بانک ها برای مسکن قسطی چه کیسه ای دوخته اند؟
روزنامه ایران نوشت: کارمزد پیشنهادی بانک برای ضمانت مسکن قسطی 2.5 برابر مصوبه بانک مرکزی است.
طرح فروش قسطی مسکن برای رونق بازار با همکاری انبوه سازان و سازندگان طرح‌ریزی شده است تا با اجرای آن کمبود نقدینگی در بازار مسکن و جبران ناتوانی مالی سمت تقاضا برای خرید در این طرح برای اقشاری از جامعه که عمدتاً شامل دهک‌های متوسط هستند فراهم شود. در این طرح، بانک منابعی به‌صورت نقد (وام و تسهیلات) به دو طرف معامله ارائه نمی‌کند اما کاری که بانک در طرح فروش اقساطی مسکن انجام می‌دهد نوعی «تضمین تعهد» است؛ به این معنا که سازنده یا انبوه‌ساز قصد دارد مسکنی که با سرمایه‌گذاری خود ساخته، به صورت اقساطی به فروش برساند.
در این فرآیند، بانک تنها نقش واسطه میان خریدار و فروشنده برای دریافت مبلغ پیش‌قسط (مثلاً یک‌سوم ارزش ملک) دارد و سپس اقساط از سوی خریدار را بر عهده می‌گیرد و بدون آنکه هیچ نقشی در این میان داشته باشد، وجوه را به فروشنده -انبوه‌ساز- تحویل می‌دهد. تنها کاری که بانک مسکن در این میان انجام می‌دهد، دریافت تضامین مورد نیاز از خریدار و همچنین متعهد شدن به فروشنده مبنی بر این است که اگر خریدار اقساط را ندهد، بانک بازپرداخت اقساط را متضمن شود.
این اقدام بانک تعهدنامه حسن اجرای تعهدات است، خریدار مسکن قسطی هم در این بین باید وثیقه‌ای را که می‌تواند همان ملک مورد نظر باشد در اختیار بانک قرار دهد تا اگر اقساط را پرداخت نکرد، مسکن خریداری شده به بانک واگذار شود؛ دریافت این گونه تضمین‌ها در معاملات بانکی بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی سالانه 2 درصد است که برخی بانک‌ها رقم 5/2 درصد هم از مشتری می‌گیرند. اما در طرح مسکن قسطی میزان کارمزدی که بانک برای تضمین خریدار در نظر گرفته حداقل 4 و حداکثر 5 درصد است موضوعی که موجب گران شدن مسکن در طرح فروش اقساطی می‌شود. در این خصوص بهاء‌الدین حسینی هاشمی، کارشناس مسائل بانکی معتقد است اگر بانک بخواهد رقم 5 درصد را به عنوان کارمزد از مشتری اخذ کند، نوعی تخلف از مصوبه بانک مرکزی است که می‌توان این رقم را 5/2 برابر کارمزد مصوب بانک مرکزی نامید و رقم بسیار زیادی است؛ مشتری بزرگترین متضرر در این میان است. به گفته این کارشناس اقتصادی به عنوان مثال اگر فردی واحدی را به ارزش 300 میلیون تومان خریداری کند و کارمزدی که بانک از فروش اقساطی این ملک از مشتری دریافت می‌کند 5 درصد باشد، به این معناست که خریدار باید معادل 5 درصد ارزش کل ملک را به بانک بدهد یعنی 15 میلیون تومان. با توجه به اینکه هدف از اجرای طرح فروش اقساطی مسکن برای کمک به رونق بازار مسکن است اما بالا بودن نرخ کارمزد و از طرف دیگر بالا بودن نرخ سود اقساط(بیشتر از نرخ تورم) استقبال مردم از این طرح را با ابهام مواجه می‌کند. براساس این مدل فروش سازنده علاوه بر اینکه نرخ سودی برای اقساط در نظر می‌گیرد، طول بازپرداخت را نیز حداکثر 2 تا 3 سال تعیین می‌کند، ضمن اینکه میزان پیش‌پرداخت حدود 50 درصد کل ارزش معامله را شامل می‌شود. کارشناسان معتقدند برای اجرای بهتر طرح‌های رونق بازار مسکن بویژه طرح فروش قسطی بهتر است نرخ سود اقساط آن معادل نرخ تورم و کارمزد بانکی نیز 2 درصد مصوب بانک مرکزی برای مجموع اقساط هر سال دریافت شود که این بهترین کمک به رونق بازار مسکن و همچنین فروش واحدهای مازاد انبوه‌ساز است.
