واگذاری 24 هزار مسکن مهر در هفته دولت
براساس گزارش ارائه شده شرکت عمران شهرهای جدید، آمار واحدهای افتتاحی مسکن مهر شهرهای جدید در هفته دولت امسال به بیش از 24 هزار واحد می رسد.
به گزارش روابط عمومی وزارت راه و شهرسازی، براساس آمار منتشر شده از سوی دفتر مسکن مهر شرکت عمران شهرهای جدید، همزمان با هفته دولت 24 هزار و 446 واحد مسکن مهر در 16 شهر جدید کشور شامل امیرکبیر، اندیشه، بهارستان، بینالود، پردیس، صدرا، عالی شهر، علوی، فولادشهر، گلبهار، مجلسی، هشتگرد، پرند، رامین، سهند و شیرین شهر افتتاح خواهد شد.
بیشترین آمار افتتاحیه ها مربوط به شهر جدید پرند با رقمی افزون بر 8 هزار و 390 واحد و کمترین آن با رقم 96 واحد متعلق به شهر جدید شیرین شهر واقع در استان خوزستان اعلام شده است.
همزمان با هفته دولت همچنین 17 واحد آموزشی، سه کلانتری، دو درمانگاه، 9 باب مسجد، 45 واحد تجاری و یک مجتمع تجاری افتتاح خواهد شد.
بر اساس این گزارش، آماده سازی و آسفالت معابر و خیابان ها و همچنین پارک و فضای سبز از دیگر عملیات اجرایی است که در گزارش افتتاحیه های هفته دولت سال 95 در شهرهای جدید از آنها یاد شده است.
از سوی دیگر، وزیر راه و شهرسازی از رایزنی با بانک مسکن برای افزایش عرضه اوراق حق تقدم مسکن تا دو هفته آینده خبر داد و درباره قیمت مسکن و طرح مسکن اجتماعی گفت: اکنون افزایش قیمت مسکن نداریم و طرح مسکن اجتماعی بعد از پایان طرح مسکن مهر آغاز خواهد شد.
به گزارش فارس ، عباس آخوندی در باره مصوبه دولت برای فروش واحدهای مسکن مهر فاقد متقاضی برای تامین منابع مالی خدمات زیربنایی این واحدها گفت: برخی از واحدهای مسکن مهر در جاهایی ساخته شده که فاقد متقاضی بوده‌اند، بنابراین مناطقی که دارای متقاضی هستند با دریافت تسهیلات اکثر آنها روند خوبی برای ساخت گرفته‌اند اما عمده مشکلات، تأسیسات زیربنایی واحدهای مسکن مهر است.
وی در پاسخ به این سوال که اگر دولت بتواند واحدهای فاقد متقاضی را بفروشد می‌تواند به واحدهای مسکن مهر دارای متقاضی که در تأمین خدمات زیربنایی مشکل دارند، کمک کند، گفت: در حال حاضر 117 هزار واحد مسکن مهر فاقد متقاضی داریم که در نقاطی احداث شده‌اند که فاقد متقاضی هستند.
وزیر راه و شهرسازی افزود: بخش اعظم واحدهای مسکن مهر به اتمام رسیده و پیشرفت واحدها به طور متوسط 93 درصد است.
وی در پاسخ به اینکه چه زمانی پرونده مسکن مهر به اتمام می‌رسد، خاطرنشان کرد: مسکن مهر بیش از 200 پروژه است که به نوبت و شهر به شهر به اتمام می‌رسد؛ بنابراین برخی واحدها چون مسأله‌دار بودند و اگر بحث مالکیت و اراضی آنها به اتمام برسد، آنها واگذار می‌شوند. 49 هزار واحد مسکونی داریم که به همین دلیل در دادگاه مشکل مالکیت آنها در حال بررسی است.
این عضو کابینه دولت در پاسخ به این سوال که در طرح‌های جایگزین مسکن مهر مثل مسکن اجتماعی آیا این طرح به مرحله اجرایی نزدیک شده است، گفت: عمده مسأله مسکن در کشور این است که براساس ابلاغ سیاست‌های اصل 44 در اختیار بخش خصوصی بوده، اما متأسفانه مسکن مهر یک نوع مداخله گسترده دولت در مسکن بود. اما برنامه ای که ما از ابتدا داشتیم این بود که از طریق سیستم پس‌انداز بتوانیم به تولیدکنندگان مسکن کمک کنیم.
وی ادامه داد:در حوزه پس‌انداز در سمت تقاضا هم تلاش ما بالا بردن قدرت خرید بود. بطوریکه تعداد کسانی که در صندوق پس‌انداز یکم تاکنون سپرده‌گذاری کرده‌اند، از 60 هزار واحد عبور کرده و بیش از 10000 میلیارد تومان تجهیز منابع شده است.
آخوندی ادامه داد: در چهار ماهه اول امسال رشد تسهیلاتی که برای متقاضیان خرید و ساخت داده شده 91 درصد بوده است و به همان سیاست خروج غیر تورمی از رکود در بخش مسکن بازگشتیم. پس متقاضیان می‌توانند با دریافت وام 80 میلیونی واحدی که خودشان می‌خواهند، خریداری کنند.
وی در پاسخ به این سوال که آیا برنامه‌ای برای مسکن اقشار کم درآمد دارید؟ گفت: فعلاً باید مسکن مهر به اتمام برسد؛ چرا که این پروژه تمام منابع دولت را به خود اختصاص داده است؛از این رو پس نیاز داریم که ابتدا مسکن مهر را به پایان برسیم تا دولت بتواند منابعی را آزاد کند چرا که تامین منابع همزمان برای دو پروژه سخت است.
وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این که آیا برای مسکن اجتماعی اقداماتی صورت گرفته و آیا مکان‌هایی برای احداث این واحدها در نظر گرفته شده است، گفت: اگر به اندیشه‌های امام با راه‌اندازی حساب 100 امام و فرمان امام برای خانه‌دار کردن اقشار کم درآمد توجه کنید با محتوای مسکن اجتماعی برابر است و ما برابر این کار با بنیاد مسکن هماهنگی های اولیه را صورت داده ایم. اما فعلاً اعلام نمی‌کنیم تا بعد از اتمام مسکن مهر و تامین اعتبار لازم آنرا اعلام کنیم.
وی در باره افزایش سقف تسهیلات مسکن از 25 میلیون به ?80 میلیون تومان که یک اقدام بسیار مناسب بود و این که آیا احتمال افزایش سقف تسهیلات وجود دارد، گفت: پرداخت تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس انداز خانه یکم 80 میلیون تومان است و برای زوجین خانه اولی هم این مبلغ به 160 میلیون تومان افزایش یافته است، پس به نظر می‌رسد چون در سه سال گذشته تورم قیمت مسکن اندک بوده است، این افزایش سقف تسهیلات اقدام خوبی بود.البته تصور نمی‌شود که به این زودی سقف تسهیلات بخواهد افزایش یابد.
آخوندی در پاسخ به گلایه مردم در موردبالا بودن قیمت اوراق حق تقدمی که در فرابورس به فروش می‌رسد، گفت: دو سیستم در حال حاضر برای خرید مسکن وجود دارد که یک روش، سیستم پس‌انداز است که رقم آن 80 میلیون تومان با نرخ سود 11 درصد است و متقاضی سپرده‌گذاری می‌کند و آنرا دریافت می‌کند.
وی افزود: در مورد سیستم دوم که تهیه اوراق حق‌تقدم است، در پی این هستیم که میزان عرضه را افزایش دهیم و تا 2 هفته آینده با رایزنی که با بانک مسکن انجام خواهیم داد، عرضه را افزایش می دهیم تا قیمت اوراق در فرابورس مجدداً کاهش یابد.
وزیر راه و شهرسازی گفت: برآورد بنده و اکثر افرادی که پیگیر بازار مسکن هستند، این است که فعلاً افزایش قیمت مسکن پیش‌بینی نمی شود.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک با اشاره به افزایش حجم معاملات در مرداد امسال نسبت به سال گذشته، گفت: هنوز از رکود خارج نشده ایم اما در 3 ماهه پایانی سال وضعیت بهتر می‌شود.
حسام عقبائی با اشاره به آخرین وضعیت معاملات در بازار مسکن، گفت: از تاریخ اول مرداد تا 19 مرداد تعداد قراردادهای انجام شده در شهر تهران به 11 هزار و 348 قرارداد خرید وفروش رسیده است.به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از مهر،وی با بیان اینکه 14 هزار و 256 قرارداد اجاره هم در این مدت به ثبت رسیده است، افزود: با توجه به آمار سال گذشته، در این مدت شاهد رشد معاملات بودیم زیرا در 19 روز اول مرداد سال گذشته 10 هزار و 145 قرارداد خرید وفروش به ثبت رسید.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک با اعلام اینکه در 19 روز اول مرداد سال گذشته 13 هزار و 985 قرارداد اجاره انجام شده است، اظهار داشت: بنابراین آمارها حاکی از آن است که مرداد امسال نسبت به سال گذشته، تعداد معاملات در شهر تهران با رشد همراه بوده است.
عقبائی به آمار معاملات مسکن مردادماه در سطح کشور اشاره کرد و گفت: آمارهای کشوری حاکی از آن است که 37 هزار و 35 قرارداد خرید و فروش و 46 هزار و 267 قرارداد اجاره در 19 روز ابتدای مردادماه به ثبت رسیده است.
وی با بیان اینکه وضعیت معاملات نشان می دهد که بازار مسکن در دوران پیش رونق قرار دارد، افزود: رشد آمار معاملات نشانگر فاز اول خروج از رکود است اما هنوز تعداد معاملات به اندازه ای نیست که بگوییم از رکود خارج شده ایم اما پیش بینی افزایش حجم معاملات را داریم.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک بااشاره به اینکه پیش بینی افزایش قیمت تاپایان سال را هم نداریم، اظهار داشت: نقدینگی در بازار مسکن در حدی نیست که منجر به رشد قیمت ها شود بنابراین خریداران با اطمینان خاطر نسبت به خرید مسکن اقدام کنند.
عقبائی با اعلام اینکه در3 ماهه پایانی سال 95 وضعیت معاملات بازار مسکن بهتر می شود، گفت: امیدواریم که بازار مسکن در سال 96 وضعیت بهتری پیدا کند و با توجه به افزایش حجم معاملات، پیش بینی وضعیت بهتری را در سال آینده داریم.
وی افزود: البته اینکه به دوران رونق باز میگردیم یا نه بستگی به سیاست های دولت، تزریق نقدینگی و سیاست های پولی وبانکی دارد اما در نیمه دوم امسال حجم معاملات نسبت به نیمه اول رشد بیشتری خواهد داشت.
شرح : برجسازی در تهران طی 10 سال گذشته 76 درصد نسبت به دهه موسوم به «تراکم فروشی» افزایش یافت. بررسی‌ها درباره علت این جهش در تیراژ بلندمرتبه‌سازی، ردپای «رکود مسکن» را نشان می‌دهد.
در دو موج رکود ملکی دهه اخیر، سه عامل مرتبط با اقتصاد شهر و اقتصاد مسکن، از جمله «کاهش منابع حاصل از عوارض ساخت» و «افت فعالیت‌های ساختمانی»، باعث شد مدیریت شهری و سرمایه‌گذاران در اقدامی مشترک، زمینه برجسازی بیشتر را رقم بزنند تا عواید مالی این نوع ساختوساز، کسری بودجه شهر و زیان بازار مسکن را جبران کند.
