آپارتمان‌های دو منظوره در بازار اجاره مسکن
بازار اجاره مسکن در روزهای میانی فصل جابه‌جایی‌ها، این روزها، شاهد عرضه متنوع‌ترین فایل‌های مسکونی نسبت به سایر ماه‌ها و روزهای سال است.
در شرایطی که این روزها، بازار اجاره پررفت و آمدترین روزهای خود را پشت سر می‌گذارد، تنوع فایل‌های موجود در بنگاه‌های مسکن، امکان انتخاب بیشتری برای متقاضیان اجاره مسکن ایجاد کرده است.
در میان انبوه فایل‌های موجود در بازار اجاره، علاوه بر موارد معمولی، برخی مستاجران به فایل‌هایی برخورد می‌کنند که قیمت آنها با مشخصات آپارتمان عرضه شده به بازار اجاره بسیار فاصله دارد.
به عنوان مثال، طی روزهای اخیر، مالکی، واحد 25 مترمربعی خود را در محدوده تهران پارس، با اجاره ماهانه یک میلیون و200 هزار تومان به اضافه 50 میلیون تومان ودیعه، به بازار اجاره عرضه کرده است.
یا در فایل دیگری، مبلغ درخواستی مالک آپارتمان 52 متری در خیابان فاطمی، معادل 50 میلیون تومان رهن به علاوه اجاره ماهانه یک میلیون و 500 هزار تومان ذکر شده است.
بررسی‌های به عمل آمده از این دسته آپارتمان‌های با اجاره بالا حاکی است، این آپارتمان‌ها در شرایطی قرار دارند که هر چند سند و کاربری آنها مسکونی است اما موقعیت آنها طوری است که می‌توان برای موارد اداری یا تجاری هم از آنها استفاده کرد و به همین علت است که مالک، با در نظر گرفتن اجاره بالا، از این طریق به متقاضیان بازار اجاره اعلام کرده که علاوه بر سکونت می‌توانند از این واحد برای کسب‌و‌کارهای کوچک و کم‌رفت و آمدتر هم استفاده کنند.
در کنار این دسته از فایل‌ها، مالکان دیگری هم هستند که برای آنکه زودتر واحدشان اجاره برود و فایلشان در بنگاه بسته شود، شرایط مناسبی را برای اجاره آپارتمان خود در نظر گرفته‌اند.
یکی از این موارد، آپارتمانی 93 متری در محدوده اشرفی اصفهانی است که با شرایط 70 میلیون تومان رهن کامل به بازار اجاره عرضه شده است.
داغ شدن نسبی بازار مسکن بعد از توافق
از چهارشنبه بعد از «توافق» تاکنون، حجم مراجعه متقاضیان به بنگاه‌های املاک تا چند برابر هفته‌های پایانی خرداد و همین‌طور روزهای اولین‌ماه تابستان افزایش یافته است.
دو آمار رسمی به ترتیب از سامانه رهگیری معاملات مسکن و حساب پس‌اند‌از صند‌وق «یکم»، چرخش معاملات ملک به مد‌ار رشد را تایید می‌کند و حکایت از آن دارد که بخشی از تقاضای مسکن در شرایط کنونی، سپرد‌ه‌گذاری یکساله در بانک برای د‌ریافت تسهیلات جدید را به صرفه نمی‌د‌اند و در نظر دارد سریع‌تر از بازار خرید کند.
مشاوران املاک، این تغییر را از روی تعداد برگه‌هایی که اطلاعات اولیه مشتریان خرید مسکن در آن نوشته می‌شود، اعلام می‌کنند و آن را نشانه‌ای هر چند کوتاه‌مد‌ت از افزایش «میل دو طرفه» برای انجام معاملات مسکن می‌د‌انند.
