شرایط دریافت تسهیلات خرید و ساخت مسکن بدون سپرده گذاری
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی از افتتاح 1600 حساب برای دریافت تسهیلات مسکن 80، 60 و 40 میلیون تومانی از زمان آغاز فعالیت صندوق پس انداز مسکن یکم در سه روز کاری اخیر خبر داد.
حامد مظاهریان درباره میزان استقبال از دریافت تسهیلات 80، 60 و 40 میلیون تومانی خرید مسکن خانه اولی‌ها گفت: در پنج روز نخست آغاز فعالیت صندوق پس انداز مسکن که سه روز آن کاری بوده یک هزار و 600 حساب با میانگین سپرده گذاری 17میلیون تومان افتتاح شده است.
به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین وی با بیان اینکه در این مدت در مجموع 28 میلیارد تومان در بانک مسکن برای دریافت تسهیلات خرید خانه سپرده‌گذاری شده است، افزود: این میزان سپرده گذاری در مدت سه روز نشان‌دهنده استقبال مردم از صندوق پس انداز یکم است.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی درباره پرداخت تسهیلات 80، 60 و 40 میلیونی خرید و ساخت مسکن بدون سپرده گذاری به ترتیب برای کلانشهر تهران، شهرهای بالای 200 هزار نفر و سایر مناطق گفت: پیش از این پرداخت این تسهیلات فقط توسط بانک مسکن مجاز بود اما بر اساس مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار انحصار بانک مسکن در این زمینه شکسته شد و سایر بانک‌های تجاری کشور نیز می‌توانند نسبت به پرداخت تسهیلات خرید و ساخت با ارقام مذکور البته با نرخ بازپرداخت متعارف که در حال حاضر 21 درصد است، اقدام کنند.
چرا بسازو بفروش ها،از مقررات پیش فروش مسکن فرار می کنند؟
خرداد سال گذشته با ابلاغ آیین‌نامه قانون پیش‌فروش ساختمان، دفاتر اسناد رسمی موظف شدند با همکاری چند وزارتخانه و سازمان ثبت اسناد، محل ثبت معاملات پیش‌فروش را از بنگاه‌های املاک به محضرخانه‌ها منتقل کنند و پروسه صدور سند رسمی مخصوص این نوع معاملات ملکی را برای اولین‌بار در بازار مسکن، پیاده کنند.
اما طبق آنچه روز گذشته گروهی از فعالان بازار دوم معاملات مسکن –بازاری که واحدهای مسکونی در حال ساخت، در آن خرید و فروش می‌شود- به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: در حال حاضر و به رغم گذشت یکسال از ابلاغ این تکلیف از جانب معاون اول رئیس‌جمهور، هنوز ثبت معاملات پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی امکان‌پذیر نیست و به این ترتیب طرفین این نوع معاملات در فضای بی‌اطمینانی، اقدام به عقد قرارداد با یکدیگر می‌کنند. پیش‌فروشنده‌ها این اواخر با یک چالش دیگر نیز برخورد کرده‌اند و آن ترس و ابهام نسبت به مصوبه اوایل امسال وزارت راه‌و‌شهرسازی درخصوص «حساب امانی» است.
هم‌اکنون سازنده‌ها مقابل تکلیف تازه‌ای که دولت بابت «افتتاح حساب امانی پیش‌فروشنده نزد بانک» تعیین کرده، صف‌آرایی کرده‌اند و نتیجه اجرای این ایده که برای امنیت بخشی به بازار پیش خرید مسکن، ابلاغ شده را نه‌تنها روان‌کننده معاملات که تشدید‌کننده رکود معاملاتی توصیف می‌کنند.
طبق آمارهای درج شده در سامانه رهگیری معاملات مسکن، در فروردین و اردیبهشت امسال، حجم پیش‌فروش‌های ثبت شده در بنگاه‌های املاک تا 5/ 2 برابر ماه‌های مشابه سال 93 کاهش پیدا کرد و به زیر 1000 فقره قرارداد بنگاهی در ماه رسیده است.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: برخی پیش‌فروشنده‌ها در حال حاضر برای دورزدن تکلیف «حساب امانی» و همچنین خارج شدن از تور رهگیری دولت، معاملات بازار دوم را به بیرون از بنگاه‌های املاک کشانده و به‌صورت غیررسمی و در محل پروژه، اقدام به پیش‌فروش و عقد قراردادهای کاغذی با پیش‌خریداران می‌کنند. در این میان، فراهم نبودن بستر ثبت محضری پیش‌فروش، بهانه‌ای شده برای پیش‌فروشنده‌ها تا از این طریق، بتوانند قراردادهای خودنوشته را نزد پیش‌خریداران توجیه کنند. به این ترتیب بخشی از معاملات پیش‌فروش و پیش‌خرید در آمار سامانه رهگیری درج نمی‌شود و در بازار رسمی، سرمای معنادار و شدیدی حاکم شده است.