ساختوساز در شهر تهران درست در دوره موسوم به «شدیدترین نوسانات سیکل‌های تجاری بازار مسکن»، با جهش در تیراژ «بلندمرتبه»ها روبه‌رو شد طوری که تعداد برج‌های احداث شده در پایتخت طی 10 سال اخیر، 76 درصد نسبت به دهه «تراکم‌فروشی» افزایش پیدا کرد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از 5 دهه برجسازی در تهران، از نوعی رابطه معنادار و مستقیم بین «رکود مسکن» و «برجسازی» حکایت دارد و نشان می‌دهد: در سال‌هایی که حجم ساخت و ساز به دلیل نبود تقاضای موثر ناشی از تخلیه حباب مسکن، نصف می‌شود و کارگاه‌های ساختمانی تا مرز تعطیلی کامل پیش می‌روند، «برجسازی» در نقش «بازوی نجات» سرمایه‌گذاران و شهرداری از آسیب‌های مالی رکود مسکن، شتاب می‌گیرد و به تنها منطقه فعال بازار ملک تبدیل می‌شود. از ابتدای شکل‌گیری ساخت و سازهای بلندمرتبه تاکنون، نزدیک به 1000 برج در پایتخت ساخته شده که سهم سال‌های دهه 70 -رونق فروش تراکم ساختمانی- از این بازار، معادل 230 ساختمان بلند بوده اما 406 سازه از همین جنس در سال‌های 84 تا 94 احداث شده است.
مابقی برج‌ها که قدیمی‌ترین بلندمرتبه‌های امروز تهران محسوب می‌شوند نیز در فاصله اوایل دهه 40 تا 60 ساخته شدند. با مقایسه این سه دوره زمانی برجسازی مشخص می‌شود: بلندمرتبه‌سازی طی 10 سال اخیر در شرایطی تشدید شد که بازار مسکن به لحاظ شدت و ماندگاری رکود، با بیشترین ریزش در حجم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و همچنین کاهش قیمت مسکن مواجه شد.
در فاصله سال‌های 84 تا 94، دو سیکل کامل رونق و رکود در بازار مسکن اتفاق افتاد که حدود نیمی از این دهه به رکود گذشت. در سال‌های 87 و 88 قیمت واقعی مسکن به ترتیب 12 و 17 درصد ریزش کرد و باعث کاهش 14 و 43 درصدی حجم صدور پروانه ساختمانی در تهران شد و در سال‌های 92 تا 94 نیز با کاهش 26 درصدی قیمت واقعی آپارتمان، تیراژ ساخت و ساز 75 درصد ریزش کرد. این میزان افت فعالیت‌های ساختمانی نسبت به دوره‌های زمانی قبل، کم‌سابقه بوده است و این رکود سبب شد رکورد بلندمرتبه‌سازی رقم بخورد.
رونق برجسازی در رکود سال‌های اخیر، از سه عامل مرتبط با اقتصاد شهر تهران و اقتصاد بازار ساخت و ساز نشات می‌گیرد. طی این سال‌ها با تصویب کاهش 100 کیلومتر مربعی مساحت محدوده شهر تهران از حدود 700 کیلومتر مربع به حدود 600 کیلومتر مربع، «فضای فیزیکی در سطح» برای ساخت و ساز «محدود» شد اما «رشد جمعیت متقاضی مسکن» در پایتخت، نیاز شهر به ساخت و ساز را افزایش داد. هرچند برجسازی در این سال‌ها نوعی انحراف ساختمانی در پاسخ به تقاضای هدف تلقی می‌شود اما عمده مجوزهای ساختمانی در این مدت به دلیل نیاز بازار صورت گرفت.
از طرفی، رشد هزینه‌های اداره شهر تهران که باعث افزایش بودجه سالانه شهرداری با شیب تند شد -مبلغ بودجه شهرداری در 10 سال اخیر تقریبا 20 برابر شده و از حدود 900 میلیارد تومان به نزدیک 18 هزار میلیارد تومان رسیده است- نیاز مدیریت شهری به «درآمدزایی بیشتر» از محل عوارض ساخت و ساز را افزایش داد. در نتیجه از آنجا که رکود مسکن به کاهش عوارض ساختمانی از ساخت و سازهای معمولی منجر شد، مسیرهای صدور مجوز برای برجسازی هموار شد. علاوه بر این 2 عامل، زیان شرکت‌های ساختمانی از تعطیلی بازار در رکود در نقش عامل سوم، باعث شد شهرداری و سازنده‌ها به راهکار مشترک برای خروج از این وضعیت برسند و بازار برجسازی را تقویت کنند.
رونق ساخت بلندمرتبه‌ها سبب می‌شود مدیریت شهری از محل حجم به مراتب کمتری از پروانه‌های ساختمانی -در مقایسه با پروانه ساختمان‌های معمولی در دوره رونق- به حداقل منابع مالی موردنیاز دست پیدا کند و سازنده‌ها نیز با افزایش تعداد طبقات، هزینه‌های ساخت و قیمت زمین را سرشکن کنند و از سود بالاتری نسبت به ساخت و ساز معمولی، بهره‌مند شوند. طبق اطلاعات رسمی مدیران شهرداری تهران، درآمدهای حاصل از عوارض ساخت و ساز، حداقل 50 درصد کل بودجه سالانه را تشکیل می‌دهد.
