شرح : اولین فروش آپارتمان‌های نوساز، مشمول مالیاتی معادل یک‌چهارم درآمد سازنده شد.
بازار مسکن همزمان با تحریک موفقیت‌آمیز سرمایهگذاران ساختمانی برای رونق‌بخشی به ساختوساز، از ناحیه «فرمول جدید مالیات ساخت و فروش ملک» با خطر تمدید رکود روبهرو شده است. سازنده‌ها که اخیراً تحت‌تاثیر تسهیلات سه‌رقمی، به اجرای پروژه‌های جدید رو آورده‌اند، مطابق قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم، باید برای فروش واحدهای نوساز خود – اولین فروش آپارتمان ساخته‌شده - رقمی معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش را مالیات بپردازند.
نرخ و پایه این نوع مالیات، تا پیش از این، براساس 10 درصد قیمت منطقه‌ای ملک که حدود یک درصد قیمت روز آپارتمان است، محاسبه می‌شد؛ اما با اجرای قانون مصوب سال 94، مبنای این مالیات در سال‌جاری، به یک چهارم سود سازنده تغییر کرده که مبلغ آن نسبت به قبل، با توجه به سطح فعلی هزینه‌های ساخت و قیمت مسکن، دست کم در تهران 50 تا 80 برابر افزایش یافته است.
بررسی‌ها درباره پنج تهدید این مالیات ضدرونق نشان میدهد، علاوه‌بر رشد نجومی مبلغ مالیات، «معافیت بسازوبفروش‌ها از پرداخت مالیات درصورت فروش واحدها از سال چهارم ساخت» و همچنین «محرومیت شرکت‌های ساختمانی از این امتیاز»، جزو اشکالات نهفته در فرآیند واقعی‌سازی مالیات بر ساخت و فروش ملک است. وزارت راه و شهرسازی رفع نقص از مالیات جدید را پیگیری میکند.
مالیات بر فعالیت‌های ساختمانی، با اجرای قانون «اصلاح مالیات‌های مستقیم»، درست در آستانه بازگشت سرمایهگذاران به بازار ساخت و ساز، 50 تا 80 برابر افزایش پیدا کرد.در قانون جدید مالیات‌های مستقیم که سال گذشته ابلاغ و اعمال مفاد آن از ابتدای سال جاری آغاز شد، متن ماده مرتبط با «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» نسبت به محتوای قانون قبلی، کاملاً دگرگون شده؛ به‌طوری که پایه این نوع مالیات، از «قیمت منطقه‌ای» به «درآمد سازنده» تغییر پیدا کرده است. سازنده‌های مسکن طبق ماده 77 قانون جدید مالیاتی، باید در ازای فروش واحدهای مسکونی نوساز خود –اولین معامله آپارتمان تازه‌ساز- رقمی معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش را مالیات پرداخت کنند؛ به این معنا که عملاً «یک چهارم سود سازنده‌ها» از این پس، بابت مالیات اخذ میشود. از سال 81 تاکنون، مالیات بر ساخت و فروش مسکن –ماده 77 قانون قدیم- با فرمول «10 درصد قیمت منطقه‌ای ملک» محاسبه و دریافت می‌شد که مبلغ آن، فوق‌العاده ناچیز بود و برای سازنده‌ها جزو ریزهزینه‌های ساخت و ساز محسوب می‌شد.
قیمت منطقه‌ای حداکثر به اندازه یک درصد قیمت روز واحد مسکونی است که با توجه به فرمول قدیمی مالیات بر ساخت و فروش مسکن، تا پیش از سال 95، از هر سازنده در ازای فروش آپارتمان نوساز، معادل یک هزارم قیمت فروش، مالیات دریافت می‌شد. اما در حال حاضر، مبلغ مالیات 25 درصدی بر سود سازنده‌های مسکن - با توجه به عایدی متوسط 30 تا 33 درصدی ساخت و ساز در تهران- معادل یک دوازدهم قیمت فروش هر واحد نوساز برآورد میشود که در مقایسه با مبلغ مالیات قبلی، رقم آن 80 برابر شده است.
سازنده‌های مسکن تا پیش از این، هنگام فروش یک واحد مسکونی 500 میلیون تومانی، رقمی معادل 500 هزار تومان بابت «مالیات ساخت و فروش»، پرداخت میکردند؛ اما این میزان مالیات با قانون جدید، به حدود 41 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. بررسی‌ها درباره اشکالات و نواقص ماده 77 قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم نشان میدهد ساختار فعلی مالیات ساخت و فروش مسکن حاوی 5 حفره فنی-اقتصادی است که در صورت عدم رسیدگی و ترمیم میتواند در نقش مالیات ضدرونق مسکن، باعث خروج دوباره سرمایهگذاران ساختمانی از بازار و حتی افزایش قیمت ملک شود.
