قیمت آپارتمان های ۵۰ متری در تهران چقدر است؟

به نقل از اقتصاد آنلاین و همچنین  ارقام مربوط به اعلام سامانه اطلاعات بازار املاک ایران ، جدول قیمت خرید و فروش آپارتمان 50متری در مناطق 22گانه شهری تهران طی بهمن ماه 95  به صورت زیر است:

رکود بازار مسکن تا کی ادامه دارد؟

محاسبات مرکز پژوهش‌ها نشان می‌دهد که بازار مسکن در سال 1395 نیز همانند سال 1394 رشد هر دو زیربخش ساختمان دولتی و ساختمان خصوصی منفی خواهد بود.

به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، نگاهی به آمارهای حساب‌های ملی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که بخش ساختمان از سال 1391 وارد فاز رکودی شده و ارقام رشد منفی را تجربه کرده است؛ به‌طوری که این وضعیت تا سال 1394 نیز ادامهدار بوده و برآورد ارائه شده نیز حاکی از ادامه داشتن این وضعیت رکودی در سال 1395 و تبدیل شدن رکود بخش ساختمان به رکودی پنج‌ساله است.

تحلیل مرکز پژوهش‌های مجلس از رشد بخش ساختمان طی دوره زمانی 1371 - 1394 نشان می‌دهد که در برخی برهه‌های زمانی آمارهای رشد ساختمان دو نهاد با هم در تعارض بوده است؛ به طوری که در برخی سال‌ها رشد بخش ساختمان توسط بانک مرکزی مثبت اعلام شده، اما مرکز آمار آن را منفی اعلام کرده و یا برعکس. به‌عنوان مثال، در سال 1373، رشد بخش ساختمان توسط بانک مرکزی 1.4- درصد اعلام شده؛ در حالی که مرکز آمار ایران رشد بخش ساختمان در همین سال را مثبت 28 درصد اعلام کرده است! یا به‌عنوان مثال دیگر، در سال 1389، رشد بخش ساختمان توسط بانک مرکزی مثبت یک درصد اعلام شده، در حالی که مرکز آمار ایران رشد بخش ساختمان در همین سال را 5.3- درصد اعلام کرده است.

با وجود این تفاوت‌ها در برخی سال‌ها، اما از سال 1391 به بعد آمارهای هر دو نهاد همسو بوده و تاییدکننده وجود رکود در بخش ساختمان هستند.

گزارش‌ها همچنین حکایت از آن دارد که در سال 1391 رشد هزینه‌های عمرانی دولت (به قیمت ثابت) به قدری منفی و حدود منفی 60 درصد بوده که رشد مثبت مربوط به سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان (به قیمت ثابت) را خنثی کرده و باعث شده است تا رشد بخش ساختمان در این سال منفی شود. علت این افت شدید در هزینه‌های عمرانی دولت مربوط به افت حدود 50 درصدی هزینه‌های عمرانی به قیمت جاری است که آن نیز نشات گرفته از افت محسوس منابع حاصل از فروش نفت در نتیجه برقراری تحریم‌ها است.

در سال‌های 1392 و 1393 ملاحظه می‌شود که عامل اصلی تعیین‌کننده رشد بخش ساختمان مربوط به سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان است؛ به طوری که در این سال‌ها که هزینه‌های عمرانی دولت رشد مثبت داشته، اما به خاطر رشد منفی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان، رشد کل بخش ساختمان نیز منفی شده است. در سال 1394 نیز رشد هر دو بخش ساختمان دولتی و خصوصی منفی بوده و بنابراین طبیعی است که رشد کل بخش ساختمان منفی شود.

محاسبات مرکز پژوهش‌ها نشان می‌دهد که در سال 1395 نیز همانند سال 1394 رشد هر دو زیربخش ساختمان دولتی و ساختمان خصوصی منفی خواهد بود.

یکی دیگر از شواهد رکود بخش ساختمان مربوط به رشد تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره در مناطق شهری است. در سال‌های 1391 به بعد رشد تعداد پروانه‌های ساختمانی منفی بوده؛ به طوری که بیشترین رشد منفی تعداد پروانه‌ها در سال 1393 با 32.1 -درصد ثبت شده است.

با توجه به اینکه از زمان صدور پروانه‌های ساختمانی تا ساخته شده ساختمان مدتی زمان نیاز است، بنابراین محاسبه رشد میانگین متحرک تعداد پروانه‌ها می‌تواند خود شاخص پیش‌نگری از وضعیت این بخش باشد. آمارهای موجود نیز نشان از رشد منفی میانگین متحرک تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره در دوره 1392 - 1394 داشته و تنها در سال 1391 مثبت است که ناشی از رشد مثبت تعداد پروانه‌ها در سال 1390 (5.7 درصد) است. وضعیت این شاخص در سال 1394 می‌تواند مبین رشد منفی ساختمان در سال 1395 باشد.