فعالان بازار ساخت‌و‌ساز و پیش‌فروش، ایده «حساب امانی» را کاربردی نمی‌دانند و برخی دیگر معتقدند هنوز برای بررسی تاثیرگذاری حساب امانی بر افزایش یا کاهش معاملات پیش‌خرید، زود است. گروهی از فعالان بازار مسکن هم معتقدند در بازار پیش فروش هرچه امنیت خریداران افزایش یابد رونق آن هم بیشتر می‌شود.
وزیر راه‌و‌شهرسازی اوایل امسال در ابلاغیه سراسری به ادارات استانی این وزارتخانه، دستور اجرای ماده‌ای از آیین‌نامه قانون پیش‌فروش را که طبق آن هر نوع آگهی، تبلیغات یا بازاریابی برای پیش‌فروش مسکن منوط به اخذ تاییدیه کتبی پیش فروشنده از اداره راه‌و‌شهرسازی استان می‌شود صادر کرد. در این ابلاغیه، ادارات راه‌و‌شهرسازی هر استان مرجع نهایی صدور مجوز پیش‌فروش برای پیش‌فروشنده‌ها تعیین شدند و برای آنکه این اجازه صادر شود، باید علاوه بر احراز یکسری شرایط سازنده و مشخصات پروژه، برگه تشکیل «حساب امانی» نزد یکی از بانک‌های عامل نیز از سمت پیش‌فروشنده ارائه و به تایید مسوولان استانی وزارتخانه برسد. طرح تشکیل «حساب امانی» ایده وزیر راه‌و‌شهرسازی و یک بانک خصوصی بود که سال گذشته با هدف مهار کلاهبرداری‌ها و سوء استفاده‌های رایج در بازار پیش‌فروش، تدوین آن آغاز شد.
در قالب این طرح که حالا به تکلیف لازم‌الاجرا تبدیل شده، پیش‌فروشنده باید یک حساب بانکی به شکل امانی در یکی از بانک‌های عامل تشکیل دهد تا بانک در عملیات ساخت‌و‌ساز و پیشرفت فیزیکی پروژه نظارت کرده و مبالغ پیشخریدار از طریق این حساب و با اجازه و کنترل بانک، به پیش‌فروشنده پرداخت شود.
«حساب امانی» از تاخیر در تحویل واحد به پیشخریدار جلوگیری می‌کند و همچنین جلوی پرداخت پول اضافه‌تر از کار انجام شده را نیز می‌گیرد.
واکنش متفاوت بازار مسکن به وام 80 میلیونی
با آغاز سپرده گذاری برای دریافت وام 80 میلیون تومانی از هفته گذشته، کنجکاوی‌هایی را نسبت به وضعیت بازار مسکن در سال آینده همزمان با ورود دریافت کنندگان این وام به بازار مسکن به وجود آورده است.
سپرده گذاری در بانک مسکن برای وام 80 میلیون تومانی مسکن آغاز شده است و متقاضیان به منظور دریافت این وام پس از یکسال، پس اندازهای خود را به بانک مسکن می‌برند تا با حداقل 40 میلیون تومان سپرده گذاری، تسهیلات 80 میلیون تومانی خرید مسکن را دریافت کنند. بنابراین می‌توان گفت تحرکاتی هرچند ناچیز به واسطه حضور متقاضیان در جریان دریافت وام‌های مسکن ایجاد شده است.
براین اساس متقاضیانی که در این ماه‌ها، سپرده گذاری 40 میلیون تومانی خود را انجام می‌دهند، سال دیگر در این زمان وارد بازار مسکن می‌شوند تا با استفاده از این تسهیلات، خانه‌ای را خریداری کنند؛ هرچند که این تسهیلات نمی‌تواند کمک زیادی برای خرید مسکن مناسب به متقاضیان کند اما به گفته کارشناسان آنها می‌توانند وارد خرید خانه‌های کوچک با استفاده از پس اندازهایشان شوند که این موضوع تاحدی در این رکود به بازار مسکن کمک می کند.