مهم‌ترین اشکال فرمول جدید مالیات ساخت و فروش مسکن، «واقعی‌سازی ناگهانی» نرخ مالیات به جای «به‌روزرسانی تدریجی» آن است. بود و نبود فرمول قدیم، به‌خاطر نرخ فوق‌العاده پایین آن، نه برای دولت –درآمد مالیاتی بودجه سالانه کشور- تاثیرگذاری لازم را داشت و نه برای سازنده‌های مسکن اما تغییر پایه این نوع مالیات که در ردیف مالیات بر درآمد املاک طبقه‌بندی میشود، می‌توانست با شیب ملایم و سال به سال، اتفاق بیفتد تا هم پذیرش پرداخت آن توسط سازنده‌ها سهل‌تر باشد و هم هدف سیاستگذار از اخذ این مالیات، محقق شود. اشکال دوم که اهمیت آن کمتر از اشکال اول نیست، «مرزبندی غیرمنطقی» بین بسازوبفروش‌ها به‌عنوان اشخاص حقیقی سازنده و شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازان به‌عنوان اشخاص حقوقی است. طبق نسخه جدید قانون مالیات‌های مستقیم، برای بسازوبفروش‌ها (سازنده‌های حقیقی یا همان شخصی‌سازها که صلاحیت حرفه‌ای ساخت و ساز ندارند)، نوعی معافیت مالیاتی در نظر گرفته شده است؛ به این صورت که چنانچه این گروه از سازنده‌ها آپارتمان‌های نوساز خود را سه سال پس از اخذ پایان‌کار بفروشند، از پرداخت مالیات 25درصدی ساخت و فروش مسکن، معاف خواهند بود.
اما سازنده‌های حقیقی -که علی‌القاعده حمایت‌ها و مشوق‌ها باید از این گروه انجام بگیرد تا بازار ساخت از دست غیرحرفه‌ای‌ها خارج شود- از این معافیت برخوردار نیستند و در هر بازه زمانی (حتی طولانی مدت) که نسبت به اولین فروش واحد نوساز اقدام کنند، باید یک چهارم سود حاصل از فروش را مالیات بپردازند. اشکال سوم ناشی از اشکال دوم، مجوز نامرئی به «احتکار و خالی گذاشتن واحدهای مسکونی نوساز» از جانب بسازوبفروش‌هاست. معافیت سازنده‌های غیرحرفه‌ای در پرداخت مالیات ساخت و فروش از سال چهارم پایان‌کار ساختمان، باعث میشود این نوع سازنده‌ها به جای تعجیل در عرضه ساختمان‌های تازه‌ساز خود به بازار مصرف، آپارتمان‌ها را برای سه سال روانه بازار خانه‌های خالی کنند تا در میان‌مدت، هم از سود حاصل از افزایش تدریجی قیمت مسکن، نفع ببرند و هم از پرداخت مالیات 25 درصدی خلاص شوند.
چهارمین حفره فنی-اقتصادی پایه جدید مالیات ساخت و فروش مسکن، به همزمانی اخذ آن با دوره پایان رکود ساختمانی، برمی‌گردد. روند سقوط آزاد ساخت و ساز که از نیمه سال 92 شروع شده بود، در اواخر سال گذشته تقریباً متوقف شد و در بهار امسال، پرداخت تسهیلات سه رقمی ساخت مسکن آن هم بدون نیاز به سپردهگذاری، باعث شد حجم صدور پروانه ساختمانی در برخی شهرها از جمله تهران، با رشد نسبی روبهرو شود. اما با تغییر ناگهانی و شدید «پایه و مبلغ مالیات ساخت و فروش مسکن»، این موضوع در نقش یک چاله جدید هزینهای، ممکن است سبب خروج دوباره سرمایهگذاران از بازار ساختوساز شود.
اشکال پنجم این مالیات نیز نحوه شمولیت واحدهای نوساز است. در متن آیین‌نامه اجرایی ماده 77 قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم آمده است: مالکان ساختمان‌هایی که از ابتدای فروردین سال 95 به بعد، اولین معامله فروش ملک خود را انجام می‌دهند، مشمول پرداخت مالیاتی معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش آن ساختمان خواهند شد. از آنجا که این نحوه دریافت مالیات، پروژه‌های ساختمانی سالهای گذشته را مشمول میشود، باعث اختلال در برنامه‌ریزی‌های از قبل انجام شده توسط سازنده‌هایی که با استناد به قانون قبلی، سرمایهگذاری کرده‌اند، میشود.
دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اخیراً با شناسایی نقاط ضعف و برخی نواقص ماده 77 قانون جدید مالیات‌های مستقیم، رایزنی‌هایی را در مجلس و دولت و همچنین مکاتبه و مذاکره با مرجع مالیاتی کشور –سازمان امور مالیاتی- انجام داد و برای اصلاح مجدد آن، سه پیشنهاد به کمیسیون اقتصادی هیات دولت ارائه کرد. علی چگینی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در این‌باره اعلام کرد: اولین پیشنهادی که وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بخش مسکن برای رفع نقص از شکل جدید مالیات ساخت و فروش، ارائه داده است، «تغییر در نوع آپارتمان‌های مشمول این مالیات» است. این پیشنهاد با ملاحظه وضعیت حساس بازار مسکن و محرک‌هایی که برای رونق ساختوساز فعال شده، در کمیته کارشناسی و کمیسیون اقتصادی هیات دولت مطرح شد که در قالب آن، ساختمان‌هایی که پروانه احداث آنها از ابتدای فروردین 95 به بعد صادر شده، مشمول مالیات 25 درصدی میشود.