بازار برجسازی در دوره رکود مسکن اگرچه ناجی سرمایه‌گذاران محسوب می‌شود اما در همه 5 دهه اخیر، بلندمرتبه‌سازی، بدون ضوابط و نقشه راه واحد و بالادست انجام شده و تبعاتی را به لحاظ فاکتورهای زیست‌محیطی، اجتماعی، جمعیتی و حتی اقتصادی متوجه شهر کرده است. مدیریت شهری پایتخت برای کاهش وابستگی به درآمدهای ساختمانی دو درخواست شامل «تخصیص سهمی از ارزش افزوده فعالیت‌های اقتصادی در شهر به بودجه شهرداری در قالب مالیات‌های محلی» و همچنین «واقعی‌شدن هزینه خدمات شهری در حال ارائه به شهروندان» را مطرح می‌کند.
در مقابل، شورای‌عالی شهرسازی نیز بر کنترل هزینه‌های جاری و طبقه‌بندی هزینه‌های عمرانی در شهرها برای کاهش این وابستگی مخرب، تاکید دارد. در این میان، یک مسوول در معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی از نظارت سه لایه بر کمیسیون‌های ماده 5 شهرها که در بین سازنده‌ها به اتاق تغییرکاربری شهرت پیدا کرده‌اند، خبر داد.
دور تند برجسازی
بررسی آمار ساخت‌وسازهای بلندمرتبه پایتخت طی پنج دهه گذشته نشان می‌دهد: تاکنون از مجموع 920 هزار قطعه ملکی تهران برای 979 پلاک مجوز بلندمرتبه‌سازی (بیش از 12 طبقه) از سوی شهرداری تهران صادر شده است.
از این تعداد معادل 343 مجوز برجسازی در سه دهه 40 و 60، تعداد 230 ساختمان بلندمرتبه در دهه 70 و 406 برج در 10 سال اخیر در پایتخت ساخته شده‌اند.
بررسی مسیر صدور مجوزهای بلندمرتبه‌سازی در این سه دوره حاکی از آن است که علاوه بر آنکه طی دوره اخیر نسبت به دهه‌های گذشته تمایل به ساخت وسازهای بلندمرتبه با شتاب بیشتری همراه شده‌است و اگرچه در سه‌دوره ابتدایی یعنی طی دهه‌های 40 تا 70 صدور مجوزهای برجسازی فارغ از هرگونه قاعده قانونی بوده است اما در 10 سال اخیر بی‌قاعدگی‌های قبل در ساخت‌وسازهای بلندمرتبه، با عبور از کانال کمیسیون ماده پنج به یک شکل وجهه قانونی به خود گرفته و سبب شده است تا شهر در خدمت برج‌سازان قرار گیرد، به این معنا که به جای آنکه مجموعه شورای عالی شهرسازی و مدیریت شهری تهران، با تدوین نقشه واحد برای نحوه بلندمرتبه‌سازی برج‌سازها را ملزم به تطبیق خود با ضوابط بالادست کنند؛ در عمل مقررات طرح تفصیلی را برای تامین خواسته بلندمرتبه‌سازها به‌صورت موردی تغییر داده‌اند.
این در حالی است که مطابق با بررسی‌های انجام شده سایر کلان‌شهرهای توسعه‌یافته دنیا که اغلب رشد عمودی پیدا کرده‌اند اگر هم ظرفیت محدودی در ساخت‌وسازهای بیش از 12 طبقه نداشته باشند عموما براساس یک الگوی مصوب در پهنه‌های مشخص شهری به ساخت‌وسازهای بلندمرتبه اقدام کرده‌اند.
اما آنچه از پیش‌نویس ارائه شده به مراجع فرادست درخصوص ضوابط بلندمرتبه‌سازی در تهران به‌دست می‌آید آن است که بنایی برای محدودیت ساخت‌وسازهای بیش از 12 طبقه در کل پهنه‌های شهری وجود ندارد. ضمن آنکه بلندمرتبه‌های فعلی در تهران عمدتا در مناطقی قرار دارد که در نقشه پیش‌نویس ضوابط بلندمرتبه، محدوده‌های غیرمجاز برای برجسازی شناخته شده‌اند.
کارشناسان شهری یکی از علل شتاب گرفتن صدور مجوزهای بلندمرتبه‌سازی در دهه اخیر را که در مقایسه با دهه 70 نزدیک به دو برابر (معادل 76 درصد) رشد داشته است؛ وابستگی بخش زیادی از منابع درآمدی مدیریت شهری به درآمدهای ناپایدار به ویژه انواع عوارض ساختمانی می‌دانند که عاملی برای سوق دادن مدیران به صدور مجوزهای بلندمرتبه در سال‌های اخیر شده است.
شواهد آماری و عینی نیز این موضوع را تایید می‌کند. به ویژه آنکه در 10 سال اخیر بروز دو دوره سیکل تجاری در بازار مسکن (دوره‌های رکود و رونق) با افت و خیز به مراتب بیشتری در قیمت مسکن و تیراژ ساختوساز نسبت به دهه‌های گذشته همراه بوده است. طی 10 سال گذشته مطابق با آمار رسمی، یک‌بار در سال 86 قیمت اسمی مسکن در پایتخت معادل 80 درصد نسبت به سال قبل از آن و بار دیگر، در سال 91 معادل 45 درصد در مقایسه با سال 90 جهش کرد. در مقابل، با رکود شدید در سال 88 قیمت اسمی مسکن معادل 10درصد افت داشت و در سال‌های 93 و 94 نیز رشد قیمت مسکن به صفر رسید.
نکته مهم آنکه دوره رکود اخیر نسبت به رکود دوره‌های گذشته، مدت زمان بیشتری (بیش از دو سال) طول کشید. بررسی آمار ساختوساز نیز شدت افت تیراژ ساختمانی را در دوره 10 ساله اخیر نشان می‌دهد.براساس آمار رسمی دفتر اقتصاد مسکن در سال 88 همزمان با افت 10 درصدی قیمت مسکن، تیراژ ساخت وساز در تهران نسبت به سال 87 به نصف رسید.