طی روزهای پایانی مذاکرات ایران و 1+5 (واپسین روزهای قبل از توافق)، اتفاقی برعکس دو هفته اخیر در بازار ملک رخ داد به طوری که در آن فضا، فروشند‌ه‌ها (سمت عرضه) با مراجعه به بنگاه، د‌رخواست فروش سریع و تنظیم مجد‌د فایل‌هایشان متناسب با شرایط تقاضا را مطرح می‌کرد‌ند. اما در حال حاضر، علاوه بر گرایش به فروش، تقاضای خرید مسکن نیز افزایش یافته است.
جزئیات برگزاری انتخابات نظام مهندسی/انتشار فهرست نهایی در مرداد
مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران با اشاره به جزئیات برگزاری انتخاب سازمان نظام مهندسی ساختمان، گفت: اعتبار نامه اعضای منتخب هیات مدیره سازمان استان از سوی وزارت راه و شهرسازی در ۲۵ مهر انجام می‌شود.
فریبرز واحدی با اشاره به به اینکه بیش از ۳۰۰ هزار در سازمان نظام مهندسی ساختمان عضو هستند، گفت: این سازمان، وظیفه برنامه ریزی در جهت تقویت و توسعه فرهنگ و ارزشهای اسلامی در معماری و شهرسازی و اعتلای حرفه های مهندسی ساختمان و شاغل مرتبط با آن را برعهده دارد.
وی تعیین صلاحیت و ظرفیت اشتغال به کار شاغلان در امور فنی و دفاع از حقوق اجتماعی و حیثیت حرفه ای اعضا را از دیگر وظایف سازمان نظام مهندسی کشور انست و گفت: نزدیک به یک چهارم اعضای یاد شده در استان تهران به ایفای نقش می پردازند، بنابراین میطلبد سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران که وظیفه خطیری بر دوش دارد دارای جایگاه ویژه و حساستری باشدو نقش پر اهمیتی ایفا کند.
مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، ادامه داد: براساس قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان (ماده ۱۰ ) و با پایان یافتن دو ششم هیات باید برنامه ریزی به منظور برگزاری انتخابات اعضای جدید هیات مدیره برای دوره هفتم در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گیرد که البته اکنون با انتخاب مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران به عنوان رئیس دستگاه نظارت استان، مقوله انتخابات در خرداد ماه سال جاری کلید خورده و این روند، طبق شیوه نامه ابلاغی در دستور کار اداره کل راه و شهرسازی استان تهران قرار گرفته است.
وی به روند این نظارت اشاره کرد و ادامه داد: صدور احکام سایر اعضای دستگاه نظارت استان توسط مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، دعوت از دو برابر تعداد پیش بینی شده به منظور تعیین اعضای هیات اجرایی، برگزاری انتخابات و انتخاب ۷ نفر و صدور حکم از سوی مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران، انتخاب رئیس، نایب رئیس و منشی هیئت اجرایی و انجام مقدمات برگزاری انتخابات، ثبت نام از داوطلبان عضویت در هیات مدیره سازمان استان از ۱۰ تیرماه ۹۴ لغایت اول مرداد ماه که با تمدید به پنجم مرداد تبدیل شد، هم از دیگر اقدامات در این زمینه است.
مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران افزود: تعیین صلاحیت نامزدها، وصول و بررسی شکایات و رد صلاحیت شدگان و انتشار فهرست نهایی داوطلبان از دیگر اقداماتی است که ۲۵ مرداد ماه توسط هیات‌های اجرایی انجام می‌شود.
وی با اشاره به فرصت دو هفته‌ای نامزدها به منظور انجام تبلیغات، گفت: برگزاری انتخابات در روز پنجشنبه ۹ مهرماه ۹۴ در کل کشور، شمارش آراء، بررسی و رسیدگی به شکایات فرایند دیگری است که بلافاصله پس از اتمام مهلت برگزاری انتخابات تا ۲۳ مهر ۹۴ بواسطه هیات اجرایی و تحت نظر دستگاه نظارت صورت می‌گیرد.