افزایش تعداد آگهی‌های اجاره آپارتمان در زمستان/ اجاره بهای واحدهای 70متری
مهر نوشت: تعداد آگهی‌های اجاره آپارتمان نشان می‌دهد تعداد مستاجرانی که این فصل را برای نقل و انتقال انتخاب می‌کنند، افزایش داشته است.
باوجودی که الان فصل اجاره نشینی و رکود نقل و انتقال در این بازار است، بازهم فایل‌های اجاره کما بیش در بنگاه های املاک به چشم می‌خورد همچنین آگهی‌های اجاره آپارتمان را می‌توان در صفحه‌های نیازمندی مشاهده کرد این در حالی است که سال های پیش از این، در این فصل تقریبا واحدی برای اجاره یافت نمی شد.
براین اساس، آگهی‌های اجاره مسکن در هرنقطه از شهر تهران به چشم می‌خورد و هرچند تعداد آن با تابستان برابری نمی‌کند اما بازهم تعداد زیادی واحد برای اجاره دادن وجود دارد که نشان می‌دهد تعداد زیادی از مستاجران این فصل را برای نقل و انتقال انتخاب می‌کنند.
از آنجایی که در دوسال گذشته مسکن درگیر رکود بود و افزایش قیمتی نداشت، اجاره بها هم افزایش چند برابری نداشته است اما بازهم هرساله بنا بر عرف سال‌های گذشته، مبلغی به اجاره‌بها افزوده می شود و در واقع مالکان هرساله گران تر از سال‌های قبل، واحد خود را اجاره می‌دهند.
البته در این فصل از سال، مالکان سعی می کنند تا با مستاجران همراهی بیشتری داشته باشند و نرخ‌های کمتری را تعیین کنند تا هرچه سریعتر، آپارتمان خود اجاره دهند اما بازهم اجاره بها نسبت به سال گذشته افزایش داشته است و مستاجران بهای بیشتری را برای اجاره یک آپارتمان پرداخته اند.
اما در زمستان امسال نسبت به تابستان افزایش قیمتی در اجاره بها نبوده است و مالکان همچنان با نرخ‌های ماه های ابتدای سال، واحدهایشان را اجاره می‌دهند، ضمن آنکه ممکن است در برخی مواقع، قیمت کمتری را نسبت به عرف بازار تعیین کنند.
اجاره بهای واحدهای 70 متری
براساس گزارش میدانی خبرنگار ما، واحدی در خیابان مطهری - میرازی شیرازی به مساحت 70 متر در 2 طبقه مستقل، 70 میلیون تومان رهن داده می شود و در تهرانسر خیابان چهاردهم برای واحدی با همین متراژ، 2 خوابه، 55 میلیون تومان رهن کامل تعیین شده است.
واحد 70 متری دیگری در خیابان هروی - میدان شریفی دو خوابه طبقه اول، تکواحد، بی پارکینگ و مبله کامل 20 میلیون تومان رهن و 2 میلیون تومان اجاره داده می شود و در فردوس غرب واحدی 70 متری و لوکس 2 خوابه با تمامی امکانات، 70 میلیون تومان رهن داده می شود.
