تشکیل صندوق تامین سرمایه مسکن در کلانشهرها
مدیرعامل بانک مسکن اعلام کرد: صندوق‌های تامین سرمایه مسکن در مرحله نخست در پنج کلانشهر تهران، اصفهان، مشهد، شیراز و تبریز و نیز سواحل مکران تشکیل می‌شوند. به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، محمدهاشم بت شکن از صدور مجوز صندوق‌های تامین سرمایه مسکن به عنوان نهادهای اعتباری جدید در کشور خبر داد. وی افزود: پیشنهاد این است که در مرحله نخست اجرای آن، پنج موسسه در کلانشهرهای تهران، اصفهان، مشهد، شیراز و تبریز و همچنین یک موسسه با هدف احیا و آبادسازی منطقه مسکونی و سواحل مکران در کشور ایجاد شود.بت شکن یادآور شد: صندوق تامین سرمایه، موسسه‌های پس انداز و تسهیلات مسکن هستند که به شکل منطقه ای در شعاع جغرافیایی یک استان یا منطقه فعالیت می‌کنند.به گفته وی، مجوز این صندوق را بانک مرکزی صادر می‌کند و این موسسه‌ها اعتباری از جانب بخش خصوصی ایجاد می‌شوند.
بت شکن تاکید کرد: سرمایه اولیه تاسیس موسسه‌ها در تهران 500 میلیارد ریال و سایر مراکز استان‌ها و کلانشهرها 300 میلیارد ریال است.وی ادامه داد: حداکثر سهام بانک مسکن 20 درصد است و 80 درصد پذیره نویسی عام خواهد شد. مدیرعامل بانک مسکن تاکید کرد: فعالان بخش مسکن از جمله انبوه سازان و شرکت‌های ساختمانی و تولیدکنندگان مصالح ساختمانی و آحاد مردم می‌توانند سهامدار این صندوق‌ها باشند.
وی یادآور شد: کسی که هم سهامدار و هم سپرده گذار در این صندوق است، می‌تواند همزمان از دو سود استفاده کند یعنی اینکه هم به عنوان سپرده‌گذار از سود سپرده گذاری و هم به عنوان سهامدار از نرخ‌هایی که بانک مرکزی تعریف می‌کند، بهره مند می‌شود. مدیرعامل بانک مسکن اظهار کرد: پیشنهاد اولیه ما این است که هفت موسسه پس انداز و تسهیلات منطقه‌ای را در نقاط مختلف کشور داشته باشیم.
به گزارش ایرنا، دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر موسسه‌های پس‌انداز و تسهیلات مسکن، اواسط شهریور ماه امسال به تصویب شورای پول و اعتبار رسید که براساس آن موسسه‌های پس‌انداز و تسهیلات مسکن می‌توانند پس از اخذ مجوز از بانک مرکزی، نسبت به جذب سپرده و اعطای تسهیلات مسکن در یک استان مشخص فعالیت کنند. انتظار می‌رود با فعال شدن این صندوق‌ها و از طریق جذب پس‌اندازهای خرد و اعطای تسهیلات مسکن در مناطق جغرافیایی مشخص، بخشی از مشکل تامین منابع مالی بخش مسکن مرتفع شود.
آخرین گزارش پیشرفت مسکن مهر پردیس
آخرین وضعیت گزارش مسکن مهر پردیس نشان می دهد که بیشترین پیشرفت مربوط به فاز 3 با 99 درصد و کمترین مربوط به فاز ایوانکی با 62 درصد است.
از مجموع 82 هزار و 485 واحد متعهد شده مسکن مهر در پردیس تا کنون 13 هزار و 339 واحد افتتاح شده و 46 هزار و 914 واحد در مرحله نازک کاری قرار دارد. اغلب واحدهای دیگر نیز به مرحله سفت‌کاری رسیده‌اند.
همچنین ترتیب پیشرفت فازها نشان می دهد فازهای 3 با 99 درصد، 11 با 83 درصد، 9 جدید با 69 درصد، 9 قدیم با 68 درصد، 8 با 64 درصد، 5 با 67 درصد و ایوانکی با 62 درصد به ترتیب از بیشترین و کمترین پیشرفت برخوردار هستند.
آمارهای ارایه شده از سوی شرکت عمران شهر جدید پردیس نشان می دهد در فاز 3 تعداد 9 هزار و 63 واحد متعهد شده که 8 هزار و 855 واحد آن افتتاح شده است. در فاز 11 نیز 33 هزار و 335 واحد مورد تعهد قرار گرفته که 4484 واحد افتتاح شده است. در سایر فازها هنوز افتتاحی انجام نشده است.