همچنین در سال 93 نیز ساختوساز بیش از 50 درصد در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن افت داشت. این در حالی است که قبل از دهه اخیر شدت افت و خیز قیمت مسکن و تیراژ ساختوساز بوده است. از این رو به نظر می‌رسد به دلیل وابستگی حداقل نیمی از منابع اداره پایتخت (تقریبا نیمی از بودجه چند هزار میلیاردی سالانه در سال‌های اخیر) به درآمدهای ساختمانی در دوره‌های رکود ساختوساز و کاهش صدور مجوزهای ساختمانی موجب شد تا مدیران شهری کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی را از محل صدور مجوز برای پروژه‌های ساختمانی بلندمرتبه جبران کند.
از سوی دیگر شواهد عینی همچون ادامه فعالیت تاورکرین‌ها در سطح شهر حتی در دوره‌های رکود ساختمانی نشان از ادامه ساختوساز در بخش بلندمرتبه‌ها دارد. طی سه سال اخیر محل قرارگیری تاورکرین‌ها تغییر کرده و به گودبرداری‌های عمیق برای احداث بناهای بالای 12تا 15 طبقه منتقل شده که نشان‌دهنده وضعیت عادی برجسازی در شرایط غیرعادی (رکود) بازار مسکن است. همچنان که بررسی مجوزهای بلندمرتبه‌سازی صادر شده طی دو سال 91 و 92 نشان می‌دهد مجموعا 94 مجوز بلندمرتبه (بین 12 تا 30 طبقه) در شهر تهران از طریق کمیسیون ماده پنج صادر شده است. از مجموع مجوزهای صادر شده نیز بیش از 90 درصد آنها در 6 منطقه شمالی شهر تهران بوده است.
با این دیدگاه کارشناسان شهری معتقدند که هر دو بخش «دخل» و «خرج» شهرداری‌ها مورد نظارت قرار گیرد. مسعود حمزه‌ای، مدیر کل دفتر نظارت طرح‌های توسعه و عمران وزارت راه وشهرسازی با اشاره به اشکالات موجود در نحوه درآمدزایی شهرداری‌های کشور معتقد است: موضوع فقط هزینه درآمد شهرداری‌ها نیست. مساله چگونگی خرج کردن هم هست.
از یکسو شهرداری‌ها باید به شورای شهر و از سوی دیگر شورای شهر به مردم و به یک جایگاه قانونی پاسخگو باشند. نحوه هزینه‌کرد شهرداری‌ها از این جهت باید مورد توجه قرار گیرد که به‌عنوان مثال شهرداری‌هایی در کشور وجود دارند که طی سه یا چهار سال اخیر جمعیت پرسنل زیرمجموعه آنها متجاوز از شش برابر شده است. افزایش چند برابری نیروهای استخدامی شهرداری، هزینه‌های سربار بیشتری را به شهرداری‌ها تحمیل می‌کند. اگر هزینه‌کرد شهرداری‌ها مورد توجه قرار نگیرد و به‌طور ادامه‌دار در تمامی شهرها اتوبان صدرهایی ساخته شوند که ضرورت احداث آنها به تصویب مراجع قانونی ذی‌ربط نرسیده باشد، چاه بزرگی از خرج شهرداری به وجود می‌آید که هر اندازه درآمد به شهرداری تزریق شود این چاه پر نخواهد شد.
حمزه‌ای یکی از مسیرهای جایگزین وابستگی به عوارض ساخت‌وسازهای بلندمرتبه برای تامین درآمد اداره شهر را کنترل نحوه هزینه‌کرد شهرداری‌ها دانست و گفت: به نظر می‌رسد در بسیاری از موارد بودجه ارائه‌شده به شوراهای شهر جهت تصویب به شکل نمایشی است. چراکه شهرداری‌های کشور با توجه به الزاماتی که شورای شهر در تدوین بودجه تعریف می‌کنند که به‌عنوان مثال بودجه جاری شهر نمی‌تواند از یک درصدی نسبت به کل بودجه اضافه شود، ابتدا یک بودجه صوری را به شورا ارائه می‌دهند اما در نهایت از آنجا که نمی‌توانند درآمدهای قانونی پیش‌بینی‌شده در قالب بودجه را کسب کنند سهم بودجه جاری را افزایش می‌دهند.
به گفته وی در عملکرد بسیاری از بودجه‌های شهرداری‌های کشور مشاهده می‌شود که سهم بودجه جاری در پایان سال از 30 درصد به 60 درصد بودجه کل افزایش پیدا کرده است. او ادامه داد: به همین دلیل از طریق کنترل سیستمی می‌توان علاوه بر دخل، نحوه هزینه‌کرد بودجه شهرداری‌های کشور را تحت نظارت قرار داد تا میزان وابستگی به درآمدهای این چنینی کاهش پیدا کند.او به سه محور هزینه‌ای شهرداری‌ها اشاره کرد و افزود: محور اول هزینه‌ای بخشهایی از شهرداری هستند که خودشان به تنهایی درآمد کسب می‌کنند و از این مسیر در پرداخت هزینه‌ها خودکفا هستند. به‌عنوان مثال سازمان بهشت زهرا از طریق فروش قبر هزینه‌های خود را تامین می‌کنند.محور دوم هزینه‌های تحمیلی شامل بودجه جاری، حقوق پرسنل، آب و برق و... است که شهرداری‌ها مجبور به پرداخت آنها هستند.