در خیابان فرجام چهارراه خاور، خیابان حیدرخانی هم برای همین متراژ واحد، 2 خوابه، 55 میلیون تومان رهن تعیین شده و در خیابان پیروزی خیابان شکوفه واحدی 70 متری و یکخوابه با 40 میلیون تومان رهن و 500 هزار تومان اجاره داده می شود.
براین اساس در خیابان شریعتی - معلم آپارتمانی 2خوابه با مساحت 68 متر و پارکینگ و انباری 30 میلیون تومان رهن و ماهیانه یک میلیون تومان اجاره تعیین می شود و در پونک - عدل جنوبی واحدی با همین متراژ و دوخوابه، با عمر 12 ساله طبقه چهارم با 55 میلیون تومان رهن به اجاره می رسد. در خیابان طالقانی - بهارشمالی واحدی 67 متری و یکخوابه با پارکینگ و انباری هم 70 میلیون تومان رهن و 100 هزار تومان اجاره تعیین شده است.
شرح : هنوز هم برخی کسب‌و‌کارهای مغفول یا ناآشنا در کشور ما در بخش ساختمان وجود دارد که علاوه بر اینکه از کسب و کارهای سنتی فاصله دارد.
برهان محمودی:
در دوره‌ای که رکود مسکن یکی از کلیدی‌ترین مشکلات صنعت ساختمان به عنوان صنعت پیشران کشور اذهان بسیاری از برنامه‌ریزان اقتصادی را به خود مشغول کرده است، راه‌اندازی یک کسب و کار مرتبط با این حوزه نیز برای بسیاری از افراد جای نگرانی دارد و آینده چندان امیدوارانه‌ای را برای سرمایه‌گذاران در این بخش ترسیم نمی‌کند.
اگرچه گفته می شود صنعت ساختمان دارای گردش مالی سالانه 100 هزار میلیاد تومان در دوره رونق است، اما در دوره رکود و بر اساس آمار و اطلاعات مأخوذ از سازندگان و تولیدکنندگان مسکن، این میزان گردش مالی در سه سال به نصف کاهش یافته و سبب خروج بسیاری از سرمایه‌گذاران و کوچ سرمایه‌های سرگردان به بانک‌ها برای سپرده‌گذاری شده است.
با این حال هنوز هم برخی کسب‌و‌کارهای مغفول یا ناآشنا در کشور ما در بخش ساختمان وجود دارد که علاوه بر اینکه از کسب و کارهای سنتی فاصله دارد، درآمدزایی خوبی هم برای سرمایه‌گذاران در این مشاغل در پی خواهد داشت که لازمه رشد این نوع مشاغل، داشتن دیدگاه خلاقانه در بخش مسکن و ساختمان است که همواره این صنعت حتی در دوره‌ای که اقتصاد کشور صددرصد دولتی بوده، جزء صنایع و مشاغل عمدتا خصوصی محسوب می‌شده است.
از جمله این مشاغل می‌توان به راه‌اندازی «هایپرمارکت مسکن» اشاره کرد که در ایران کمتر کسی با آن آشناست. در این کسب و کار، سهام‌داران این فرآیند شغلی چه به صورت حقیقی و چه حقوقی در یک مرکز همانند فروشگاه‌های هایپرمارکت یا every thing under a roof (فروشگاه‌های "همه چیز زیر یک سقف" که در آمریکا و برخی کشورهای اروپایی رایج است) هر نوع صنعت یا خدمات مورد نیاز مردم برای خرید و فروش مسکن را جمع‌آوری می‌کنند تا فرد یا خانواری که خواهان خردی یا فروش منزل مسکونی یا تجاری ـ اداری خود است، از مراجعه به بنگاه‌های اقتصادی مختلف از قبیل: بانک برای دریافت وام، تعداد زیادی بنگاه معاملات ملکی برای سفارش دادن خرید و فروش واحد مورد نظر، دفتر اسناد رسمی برای ثبت سند، تعدادی بنگاه خرید و فروش خودرو برای فروش خودروی شخصی و افزایش نقدینگی خانوار برای خرید مسکن، روزنامه‌ها و سایت‌های دریافت‌کننده آگهی خرید و فروش مسکن و ... بی‌نیاز می‌شوند.
