عضو هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران گفت: لازم است سیاستهای تولید و تامین مسکن گروههای کمدرآمد جامعه به سمت ساخت مسکن تدریجی هدایت و سیاستها و برنامههای بخش مسکن مطابق با نظام معیشتی گروههای کمدرآمد تنظیم شود.
به گزارش اقتصاد آنلاین، مجیدروستا، درتبیین سیاست مسکن تدریجی برای تولید و تامین مسکن گروههای کمدرآمد عنوان کرد: بیش از پنج دهه است که سیاست تامین مسکن گروههای کمدرآمد درحال پیگیری است ولی تاکنون مسکن تدریجی در برنامهها لحاظ و پیادهسازی نشده است.
مسکن تدریجی طرحی است که براساس آن واحدهای مسکونی مناسب سکونت اقشار کم درآمد در حد قابل سکونت ساخته شده و سپس فرآیند تکمیل و توسعه آن همزمان با سکونت فرد در واحد مسکونی و در طول زمان انجام میشود.روستا با بیان اینکه امروز نیازمند بازتعریف سیاستهای توسعه مسکن در کشور هستیم، افزود: امروزه 70 درصد از تولید مسکن برای اقشار کم درآمد در کشورهای درحال توسعه به موضوع ساخت مسکن تدریجی اختصاص دارد.روستا با بیان اینکه درکشور ما سیاستها بیشتر معطوف به ساخت مسکن تکمیل شده است، افزود: تولید مسکن تمام شده هزینهبر است و دولتها قادر به تامین منابع مالی و نهادهای آن نیستند. ضمن اینکه درمسکن تمام شده گاه اقلیتی که گروه هدف نیستند مورد توجه قرار میگیرند. روستا تاکید کرد: مسکن تدریجی شمولیت و دامنهای وسیعتر از ساخت مسکن دارد و در فرآیندی طولانی مدت دولت مردم را دربازپرداخت و پرداخت هزینه عمومی شریک میکند.
تسهیلات سه رقمی خرید مسکن اگرچه با «غلبه» بر رکود بازار املاک تهران، رشد دو رقمی حجم معاملات مصرفی را رقم زد، اما از یکسو در برخی استانها بهدلیل «تقویت نامتعارف» قدرت خرید، قیمتها را دستخوش افزایش محسوس کرد و از سوی دیگر در برخی کلانشهرها و شهرهای بزرگ، «فاقد اثر مثبت» بر تحریک تقاضا بوده است.
بررسیها از سه نقص فنی وام مسکن در شهرهای متوقف در رکود حکایت دارد که رفع آنها نیازمند استفاده از ظرفیت سقف شناور تسهیلات – قابلیت تنظیم و انعطاف وامها - است.
بازار فروش ملک در برخی کلانشهرها و عمده شهرهای بزرگ، هنوز از «سکون» خارج نشده و ابزاری که اواخر سال گذشته برای تحریک تقاضای مصرفی از سوی بانک عامل بخش مسکن، به صحنه آمد در این دو دسته شهر، نتوانسته بر رکود معاملاتی غلبه کند. بررسیها نشان میدهد: سقف شناور وام خرید مسکن در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک، اگر چه بازار املاک پایتخت را به فاز پیشرونق منتقل کرد و در برخی دیگر از شهرها، رشد هر چند خفیف حجم معاملات را به شکل غیرتورمی موجب شد، اما نیمه اول امسال بهخاطر «تقویت افراطی قدرت خرید در 10 استان» انحراف میانگین قیمت کشوری را رقم زد و هم اکنون نیز برای برخی کلانشهرها و شهرهای بزرگ، در نقش «کلید معیوب»، نتوانسته قفل بازار خرید و فروش آپارتمانهای مسکونی را باز کند.تحقیقات میدانی از دلالان املاک برخی کلانشهرهای کشور از جمله اصفهان، شیراز و کرج مشخص میکند: نه تنها «تقاضای موثر و آماده خرید» در بازار نایاب است بلکه «تقاضای جستوجوگر» نیز در پایینترین سطح خود قرار دارد.