او تصریح کرد: محور سوم بخشی است که صرف امور عمرانی و آبادانی شهری می‌شود و نهایتا در صورت اجرای درست به بهبود وضعیت شهر منجر می‌شود. بنابراین یکی از اصول اولیه برای نظارت بر نحوه هزینه‌کرد درآمدها، تفکیک سه بخش هزینه‌ای از یکدیگر و هزینه‌کرد درآمد در محل اصلی و تعریف‌شده در بودجه است. او با تاکید بر اینکه این تعادل می‌تواند از طریق ایجاد صندوق‌های مختلف هزینه‌های مجزا اجرایی شود، اظهار کرد: می‌توان با تصویب یک طرح، صندوق‌های مجزایی برای بخشهای مختلف دخل و خرج شهرداری‌ها تعریف کرد که به جای تمرکز درآمدها در یک خزانه، درآمدهای هر محل در یک بخش مشخص و تعریف‌شده خرج شود.
به‌عنوان مثال درآمد حاصل از صدور مجوزهای برجسازی می‌تواند در یک صندوق جمع‌آوری شود و در مقابل در بخش ایجاد فضاهای سبز هزینه شود.او با بیان اینکه برخورد با حجم تخلفات شهرسازی در دوره‌های گذشته در این دوره زمانبر است، عنوان کرد: با وجود آنکه کمیسیون ماده پنج یک جایگاه قانونی است اما ورود این کمیسیون به حل موردی پرونده‌های ساختمانی در دوره‌های گذشته از دیدگاه شورای عالی شهرسازی به‌عنوان نهاد فرادست محل اشکال است، چراکه تصمیم‌گیری بر روی یک پلاک به راحتی ممکن است به حقوق سایر شهروندان لطمه بزند.
به گفته وی در دوره‌های گذشته مواردی وجود داشت که بررسی یک پرونده ساختمانی در کمیسیون ماده پنج بدون اجماع نظر کارشناسی و بررسی اثرات این تصمیم بر جمعیت‌پذیری آن منطقه انجام می‌شد.
سه بعد نظارتی بر کمیسیون ماده پنج
مدیر‌کل دفتر نظارت طرح‌های عمران و توسعه وزارت راه و شهرسازی گفت: در حال حاضر بر تصمیمات کمیسیون ماده پنج از سه جنبه نظارت می‌شود. جنبه اول آنکه تصمیمات این کمیسیون خلاف قوانین و مقررات جاری کشور نباشد. اگر باشد با مراجع عالی مکاتبه و به شکل فوری متوقف می‌شود. دوم آنکه این تصمیمات برخلاف ضوابط و مقررات مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری نباشد. این جنبه نظارتی با توجه به اختیارات قانونی شورای عالی شهرسازی است.
یکی از دلایل ورود به مباحث شهرسازی در شهر مشهد نیز با توجه به همین اختیار قانونی بود. همچنین نظارت بر بحث رویه‌های قانونی که در گردش کار کمیسیون، کارگروه‌های شکل‌گرفته باید رعایت شود. مثلا فرض کنید در آیین‌نامه نحوه بررسی طرح و توسعه آمده است که دستور کار و مصوبات کمیسیون ماده پنج، ابتدا باید در کمیته فنی مرکب از نمایندگان فنی آنها مورد بررسی قرار بگیرد و بعد در کمیسیون اصلی بررسی شود. به تعبیر دیگر اگر با تصمیمی مواجه شویم که برای بررسی به کمیته فنی نرفته است، متوقف می‌کنیم.
حمزه‌ای تاکید کرد: سومین جنبه نظارتی بر تصمیمات کمیسیون ماده پنج نیز از این جهت است که چنانچه تصمیمات این کمیسیون با اساس طرح جامع شهر مربوطه مغایرت داشته باشد باید به تصویب مرجع بالادست برسد و در صورت مجوز شورای‌عالی شهرسازی امکان عملیاتی شدن این تصمیم وجود دارد.
استقبال بازار از تمدید اوراق تسهیلات مسکن
در معاملات امروز فرابورس بیش از 40 هزار اوراق تسهیلات مسکن (تسه) به ارزش نزدیک به 40 میلیارد ریال در سه هزار و 265 نوبت خرید و فروش شد.
اوراق تسهیلات مسکن در دامنه قیمتی 997 هزار تا 891 هزار ریال داد وستد شد. افزایش نرخ اوراق تسهیلات مسکن که در هفته گذشته از مرز برگه ای یک میلیون ریال عبور کرده بود، سبب شد بانک مسکن با تمدید 6 ماهه اوراق تسهیلات مسکن منتشر شده در سال 1393 موافقت کند.
این اوراق به زمان سررسید و ابطال خود نزدیک شده و در صورت تمدید نشدن از چرخه معاملات بازار خارج می شدند، بنابراین بانک مسکن با تمدید زمان استفاده از آنها تلاش کرد حجم عرضه در بازار فرابورس را افزایش دهد و جلو رشد قیمت را بگیرد.
بر این اساس، از امروز اوراق تسهیلات مسکن سال 1393 که از زمان انتشار به مدت دو سال اعتبار و قابلیت خرید و فروش را در بازار فرابورس داشت- یعنی اوراق «تسه» صادر شده از پانزدهم فروردین 1393 تا پانزدهم اسفندماه آن سال(تسه 9301 تا 9312)- به مدت 6 ماه دیگر قابل معامله و خرید و فروش در بازار است.
با توجه به اینکه نمادهای معاملاتی اوراق تسهیلات مسکن ماه های فروردین تا مرداد 1393 با پایان یافتن مهلت اعتبار آنها متوقف بودند، طبق این مصوبه بار دیگر بازگشایی می شوند که به این ترتیب شاهد تعادل عرضه و تقاضای این اوراق در بازار فرابورس ایران خواهیم بود.