همچنین گزارش تاسیسات زیربنایی و آماده‌سازی حاکی از آن است که فازهای ایوانکی با 96 درصد بیشترین و فاز 9 جدید با 17 درصد کمترین وضعیت آماده‌سازی را داشته‌اند. همچنین فاز 9 قدیم از 83 درصد، یازده 60 درصد، هشت 34 درصد و پنج 24 درصد پیشرفت آماده‌سازی تاسیسات زیربنایی برخوردار بوده‌اند.
در بخش روبنایی نیز فاز ایوانکی با 97 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده و فازهای 8 با 67 درصد، 3 با 62 درصد، 5 با 48 درصد9 قدیم با 35 درصد، 11 با 19 درصد و 9 جدید با صفر درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند.
اما طی هفته های اخیر قیمت نهایی فازهای 5، 8، 9 و 11 پردیس اعلام شد که به نارضایتی برخی متقاضیان انجامید. در این خصوص متقاضیان روز یکشنبه 4 مهرماه تجمعی مقابل وزارتخانه راه و شهرسازی داشتند که با قول مساعد وزیر مبنی بر رسیدگی و پیگیری همراه بود. گفته می‌شود که در فاز 8 قیمت‌ها از 65 تا 84 میلیون به 58 تا 69 میلیون تومان رسیده اما تکلیف قیمت فازهای دیگر تا آخر مهرماه مشخص می‌شود.
بنا به گفته‌ی سعید غفوری _ مدیرعامل شرکت عمران پردیس ـ این شرکت طی چند روز گذشته با هدف تعیین تکلیف متقاضیان عزیز و پیمانکاران و تسریع در عملیات اجرایی پروژه های مسکن مهر، قیمت قطعی و نهایی واحدهای مسکونی مهر را در تمامی فازها پس از برگزاری جلسات متعدد با پیمانکاران و همچنین نمایندگان متقاضیان و بررسی کلیه جوانب فنی و اجرایی جمع بندی و در اکثر فازها اعلام کرد.
مبلغ نهایی آورده متقاضی در فاز 11 حدود 39 میلیون و 750 هزار تومان، فاز 5 و 9 جدید حدود 46 تا 47 میلیون تومان بر حسب متراژ واحدها، فاز 8 به دلیل متراژ بالاتر و متغیر بودن متراژ واحدها بین 65 تا 79 میلیون تومان و تعداد محدودی از واحدهای این فاز به دلیل شرایط خاص تا 84 میلیون تومان (که این واحدها زیر 5 درصد کل فاز 8 هستند) استخراج شده است.
با اینکه غفوری می‌گوید این مصوبه مربوط به سال 1392 است و مشخص نیست مدیران قبلی به چه علت از اعلام مصوبه خودداری کرده‌اند، قیمت‌هایی که سرانجام اعلام شد چندان به مذاق متقاضیان خوش نیامده است. با این وجود یکی از سازندگان مسکن مهر پردیس می‌گوید پشت پرده اعتراض‌های اخیر به قیمت‌ها دلالان مسکن قرار دارند.
به گفته ایرج رهبر، هم اکنون حدود 30 درصد امتیازها به افراد غیر واگذار شده و بسیاری از متقاضیان اولیه واحدهای خود را فروخته‌اند. لذا عمده جوسازی‌هایی که درخصوص قیمت پردیس صورت می‌گیرد از سوی دلالان مسکن انجام می‌شود.
وی افزود: هم‌اکنون هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در پردیس 750 تا 850 هزار تومان است و با قیمت 350 هزار تومان سال اول همخوانی ندارد. با این حال دولت هیچ افزایش قیمتی را مشمول متقاضیان خوش حساب نکرد و تا کنون 5500 واحد را تحویل داده است. به همین دلیل از رسانه‌ها درخواست می‌شود با شفاف‌سازی این مسائل را برای مردم بازگو کنند تا تفسیرهای غیرکارشناسی باعث بروز مشکل در فرآیند تکمیل و واگذاری واحدها نشود.
رهبر خاطرنشان کرد: در خردادماه 1391 قرارداد پردیس بسته شد و در شهریور همان سال به یکباره قیمت میلگرد چهار برابر رشد کرد. بتن همان اوایل 70 هزار تومان در هر متر مکعب بود و الان به 120 هزار تومان رسیده است. تمام این افزایش هزینه‌ها را برای درب و پنجره، شیشه، سرامیک، سیمان، دستمزدها و غیره حساب کنید تا قیمت نهایی را به دست بیاورید.
همچنین قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسکن مهر پیرامون اعتراضات و مسائل مطرح شده درباره قیمت نهایی واحدها در شهر جدید پردیس بیان کرد: ما پردیس را در سال جاری تقریبا فعال کرده و درخواست‌هایی را برای دریافت اعتبار برای پردیس و سایر پروژه‌های مسکن مهر داشتیم. به دنبال این درخواست‌ها مصوبات بسیاری از جمله پرداخت هزار میلیارد تومان از محل استاد خزانه اسلامی، 650 میلیون تومان از محل ماده 10 و 12 و 100 میلیارد تومان از محل وزارت نیرو و 200 میلیارد تومان بابت یارانه به تصویب رسید که هنوز هیچ‌کدام آن محقق نشده است که امیدواریم هرچه زودتر این اتفاق بیفتد.