از سوی دیگر، در دو سال گذشته که رکود عمیقی بازار مسکن را فراگرفته، قیمت‌ها واقعی تر شدند و کاهش زیادی نسبت به سال 91 داشتند اما این موضوع هم نتوانست متقاضیان واقعی را به بازار بکشاند، زیرا عمده این متقاضیان، توان مالی چندانی برای ورود به بازار مسکن نداشتند و در گذشته تا حدی قیمت‌ها در این بخش افزایش داشته که شکستن حباب قیمت‌ها هم نمی‌تواند کمکی به متقاضیان مسکن کند، بنابراین در چنین وضعیتی، پرداخت وام تاحدی نیاز بخش کوچکی از جامعه را که خود پس انداز هم از سال‌های گذشته داشته باشند، تامین می‌کند.
تجربه نشان داده که هرگاه وام‌هایی با نرخ بالا به بازار مسکن تزریق شده، تغییراتی را در این بازار به وجود آورده است اما عده ای از فعالان بازار مسکن معتقدند که افزایش قیمت مسکن در سال‌های گذشته به اندازهای بوده که حتی وام 80 میلیون تومانی مسکن هم نمی‌تواند تکان زیادی را به این بازار بدهد، زیرا تورم در این بخش بسیار بالاتر از قدرت خرید متقاضیان است اما همیشه پای دلالان و واسطه‌ها در بخش مسکن در میان است و هرگونه اعمال سیاستی می‌تواند نقش آنها را در این بازار پررنگ کند.
در واقع دلالان و سفته بازان که در جریان رکود دیگر بازارهای سرمایه ای در دو سال گذشته در کمین بخش مسکن نشسته اند، با هرگونه چراغ سبزی، سرمایه خود را وارد این بازار کرده و با خرید و فروش‌های غیرواقعی، نرخ‌های مسکن را جابه‌جا می‌کنند که پرداخت وام 80 میلیون تومانی همه از عواملی است که به گفته برخی مشاوران املاک، موجب افزایش قیمت می‌شود و به عقیده دسته‌ای دیگر از آنها تاثیر چندانی در بازار مسکن ندارد.
دیدگاه مشاوران املاک درباره وام 80 میلیون تومانی
در این باره حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران هم معتقد است که وام مسکن می‌تواند موجب تقویت تولیدکنندگان برای ساخت مسکن بیشتر شود و افزایش وام مسکن انگیزه سرمایه گذاران را افزایش داده و حضور متقاضیان در بازار را بیشتر می‌کند.
به گفته یکی از بنگاه‌های املاک در شهر تهران، برخی از دلالان و یا حتی مالکان این خانه‌ها نسبت به پرداخت این وام احساس رضایت داشتند، چراکه معتقدند با ورود این متقاضیان در سال آینده به بازار مسکن، واحدهای کوچک رونق بیشتری پیدا می‌کند و خریدار برای آن افزایش پیدا می‌یابد.
وی معتقد است که این وام‌ها بر سازندگان مسکن هم تاثیر گذار بوده به‌طوری‌که آنها به سمت ساخت خانه‌های کوچک می‌روند که قدرت خرید بیشتری برای آن وجود دارد، ضمن آنکه هزینه کمتری هم برای سازنده در پی دارد و دلالان هم با زمان کمتری می‌توانند این خانه ها را به فروش برسانند.
از آنجایی که یکی از پیش شرط های دریافت این وام، آپارتمان‌هایی حداکثر 7 ساله است، بنابراین خانه های نوساز که در 7 سال اخیر ساخته شده اند، وارد این خرید و فروش شده و متقاضیان زیادی خواهند داشت که به دنبال خرید این واحدها هستند.
مشاور املاک دیگری در یکی از مناطق تهران معتقد است که از هم اکنون هم تعداد زیادی از مالکان این واحدها، قیمت فایل‌های فروش را بالا برده اند و از آنجایی که سال آینده خریداران واحدهای کوچک در بازار نسبت به امسال افزایش پیدا می‌کند، بنابراین پیش بینی آنها این است که امسال هم می‌توان با قیمت بالاتری این واحدها را به فروش رساند.
به گفته وی، در دو سال گذشته رکود بازار مسکن به شدت کاسبی دلالان را کساد کرد اما پرداخت این وام ممکن است آنها را دوباره به بازار مسکن بازگرداند که در زمان رکود سایر بازارهای سرمایه ای مانند طلا و ارز، به خرید و فروش خانه های کوچک کمتر از 7 سال روی بیاورند تا در زمان آغاز پرداخت وام 80 میلیون تومانی با قیمتهایی بالاتر به بازار عرضه کنند.