چگینی تصریح کرد: در صورت تصویب این پیشنهاد در دولت و تغییر آیین‌نامه اجرایی ماده 77، اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز در سال جاری، عملاً مشمول همان مالیات قبلی که حداکثر یک پنجاهم مالیات جدید است، خواهد شد. با این پیشنهاد، موافقت اولیه صورت گرفته است.
چگینی دومین پیشنهاد وزارتخانه را «محاسبه هزینه فعالیت‌های مالی سازنده‌های مسکن همچون نرخ سود وام ساخت، بابت بخشی از مالیات ساخت و فروش مسکن» عنوان کرد. در صورت تصویب این پیشنهاد، به ازای هزینهای که از بابت نرخ سود تسهیلات مسکن، توسط سازنده‌ها به بانک عامل پرداخت میشود، از مبلغ مالیات 25 درصدی، کسر خواهد شد. پیشنهاد سوم، تغییر مبنای زمانی محاسبه قیمت زمین در ساختمان‌های نوساز است. در آیین‌نامه فعلی ماده 77، هزینه مربوط به تهیه زمین، براساس قیمت زمین در زمان خرید آن، محاسبه میشود؛ اما پیشنهاد مطرح شده آن است که قیمت زمین در زمان فروش واحد نوساز، مبنا قرار بگیرد تا از این طریق، درآمد سازنده در مقایسه با هزینه‌های صورت‌گرفته، به شکل واقعی محاسبه شود -کاهش یابد- و در نتیجه میزان مالیات دریافتی کمتر شود.
مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن در ادامه تصریح کرد: با دریافت مالیات از ساخت و فروش مسکن به شکل جدید، دو سناریو برای آینده بازار مسکن قابل پیش‌بینی میتواند باشد. یک سناریو آن است که سازنده‌ها و سرمایهگذاران ساختمانی با اطلاع از فرمول جدید مالیات، سود نهایی و واقعی ساخت و ساز را ناچیز تشخیص دهند و شرایط رکودی سالهای 93 و 94 را در پیش بگیرند که در این صورت، بازار مسکن در سالهای آینده به شدت با کمبود عرضه روبهرو خواهد شد. سناریوی دوم اما میتواند پرهزینه‌تر از اولی باشد. در قالب این سناریو، احتمال دارد سازنده‌ها با تقبل هزینه جدید مالیاتی، تصمیم بگیرند بخشی از مالیات 25 درصدی را به قیمت فروش منتقل کنند که در این صورت، تقاضای مصرفی در حال ورود به بازار معاملات ملک، از این محل آسیب خواهد دید.
شرح : اولین معافیت مالیاتی به زیربنا مربوط میشود. بنا برقانون چنانچه زیربنای مفید واحد مسکونی شما (در شهرهای غیر از پایتخت) زیر 200 مترمربع باشد، از پرداخت مالیات معاف هستید اما چنانچه در تهران زندگی میکنید، حد معافیت زیربنا 150 متر است.
چند سالی میشود که مالیات بردرآمد املاک و مستغلات، در ایران عملیاتی میشود. به موجب این قانون، اگر صاحب ملک یا مستغلاتی هستید که از محل آن درآمد کسب میکنید، باید مطابق نرخهای اعلام شده مالیات بپردازید. اگر آنقدر ثروتمند هستید که خانه های زیادی را اجاره داده اید، ناگزیر هستید که مالیات بپردازید. اما ممکن است کمی نگران باشید، که شاید درگیر مالیات فوق العاده ای شده باشید و نتوانید از پس آن بربیایید. اما لازم است بدانید نیاز نیست نگران این نوع از مالیات باشید. زیرا قانون آنقدر معافیت دارد که بتوانید از آن معاف شوید.
معافیت زیربنا
اولین معافیت مالیاتی به زیربنا مربوط میشود. بنا برقانون چنانچه زیربنای مفید واحد مسکونی شما (در شهرهای غیر از پایتخت) زیر 200 مترمربع باشد، از پرداخت مالیات معاف هستید اما چنانچه در تهران زندگی میکنید، حد معافیت زیربنا 150 متر است.
معافیت خانوادگی!
به موجب قانون هر واحد مسکونی در اختیار پدر یا مادر ، همسر یا فرزند یا اجداد و نیز افراد تحت تکفل فرد اجاری تلقی نمی شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت شود که اجاره پرداخت می شود. در صورتی که برای هریک از افراد ذکر شده بیش از یک واحد جهت سکونت اختصاص داده باشید، تنها یک مورد آن مشمول معافیت مالیاتی می شود. پس به نفع است تا بیشتر از یک خانه به یک نفر هدیه نکنیم!
هم موجر هم مستاجر!
هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، خانه خود را به اجاره فرد دیگری واگذار کند و خانه?دیگری را برای سکونت خود اجاره کند و یا به خانه های سازمانی نهادها مراجعه کند، مالیات منظور شده برای او مابه التفاوت مبلغ اجاره بهای دریافتی خود از اجاره پرداختی خواهدبود.
برای مثال، اگر فردی منزل خود را به مبلغ 10 میلیون رهن و 1میلیون اجاره واگذار کرده باشد و خانه?ای را به ملبغ 5میلیون رهن و 600هزار تومان اجاره کرده باشد، برای پرداخت مالیات باید مبلغ تفاضل یعنی 4 میلیون و 400هزار تومان را ملاک محاسبه مالیات خود قرار دهد.
فقط درآمد اجاره دارم!
برای کسانی که به جز خانه اجاره داده شده هیچ گونه درآمدی ندارند، اگر تا سقف معافیت مالیات بر درآمد حقوق اجاره دریافتی داشته باشند، از پرداخت مالیات معاف خواهند بود. این رقم در سال گذشته معادل، 1میلیون و 150هزار تومان در ماه بوده است.در این قانون حقوق بازنشستگی و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی درآمد تلقی نخواهد شد. برای مثال اگر فرد بازنشسته ای ملک خود را به مبلغ 10 میلیون رهن و 1میلیون تومان اجاره ماهانه واگذار کرده باشد، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود. زیرا مجموع دریافتی سالانه اجاره بهای این منزل از 16میلیون و 560 هزار تومان کمتر است. البته برای این که از این معافیت استفاده کنید، لازم است که حتما و حتما اظهار نامه پر کنید. البته مراقب باشید چون اگر در هر زمانی ثابت شود که اظهارنامه شما خلاف واقع است، مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن، به عنوان جریمه وصول خواهد شد.
قانون مداران مشمول معافیت
هر مالک مجتمع مسکونی بالای سه واحد استیجاری که تمامی قوانین الگوی مصرف توصیه شده مسکن را رعایت کرده باشد، در طول مدت اجاره از تمامی مالیات معاف خواهد بود. این قوانین هنگام ساخت توسط وزارت مسکن و شهرسازی در اختیار سازنده قرار می گیرد. هم چنین منازل نو سازی که طبق برآورد سازمان مسکن و شهرداری در موعد زمانی خود احداث شده باشند و تاخیر در ساخت آنان صورت نگرفته باشد، در اولین نقل و انتقال خود از مالیات معاف خواهند بود.
معافیت در زمان تخلیه
در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، به مدت 6ماه فرصت وجود دارد تا محل سکونت تخلیه شود و در اظهارنامه مالیاتی معاف از مالیات بر درآمد است.
همکاری با دولت!
هرگونه وجه دریافتی از تمامی نهاد های دولتی و نیمه دولتی که در جهت احداث، نوسازی، به سازی و باز سازی و یا پرداخت غرامت به موجب ساخت در محل سکونت، صورت گرفته باشد، در مبالغ درآمدی املاک محسوب نمی شود. (مانند هزینه پرداختی شهرداری جهت تعریض ساختمان).املاکی که طبق قوانین مربوطه در فهرست آثار ملی ایران به ثبت رسیده یا می رسند در صورت انتقال به سازمان میراث فرهنگی کشور نسبت به کل مالیات نقل و انتقال قطعی معاف خواهند بود. هم چنین در مواردی که مالکیت در دست اشخاص باقی می ماند، 50درصد از معافیت مالیاتی بهره مند خواهند بود.
شرح : وزیر راه و شهرسازی با تشریح آخرین وضعیت مسکن مهر، اعلام کرد: پروژه مسکن مهر در حال حاضر 93 درصد پیشرفت دارد.
عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی درباره آخرین وضعیت تکمیل پروژه مسکن مهر گفت: پروژه مسکن مهر در حال حاضر 93 درصد پیشرفت دارد. چندین‌بار بر این نکته تاکید کرده‌ام که در پروژه مسکن مهر به طورکلی یک میلیون و 900 هزار واحد مسکونی، حتی مرحله نازک‌کاری آنها به اتمام رسیده است.
وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: آنچه از مسکن مهر باقی‌مانده حدود 300 هزار واحد مسکونی است که از این تعداد، 117 هزار واحد مسکونی از نظر مکان‌یابی مشکلات عمده‌ای دارند و در مراکزی قرار داردند که فاقد متقاضی است. اما آنچه که متقاضی دارد چیزی حدود 200 هزار واحد مسکونی است که ممکن است تکمیل صددرصدی بخشی از آنها و واگذاری به متقاضیان آنها برای سال آینده (96) باقی بماند.
وی با تاکید بر اینکه در حال حاضر بیش از 200 کارگاه ساختمانی در حال فعالیت هستند خدمات زیربنایی و روبنایی مناطقی که مسکن مهر در آنها ساخته شده است را دلیل اصلی عدم بهره‌برداری و تکمیل مسکن مهر عنوان کرد و گفت: آنچه مشکل اصلی مسکن مهر است عمدتاً به خدمات زیربنایی و روبنایی برمی‌گردد و گرنه در ساخت و ساز واحدها مشکلی وجود ندارد و کارها بر اساس برنامه‌ریزی پیش میرود.