احمد اصغری مهرآبادی با تکذیب قیمت 84 میلیون تومان برای واحدهای فاز 8 پردیس اعلام کرد: بالا بودن زیربنای واحدها، وجود پارکینگ و انجام برخی اقدامات علاوه بر فعالیت‌های موجود در قرارداد از عوامل بیشتر بودن قیمت متراژ خانه در این فاز نسبت به سایر فازهاست. با این وجود طی بررسی‌های انجام شده تقریبا قیمت واحدها در فاز 8 از 58 تا 69 میلیون تومان خواهد بود که ارقام قطعی و نهایی آن تا پایان مهر اعلام خواهد شد.
عضو هیأت مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران در تحلیل رفتار و نمودار رشد قیمت مسکن در 30 سال گذشته معتقد است که سیکل های مسکن نشان دهنده یک دوره چهار تا پنج ساله برای ثابت ماندن قیمت ها است و در این دوره از تورم عقب می ماند و بعد در یک دوره 6 ماهه تا یک ساله رشد جهشی دارد.
مهدی روانشادنیا با اشاره به اینکه روند 30 ساله نشان میدهد که تورم در کشور حدود 20 درصد بوده و تورم قیمت مسکن 21 درصد ثبت شده است معتقد است:این اتفاق تفاوت معنی داری با تورم عمومی ندارد اما رفتار جهشی مسکن و اتفاقات حباب گونه باعث می شود که عده ای فرصت طلب در آن دوره وارد بازار شوند و به نام قشرسوداگر بازار مسکن شناخته می شوند که رفتاری متفاوت با قشر مصرف کننده دارند.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از فارس، وی گفت:مصرف کننده مانند افرادی که ازدواج می کنند یا پولی بدست می آورند و می خواهند خانه ای بخرند، همیشه در بازار حضور دارند؛ البته ممکن است در دوره هایی ترغیب شوند که بیشتر وارد بازار شوند اما اینگونه نیست که از بازار کاملا خارج شوند.
وی با اشاره به اینکه رفتار قشر سوداگر نیز اینگونه است که در ابتدا یا اواسط دوره 6 ماهه وارد می شوند و جهش را تشدید می کنند و سپس از بازار بیرون می روند ادامه داد:منابع مالی و میزان تزریق پول دربازار مسکن کمک می کند که قشر سوداگر چنین رفتاری را از خود نشان دهد، عواملی در تقاضا و عرضه می تواند بر بازار مسکن تاثیر بگذارد که شامل تقاضا قیمت مصالح ساختمانی، قیمت زمین، قیمت تمام شده مسکن، قیمت کارگر، میزان تورم عمومی کشور و ... است.
به گفته وی، سمت عرضه کمترین تاثیر را در تشکیل سیکل های بازار مسکن در کشور دارد، یعنی پارامترهای سمت عرضه تعیین کننده در قیمت تمام شده مسکن نیست اما سطح تقاضا تعیین کننده در بازار مسکن است.
روانشادنیا تاکید کرد:منابع مالی در اختیار دو گروه مصرف کننده و سوداگر است که در سال 91 و همچنین سال 86 چنین اتفاقی رخ داد و در این سال همه بانک ها وام مسکن پرداخت کردند که با نرخ های بهره بالایی اعطا می شد، اما افرادی که وارد بازار سوداگرانه مسکن می شوند، وامی با نرخ سود 20 درصد دریافت می کنند، اما مطمئن هستند که در مدت 6 ماه 100 درصد سود می کنند و از این بازار خارج می شوند پس این کار نوعی تامین مالی است که در اختیار این قشر قرار می گیرد و با کمترین منابع مالی آورده 100 درصد سود می کنند.
وی افزود:اما رفتار گروه مصرف کننده این گونه است که کاری ندارد حضور در بازار مسکن چقدر بهره مالی دارد و بیشترین تمرکزش براین است که چند درصد از ارزش ملکی که می خواهد بخرد را می تواند جبران کند.
*اشباع بازار مسکن در مناطق بالای شهر
روانشادنیا خاطر نشان کرد:اطلاعات نشان می دهد که در سال های گذشته بیشتر ساختمان سازی در تهران در لایه ساخت واحدهای لوکس قرار داشته است؛ یعنی همه سازنده ها به دلیل بازده اقتصادی که وجود داشته به ساختمان سازی در مناطقی روی آورده اند که سود بیشتری داشته، در نتیجه با اشباع بازار در این مناطق روبرو هستیم.
