رکود بخش مسکن می‌شود؟ گفت: اتفاق خاص را که می‌توان گفت از سال گذشته روی داده است، زمانی که ما به توافقات هسته‌ای نزدیک شدیم، یکی از موضوعات خیلی مهم بحث ریسک معاملات مسکن بود که در حال حاضر کاهش یافته است و به تبع آن رونقی هم در حوزه خرید و فروش صورت گرفت و اکنون اثرات آن را مشاهده می‌کنیم و این روند در حال افزایش است و به هر جهت تا پایان سال هم این روند رشد معاملات، قطعاً بیشتر خواهد شد و ما به این باور رسیده‌ایم که این اتفاق حتماً ادامه خواهد داشت، شاخص‌هایی را هم که می‌توان از آنها الگوبرداری کرد مشخص است و به نظر می‌رسد که ما حتی افزایش قیمت مسکن را هم در سال 95 خواهیم داشت که این افزایش قیمت بیشتر از نرخ تورم خواهد بود.

او در پاسخ به این سوال که کدام عوامل می‌توانند سبب افزایش قیمت مسکن شوند؟ گفت: بحث زمین، حق دستمزد، بحث مصالح ساختمانی، سازمان‌ها و ارگان‌ها در این افزایش قیمت بسیار مهم است. زیرا اکنون در حالی که دستمزد کارگران چشم‌گیر نیست اما دستگاه‌ها و سازمان‌های دولتی اصلاً توجه به شرایط اقتصادی نمی‌کنند و بالاتر از نرخ تورم افزایش قیمت را انجام می‌دهند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: ما اکنون می‌بینیم که سازمان‌ها در همین ابتدای سال بدون توجه به اینکه حوزه مسکن کشور در یک رکود عمیق قرار دارد، قیمت‌های خود را افزایش داده‌اند. ما منتظر بودیم که سازمان‌های مربوطه در این رابطه دخالت کنند، اما عملاً تغییری در این موضوع مشاهده نشده و افزایش نرخ تعرفه‌ها همچنان صورت می‌گیرد.

او تصریح کرد: ما اگر به دنبال این هستیم که شوکی در بازار مسکن به وجود نیاید، در ابتدا باید خود دولت و نهادهای مرتبط با این قضیه رفتارشان را اصلاح کنند و ببینند که عملکرد آنها به چه نحوی باعث افزایش هزینه‌های تولید مسکن می‌شود.

پورحاجت گفت: اگر ما به دنبال رونق در بخش صنعت ساختمان هستیم، اگر به دنبال این هستیم که صنعت ساختمان به عنوان صنعت پیشران اقتصاد در سال 95 برای رسیدن به رشد ناخالص ملی کمک کند، پس باید تمامی موانع برداشته شود و از رفتارهایی که به نحوی باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود بپرهیزیم.

چگونه از مالیات بر درآمد املاک معاف شویم؟

ملک بان 24

چگونه از مالیات بر درآمد املاک معاف شویم؟

شرح : اولین معافیت مالیاتی به زیربنا مربوط میشود. بنا برقانون چنانچه زیربنای مفید واحد مسکونی شما (در شهرهای غیر از پایتخت) زیر 200 مترمربع باشد، از پرداخت مالیات معاف هستید اما چنانچه در تهران زندگی میکنید، حد معافیت زیربنا 150 متر است.
چند سالی میشود که مالیات بردرآمد املاک و مستغلات، در ایران عملیاتی میشود. به موجب این قانون، اگر صاحب ملک یا مستغلاتی هستید که از محل آن درآمد کسب میکنید، باید مطابق نرخهای اعلام شده مالیات بپردازید. اگر آنقدر ثروتمند هستید که خانه های زیادی را اجاره داده اید، ناگزیر هستید که مالیات بپردازید. اما  ممکن است کمی نگران باشید، که شاید درگیر مالیات فوق العاده ای شده باشید و نتوانید از پس آن بربیایید. اما لازم است بدانید نیاز نیست نگران این نوع از مالیات باشید. زیرا قانون آنقدر معافیت دارد که بتوانید از آن معاف شوید.

معافیت زیربنا
 
اولین معافیت مالیاتی به زیربنا مربوط میشود. بنا برقانون چنانچه زیربنای مفید واحد مسکونی شما (در شهرهای غیر از پایتخت) زیر 200 مترمربع باشد، از پرداخت مالیات معاف هستید اما چنانچه در تهران زندگی میکنید، حد معافیت زیربنا 150 متر است.
 