به عبارت دیگر در هایپر مارکت مسکن شما می‌توانید هم خودرویتان را بفروشید، هم مسکن مورد نیازتان را بیابید، هم از نمایندگی‌های بانک‌های ارائه‌دهنده وام بانکی یا کارگزاری‌های فروشنده اوراق تسهیلات مسکن خدمات مشاوره دریافت کنید، هم اگر ملک یا مسکن دیگری دارید به خریدار آن واگذار کرده و مسکن خود را تبدیل به احسن کنید، هم از خدمات و صنایع مرتبط با صنعت ساختمان (مانند صنایع برق ساختمان، لوله و تأسیسات، سرمایشی و گرمایشی، صنایع تزئینات داخلی مسکن و ...) بهره‌مند شوید، هم با انبوه‌سازان فروشنده اقساطی مسکن آشنا شوید، هم با پیش‌فروشان مسکن به توافق برسید و بسیاری اتفاقات دیگر که می‌تواند در یک بازه زمانی بسیار محدود (مثلا چند ساعته) هر نوع خریدار یا فروشنده مسکن را با هر میزان درآمدی با دست پر راهی منزل کند را مشاهده کنید.
خلاصه : | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
اقتصاد نیوز نوشت:قیمت هر مترمربع آپارتمان در عظیمیه کرج از سه میلیون تومان شروع شده و تا هفت میلیون تومان ادامه دارد.
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
استقبال سرد مردم از بازار داغ وام های خرید مسکن
تسنیم/ در حالی دولت و وزارت راه و شهرسازی طی دو سال اخیر تلاش کرده با مکانیسیم افزایش وام خرید، بازار مسکن را از رکود خارج کرده و رونق را به این بخش بازگرداند که مردم به‌عنوان عامل مهم این برنامه همچنان استقبال سردی از این اقدامات دارند.به گزارش تسنیم، دولت و وزارت راه و شهرسازی طی دو سال اخیر تلاش‌های فراوانی کرده تا با تحریک تقاضا در بازار مسکن رونق را به این بخش بازگرداند. ماه‌ها پیش از آنکه بسته اول خروج از رکود دولت تهیه و رونمایی شود، وام خرید مسکن از 20 میلیون تومان به 35 میلیون تومان افزایش یافت تا به این ترتیب رکود در بازار جای خود را به رونق بدهد.
اما این اقدام در ماه‌های پایانی سال 92 با استقبال سرد مردم مواجه شد تا وزارت راه و شهرسازی در اولین برنامه عملیاتی خود برای رونق بخش مسکن با شکست روبرو شود. در ادامه سال گذشته با مصوبه دولت وام مسکن به 50 میلیون تومان افزایش یافت به این امید که بازار تکانی بخورد. اما این امید هم ناامید شد تا وزارت راهی‌ها باز هم به فکر افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن بیفتند.
اوایل سال گذشته حرف و حدیث های فراوانی در خصوص افزایش وام خرید مسکن به 80 میلیون تومان شنیده شد تا آنکه شورای پول و اعتبار عصر بیست و نهمین روز از اردیبهشت‌ماه 94 به منظور تصمیم گیری برای افزایش وام مسکن تشکیل جلسه داد. بر اساس این شورا وام مسکن برای خانه اولی ها در تهران 80 میلیون تومان، در شهر های بزرگ 60 میلیون تومان و در شهرهای کوچک 40 میلیون تومان تصویب شد. نرخ سود این تسهیلات 14 درصد خواهد بود.