وی افزود:لایه دیگر، قشری فقیر در جنوب شهر است که کم درآمدها به حساب می آیند و می توان گفت که با ساختمان سازی مسکن مهر پاسخگویی به بخشی از تقاضای این قشر برطرف شده و چنانچه مهاجرت و حاشیه نشینی در آن رخ داده، اما بخشی از بازار ساختمان سازی برای افراد کم درآمد با مسکن مهر مرتفع شده است اما تقاضا هنوز وجود دارد.
عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران گفت:برای تحریک بازار دولت باید سه اقدام انجام دهد و در صورتی که این کارها همزمان انجام شود، جهشی در ساختمان سازی مسکن در یک سال آینده و به تبع آن رشد اقتصادی خواهیم داشت.
وی افزود:تنوع بخشی به ارایه تسهیلات مسکن یکی از این راهکارها است، یعنی وقتی بانکها می توانند با عدد و سودی مناسب تسهیلات بدهند، قشر سوداگر در شمال تهران برای ساخت خانه های لوکس وارد می شود و می تواند عاملی برای تحریک بازار باشد.
وی خاطر نشان کرد:دومین اتفاق خوش آیند برای بازار مسکن، کاهش نرخ سود بانکی است که می تواند اقشار متوسط جامعه ای که بخشی از درآمد خود را از محل سود بانکی تامین می کند، به این نتیجه رسیده که صرفه اقتصادی ندارد و باید سرمایه خود را از بانک ها خارج و به سمت بازار مسکن روانه کند که دولت درآستانه زمینه چینی برای انجام چنین کاری است.
به گفته وی، آمارها نشان می دهد در ایران 88 درصد سرمایه های خانوار در بخش ساختمان سرمایه گذاری می شود و پول های سرگردان در کشورما جایگزین دیگری ندارد و به طور قطع به این سمت سوق داده خواهد شد، زیرا صنعت قابل اعتنایی در این زمینه نیست، پس سرمایه ها وارد بخش ساختمان و مسکن می شود.
روانشادنیا تصریح کرد:چنانچه سه اتفاق تنوع روش های مالی برای قشر سوداگر، کاهش نرخ بهره بانکی سپرده گذاران و افزایش دوره بازپرداخت وام ها رخ دهد نه تنها افزایش قیمت خواهد داشت، بلکه در سال آینده با جهشی قیمتی در ساختمان روبرو خواهد شد.
به گفته وی، برخی براین اعتقادند که فقط باید تقاضای مصرفی را برطرف کنیم اما واقعیت این است که سوداگران نقش بسیار مهمی در سیکل تولید و قیمت مسکن در سال های گذشته داشته اند و در آینده خواهند داشت.
شرح : در نشست مالیات‌ها و واسطه گری مسکن انواع مالیات‌های موجود در جهان، تأثیر مالیات بر بازار مسکن، نقش بنگاه‌های معاملات املاک با حضور مشاور وزیر راه و شهرسازی مورد بررسی قرار گرفت.
غلامرضا سلامی مشاور وزیر راه و شهرسازی در نشست مالیات‌های مسکن و واسطه‌گری در بخش مسکن به تشریح انواع مالیات‌های مسکنی موجود در کشور پرداخت.
وی در این نشست بحث مالیات‌ها و واسطه‌گری در بخش مسکن را یکی از عوامل حساس در بحث توسعه مسکن به خصوص مسکن ارزان قیمت (چه در مورد اجاره و چه درخصوص عرضه مسکن) خواند و گفت در تمام دنیا به مسئله مالیات به عنوان پارامتری تعیین‌کننده در این حوزه نگاه می‌شود.
سلامی در طول سخنان خود در خصوص تقسیم‌بندی انواع مالیات‌های مسکن در کشور و سایر نقاط جهان بیان کرد: مالیات بر دارایینوعی از مالیات های موجود در بخش مسکن به شمار می رود که معمولا به صورت سالیانه از مالکان گرفته می‌شود. مالیات دارایی بر مسکن در ایران در سیستم قانون مالیات مستقیم وجود ندارد، در این بخش چیزی به عنوان مالیات عوارض نوسازی در شهرداری‌ها گرفته شده که به نوعی مالیات دارایی محسوب می‌شود.
به گفته این مقام مسئول در کشورهای دیگر تقریبا عمده مخارج شهرهای کلان و متوسط از محل مالیات بر دارایی تأمین می‌شود ولی از آنجا که در ایران راه‌های مختلفی به منظور تأمین درآمد برای شهرداری وجود دارد عمده مخارج از این راه تأمین نمی‌شود. هرچند که فروش تراکم، فضای شهری، تغییر کاربری و امثال آن از سوی شهرداری مشکلات عدیده‌ای را به وجود می‌آورد ولی در حقیقت جایگزین مالیات بردرآمد املاک در کشور ما شده است.