این در حالی است که انتظار میرفت وامهای بدون سپرده 90 میلیونی و همچنین تسهیلات 120 میلیون تومانی مختص خانهاولیها در شهرهای بزرگ، بازار معاملات مسکن این شهرها را از حالت ایستایی دو سال قبل، خارج کند.اما در حال حاضر، سه مانع در اتصال سمت تقاضا به وام خرید مسکن شهرهای در رکود مانده، باعث شده این تسهیلات به عامل «بیگانه» در بازار ملک تبدیل شود. «ناآگاهی عمومی درباره سبد تسهیلات خرید مسکن»، «جنس نچسب و ناهماهنگ وامها» و همچنین «قدرت پایین تسهیلات در پوشش هزینه خرید آپارتمان» سه عامل سکون بازار مسکن در شهرهای بزرگ محسوب میشوند که برای رفع آنها، باید سه نوع جراحی فوری به نفع رونق، از جانب متولی مالی بخش مسکن صورت گیرد. این تسهیلات در برخی از شهرها «وام در استطاعت» محسوب نمیشود به این معنی که مبلغ قسط فراتر از توان بازپرداخت است. در شهرهای بزرگ، عمده متقاضیان خرید مسکن که در ماههای گذشته به بنگاهها مراجعه کردهاند، بیخبر از شرایط وام خرید، درخواست «معاوضه با آپارتمان فعلی خود» را داشتهاند.
این اتفاق از «ناتوانی بانکها در مشترییابی و معرفی انواع تسهیلات خرید مسکن» نشأت میگیرد که برای حل آن باید «اپراتورهای بانکی نسبت به مشاورههای دقیق به متقاضیان خرید مسکن از طریق برقراری ارتباط با واسطههای بازار ملک» اقدام کنند. در حال حاضر در برخی شعب بانکها، حتی متصدیان پرداخت تسهیلات نیز اطلاع کافی درباره چگونگی پرداخت انواع وامهای خرید ندارند. دومین جراحی مورد نیاز در بازار وام مسکن برای رفع عیب از کلید رونقساز معاملات مصرفی ملک، «کاهش اقساط ماهانه تسهیلات» در شهرهای بزرگ میتواند باشد. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، در این شهرها، متوسط بهای اجاره مسکن متر مربعی کمتر از 8 هزار تومان است که در این حالت، هزینه اجاره یک آپارتمان 80 متر مربعی به مراتب کمتر از یک میلیون تومان برآورد میشود، اما قسط ماهانه وام 90 میلیونی، حدود یک میلیون و 300 هزار تومان است و این دو گانگی بین هزینه اجاره و هزینه دریافت وام، اثر سوء بر متقاضیان گذاشته و تمایل به خرید مسکن را تحت تاثیر قرار داده است.
کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: مبالغ اقساط وام خرید مسکن در برخی شهرها با استفاده از ظرفیت منعطف نظام تامین مالی مسکن، باید کاهش پیدا کند که برای این منظور، نرخ سود 5/ 17 درصد تسهیلات یا مدت زمان 12 ساله بازپرداخت میتواند به نفع کاهش مبلغ قسط، تغییر کند. در برخی کلانشهرها با توجه به میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی –حول2 میلیون تومان- قدرت تسهیلات کمتر از 50 درصد هزینه خرید مسکن را پوشش میدهد که این میزان سهم، نمیتواند متقاضیان خرید را جذب بازار کند.
برای حذف این مانع نیز پیشنهاد شده است، سقف تسهیلات خرید مسکن در شهرهایی که بالای 70 درصد قیمت خرید یک آپارتمان میان متراژ -80 مترمربعی- را در حال حاضر پوشش میدهد، کاهش پیدا کند و در ازای آن، وام مسکن شهرهای در رکود مانده، تقویت شود. بررسیها نشان میدهد، در صورت رفع چرخه معیوب تامین مالی مسکن از مرحله «تصویب سقف ریالی تسهیلات در شهرها» تا «تعیین اقساط و مدت زمان بازپرداخت» و در نهایت «نحوه مشترییابی بانکها برای اتصال مناسب یکی از انواع وامها به متقاضی دریافت تسهیلات» میتوان انتظار داشت بازار معاملات مصرفی مسکن شهرهای بزرگ نیز همسو با تهران، در مسیر پیش رونق قرار بگیرد.اثر دوم سهم ناموزون تسهیلات مسکن از قدرت خرید، در برخی کلانشهرها و عمده شهرهای بزرگ ظاهر شد. سقف تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن از ابتدای امسال، با سه سقف متفاوت 110 میلیون، 90میلیون و 70 میلیون تومان به ترتیب برای پایتخت، مراکز استانها و شهرهای بزرگ و همچنین شهرهای کوچک افزایش یافت که سقف جدید وام علاوه بر مزیتهای مربوط به شناورسازی تسهیلات خرید آپارتمان در سه گروه شهری،در برخی شهرها از جمله تهران باعث گشایش معاملات مصرفی و آشتی نسبی بازار با خریداران شد.