واحدی با بیان اینکه دستگاه نظارت در بیست و سوم مهر ماه نظر خود را در راستای تائید و یا ابطال انتخابات اعلام می‌کند، افزود: در خاتمه مراحل بالا اعتبار نامه اعضای منتخب هیات مدیره سازمان استان از سوی وزارت راه و شهرسازی در ۲۵ مهر ماه صادر می‌شود.
مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران ابراز امیدواری کرد که انتخابات سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران با مشارکت حداکثری اعضا صورت پذیرد تا شاهد انتخاب هیات مدیره متخصص، مجرب، قانونمند و متعهد باشیم و آنها بتوانند در جهت ارتقای جایگاه مهندسی و افزایش اعتماد عمومی به حرفه مهندسی به عنوان سرمایه اجتماعی و اصلاح بستر ارجاع کار به منظور اشتغال عادلانه مهندسین گام برداشته و نسبت به انجام نظارتهای مستمر بر امور ارجاعی اقدام کنند و ارتقای ساختار اداری سازمان و تحقق اهداف پیش بینی شده را در فصل وظایف خویش قرار دهند.
انجام اصلاحات نهایی بر طرح جامع مسکن
معاون وزیر راه و شهرسازی از انجام اصلاحات بر روی طرح جامع مسکن خبر داد و گفت: اصلاحات نهایی برای رونمایی از بازنگری در طرح جامع مسکن انجام شده است.
حامد مظاهریان با اشاره به انجام اصلاحات در طرح جامع مسکن اظهار داشت: پیش نویس سند طرح جامع مسکن در خرداد امسال منتشر و برای ایجاد امکان دسترسی متخصصان و فعلان بخش خصوصی عمومی و دولتی مرتبط با حوزه مسکن و جذب نظرات آنها به مدت یکماه بر روی سایت قرار گرفت.
وی افزود: در این فاصله نشستی در موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه ریزی با حضور مشاوران اقتصادی رئیس جمهور و مشاور در امور مدیریت و تامین ملی وزیر راه و مشاور طرح برگزار شد.
معاون وزیر راه وشهرسازی با بیان اینکه مهلت یک ماهه در تاریخ 16 تیر به پایان رسید، گفت: در این تاریخ هم جلسه اتاق فکر معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با حضور متخصصان به بررسی این موضوع پرداخت و برخی ابهامات و سئوالات در این نشست‌های تخصصی توسط مشاور طرح پاسخ داده شد.
مظاهریان با اعلام اینکه در نسخه نهایی طرح اصلاحات از سوی مشاور طرح اعمال می شود، ادامه داد: مقرر شده که پایش مداوم این طرح در دبیرخانه ای که به همین منظور در معاونت مسکن و ساختمان تشکیل شده است، انجام شود، بنابراین هرگونه اصلاحات لازم بعدی در این طرح از طریق این دبیرخانه انجام می شود.
وی با بیان اینکه طرح اولیه جامع مسکن مشتمل بر 9 محور و 455 برنامه اجرایی بود، افزود: هدف اساسی از انجام مطالعات و تدوین طرح جامع مسکن افزایش و بهبود شاخص‌های مسکن کشور در انطباق با اسناد قانونی فرادست کشور است.
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه نزدیک به 10 سال از تهیه طرح جامع اولیه و اجرایی نشدن برنامه های متعدد پیشنهادی آن می‌گذرد، اظهار داشت: در طی این سال‌ها تغییرات اساسی در شاخص‌های خرد و کلان اقتصادی ویژگی‌های جمعیتی شاخص های بخش مسکن و تحولات سیاسی و اجتماعی در سال‌های اخیر در کشور بازنگری در طرح جامع مسکن و تنظیم سیاست‌ها و طراحی خط مشی های منطقی و اصولی را ضروری ساخت.