وی در این‌باره اضافه می‌کند تا قبل از سال 80 و اصلاح قانون مالیات، مالیات سالانه املاک وجود داشت که به دلیل ناچیز بودن در این سال حذف و در نهایت به نفع شهرداری‌ها تمام شد.
سلامی مالیات بردرآمد را نوع دیگر از مالیات‌های بخش مسکن در جهان خواند و در توضیح آن می‌گوید: در زمان فروش ملک با توجه به شرایط خاص موجود، فروشنده باید از تفاوت قیمت خرید و فروش مالیات پرداخت کند. این نوع مالیات به دلیل نبود سیستم مشخص در تعیین هزینه خرید و فروش در ایران پرداخت نمی‌شود ولی نوع دیگر آن تحت عنوان مالیات بر اساس ارزش روز برای املاک سرقفلی تعیین شده است.
به گفته مشاور وزیر راه و شهرسازی نوع دیگری از مالیات که به املاک تعلق می‌گیرد و شاید در بسیاری از کشورها وجود نداشته باشد مالیات نقل و انتقال املاک بوده و نوعی حق‌تمبر محسوب می‌شود. در حقیقت خریداران پس از خرید ملک باید مالیاتی را به عنوان به رسمیت شناخته شدن سند انتقالی و ثبت آن با ارزش 5 درصد ارزش معاملاتی به دولت پرداخت کنند که مهمترین نوع مالیات بخش مسکن در کشور به شمار می‌رود.
به گزارش وزارت راه و شهرسازی، وی در بخش دیگری از سخنان خود مالیات بر درآمد املاک را رایج‌ترین نوع مالیات بخش مسکن در بسیاری از کشورهای دنیا خواند و اضافه کرد این نوع مالیات به صورت اجاره شناسایی شده و یکی از پایه‌های اصلی مالیات به شمار می‌رود.
به عقیده مشاور ویز راه و شهرسازی این نوع از مالیات عادلانه و صادرکننده مجوز توسعه‌ای واحدهای تجاری بوده و مانعی برای رشد و توسعه خانههای اجاره‌ای محسوب نمی‌شود. در ایران واحدهای 150متری و کمتر از آن در کلانشهر از این مالیات معاف بوده و اگر بیشتر هم باشد 150متر اول آن معاف خواهد بود. این رقم در شهرهای دیگر 200متر بوده که بدون شک برای سرمایه‌گذاران مشوق خوبی محسوب خواهد شد.
وی در این‌باره تأکید می‌کند اگر در مجتمع‌های مسکونی بیش از 3 واحد تجاری تحت الگوی مصرف وزارت راه و شهرسازی اجاره داده شود از پرداخت این نوع مالیات به طور 100درصد معاف خواهند بود که از دیگر مشوق‌های موجود در این بخش است. درحقیقت مشوق‌های مالیاتی برای اجاره واحدهای ارزان قیمت در ایران به اندازه کافی وجود داشته و مانعی در مالیات برای توسعه واحدهای تجاری ندارد.
واسطه‌گری در بخش مسکن
محمد اولاد، محقق حوزه مسکن نیز یکی دیگر از سخنرانان این نشست تخصصی بود که به موضوع واسطه‌گری در بخش مسکن پرداخت. وی با تاکید بر اینکه واسطه‌گری با هدف کاهش هزینه‌های مبادلاتی در اقتصاد شکل گرفته است، گفت: شمار بنگاه‌های معاملات املاک در کشور در سال 1379حدود 19هزار و 300مورد بود که این میزان در سال 82به 44هزار و 300و در سال 86به 35هزار و 600مورد رسید. اما برابر آخرین آمار در حال حاضر 72هزار بنگاه معاملات مسکن فعال در کشور وجود دارد که بیشترین آنها در استان‌های تهران، البرز، خراسان رضوی، مازندران و گیلان واقع شده است.
به گفته وی، در سال 1385به ازای هر 492خانوار و 350واحد مسکونی یک بنگاه مسکن وجود داشته که با رشد چشمگیر واسطه‌ها، این میزان در سال 90به یک بنگاه به ازای هر 300خانوار و 214واحد مسکونی رسیده است. متوسط معاملات صورت گرفته ازسوی هر بنگاه نیز سالانه 41فقره است. وی با بیان اینکه 12درصد بنگاه‌های تهران خدمات تامین مالی ارائه می‌کنند که عمدتا ربوی است، از نظام بانکی کشور درخواست کرد از شیوع این پدیده جلوگیری کند.
این پژوهشگر حوزه مسکن اعتقاد دارد نمایندگی یک مشاور املاک برای دو طرف معامله نوعی تضاد منافع ایجاد می‌کند و درنتیجه اغلب واسطه‌ها در شرایط رونق به سمت حمایت از عرضه‌کننده و تشویق به افزایش قیمت میل می‌کنند؛ در حالی که در شرایط رکود از متقاضیان مسکن جانبداری و تلاش می‌کنند قیمت را کاهش دهند تا معامله سر بگیرد و آنها به‌عنوان واسطه منتفع شوند.