هم اکنون براساس مصوبه جدید بانک مسکن، «تسه 9301» تا تاریخ پانزدهم مهرماه قابل نقل و انتقال در بازار فرابورس و تا پانزدهم آبان ماه قابل استفاده برای دریافت تسهیلات بانک مسکن است.
اوراق تسهیلات مسکن سال 1393 تا تاریخ نقل و انتقال در بازار فرابورس ایران قابل معامله است و پس از توقف نماد معاملاتی موردنظر، تا یک ماه امکان استفاده از تسهیلات ساخت، خرید و تعمیر واحد مسکونی از محل این اوراق توسط بانک مسکن وجود دارد.
کارشناسان امیدوارند با تمدید مهلت استفاده از اوراق تسهیلات مسکن، حجم عرضه این اوراق افزایش یابد و روند صعودی نرخ اوراق تسهیلات مسکن متوقف شود.
** دادوستد یک هزار و 152 میلیارد ریال خرید و فروش در فرابورس
در معاملات امروز فرابورس، 218 میلیون ورقه بهادار در 25 هزار نوبت به ارزش یک هزار و 152 میلیارد ریال خرید و فروش شد.
با رشد سه واحدی شاخص کل فرابورس ایران نسبت به دیروز، آیفکس (شاخص فرابورس) رقم 818.25 واحد را به ثبت رساند.
اسناد خزانه اسلامی در نماد «اخزا6» با دادوستد بیش از 110 هزار ورقه به ارزش 99 میلیارد ریال در صدر بالاترین حجم و ارزش معاملات اوراق با درآمد ثابت قرار گرفت.
نماد شرکت های معادن مس تکنار، نیرو سرمایه و آتیه داده پرداز بیشترین افزایش قیمت و در مقابل نماد شرکت های توسعه خدمات بندری سینا، بیمه سامان، و زغال سنگ پروده طبس بالاترین کاهش قیمت را تجربه کردند.
بیشترین حجم و ارزش معاملات امروز متعلق به نماد پالایش نفت تهران بود؛ به طوری که 26 میلیون سهم این شرکت به ارزش 86 میلیارد و 160 میلیون ریال معامله شد.
در بازار اول، 51 میلیون و 280 هزار اوراق بهادار به ارزش 124 میلیارد و 450 میلیون ریال داد و ستد شد که بالاترین حجم و ارزش معاملات به نام تابان هور ثبت شد.
میان صندوق های سرمایه گذاری قابل معامله (ETF) صندوق سرمایه گذاری اعتماد آفرین پارسیان، بیشترین حجم و ارزش معاملات را ثبت کرد و حجم معاملات امروز این صندوق به 2 میلیون و 150 هزار ورقه بهادار رسید.
همانگونه که پیش از این آمد، با مصوبه بانک مسکن به مهلت نقل و انتقال اوراق مسکن منتشر شده در سال 1393، 6 ماه افزوده شد. بر همین اساس، نمادهای معاملاتی تسه9301 ، تسه9302 ، تسه9303 ، تسه9304 و تسه9305 مربوط به فروردین تا مرداد 1393 دوباره از امروز در بازار فرابورس ایران، قابل نقل و انتقال شد.
شرح : در شرایطی که سود بانکی در حال کاهش است به نظر می رسد اگر تا یک سال آینده بازار بورس نتواند به شرایط ایده آلی برسد دو بخش سکه و ارز و با فاصله از این دو، مسکن رونق خواهد گرفت.
خروج سرمایه های خرد از سیستم بانکی تا یک سال آینده اگر با ناتوانی دولت در هدایت سرمایه ها به بخشهای غیرمولد همراه شود ممکن است موجب تکانه در یکی از سطوح غیرمولد همچون سکه و ارز یا جهش قیمت در بخش مسکن شود. البته جهش قیمت در بخش مسکن با توجه به نبود تقاضای موثر، چندان محتمل نیست اما کارشناسان معتقدند در بازار سکه و ارز تهدید بالقوه ای برای شوک وجود دارد.
از ابتدای دولت یازدهم سود بانکی در محدوده 30 درصد می چرخید که طی یک سال اخیر در چند مرحله کاهش یافت و نهایتا به 15 درصد رسید و گفته می شود بانکها قصد دارند آن را به 13 درصد برسانند. گذشته از اینکه این اقدام با توجه به کاهش نرخ تورم به 9 درصد ضروری بود و لازم است نرخ سود وام بانکی نیز کاهش یابد، یکی از نگرانی ها سرگرانی سرمایه های خرد در بخشهای اقتصاد طی یک سال آینده خواهد بود؛ چرا که برخی کارشناسان معتقدند بانکها دیگر جای مطلوبی برای سرمایه گذاری سودآور و مطمئن نخواهند بود و مشتریان بانکی باید به دنبال بازارهای جایگزین بگردند.
با توجه به اینکه هم اکنون بخشهای تولیدی در شرایط پررونقی قرار ندارند، سه گزینه بازار مسکن، ارز و سکه از جمله بخشهایی است که احتمال ورود سرمایه ها در آن وجود دارد. قیمت مسکن تا حدودی به کف رسیده و تقاضایی البته نصفه و نیمه در این بازار وجود دارد. سکه و ارز نیز به عنوان دارایی های تقریبا مطمئن که همواره مورد توجه بوده است می تواند انتخاب دیگر سرمایه گذاران باشد.
اگر سرمایه ها به بخش مسکن بیاید یک فرصت و یک تهدید ایجاد می کند. فرصت از جهت ایجاد اشتغال 15 درصدی که هم اکنون به دلیل رکود مسکن از دست رفته است و تهدید از جهت افزایش قیمت که البته نمی تواند منجر به شوک شود؛ چرا که تقاضای این امر مهیا نیست و طبیعتا اقتصاد بدون تقاضا توجیهی نخواهد داشت.