کاهش 4 درصدی قیمت مسکن، شیب ملایم رشد اجاره آپارتمان
متوسط بهای یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران در سه ماهه اول سال 1394 به عدد 9/39 میلیون ریال رسید که نسبت به سه ماهه قبل معادل 4 درصد و نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل 2 درصد کاهش یافته است و صدور پروانه‌های ساختمانی تهران در بهار 94 نسبت به بهار 92 کاهش 63 درصدی داشته است.
نگاهی به روند فصلی قیمت مسکن از ابتدای سال 1390 تا پایان بهار سال 1394 در شهر تهران حاکی از این است که قیمت مسکن از بهار سال 1392 با ثبات نسبی مواجه شده و در حدود 40 میلیون ریال به ازای هر متر مربع دارای نوسانات اندک تا 3 میلیون ریال بوده است.
مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن با تورم عمومی نیز نشان می‌دهد که از بهار 1392 نرخ رشد قیمت مسکن همواره پایین‌تر از نرخ رشد تورم بوده؛ در نتیجه می‌توان گفت قیمت حقیقی مسکن کاهش یافته است.
بنابر این گزارش بیشترین قیمت به ترتیب متعلق به مناطق 1، 3، 2 و 6 و کمترین قیمت متعلق به مناطق 18، 17، 20 و 19 می‌باشد.
شیب ملایم صعودی در اجارهبها
بررسی بازار اجاره مسکن شهر تهران از ابتدای سال 1390 تا بهار سال 1394 نیز نشان می‌دهد که اجارهبها دارای شیب ملایم صعودی بوده و در هر فصل به طور متوسط 16 درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل افزایش داشته است. همچنین بررسی نوسانات فصلی سه سال اخیر نشان می‌دهد که عمدتاً در فصل بهار و تابستان (فصول جابه‌جایی بیشتر مستأجران)، اجارهبها افزایش می‌یابد و در فصول پاییز و زمستان اجارهبها با کاهش و یا ثبات مواجه می‌شود.
در فصل بهار 1394 نیز، اجارهبها نسبت به فصل قبل و فصل مشابه قبل به ترتیب با افزایش 6/10 و 5/11 درصدی به حدود 6/22 هزار تومان به ازاء هر مترمربع رسیده است که بیشترین اجارهبها به ترتیب متعلق به مناطق 1، 3، 2 و 6 و کمترین قیمت متعلق به مناطق 19، 18، 20 و 17 می‌باشد.
کاهش 22 در صدی معاملات در فصل بهار
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی وزارت راه وشهرسازی، بررسی روند فصلی تعداد معاملات ثبت شده واحدهای مسکونی در شهر تهران حاکی از این است که در فصل زمستان سال گذشته تعداد معاملات واحدهای مسکونی افزایش و در پی آن در فصل بهار (به دلیل تعطیلات فروردین ماه) تعداد معاملات تاحدودی کاهش می‌یابد. بر این اساس تعداد معاملات ثبت شده در شهر تهران در بهار سال جاری نسبت به فصل زمستان سال قبل حدود 1/19 درصد کاهش یافته است. همچنین تعداد معاملات در فصل بهار سال جاری نسبت به بهار سال 1393 نیز حدود 5/22 درصد کاهش و به عدد 34696 رسیده است.
بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی نوساز
توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران بر حسب سن بنا در دامنه‌های مختلف نشان می‌دهد که بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی نوساز با عمر کمتر از 5 سال (با سهم بیش از 53 درصدی) و کمترین تعداد معاملات نیز در واحدهای مسکونی با عمر بیش از 20 سال (با سهم 6 درصدی) صورت پذیرفته است.
همچنین مقایسه تعداد معاملات صورت پذیرفته در فصل بهار 94 نسبت به سال گذشته نشان می‌دهد که در تمامی دامنه‌های سنی، تعداد معاملات کاهش یافته است که بیشترین میزان کاهش مربوط به دامنه بنا با عمر کمتر از 5 سال (24 درصد) می‌باشد.