آخوندی تاکید کرد: بحث تامین زیرساختی در مسکن مهر از جمله تامین آب، برق، تاسیسات، فاضلاب و مسائلی از این دست، وظیفه وزارت راه و شهرسازی نیست که بخواهیم بر انجام آن متعهد شویم هرچند که دولت کار خود را انجام میدهد. بلکه، تامین زیرساخت‌ها وظیفه کل دولت است و برعهده یک سازمان به تنهایی نیست.
وزیر راه و شهرسازی گفت: بخش عمده خانه‌سازی مسکن مهر تا پایان سال 95 به اتمام میرسد. کارگاه‌های ساختمانی ساخت و ساز مانند پروژه‌ای مثل آزادراه تهران- شمال پروژه‌ای متمرکز نیست بلکه کارگاه‌های ساختمانی در همه جا به صورت پراکنده قرار دارند و کار خود را انجام می‌دهند.
آخوندی ادامه داد: اینکه بنده همواره به مسکن مهر نقد دارم و از آن گله می‌کنم، به این دلیل است که در انجام و اجرای چنین کارهایی که میلیون‌ها نفر به آن وابسته هستند در وهله نخست باید قبل از اجرا در هنگام مطالعات به فکر تامین زیرساخت‌ها و خدمات زیربنایی می‌بودند. اینجاست که جای نقد جدی دارد و در حال حاضر همه را گرفتار خود کرده است.
وی گفت: اخیراً سازمان مدیریت مطالعه‌ای انجام داده در این مورد که ما چقدر سرمایه برای زیرساخت‌های مسکن نیاز داریم. برآورد این سازمان 5 هزار و 600 میلیارد تومان است که چنین بودجه‌ای اساساً وجود ندارد و رقمی که برای تامین و ادامه مسکن مهر در سال 95 پیش‌بینی شده صفر بوده است و گرفتاری از اینجا شروع میشود، زیرا، اساساً دولت توانایی پرداخت چنین مبلغی ندارد.
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه بازپرداخت‌هایی که مردم دارند نیز مربوط به بانک است و بازپرداخت‌ها پول بانک بوده و پول بانکها نیز اساساً پول مردم است و پول دولتی محسوب نمی‌شود و با وجوه امانی مردم، اساساً نمی‌توان زیرساخت‌ها را تامین کرد، گفت: 5 هزار و 600 میلیارد تومان فقط خدمات زیربنایی مسکن مهر است و خدمات روبنایی مسکن مهر عددی فراتر خواهد شد. به عنوان نمونه در تامین خدمات روبنایی در مناطقی که مسکن مهر ساخته شد به 2 هزار و 250 مدرسه نیاز بود. درحالی که برای آنها فکر نشد. هرچند قصد نقد وضع مسکن مهر را نداریم اما اینها شرحی از وضع موجود مسکن مهر است.
آخوندی تاکید کرد: ساخت مسکن مهر و آنچه بر اساس تعهدات بر عهده وزارت راه و شهرسازی است با سرعت خوبی در حال انجام است و هیچ کارگاه ساختمانی نیز تعطیل نشده است اما اگر مباحثی همچون زیرساخت‌ها و تامین آنها مدنظر است، وزارت راه و شهرسازی مسوولیت مستقیمی در این‌باره ندارد.
وزیر راه و شهرسازی، یکی از دغدغه‌های وزارت راه و شهرسازی را تامین خدمات روبنایی مساکن مهر عنوان کرد و افزود: بحث‌های فراوانی درباره تامین خدمات روبنایی مساکن مهر در دولت مطرح است و اگرچه ساخت مدرسه، کلانتری، مسجد و مراکز بهداشت جزو تعهدات وزارت راه و شهرسازی نبوده است اما با این حال وزارت راه و شهرسازی در دوره فعلی، 477 مدرسه، 57 کلانتری، 424 مسجد و 5 مرکز بهداشت ساخت است. زیرا ما معتقدیم که نمی‌توانیم به مردم بگوییم اوضاع همین است بلکه معتقدیم باید به فکر مردم باشیم.
آخوندی گفت: وقتی صحبت از مسکن مهر میشود، من همواره خود را به جای افرادی می‌گذارم که یک واحد مسکن مهر خریداری کرده‌اند و می‌خواهند در آن زندگی کنند و محل زندگی‌شان فاقد امکانات حداقل برای زندگی است، به همین دلیل نیز ساخت مدارس جهت آموزش، کلانتری برای ایجاد امنیت، مسجد برای معنویت و مرکز بهداشت برای سلامت محل زندگی را در اولویت‌های وزارت راه و شهرسازی قرار داده‌ام.
وزیر راه و شهرسازی، هزینه ساخت خدمات زیربنایی مسکن مهر در سال 94 را حدود 800 میلیارد تومان تخمین زد و گفت: مبلغ 800 میلیارد تومان را برای خدمات زیربنایی مساکن مهر هزینه کردیم و این مبلغ از منابع داخل وزارتخانه در حوزه زمین و سایر حوزه‌های برای خدمات زیربنایی همچون معبر، آماده سازی آنها، سیستم‌های آب، فاضلاب و سایر امکانات هزینه شد.