اما اگر سرمایه ها از بخشهای غیرمولد سکه و ارز سر درآورد پیامدهای منفی برای اقتصاد به دنبال می آورد. با این حال نباید از این احتمال غفلت کرد و دولت باید راه آن را ببندند. در شرایط فعلی نوسانات قیمتی بازار کالاهای بادوام و تولیدات صنعتی باعث شده صاحبان سرمایه ریسک خروج نقدینگی برای ورود به بازار تولید را نپذیرند. به همین دلیل با توجه به افزایش قیمت سکه و طلا بخصوص از زمان خروج انگلیس از اتحادیه اروپا این احتمال قوی تر می شود که سرریز نقدینگی در چند ماه آینده به سمت بازار سکه و طلا و ارز برود.
مرتضی دلخوش ـ کارشناس اقتصادی ـ با اشاره به کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد گفت: فرض ما در اقتصاد سالم این است حالا که سود بانکی کاهش یافته نقدینگی باید به سمت تولید و سرمایه گذاری برود. اما با توجه به فضای کسب و کار در ایران این اتفاق نخواهد افتاد. لذا ورود سرمایه‌ها به دو بخش محتمل است که از گزینه‌ها بازار ارز و دیگری بازار مسکن است که معتقدم تقاضای پنهانی در این بخش وجود دارد و می‌تواند به یکباره با جذب سرمایه‌ها مجددا به ایجاد حباب قیمت مسکن بینجامد. با این وجود بخش مسکن با توجه به ارتباطش با 300 نوع حرفه و صنعت و ظرفیت بالای ایجاد اشتغال، بهتر از سکه و ارز است.
اما برای اینکه سرمایه ها وارد بخش مسکن شود چه باید کرد؟
کارشناسان معتقدند تقویت طرف تقاضا از طریق وامهای درازمدت و ارزان قیمت، یکی از اقدامات ضروری در کوتاه مدت است. البته به شرطی که وامها وارد چرخه خرید و فروش در بنگاههای املاک نشود.
یک کارشناس مسکن، همچنین دو اقدام فوری اصلاح قوانین و اصلاح عملکرد سازمان‌ها و ارگان‌های مرتبط با حوزه مسکن را ضروری عنوان کرد. فرشید پورحاجت با اشاره به ورود مسکن به چهارمین سال رکود افزود: بخش مسکن یک اقتصاد کاملا درون‌زا است که شاخص‌های اقتصاد مقاومتی را می‌توان در دل صنعت ساختمان به خوبی مشاهده کرد اما به نظر می رسد رکود این صنعت باعث شده بسیاری از فرصت‌ها از دست برود.
به گفته این کارشناس، در کشورهای توسعه یافته معمولا وقتی یک صنعت به رکود می‌خورد آن بخش را مشمول بخشودگی عوارض می‌کنند تا مجددا احیا شود اما در حال حاضر می‌بینیم که هر ساله عوارض مربوط به بخش مسکن افزایش پیدا می‌کند که از عوامل بازدارنده رونق این حوزه است.
راهکارهایی همچون فروش اقساطی، افزایش چندمرحله ای تسهیلات مسکن و رساندن آن به سقف 160 میلیون تومان و حتی انتشار اوراق رهن ثانویه طی یک سال اخیر تمهیداتی بوده اند که برای بیدار کردن بخش مسکن از خواب سه ساله اندیشیده شد اما نتیجه در حدی که انتظار آن می رفت نبود. البته در سه ماهه اخیر تقاضا برای دریافت وام خرید و ساخت مسکن به ترتیب 14 و 34 درصد رشد داشته است که باعث شد وزیر راه و شهرسازی بگوید.
بخش مسکن از رکود خارج شده است. ادعایی که با توجه به رکود معاملات، چندان مورد تایید کارشناسان نیست.
در هر حال و با فرض ورود سرمایه ها به بخش مسکن طی یک سال آینده افزایش یکباره قیمت مسکن نه تنها به نفع مصرف کنندگان بلکه به سود تولیدکنندگان هم نیست؛ زیرا در این صورت، اندک مشتریانی که به تازگی وارد بخش مسکن شده اند از دست می روند. بنابراین به نظر می رسد باید با بازار شیشه ای مسکن بسیار با احتیاط برخورد کرد.
این مساله را عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان نیز تایید می کند. سید محمد مرتضوی تصریح کرد: برای خریداران و نیز سازندگان مناسب است که قیمت مسکن جهش نکند؛ زیرا در این صورت سازندگان از قدرت برنامه ریزی بیشتر و بهتری برخوردار می شوند و می توانند برنامه های بعدی خود را بر این اساس تنظیم کند. انبوه سازان باید این امید را داشته باشد که تفاوت فروش امروز با هزینه های ساخت در آینده فاحش نخواهد بود.
وی افزود: وقتی با جهش قیمت مواجه می شویم در تمام بخشها از جمله خدمات، مصالح، زمین و ... نیز این افزایش رخ می دهد که تمام این هزینه ها به سازنده تحمیل می شود. پس اینطور نیست که سازندگان از جهش منفعت ببرند بلکه هریک از اجزای وابسته به تولید مسکن بخشی از منفعت را در اختیار می گیرند که این هزینه هایی به مشتریان تحمیل می کند و باعث می شود خریداری که به سختی و با برنامه ریزی جذب کرده ایم از دست بدهیم. لذا بهتر است بازار مسکن با سودی متناسب با نرخ تورم به فعالیت خود ادامه دهد تا هر دو طرف عرضه و تقاضا دچار شوک نشوند.