معافیت خانوادگی!
 
به موجب قانون هر واحد مسکونی در اختیار پدر یا مادر ، همسر یا فرزند یا اجداد و نیز افراد تحت تکفل فرد اجاری تلقی نمی شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت شود که اجاره پرداخت می شود. در صورتی که برای هریک از افراد ذکر شده بیش از یک واحد جهت سکونت اختصاص داده باشید، تنها یک مورد آن مشمول معافیت مالیاتی می شود. پس به نفع است تا بیشتر از یک خانه به یک نفر هدیه نکنیم!
 
هم موجر هم مستاجر!
 
هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، خانه خود را به اجاره فرد دیگری واگذار کند و خانه?دیگری را برای سکونت خود اجاره کند و یا به خانه های سازمانی نهادها مراجعه کند، مالیات منظور شده برای او مابه التفاوت مبلغ اجاره بهای دریافتی خود از اجاره پرداختی خواهدبود.
 
برای مثال، اگر فردی منزل خود را به مبلغ 10 میلیون رهن و 1میلیون اجاره واگذار کرده باشد و خانه?ای را به ملبغ 5میلیون رهن و 600هزار تومان اجاره کرده باشد، برای پرداخت مالیات باید مبلغ تفاضل یعنی 4 میلیون و 400هزار تومان را ملاک محاسبه مالیات خود قرار دهد.
 
فقط درآمد اجاره دارم!
 
برای کسانی که به جز خانه اجاره داده شده هیچ گونه درآمدی ندارند، اگر تا سقف معافیت مالیات بر درآمد حقوق اجاره دریافتی داشته باشند، از پرداخت مالیات معاف خواهند بود. این رقم در سال گذشته معادل، 1میلیون و 150هزار تومان در ماه بوده است.در این قانون حقوق بازنشستگی و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی درآمد تلقی نخواهد شد. برای مثال اگر فرد بازنشسته ای ملک خود را به مبلغ 10 میلیون رهن و 1میلیون تومان اجاره ماهانه واگذار کرده باشد، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود. زیرا مجموع دریافتی سالانه اجاره بهای این منزل از 16میلیون و 560 هزار تومان کمتر است. البته برای این که از این معافیت استفاده کنید، لازم است که حتما و حتما اظهار نامه پر کنید. البته مراقب باشید چون اگر در هر زمانی ثابت شود که اظهارنامه شما خلاف واقع است، مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن، به عنوان جریمه وصول خواهد شد.
 
قانون مداران مشمول معافیت
 
هر مالک مجتمع مسکونی بالای سه واحد استیجاری که تمامی قوانین الگوی مصرف توصیه شده مسکن را رعایت کرده باشد، در طول مدت اجاره از تمامی مالیات معاف خواهد بود. این قوانین هنگام ساخت توسط وزارت مسکن و شهرسازی در اختیار سازنده قرار می گیرد. هم چنین منازل نو سازی که طبق برآورد سازمان مسکن و شهرداری در موعد زمانی خود احداث شده باشند و تاخیر در ساخت آنان صورت نگرفته باشد، در اولین نقل و انتقال خود از مالیات معاف خواهند بود.
 
معافیت در زمان تخلیه
 
در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، به مدت 6ماه فرصت وجود دارد تا محل سکونت تخلیه شود و در اظهارنامه مالیاتی معاف از مالیات بر درآمد است.
 
همکاری با دولت!
 
هرگونه وجه دریافتی از تمامی نهاد های دولتی و نیمه دولتی که در جهت احداث، نوسازی، به سازی و باز سازی و یا پرداخت غرامت به موجب ساخت در محل سکونت، صورت گرفته باشد، در مبالغ درآمدی املاک محسوب نمی شود. (مانند هزینه پرداختی شهرداری جهت تعریض ساختمان).املاکی که طبق قوانین مربوطه در فهرست آثار ملی ایران به ثبت رسیده یا می رسند در صورت انتقال به سازمان میراث فرهنگی کشور نسبت به کل مالیات نقل و انتقال قطعی معاف خواهند بود. هم چنین در مواردی که مالکیت در دست اشخاص باقی می ماند، 50درصد از معافیت مالیاتی بهره مند خواهند بود.