این در حالی بود که چند روز بعد سخنگوی دولت با تاکید بر اینکه وام مسکن همان 50 میلیون تومان است، گفته بود: «وام مسکن 80 میلیونی را نیز باید دید چه تصمیمی درآینده گرفته می شود. مصوبه قبلی هیات وزیران در سال 93 سقف وام برای شهرهای بزرگ را 50 میلیون تومان تعیین کرده، تغییر این عدد را به اطلاع می رسانیم.»
اواخر سال گذشته و در بحبوحه انتشار خبرهایی مبنی بر افزایش وام خرید مسکن به 60 میلیون تومان، عضو هیئت مدیره بانک مسکن با اعلام اینکه بهترین زمان برای افزایش وام مسکن اوایل سال 94 است به تسنیم گفته بود: به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن بهترین زمان برای تصویب وام 60 میلیون تومانی امسال یا اوایل سال آینده است، اواخر سال آینده یا اوایل سال 95 زمان مناسبی برای افزایش وام مسکن نیست.
رحیمی انارکی اظهار کرد: اواخر سال 92 و اوایل سال 93 وارد دوره رکود شده‌ایم و تسهیلات 35 میلیون تومانی بانک مسکن زمانی مورد استفاده قرار گرفت که بخش مسکن دوباره وارد دوره رکود خود شده بود.
وی با بیان اینکه این تسهیلات تاثیری بر قیمتها نداشت، ادامه داد: اگر در مقطع کنونی یعنی امسال یا اوایل سال آینده وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن عملیاتی شود، هنوز در دوره رکود خواهیم بود. اما اگر این کار به اواخر سال 94 یا اوایل سال 95 موکول شود، آن زمان مقطعی است که پیش‌بینی می‌کنیم اواخر سال آینده و اوایل سال 95 مسکن از رکود خارج شود.
وی با بیان اینکه در تسهیلات 60 میلیون تومانی خرید مسکن به دنبال این هستیم حداکثر تسهیلات برای افزایش قدرت خرید مردم استفاده شود بدون اینکه باعث افزایش شدید قیمت واحد مسکونی شود گفته بود: برنامه‌ریزی‌هایی در حال انجام است تا -وام 60 میلیون تومانی- کمترین تاثیر را در افزایش قیمتها داشته باشد و حداکثر تاثیر را روی قدرت خرید مردم در بازار مسکن داشته باشد.
پس از کش و قوس‌های فراوان امسال وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن تصویب شد و به تازگی برای اجرا به شعب بانک مسکن ابلاغ شده است. با احتساب 10 میلیون تومان وام جُعاله (تعمیر) 70 میلیون تومان وام مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود.
به گزارش تسنیم، در 29 ماه سپری شده از عمر دولت یازدهم، مسئولان و دست‌اندرکاران بخش مسکن تمام تلاش خود را به کار بسته‌اند تا بتوانند با اهرم‌هایی از جمله افزایش تسهیلات خرید و تحریک تقاضا رونق را به این بخش بازگردانند. اما با وجود تغییر مداوم سقف وام، در عمل اتفاق امیدوارکننده‌ای در بازار مسکن کشور روی نداده است.
در واقع می‌توان گفت بازار وام مسکن در دولت تدبیر و امید داغ است، اما در سوی دیگر ماجرا مردم استقبال سردی از طرح‌های خانه‌دار شدن دولتی‌ها داشته‌اند. شاید یکی از دلایل این امر سود بالای تسهیلات مسکن باشد که از مرز 100 میلیون تومان عبور می‌کند.
کارشناسان بر این باورند که دولت برای رونق مسکن مسیر را اشتباه رفته است و جهت رونق بخشیدن به این حوزه تغییر مسیر داده و روی بخش عرضه تمرکز کند. به اعتقاد صاحبنظران بکارگیری سیستم‌های تشویقی از جمله پرداخت مابه‌التفاوت سود تسهیلات علاوه بر جلب نظر مردم می تواند آمار ساخت و ساز مسکن افزایش داده و در نهایت رونق این بخش را تضمین کند.