اولاد با تاکید بر اینکه عملکرد بسیاری از بنگاه‌های معاملات املاک در حال حاضر از کارکردهای مورد انتظار فاصله دارد، گفت: خلاء سیستم نظارتی جامع و مستقل در این بخش یکی از عوامل این عملکرد قابل نقد است. وی با اشاره به «اصل آزادی انتخاب» برای دو طرف معاملات مسکن گفت: الگوی خدمات واسطه‌های ملکی باید به نحوی تغییر کند که فرد به‌صورت اختیاری از این خدمات استفاده کند و هزینه‌های آن را بپردازد. نه اینکه ملزم باشد حتی بدون دریافت خدمات مشاوره، صرفا برای عقد قرارداد حق واسطه‌گری را بپردازد.
تدوین بسته بهینه مالیاتی بخش مسکن به منظور اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم
تیمور رحمانی رئیس موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران به عنوان سخنران سوم در این نشست تخصصی جمع آوری منابع درآمدی به منظور تأمین مالی هزینه‌های عمومی، دست یابی به اهداف بخشی و اهداف توزیعی را سه کارکرد اصلی سیاستهای مالیاتی در بخش‌های مختلف اقتصادی اعلام کرده و می‌گوید: بخش مسکن به طور معمول در کشورهای مختلف ارزشی بیش از تولید ناخالص داخلی دارد و بخش مهمی از ثروت خانوارها را دارایی مسکن تشکیل میدهد. در این صورت، این بخش می‌تواند پایه مالیاتی مناسبی برای جمع آوری درآمد مالیاتی محسوب شود.
رحمانی درباره مبانی اصلی طراحی مالیات در بخش مسکن اعلام می‌کند: (مسکن به عنوان کالای مصرفی) ساکنان موجود در یک خانه جریانی از خدمات را مصرف می‌نمایند. بنابراین، در صورت وضع مالیات بر پایه مصرف، اخذ مالیات از مصرف خدمات املاک نیز قابل توجیه است. و در بخش دیگری (مسکن به عنوان کالای سرمایهای) مالکان خانه علاوه بر مصرف جریانی از خدمات، مالک یک دارایی با ارزش نیز هستند. به گونه ای که در اکثر موارد مسکن با ارزش ترین دارایی اکثر خانواده ها به حساب می‌آید. از این منظر، مالک خانه همانند مالکان بقیه دارایی ها می تواند مشمول مالیات شود.
وی توضیح میدهد که تئوری اقتصادی دلالت بر این دارد که زمین و ساختمان باید با نرخ های متفاوتی مشمول مالیات شوند، چرا که دو نوع پایه مالیاتی متفاوت هستند و هر یک دارای ویژگی‌های خاص خود هستند. مالیات بر مالکیت زمین معادل مالیات بر رانت اقتصادی است (به این معنی که این نوع مالیات هیچ فعالیت مفیدی را محدود نمی کند). زمین یک نهاده تولید شده نیست و بنابراین، عرضه آن ثابت است و تحت تأثیر اخذ مالیات قرار نمی‌گیرد. مطابق با این بحث، یک تغییر سیاستی خنثی در درآمدهای دولت از نظام مالیاتی با نرخ مالیاتی یکسان بر ارزش زمین و ساختمان (مالیات تک نرخی) به نظامی با نرخ بالاتر مالیات بر ارزش زمین (مالیات دو نرخی) منجر به افزایش کارایی و افزایش ساخت و ساز در بخش مسکن می‌شود.
به پیشنهاد وی در طراحی مالیات‌های بخش مسکن بهتر است که بین املاک مسکونی با املاک تجاری تفاوت قائل شد. تفاوت اصلی املاک مسکونی و تجاری در این است که املاک تجاری به نوعی نهاده تولیدی محسوب می شوند. در ادبیات بخش عمومی یک اصل مهم در مخالفت با مالیات ستانی از نهاده های تولیدی وجود دارد (Diamond and Mirrless,????). در یک اقتصاد مبتنی بر بازار (بدون هیچ نوع مالیاتی)، قیمت نهاده های تولید نقش سیگنال و علامتی را دارند که بنگاه های انفرادی را در انتخاب فرآیند تولید و میزان به‌کارگیری نهاده‌های مختلف راهنمایی می‌کنند و از این طریق دست یابی به کارایی تولید تضمین می شود. بنابراین، می توان گفت که وضع مالیات بر نهاده‌های تولید باعث می شود که بنگاه ها با سیگنال های قیمتی (همراه با مالیات) مواجه شوند که لزوما منطبق بر کارایی تولید نیست. بنابراین، در یک سیستم مالیاتی بهینه، نهاده های تولید (شامل نهاده‌های تولید شده یا همان نهاده های واسط) نباید مشمول مالیات شوند و بهتر است تنها بر کالاهای نهایی مالیات وضع شود.