از سوی دیگر، تعداد خرید و فروش مسکن در بسیاری از ماه‌های سال 1394 نسبت به ماه‌های مشابه سال 1393 از رشد منفی برخوردار بوده است، اما در 8 ماهه ابتدایی سال 1395 روند تقریبا برعکس شده؛ به طوری که در این دوره 8 ماهه نسبت به ماه‌های مشابه سال 1394 به جز ماه‌های خرداد و مهر در بقیه ماه‌ها ارقام رشد مثبت و در عین حال ارقام بالایی بوده‌اند. این ارقام رشد مثبت می‌تواند نشانه‌ای از خروج تدریجی رکود معاملاتی در واحدهای مسکونی باشد، اما دلیلی بر خروج بخش ساختمان از رکود نمی‌تواند باشد، چراکه این ارقام رشد ناشی از انجام معاملات در مورد واحدهای مسکونی ساخته شده در سال‌های قبل و نه ساخته شده در سال 1395 هستند.

ملک بان 24

سه عامل قفل‌شدگی بازار مسکن، ساختمان پلاسکو قربانی تراکم‌فروشی‌ در شمال پایتخت

یک کارشناس مسکن گفت: در اصطلاح اقتصاد به وضعیتی که بازار مسکن تجربه می‌کند قفل شدن بازار می‌گویند، این وضعیت هم با جلوگیری از تراکم‌فروشی و پیاده‌سازی روش‌های سرمایه‌داری پیشرفته امکان‌پذیر است.
به گزارش اقتصاد آنلاین، بازار مسکن در شرایطی به سر می برد که حجم بسیاری از معاملات کاهش یافته است و فعالیت ها در این بازار با سردی پیش می رود، به طوری که برخی فعالان بازار می گویند تا کسی مجبور نشود وارد معامله مسکن برای خرید و فروش نمی شود.
سه عامل قفل شدگی بازار مسکن
کمال اطهاری کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با اقتصاد آنلاین گفت: بخش مسکن با رکود دست و پنجه نرم نمی کند بلکه در این بخش قفل اقتصادی شکل گرفته است که در تعاریف علمی با رکود متفاوت است. قفل در اثر ناخوانایی عرضه و تقاضا شکل می گیرد. در شرایط فعلی تولید کنندگان خرد هم هستند که گاهی با تولید مازاد بر نیاز باعث نوسان سازی در بازار شده اند.
وی افزود: قفل شدگی باعث می شود که برای خرید خانه سرمایه گذاری سنگین احتیاج باشد و خانواده برای تهیه مسکن مورد نیاز خود برای اجاره یا خرید نیاز به صرف پول بیشتری از قیمت و ارزش خانه مورد نظرش داشته باشد.
این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه قفل شدگی مسکن در بازار ایران ناشی از 3 عامل است و تا این عوامل برطرف نشود قفل مسکن گشوده نخواهد شد، خاطر نشان کرد: اولین عامل اقتصاد رانتی است که در بخش مسکن نمود بارزی پیدا کرده است و به همین خاطر شاهد هستیم که حتی قیمت یک متر مربع در بزرگترین کلانشهرهای ایران هم اختلاف فاحشی دارد. در حالی که امکانات این شهرها یکسان است و خانه های ساخته شده به لحاظ ارزش موجود با یکدیگر برابر هستند.
اطهاری سپس این طور ادامه داد: به منظور مقابله با اقتصاد رانتی می بایست از روش کشورهایی که سرمایه داری پیشرفته را اجرایی کرده اند استفاده شود. در این کشورها با وضع مالیات سنگین امکان رانت را از افراد گرفته اند. همچنین برای ساخت مسکن اجازه داده نمی شود که فرد سازنده بهره مالکانه دریافت کند و به طور مثال اگر می خواهد خانه ای دوطبقه را تغییر کاربری دهد دولت اجازه نمی دهد که این خانه به سه طبقه تغییر کاربری دهد.
این کارشناس حوزه مسکن، با اشاره به وضعیت بیکاری در میان افراد خانواده، این موضوع را عاملی تاثیر گذار در وضعیت بد اقتصادی در همه بخش های اقتصادی دانست و اظهار داشت: در مقابل افرادی که در نظام تولید مسکن از رانت بهره می برند اکثر افراد جامعه از چنین درآمدی برخوردار نیستند. این موضوع باعث شده است که افراد خانواده با بیکاری های طولانی قدرت خرید خانه را ازدست بدهند و تسهیلات اعطایی در بخش مسکن هم با توان پرداخت افراد همخوانی نداشته باشد.