اما تنوع فوقالعاده محدود سقف تسهیلات متناسب در مقایسه با ویژگی بسیار متفاوت بازار مسکن شهرهای مختلف کشور، به لحاظ سطح قیمتها باعث شد در نیمه اول امسال تقویت نامتعارف قدرت خرید مسکن در برخی استانها تا بالای 70 درصد قیمت آپارتمان، انحراف بازار و رشد قابل توجه قیمت مسکن را رقم بزند. اکنون نیز آسیب نوع دوم بازار مسکن برخی کلانشهرها و شهرهای بزرگ از محل چرخه معیوب پرداخت وام خرید، قابل مشاهده شده است. این آسیب، به «کاهش حجم معاملات نقدی خرید ملک» و «افزایش تقاضا برای معاوضه آپارتمان» از ناحیه بخش قابل توجهی از خریداران، در برخی شهرهای کشور برمیگردد.هم اکنون، ادامه رکود معاملاتی و تنگنای مالی متقاضیان خرید مسکن در برخی کلانشهرها و عمده شهرهای بزرگ، منجر به بروز یک تغییر عمده اجباری در رفتار سمت تقاضای مسکن در این شهرها شده است.
بررسیها از وضعیت فعلی «سطح قیمت» و «حجم معاملات» خرید آپارتمان در تعدادی از کلانشهرها و شهرهای بزرگ نشان میدهد در حال حاضر دستکم بنا بر 4 دلیل عمده، حجم تقاضای خرید «نقدی» به رغم برقراری وام 90 میلیونی خرید مسکن در این شهرها، در کمترین سطح خود قرار دارد و یخ بازار ملک در مقایسه با رکود دو سال اخیر، هنوز باز نشده است.
تقاضای جستوجوگر نایاب شد
این درحالی است که هم اکنون بازار مسکن شهر تهران، پس از پشت سر گذاشتن رکود 2 و نیم ساله، از ماههای پایانی سال گذشته، در فاز پیشرونق قرار گرفته است؛ طوری که علاوه بر افزایش نسبی حجم تقاضای موثر برای خرید آپارتمان، طی ماههای گذشته، حجم «تقاضای جستوجوگر» نیز در این بازار به حد قابل توجهی رسیده است.
تقاضای جست و جوگر در بازار مسکن مربوط به متقاضیانی است که در مقطع زمانی فعلی اراده جدی برای خرید مسکن دارند و با آگاهی از «سطح قیمتها» و «موقعیتسنجی» در بازار مسکن، قصد خرید قریبالوقوع را دارند. بازار مسکن شهر تهران در شرایطی هم اکنون به واسطه افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، پایان دوره رکود و رشد 10 درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان طی ماههای اخیر، در فاز پیشرونق قرار گرفته است که همزمان شدن تشدید تنگنای مالی غالب متقاضیان مصرفی خرید مسکن با دوره رکود در برخی کلانشهرها و عمده شهرهای بزرگ، سهم معاملات نقدی خرید مسکن را به نفع «معاوضه» ملک در این شهرها کاهش داده است. در واقع، به رغم قابلیت اعمال انعطاف در رقم وام پرداختی به بازارمسکن هریک از شهرهای کشور- متناسب با قیمت هرمترمربع آپارتمان در این شهرها- درحال حاضر نبود این انعطاف، منجر به بروز نوعی شرایط دوگانه بین متقاضیان خرید و فروشندگان مسکن شده است.
خریداران امکان دریافت وام ندارند و پس از بیش از دو سال رکود مطلق تصمیم گرفتهاند از طریق معاوضه،ملک جدید خریداری کنند اما تقریبا 100 درصد فروشندهها فقط حاضر به فروش نقدی هستند. در نتیجه گره معاملات ملک هنوز بسته باقی مانده است.هم اکنون، «ضعف بنیه مالی سمت تقاضای خرید ملک در برخی کلانشهرها و عمده شهرهای بزرگ»، اولین و مهمترین دلیل ایجاد این ناهماهنگی میان خواسته سمت فروشنده و طرف خریدار مسکن در یک معامله ملکی است. در حالی که در 10 استان کشور، پوشش بیش از 70 درصدی وام مسکن از هزینه خرید یک آپارتمان مصرفی منجر به رشد ناموزون قیمت آپارتمانها- رشد قیمت بین 11 تا 35درصد نسبت به سال گذشته- در این استانها شده است، نارسایی این تسهیلات در برخی دیگر از کلانشهرها و اغلب شهرهای بزرگ،ادامه رکود در بازار معاملات خرید مسکن را سبب شده است.