آخوندی تاکید کرد: بخش عمده مسکن مهر تا پایان سال 95 به اتمام میرسد و تنها شمار اندکی برای سال آتی باقی خواهد ماند. وی در پاسخ به این پرسش که آیا نیاز هست که مردم برای تحویل واحدهای خود باز هم مبالغی پرداخت کنند یا خیر؟ گفت: پرداخت مجدد مبالغ دوباره بستگی به پروژه‌ها، اندازه و سال شروع آنها دارد. برخی پروژه‌ها هستند که در سالهای 89-90 و برخی نیز در سال 92 آغاز شده‌اند. مسلما، پروژه‌هایی که دیر شروع شده‌اند، با توجه به اینکه در فاصله سالهای 92 تا 93 قیمتها به شدت افزایش یافت و تورم قابل‌توجه بود پرداخت مجدد خواهند داشت.
شرح : پایین آمدن نرخ سود سپردههای بانکی قطعاً میتواند مصرفکنندگان و سرمایهگذاران را به حوزه مسکن هدایت کند. گرچه پیشبینیها و برآوردهای کارشناسی نشان از آن دارد که کفه ترازو در بازار مسکن به نفع تقاضای واقعی است. تقاضایی که در قامت مصرفکننده بخش مسکن قابل مشاهده است.
به گزارش اقتصادنیوز، بخش مسکن به عنوان یکی از بخش‌های عمده اقتصادی، رابطه تنگاتنگ و وسیعی با سایر بخش‌های اقتصادی کشور دارد، به همین دلیل نیز از تحولات سایر بخش‌ها تاثیر می‌پذیرد و تغییرات این بخش در دیگر بخش‌های اقتصادی نیز قابل مشاهده است. در این راستا یکی از متغیرهای اثر گذار بر بازار مسکن مقوله نرخ سود بانکی است. این موضوعی است که پیمان قربانی معاون اقتصادی بانک مرکزی در تحلیلی در شماره 183 تجارت فردا به بررسی اثر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار مسکن پرداخته است. در ادامه شرح این تحلیل را می خوانید.
به طور کلی عوامل موثر بر بازار مسکن مانند سایربازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمتعرضه قابل تقسیم است ولی موضوع متفاوت در بازارمسکن عوامل سمت تقاضا هستند. نگاه به این بازار ازسمت تقاضا، سه سرفصل را مقابل تحلیلگران قرارمیدهد. در واقع تحلیلگران و سیاستگذاران همواره ازاین سه زاویه به بازار توجه دارند.
سرفصل یا جنبه اول در بازار مسکن تکیه بر وجه مصرفی این بازار است. در این وضعیت مسکن از نظرمصرفکنندگان خاصیت یک کالای مصرفی بادوام را دارد که از سوی مصرفکنندگان خریداری و از آناستفاده میشود.
سرفصل دوم یا جنبه مورد نظر سمت تقاضا در قالب جنبه سرمایهگذاری قابلیت دستهبندی دارد. البته ذیلاین سرفصل میتوان به دو نوع رفتار اشاره کرد: رفتاری که به دنبال حفظ ارزش دارایی است. از این زاویهمتقاضیان به مسکن به عنوان یکی از کالاها در جامعه مینگرند که حفظ ارزش میکند و آن را در تراز با سایربازارها تعریف میکنند. شکل دیگر آن نوسانگیر در این بازار و رفتارهای سفتهجویانه است که شدت آن ازمقوله سرمایهگذاری بسیار بیشتر است. در کنار تقاضا، سیاستهای کلان اقتصادی نیز بر این حوزه اثرگذاراست. درآمد نفتی، کلهای پولی و... از عوامل موثر در وضعیت مسکن هستند.
بهواسطه این مختصات، بازار مسکن با چرخههای تجاری منظمی روبهرو بوده است. به گونهای که در ادوارمختلف مسکن پس از دورهای رکود، با جهش قیمتی همراه بوده است. در سالهای مختلف بسته بهسیاستگذاری حوزه اقتصاد کلان، دورههای رکود و جهش متفاوت بوده است. هماکنون وضعیت بازار مسکن درادامه این چرخه قابل تفسیر است. با این تفاوت که بازار مورد اشاره از نیمه دوم سال 1392 وارد رکود شده وتاکنون نیز در این وضعیت به سر میبرد. ماندگاری مسکن در این وضعیت در حالی رخ داده که در دوره مشابهسنوات قبل دورههای رونق و رکود در بخش مسکن از سه سال فراتر نرفته است.