اطهاری سومین عامل تاثیرگذار در قفل بازار مسکن را تولیدکنندگان خانوادگی عنوان کرد و با اشاره به اینکه این دسته برای فرزندان خود خانه سازی می کنند اما در طول زمان این نسل ها برای نسل بعد خود نمی تواند چیزی را در اختیار بگذارد، خاطرنشان کرد: دسته ای از خانواده ها به طور خفیف تری در اقتصاد رانتی مسکن شرکت می کنند و برای خانواده خود مسکنی را می سازند اما به مرور و با گسترش این خانواده ها نسل های بعدی این خانواده ها هم متقاضی در بازار مسکن می شوند.
پایان تراکم فروشی راه نجات مسکن در کلانشهر تهران
از نگاه این کارشناس اقتصادی سیاستگذاری های غلط دولتی ظرف چند سال اخیر در بعد کلان باعث ایجاد چنین وضعی در بازار مسکن شده است. که البته در کلانشهری مانند تهران فروش نابرابر تراکم باعث توزیع نابرابر امکانات در شهرها شده است.
این کارشناس بازار مسکن اعلام کرد: با توجه به مجموع اتفاقی که در بازار مسکن افتاده است باید چاره اندیشی کرد و در این خصوص عوامل برونزا بیشتر کمک کننده خواهد بود. در تهران پایان دادن به تراکم فروشی و مقابله با اقتصاد رانتی می تواند کمک کننده باشد.
اطهاری توجه به مسکن اجتماعی و اجرایی کردن این طرح را هم برای کمک به بازار مسکن مناسب دانست و اجرای درست این طرح را با برقراری همخوانی میان رژیم اقتصادی کلان کشور سیاست های مسکن به عنوان راه حل کارایی مسکن اجتماعی عنوان کرد.
وی افزود: مسکن اجتماعی ثروت را در اجتماع بازتوزیع می کند. اجرای این طرح در اجتماع یک گستره ایمنی را افزایش می دهد. با اجرای چنین طرحی هم باید شکاف عمیق را در اجتماع کاهش داد. باید توجه کرد که در اقتصاد نوکلاسیک کالایی مانند زمین که قابلیت جابه جایی ندارد به طور حتم با شکست مواجه خواهد شد. شکست در بازار مسکن مستلزم این است که دولت می بایست در بازار حضور یابد و با طرحی ساخت مسکن برای اقشار مختلف دخالت داشته باشد.
اطهاری ادامه داد: دخالت دولت در بازار مسکن به این معنی نیست که دولت در ساخت مسکن حضور داشته باشد و مانند مسکن مهر برخی پیمانکاران را که اقتصاد رانتی بهره بردند به استخدام درآورد. دولت در ساخت مسکن های انبوه برای اقشار ضعیف اجتماع می بایست همواره تاکید داشته باشد که اقتصاد رانتی شکل نگیرد و سیاست های اقتصاد کلان کشور با پروژه ساخت مسکن همخوانی داشته باشد.
این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه تولید سرانه کشور برای ساخت مسکن می بایست ماهانه 10 هزار دلار باشد، گفت: رقم سرانه کشور در حال حاضر مبلغی در حدود سه هزار دلار است. این شرایط برای ساخت مسکن انبوه مناسب نیست و بهتر است دولت برای کمک به اقشار اجتماعی و ساماندهی در پرداخت یارانه نقدی، طرحی را اجرا کند که به افراد نیازمند "یارانه کمک هزینه اجاره" پرداخت شود.
تراکم فروشی فاجعه ساز
وی در بخش دیگری از صحبت خود با اشاره به روند فعالیت شهرداری ها در کلانشهری مانند تهران در فروش تراکم این طور گفت: اقدام شهرداری ها در فروش تراکم مکمل شکل گیری اقتصاد رانتی است و در حال حاضر در شهر تهران شهرداری از سه منطقه اول پایتخت درآمدی معدل 70 درصد درآمد کل خود را جمع آوری می کند. این وضعیت باعث می شود در محله های بالای شهرتهران شاهد ترافیک و ساخته شدن برج های بلندی هستیم در صورتی که مناطق مرکزی و جنوبی پایتخت قدرت بازسازی و احیا را از دست داده اند. حادثه پلاسکو هم ناشی از اجرای این سیاست بود و قدیمی شدن ساختمان بدون احیا و ایمن سازی باعث شد چنین حادثه ای شکل گیرد. بدون شک ادامه این سیاست در کلانشهرها در یک حادثه مانند زلزله منجر به فاجعه ملی می شود