اما آنچه که مشخص است، سازندگان حرفه‌ای مسکن هم معتقدند که وام 80 میلیون تومانی، بازار واحدهای کوچک نوساز را رونق می‌بخشد، بنابراین باید منتظر سال آینده بود تا با ورود دریافت کننده وام 80 میلیون تومانی، اثرات آن در بازار مسکن مشخص شود.
با وام 80 میلیونی، مردم خانه‌دار نمی‌شوند
رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس تاکید کرد که امکان خرید مسکن با وام 80 میلیون تومانی فراهم نیست و تنها با این میزان پول، مردم می توانند به صورت مشارکتی خانه دار شوند.
ارسلان فتحی پور در گفت‌وگو با خبرنگار پارلمانی خبرگزاری دانشجویان ایران ( ایسنا)، اظهار کرد: افراد برای دریافت وام مسکن 80 میلیون تومانی باید 13/5 میلیون تومان سپرده گذاری کنند که تامین این میزان پول نیز از عهده برخی از خانواده ها خارج است.
وی افزود: از طرف دیگر با وضعیت فعلی، مردم نمی توانند با 80 میلیون تومان خانه بخرند چون در حال حاضر برای رهن خانه 80 متری ، 80 میلیون تومان پول احتیاج است. بر این اساس با قاطعیت می توان گفت که با این میزان پول موضوع خانه دار مردم منتفی است و مشکل مسکن برطرف نمی شود.
رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس در ادامه با بیان اینکه مردم تنها به صورت مشارکتی می توانند خانه دار شوند گفت: اگر تمهیداتی فراهم شود تا مردم بتواند با این میزان وام به صورت مشارکتی اقدام به خرید خانه کنند شاید بتوان تا حدی مشکل مسکن را رفع کرد.
فتحی پور، اقتصاد ایران را به مثابه قطاری که در سربالایی و سرپایینی می رود تشبیه کرد و گفت: باید تسهیلات مناسب به سازنده مسکن و خریدار خانه بدهند تا ضمن افزایش ساخت و ساز مردم نیز بتوانند از نعمت خانه دار شدن بهره مند شوند.
وی با تاکید بر اینکه با وام 80 میلیون تومانی تغییری در بازار مسکن ایجاد نمی شود گفت: در حال حاضرمصالح ساختمانی زیادی در انبارها دپو شده است بنابراین نباید امیدی به تغییر در بازار مسکن داشت.
بازار مسکن با این تسهیلات زنده نمی‌شود
استقبال سرد مردم از وام 80 میلیون تومانی مسکن
چند روز پس از آغاز سپرده‌گذاری برای تسهیلات 80 میلیون تومانی مسکن، درشعبه‌های بانک مسکن خبری از استقبال مردم نیست. به گزارش «فرصت امروز»، تصمیم شورای پول و اعتبار برای افزایش سقف وام مسکن به 80 میلیون تومان با اقساط یک میلیون و200 هزار تومانی آن، نتوانست مردم را برای افتتاح سپرده به بانک‌ها بکشاند. گشتی در شعب بانک مسکن نشان می‌دهد که استقبال مردم از این تسهیلات سرد بوده است. اغلب متصدیان افتتاح حساب برای تسهیلات مسکن می‌گویند که تنها تعداد انگشت شماری اقدام به افتتاح حساب کرده‌اند.
آیین‌نامه‌ای برای محدود کردن واجدین شرایط
- شرایطی که برای دریافت این وام گذاشته‌اند همه را فراری می‌دهد. این را یکی از مراجعه‌کنندگان در بانک مسکن شعبه کریمخان می‌گوید.
_واقعا کدام کارگر یا کارمند می‌تواند ازپس اقساط سنگین این وام بربیاید؟ من تصمیم گرفتم برای آینده پسرم و سرو سامان دادنش برای او افتتاح حساب کنم اما می‌گویند به دلیل اینکه من خودم قبلا از تسهیلات مسکن استفاده کرده‌ام نمی‌توانم این تسهیلات را به نام پسرم بگیرم. اگر کسی هم قادر به پرداخت اقساط آن باشد این مانع را پیش پایش می‌گذارند. بنابراین در عمل کسانی که از این تسهیلات می‌توانند استفاده کنند خیلی انگشت شمارند و به درد همه نمی‌خورد. از متصدی در مورد شرایط این مرد می‌پرسم. آیین‌نامه پرداخت تسهیلات را به من نشان می‌دهد که در آن ذکر شده است: متقاضی، همسر و فرزندان صغیر وی از تسهیلات بانک مسکن و سایر بانک‌ها جهت خرید، احداث واحد مسکونی، انتقال سهم‌الشرکه یا تعمیر واحد مسکونی استفاده نکرده باشند.