بررسی تطبیقی شواهد تجربی مالیات‌های بخش مسکن
به گفته رحمانی در یک بررسی تطبیقی وضعیت مالیات‌های بخش مسکن در 30کشور مختلف در سه مرحله از توسعه یافتگی (براساس طبقه بندی مجمع جهانی اقتصاد) مورد بررسی قرار گرفت. شواهد بدست آمده حاکی از آن است که کشورهای مختلف هم از لحاظ تنوع مالیات‌ها و هم از لحاظ نرخ های مالیاتی وضع شده تفاوت های قابل ملاحظه‌ای با یکدیگر دارند. در ادامه، خلاصه‌ای از وضعیت مالیات‌های مختلف بخش مسکن در کشورهای مورد بررسی ارائه می شود.
وی در ادامه توضیح داد که مالیات بر عایدی سرمایهای املاک در تمامی کشورهای مورد بررسی واقع در مراحل دوم و سوم توسعه یافتگی، به جز سنگاپور و امارات وجود دارد اما تنها بخشی از کشورهای مورد بررسی واقع در مرحله اول توسعه این مالیات را اخذ می‌کنند. در اکثر کشورهای مورد بررسی، خالص ارزش فروش (ارزش فروش پس از کسر هزینه های خرید و هزینه های بهسازی) به عنوان پایه مالیات بر عایدی سرمایه ای املاک تعریف شده است.
شواهد تجربی اثرگذاری مالیات‌های بخش مسکن
رحمانی در ادامه، به بررسی چگونگی اثرگذاری مالیات‌های بخش مسکن (به تفکیک مالیات بر نقل و انتقال، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات سالانه بر ارزش زمین و ساختمان) بر پویایی های رفتار قیمتی این بازار پرداخته می شود. اشاره کرد و گفت: وضع مالیات بر نقل و انتقال به منظور کاهش نوسانات قیمت دارایی ها ابتدا توسط کینز 1936برای بازار سهام و سپس، توبین (1978) برای بازار ارز مطرح شده است. شواهد بدست آمده از مدل های پانل برآوردی در مطالعه حاضر حاکی از آن است که مالیات بر نقل و انتقال املاک باعث افزایش قیمت مسکن و کاهش نوسانات این بخش می‌شود. . یافته‌های تجربی وضع مالیات بر عایدی سرمایه در کشورهای مختلف و برای دوره‌های زمانی متفاوت حاکی از آن است که نه تنها این مالیات منجر به کاهش نوسانات قیمتی نمی گردد، بلکه حتی ممکن است که باعث تشدید تغییرات قیمتی مسکن نیز شود. مطابق با این بحث، مالیات بر عایدی سرمایه منجر به این می‌شود که خانوارها شناسایی عایدی حاصل از فروش مسکن را به تأخیر بیندازند تا ارزش حال مالیاتی را که می پردازند کمتر باشد. این امر می تواند منجر به تشدید نوسانات قیمتی در طول دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن شود. شواهد تجربی مطالعه حاضر نیز نشان داد که مالیات برعایدی سرمایه ای مسکن باعث افزایش نرخ رشد قیمت مسکن می شود اما نوسانات قیمتی این بخش را کاهش میدهد. همچنین، نتایج مدل‌های رگرسیونی حاکی از این بود که این مالیات اثر معنی داری بر فعالیت های حقیقی بخش مسکن ندارد. مطالعات تجربی اندکی به بررسی اثرات مالیات سالانه بر املاک (مالیات بر ارزش زمین و ساختمان) پرداخته¬اند. نتایج بدست آمده از این بررسی‌ها حاکی از آن است که این نوع مالیات اثر معکوسی بر نوسانات قیمتی بازار مسکن دارد. البته، با توجه به نرخ پایین این نوع مالیات ، اثرگذاری آن مستلزم تغییرات شدید نرخ های مالیاتی می‌باشد. نتایج مدل های بین کشوری مطالعه حاضر نیز حاکی از این است که مالیات سالانه بر املاک باعث کاهش نرخ رشد قیمت مسکن و نوسانات این بخش می‌شود.
وی براساس آمار سرشماری نفوس و مسکن سال 1390که نسبت خانههای خالی به کل واحدهای مسکونی کشور را 7.6 درصد اعلام کرده است گفت: در بررسی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در سال 1393بر اساس معیار جدیدی تعداد واحدهای مسکونی خالی شهر تهران، معیار خالی بودن واحد مسکونی، مصرف ماهانه برق کمتر از ?? کیلووات ساعت تعیین شده است.