هماکنون برای نخستین بار عمر رکود در بخش مسکن از سه سال فراتر رفته است. تداوم این وضعیت در بخشمسکن دلایل متفاوتی دارد؛ از جمله دلایل موثر در این وضعیت کاهش نرخ تورم است. روند کاهشی نرخ تورمموجب شده است که تقاضاهای سفتهبازانه به حداقل ممکن برسد. از سوی دیگر جذاب بودن سپردهگذاری دربازار پول از جذابیت در بخش مسکن کاسته است. مسکن پس از یک دوره افول قیمت هماکنون نیز روندتغییراتش کمتر از نرخ تورم است. با توجه به تناسب نسبت داراییها میتوان استدلال کرد باقی ماندن مسکندر این وضعیت به مرور جذابیت این بخش را بالا میبرد؛ زیرا نرخ تورم مسکن از میانگین نرخ تورم کمتر است.تداوم این تفاوت میتواند به نفع بخش مسکن تمام شود زیرا مصرفکنندگان و سرمایهگذاران به دلیل پتانسیلاین بخش جذب آن خواهند شد.
به نظر میرسد نرخ سود بانکی مانع ذهنی بر سر راه مصرفکنندگان برای حضور در این بازار بود. به هر تقدیربا توجه به روند کاهش تورم نرخهای پرداختشده به سپردهگذاران بالاتر از سطح متعارف در جهان بود.بازدهی کنونی نرخ سود سپرده نیز در تاریخ اقتصاد ایران کمنظیر است به گونهای که برخی از تحلیلگران درانتقاد به وضعیت به وجود آمده از واژه جنگ قیمتی بر سر سپردههای بانکی استفاده و پرداخت این میزانسود از سوی نظام بانکی را افراط توصیف میکردند.
به همین دلیل نیز در مقاطع قبلی شورای پول و اعتبار در راستای تعدیل نرخهای سود بانکی، برای ساماندهیو ایجاد تناسب منطقی میان نرخهای سود و اقتضائات اقتصاد کلان بهویژه نرخ تورم مقرر کرد بانک مرکزیسیاستهای خود را تا حصول به سطح مطلوب و منطقی نرخهای سود واقعی استمرار دهد. با توجه به مجموعاقدامات سیاستگذار پولی در حوزه کاهش نرخ تورم و ساماندهی نرخ سود، هماکنون شرایط به گونهای شده کهبانکها تصمیم گرفتهاند به صورت داوطلبانه نرخ سود بانکی را تعدیل کنند. این تعدیل علاوه بر اثرگذاری درحوزه هزینهای نظام بانکی و در ادامه کاهش قیمت تمامشده تامین مالی برای دیگر بازارها مانند مسکن نیزمیتواند تبعات مثبتی داشته باشد.
پایین آمدن نرخ سود سپردههای بانکی قطعاً میتواند مصرفکنندگان و سرمایهگذاران را به حوزه مسکنهدایت کند. گرچه پیشبینیها و برآوردهای کارشناسی نشان از آن دارد که کفه ترازو در بازار مسکن به نفعتقاضای واقعی است. تقاضایی که در قامت مصرفکننده بخش مسکن قابل مشاهده است. در حال حاضرجذابیت مسکن برای سفتهبازان به آن حدی نیست که انگیزه ورود به این بازار را داشته باشند. مادامی که نرختورم در سطوح کنونی حرکت کند و از دستاورد نرخ تورم تکرقمی محافظت شود باید گفت زمینههایسفتهبازی به شدت کاهش مییابد. بنابراین با توجه به جنس تقاضای موجود در بازار میتوان تاکید کرد پروسهرونق غیرتورمی بخش مسکن که در ماههای اخیر شروع شده است در ماههای پیش روی سال نیز ادامه خواهدداشت. انتظار میرود با توجه به وابستگی بیش از 100 رشته صنعتی به بخش مسکن رونق معاملاتیغیرتورمی به تحرک اقتصادی صنایع و خدمات مرتبط با این بخش منجر شود.
تحرک نرم بازار را میتوان از زاویه افزایش رشد معاملات سه ماه نخست سال جاری اثبات کرد و در مقابلبیانگیزگی سرمایهگذاران و سفتهبازان به این بازار را میتوان از مسیر مقایسه رشد قیمتها در بازار مسکن ووضعیت کنونی بازار پول نشان داد. مقایسه قیمتی معاملات انجامشده در بهار امسال با دوره مشابه حکایت ازآن دارد که کماکان فاصله رشد قیمت در این بخش بسیار کمتر از نرخ تورم است. همانگونه که بانک مرکزیدر تازهترین گزارش خود از وضعیت تحولات مسکن در شهر تهران افزایش 0.6درصدی حجم معاملات خریدمسکن در خردادماه در مقایسه با اردیبهشتماه امسال و کاهش 0.6درصدی حجم معاملات مسکن در خردادامسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته-خرداد 94- را اعلام کرد که به نظر میرسد این کاهش ناشی ازهمزمانی نیمی از این ماه با ماه مبارک رمضان بوده است.