یکی دیگر از مواردی که از جذابیت وام مسکن می‌کاهد این بند آیین‌نامه است: حداکثر سه سال از پایان‌کار ساختمان مورد نظر گذشته باشد و ملک مورد معرفی متقاضی جهت دریافت تسهیلات باید نوساز باشد، (توضیح: منظور از ملک نوساز، ملکی است که از تاریخ صدور جواز ساخت آن بیش از هفت سال و از تاریخ صدور پایان‌کار ساختمانی آن بیش از سه سال سپری نشده باشد. ) اما بند دلهره‌آور این آیین‌نامه مربوط به اقساط آن است: تسهیلات‌گیرنده باید توانایی پرداخت اقساط را داشته و این موضوع به طرق مقتضی (حکم استخدامی، فیش حقوقی، گردش حساب بانکی، جواز کسب و. . .) توسط شعبه محرز شود.
یکی دیگر از مراجعه‌کنندگان به شعب بانک مسکن در این باره به «فرصت امروز» گفت: هم میزان وام کم است و هم اقساط آن سنگین است. اگر کسی قادر باشد اقساط سنگین این وام را پرداخت کند با این وام چند متر خانه می‌تواند بخرد؟ الان به‌طور متوسط خانه‌ای که در خور زندگی برای یک فرد کارمند باشد متری 3 میلیون تا 3میلیون و 500 هزار تومان است. عملا می‌بینیم که این وام تاثیر چندان زیادی در خرید خانه ندارد و تنها در حد یک کمک کوچک است. البته شاید با این تسهیلات بتوان در دروازه غار و مناطقی مثل آن خانه خرید. در آن مناطق خانه حدود متری 2میلیون تومان است اما هر کسی با توجه به محل کار امکان زندگی در این مناطق را ندارد.
سقف تسهیلات سال آینده جذاب می‌شود
عنایت‌پور سیف، کارشناس اقتصادی در این باره به «فرصت امروز» گفت: از قبل هم پیش‌بینی می‌شد که مردم استقبال سردی از تسهیلات مسکن کنند. افزایش قیمت مسکن در سال‌های گذشته به اندازهای بوده که بازار مسکن هنوز قادر به هضم این جهش قیمتی نیست. در سال‌های قبل از آن هم ما شاهد افزایش مسکن بودیم. اتفاقی که در این دوره‌های افزایش قیمت می‌افتد این است که شکافی میان بدنه عمومی متقاضیان خرید مسکن و قیمت مسکن به وجود می‌آید. ایجاد این شکاف موجب کاهش تقاضای مسکن می‌شود و به دنبال آن بازار مسکن دچار رکود خرید و فروش می‌شود؛ این اتفاقی است که بارها رخ داده است. وی تاکید کرد: در این میان برای کاهش شکاف میان توان مالی خریداران و قیمت مسکن، دو عامل نقش مهمی دارند؛ یکی افزایش سطح عمومی درآمد خانوارها و دوم افزایش متناسب تسهیلات مسکن. اتفاقی که از سال 92 افتاده این بوده که با وجود موفقیت دولت در کاهش تورم، افزایش هزینه خانوارها و گران شدن سبد هزینه‌های خانوار، توان خانوارها را برای پس‌انداز کردن کاهش داده است.
وی افزود: در خلال این سال‌ها آهنگ افزایش دستمزد‌های عمومی به اندازه نبوده است که تکافوی افزایش هزینه‌ها را کند. بنابراین از سال 92 که سال رکود مسکن بوده است پس‌اندازهای مردم برای خرید مسکن به اندازه کافی رشد نکرده است در کنار آن تسهیلات اعلامی برای خرید مسکن هم به اندازهای نیست که بدنه عمومی متقاضیان مسکن را قانع کرده و به بازار بکشاند. این کارشناس تاکید کرد: دولت برای خارج کردن اقتصاد کشور باید چند محور مهم را فعال کند که یکی از مهم‌ترین محورهای آن بازار مسکن است. صنایع مهمی با بازار مسکن در ارتباط هستند و به نظر من دولت انگیزه کافی دارد تا تقاضا را به بازار مسکن بازگرداند، اما نکته مهم این است که دولت در شرایط فعلی قصد دارد آهسته به سمت این هدف برود. شاید سال آینده سالی باشد که با تغییر نهایی میزان تسهیلات مسکن براساس توان متقاضیان شاهد بازگشت رونق به بازار مسکن باشیم.