بر اساس این معیار جدید، تعداد خانه های خالی شهر تهران در شهریور 93، برابر با 235هزار واحد بوده است که تقریبا برابر با 5درصد کل واحدهای مسکونی این شهر است. بررسی آمار نسبت خانه های خالی به کل واحدهای مسکونی در سایر کشورها نشان از اختلاف فاحش این نسبت در کشورهای مختلف دارد. به گونه ای که برای اواخر دهه 2000، دامنه نسبت خانههای خالی به کل واحدهای مسکونی از 1.5درصد در هلند تا 11.1 درصد در جمهوری اسلواکی متغیر است. این شواهد دلالت می‌کند که نسبت معمول و مشخصی از نسبت خانههای خالی به کل واحدهای مسکونی وجود ندارد.در واقع، این سوال که نسبت طبیعی خانه های خالی به کل واحدهای مسکونی باید چه مقدار باشد جواب مشخصی ندارد؟ در این صورت نمی‌توان ادعا کرد که در وضعیت فعلی تعداد واحدهای مسکونی خالی به طور غیرطبیعی زیاد است.
رئیس موسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران در پایان در خصوص پدیده خانههای خالی توضیح داد: وجود نسبتی واحد مسکونی خالی به عنوان یکی از ویژگی های طبیعی بازار مسکن شناخته شده است. البته میزان این نسبت در شهرها و کشورهای مختلف متفاوت است. میزان نسبت واحدهای مسکونی خالی تحت تأثیر عوامل مختلفی همانند نوسانات بازار مسکن، میزان دسترسی به اطلاعات بازار مسکن، نسبت درآمد اجاره به قیمت املاک، شاخص دسترسی خانوار به مسکن و ... قرار دارد. هر چند که در برخی از کشورها از ابزار مالیات به عنوان یکی از راهکارهای مقابله با پدیده خانه های خالی بهره گرفته شده است اما، شواهد چندانی در خصوص اثرگذاری این سیاست مالیاتی بر کاهش نسبت خانههای خالی وجود ندارد. در کل میتوان گفت تعریف و شناسایی خانههای خالی به عنوان مهم ترین سد راه مقابله با این پدیده مطرح است. با درنظر گرفتن این ملاحظات پیشنهاد می شود که اعمال هر گونه مالیاتی بر خانههای خالی منوط به ایجاد سازوکاری دقیق و مشخص برای شناسایی این خانه‌ها شود.
با شروع نیمه دوم سال، واسطه‌های ملکی بازار مسکن به سازندگان توصیه می‌کنند هم‌اکنون بهترین زمان برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی است.
افزایش حجم معاملات مسکن که از اولین ماه‌های امسال منجر به انجام حجم بیشتری از خرید و فروش آپارتمان در مناطق مختلف پایتخت شد نشان میدهد در حال حاضر و با تداوم افزایش معاملات، بازار مسکن یک گام دیگر به شروع رونق نزدیک شده است . به گزارش دنیای اقتصاد ، بر این اساس، واسطه‌های ملکی پایتخت می‌گویند: هم‌اکنون عمده گرایش متقاضیان مصرفی با شروع دوره پیش‌رونق در بازار مسکن معطوف به آپارتمان‌های کوچک متراژ و میان متراژ نوساز یا کلید نخورده است. آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید می‌کند؛ در حال حاضر بیش از نیمی از معاملات خرید مسکن در شهر تهران به آپارتمان‌های نوساز تا 5 سال ساخت تعلق دارد. به اعتقاد آنان از آنجا که طی دو سال اخیر آمار صدور پروانه‌های ساختمانی به شدت کاهش یافته است و همچنین از ابتدای امسال با شروع پیش‌رونق، شاهد افزایش حجم معاملات مسکن بوده‌ایم به نظر می‌رسد با شروع دوره رونق با کمبود واحدهای نوساز متناسب با الگوی فعلی تقاضا در بازار مسکن مواجه شویم.
تحلیلگران اقتصاد مسکن و همچنین دلالان ملکی می‌گویند هم اکنون بهترین زمان برای ورود سازندگان به بازار ساخت آپارتمان‌های میان‌متراژ و کوچک‌متراژ است، چرا که سمت و سوی تقاضای مسکن در حال حاضر و طی سال‌های پیش رو به سمت این واحدها خواهد بود. از سوی دیگر این کارشناسان و واسطه‌های معاملات مسکن به متقاضیان مصرفی توصیه می‌کنند اگر چه الان بهترین زمان برای خرید آپارتمان است اما این موضوع به معنای ضرورت تعجیل متقاضیان برای خرید آپارتمان و ایجاد التهاب در بازار مسکن نیست؛ چرا که به نظر نمی‌رسد دست کم تا پایان امسال تغییر محسوسی در قیمت مسکن اتفاق بیفتد.