در حالی که هماکنون با وجود کاهش نرخ سود سپردهها به سطح 15 درصد به دلیل فرو کاستهشدن شاخصقیمتها به زیر 10 درصد بازار پول کماکان از جذابیت بیشتری برخوردار است. بنابراین از نظر تعادل بینبازارهای دارایی، سپردهگذاری در بانکها از جذابیت مناسبی برخوردار است و کاهش اخیر نرخ سود قطعاًشوکی را به بازارها وارد نمیکند اما اگر به نرخ سود واقعی معقولی در نظام بانکی برسیم، قطعاً تعادل بهتریبین بازارهای دارایی رخ میدهد و بازارها میتوانند از رونق لازم برای هر دوره برخوردار شوند. تحرک نرممسکن یک نوید هم برای اقتصاد کلان به دنبال دارد. همانطور که اشاره شد صدها صنایع و خدمات با بخشمسکن در ارتباط هستند. در واقع مسکن یکی از پیشرانهای اصلی اقتصاد ایران به شمار میرود. رکودسالهای اخیر اثر منفی در رشد اقتصادی کشور داشت، بنابراین ایجاد رونق در بخش مسکن با توجه به صنایعبسیاری که به آن وابسته هستند، میتواند تحرک مناسبی در سرمایهگذاری ایجاد کند و رشد اقتصادی بهدنبال داشته باشد.
در کنار رشد اقتصادی حرکت مسکن نوید دیگری نیز برای بازار کار کشور به همراه دارد. با رونق در این حوزهاقتصادی، سطح اشتغال نیز افزایش خواهد یافت بنابراین از این منظر هم تحولات مثبتی در اقتصاد ایرانحادث خواهد شد. با این مختصات میتوان گفت برای مصرفکنندگانی که به مسکن به عنوان یک کالایمصرفی بادوام مینگرند برهه کنونی زمان مناسبی برای خرید است. زیرا قیمت در پایینترین سطح خود قراردارد و با توجه به افزایش نرم معاملات احتمال کاهش بیشتر قیمت به نظر نمیرسد.
در مجموع با توجه به مزیتهای مورد اشاره میتوان قضاوت کرد که کاهش نرخ سود سپردهها اقدامی درستو در راستای تعدیل این متغیر با روند حاکم بر نرخ تورم بوده است. تناسبسازی نرخ سود بانکی با واقعیت واولویتهای اقتصادی کشور به تعادل برد-بردی در تمامی بازارها منجر میشود. تعادلی که رونق پایدار برایفعالان کسب و کار به همراه دارد. از اینرو میتوان گفت با کاهش نرخ سود سپرده بانکی که در یک فضایغیردستوری و به صورت داوطلبانه رخ داده است باید امیدوارانه تحولات را رصد کرد. تحولاتی که آثار آن دربخش مسکن نیز به صورت رونق غیرتورمی نمود و بروز خواهد یافت.
افزایش 10 درصدی اجاره‌بها با شروع تابستان/ ادامه ثبات در خرید و فروش مسکن
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران از افزایش حداکثر 10 درصدی اجاره‌بها با شروع تابستان به عنوان فصل جابه‌جایی مسکن خبر داد.
حسام عقبائی با اشاره به آخرین آمار به دست آمده تا هشتم تیرماه سال جاری، اظهار کرد: براساس آخرین آمار در هشت روز اول تیرماه در تهران 5738 مورد قرارداد اجاره و 4583 مورد قرارداد خرید و فروش داشته‌ایم که این رقم در ایران در ارتباط با اجاره مسکن 19 هزار و 830 مورد و در روز خرید و فروش به 15 هزار و 426 مورد میرسد.
وی ادامه داد: در خردادماه سال جاری 23 هزار و 591 مورد اجاره و 17 هزار و 6 مورد قرارداد خرید و فروش مسکن در تهران داشته‌ایم که این رقم در کل ایران معادل 82 هزار و 82 مورد در بحث اجاره‌بها و 58 هزار و 524 مورد در بحث خرید و فروش بوده است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران و ایران همچنین در خصوص میزان حجم مبادلات بازار مسکن خاطر نشان کرد: بازار مسکن در حال خروج از فاز اول رکود است و به سمتی میرود که دوران پیش رونق به دوران رونق تبدیل شود.
عقبائی با اشاره به افزایش یا عدم افزایش قیمت بازار خرید و فروش مسکن طی ماههای آتی یادآور شد: وضعیت مسکن هنوز در بحث قیمتها ثبات دارد و پیش‌بینی در خصوص افزایش قیمت خرید و فروش مسکن نداریم و به احتمال فراوان این روند تا پایان شهریورماه ادامه خواهد داشت.
وی افزود: قیمت مسکن در سال 1393 و 1394 افزایشی نیافت و قیمت اجاره‌بها نیز تابعی از بحث خرید و فروش مسکن است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران و ایران همچنین در مورد نقل و انتقالات مسکن نیز بیان کرد: معمولا نقل و انتقالات از 15 خردادماه تا پایان شهریورماه ادامه مییابد و در ماه رمضان با کاهش نقل و انتقالات مواجهیم.
عقبائی ادامه داد: پیش‌بینی میشود در برخی از بافت‌های شهری تا 10 درصد افزایش اجاره‌بها داشته باشیم و اگر بیش ازاین رقم قراردادهایی انجام شود و تخلفاتی صورت گیرد مربوط به مشاوران املاک و در حیطه اتحادیه باشد، مردم میتوانند با شماره تلفن 7334 تماس گرفته و هر مشکلی را که با آن مواجه شدند گزارش دهند تا با آن برخورد کنیم.