بیشترین سهم معاملات با ارزان‌ترین‌ها
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی وزارت راه وشهرسازی، بیشترین سهم تعداد معاملات بر حسب قیمت یک مترمربع در فصل بهار 1394 به ترتیب در بازه‌های 20 تا 30 میلیون ریال (28 درصد)، 30 تا 40 میلیون ریال (25 درصد) و 40 تا 50 میلیون ریال (16 درصد) و کمترین تعداد معاملات به ترتیب در بازه‌های کمتر از 10 میلیون ریال (1 درصد) و 70 تا 80 میلیون ریال (3 درصد) می‌باشد.
مقایسه تعداد معاملات صورت پذیرفته در فصل بهار 1394 نسبت به بهار سال 1393 نیز نشان دهنده کاهش تعداد معاملات در تمامی بازه‌ها (به جز 54 درصد افزایش در آپارتمان‌های کمتر از متری ده میلیون ریال و 18 درصد افزایش در بازه بیشتر از متری 80 میلیون ریال) است؛ تعداد معاملات در آپارتمان‌های با ارزش 40 تا 60 میلیون ریال به ازاء هر مترمربع بیشترین کاهش (31 درصد) را داشته است.
بیشترین تعداد معاملات در واحدهای 50 تا 70 مترمربع
توزیع واحدهای مسکونی بر حسب متراژ نشان می‌دهد که بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی با مساحت 50 تا 70 مترمربع (34 درصد) ثبت شده و در اکثر موارد با افزایش متراژ واحدها، تعداد معاملات نیز کاهش یافته است.
در بهار 1394 نسبت به بهار 1393 در همه سطوح، تعداد معاملات کاهش یافته و بیشترین کاهش مربوط به واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 50 مترمربع (با کاهش حدود 26 درصدی) و کمترین کاهش مربوط به واحدهای مسکونی با مساحت بالای 170 مترمربع (17 درصد) بوده است.
همچنین بیشترین تعداد معاملات واحدهای مسکونی در بازه‌های قیمتی 130 تا 220 و کمتر از 130 میلیون تومان (به ترتیب با سهم 20 و 29 درصدی) انجام شده و هر چه بازه‌های قیمتی بالاتر رفته است، تعداد معاملات کاهش یافته است.
کاهش63 درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی تهران نسبت به بهار 92
بررسی تعداد پروانه‌های ساختمانی شهر تهران حاکی از این است که پس از طی یک روند کاهشی از بهار سال 1392، تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی در فصل بهار 1394 و دو فصل قبل از آن در حدود 20 هزار واحد مسکونی ثابت و درکمترین میزان خود بوده‌اند؛ به طوری که در فصل بهار 1394، نسبت به بهار 1393 و 1392 به ترتیب حدود 24 و 63 درصد کاهش یافته است.
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی وزارت راه وشهرسازی، در طی سال‌های گذشته بیش بر 40 درصد از واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادره در شهر تهران جایگزین واحدهای تخریبی شده‌اند و در واقع به واحدهای موجود اضافه نمی‌شوند.
آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در کلیه مناطق شهری بر اساس آخرین اطلاعات نیز حاکی از این است که هر چند پس از طی یک روند نزولی در آمار واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی، در فصل پائیز و زمستان 1393 تا حدودی این آمار افزایش یافته است ولی واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی در فصل زمستان 1393 نسبت به زمستان 1392 و 1391 به ترتیب حدود 30 و 44 درصد کاهش یافته است.
شاخص سرمایه گذاری منفی در ساختمان های جدید
برای سنجش میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از شاخص سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید توسط بخش خصوصی در مناطق شهری بهره گرفته می‌شود.
بررسی نرخ رشد سرمایه‌گذاری صورت گرفته در بخش مسکن توسط بخش خصوصی در مناطق شهری کشور به قیمت ثابت بر اساس آخرین اطلاعات منتشر شده نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری کل در بخش مسکن در مناطق شهری در همه فصول سال 1392 و 1393 نسبت به فصول مشابه سال قبل عموماً دارای نرخ رشد منفی بوده است؛ به طوری که این سرمایه‌گذاری در 9 ماهه اول سال 1393 نسبت به 9 ماهه اول سال 1392 و 1391 به ترتیب حدود 4 و 8 درصد کاهش یافته است.
ارزش افزوده منفی بخش مسکن
برای سنجش ارزش افزوده بخش مسکن، از دو متغیر ارزش افزوده ساختمان‌های اجرا شده توسط بخش خصوصی و ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه‌ای و تخصصی استفاده شده است.
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی وزارت راه وشهرسازی، بررسی میزان رشد اجزاء تولید ناخالص داخلی نشان می‌دهد که با وجود بهبود نرخ رشد اقتصادی از 6.8- درصد در سال 1391 به 1.9- درصد در سال 1392 و حدود 3 درصد در سال 1393، نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان توسط بخش خصوصی در سال‌های 1392 و 1393 به ترتیب 7.5- و 2.1- و نرخ رشد ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه ای و تخصصی نیز در دو سال مذکور به ترتیب 3/0- و 4/0- بوده است.
سیر نزولی نرخ رشد دستمزد در بخش ساختمان
بررسی سه بازار عمده مصالح و نهاده‌های ساختمانی نشان می‌دهد که قیمت سیمان در 12 ماه اخیر به اردیبهشت ماه 1393 نسبت به مدت مشابه سال قبل، حدود 21 درصد افزایش یافته و در خرداد ماه 1394 قیمت سیمان برابر با خرداد سال قبل بوده و قیمت آن توسط دولت افزایشی نداشته است.
بررسی شاخص بهای خدمات ساختمانی حاکی از سیر نزولی نرخ رشد دستمزد در بخش ساختمان می‌باشد به طوریکه در اردیبهشت 1394 نرخ رشد آن در حدود 16 درصد بوده است. ولی قیمت آهن آلات در کشور به دلیل کاهش قیمت جهانی فولاد، طی حدوداً دو سال گذشته همواره کاهش یافته به طوریکه متوسط قیمت یک کیلوگرم آهن آلات از 23 هزار ریال در خرداد ماه 1392 به حدود 16.4 هزار ریال در خرداد ماه 1394 کاهش یافته است.
شاخص قیمت مسکن در پائین‌ترین جایگاه
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی وزارت راه وشهرسازی، بررسی بازارهای رقیب بخش مسکن در کنار نرخ تورم عمومی نشان می‌دهد که این بازارها از نوسان کمی برخوردار بوده و حتی با کاهش شاخص و قیمت مواجه شده‌اند به طوریکه در بهار سال 1394 نسبت به ماه مشابه سال قبل، نرخ رشد شاخص کل بورس، سکه و ارز به ترتیب برابر با 13-، 4- و 3 درصد بوده است؛ این در حالی است که در همین دوره نرخ تورم عمومی نقطه به نقطه حدود 16.2 درصد و نرخ سود سپرده‌های بانکی یکساله و بالاتر، 20 درصد بوده است.
همچنین بررسی روند شاخص‌های بازار مسکن در کنار بازار دارایی‌های رقیب و شاخص قیمت کالاها و خدمات عمومی (با 100 در نظر گرفتن شاخص و قیمت دارایی‌ها در فروردین ماه سال 1390) نشان می‌دهد که در فصل بهار سال 1394 نسبت به بهار سال 1390، شاخص نرخ ارز در بالاترین و شاخص قیمت مسکن در پائین‌ترین جایگاه قرار گرفته و شاخص‌های بورس و سکه نیز تقریباً با نرخ تورم عمومی برابرشده‌اند.
گزارش فصلی بازار مسکن در تهران توسط دفتر برنامه ریزی، تجهیز منابع و اقتصاد مسکن ارائه شده است.