علت تداوم رکود در شهرهای بزرگ
اولین دلیل به اثر «ضعف قدرت خرید خانوارها»درتداوم رکود در بازار معاملات آپارتمانهای مسکونی برمیگردد. فعالان بازار مسکن در برخی کلانشهرها و شهرهای بزرگ که به دلیل عدم تناسب بین شرایط دریافت تسهیلات خرید آپارتمان، بنیه مالی خانوارها و قیمت مسکن در این شهرها، هنوز در رکود معاملاتی قرار دارند، میگویند کمبود نقدینگی و عدم تناسب قیمت مسکن با قدرت خرید خانوارها یکی از مهمترین دلایل تداوم رکود در بازار معاملات آپارتمانهای مسکونی در این شهرها است. هر چند بالا بودن رقم سقف تسهیلات خرید مسکن اقدام مثبتی در مسیر تقویت قدرت خرید خانوارها محسوب میشود اما به دلیل فاصله بین درآمد خانوارها و توان آنها برای بازپرداخت اقساط تسهیلات 90 میلیون تومانی، عملا بسیاری از متقاضیان مسکن قادر به استفاده از این تسهیلات نیستند. این در حالی است که در صورت اعمال «انعطاف در تسهیلات مسکن» با کاهش اقساط ماهانه و افزایش طول مدت بازپرداخت وام، تسهیلات خرید مسکن به نقطه کانونی نیاز متقاضیان آپارتمان اصابت میکند.
با این حال، تحقیقات از بازار مسکن این شهرها نشان میدهد «هنوز درصد قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن و حتی واسطههای ملکی در این شهرها، اطلاع کافی از سقف و نحوه دریافت تسهیلات جدید مسکن ندارند»؛ همین «بیاطلاعی» موجب شده است عملا متقاضیان خرید آپارتمان از ظرفیت بالقوه ایجاد شده به واسطه تسهیلات بانکی برای تقویت بنیه مالی خود بیخبر باشند. این موضوع موجب شده است نه تنها سطح تقاضای موثر برای خرید مسکن در این شهرها در حد انتظار تحقق پیدا نکند، بلکه تقاضاهای جست و گر برای خرید آپارتمان نیز به حد صفر برسد. به همین دلیل، هم اکنون عمده متقاضیان خرید مسکن در این شهرها، به جای پرداخت پول نقد به فروشندگان، خواهان معاوضه ملک خود با آپارتمان مورد تقاضا هستند.
واسطههای فروش مسکن در شهر اصفهان با تایید بروز این دوگانگی در بازار مسکن این شهر و حومه آن اعلام کردند: در حال حاضر به دلیل کمبود نقدینگی موجود در اختیار متقاضیان خرید مسکن، حجم قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن خواهان معاوضه آپارتمان خود با واحد مسکونی جدید هستند. به گفته آنها، هر چند سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش یافته است اما به دلیل شکاف بنیه مالی خانوارها با میزان اقساط ماهانه برای بازپرداخت وام، عملا استقبال چندانی از سوی متقاضیان مصرفی این شهر و شهرهای اطراف آن از تسهیلات خرید مسکن صورت نمیگیرد. واسطههای ملکی شهر اصفهان کمبود نقدینگی در اختیار متقاضیان مصرفی را از دیگر دلایل ادامه رکود در بازار مسکن این شهر و حومه آن میدانند. هر چند به گفته آنها هم اکنون حجم عرضه مسکن در این شهر و نواحی شهری اطراف آن –همچون شاهین شهر-بسیار فراتر از حد نیاز بازار تقاضا است اما هنوز هم قیمت مسکن در این نواحی شهری، غیرواقعی و فراتر از قدرت خرید خانوارها است. مجموعه این عوامل موجب شده است هم اکنون عمده متقاضیان خرید مسکن برای تامین واحد مورد نیاز خود پول نقد کافی در دست نداشته باشند. با کنار گذاشته شدن سهم قابل توجهی از متقاضیان مصرفی که هم اکنون فاقد مسکن ملکی هستند، در حال حاضر حجم قابل توجهی از متقاضیان حاضر در بازار مسکن برای خرید آپارتمان از فروشندگان، تقاضای معاوضه آپارتمان خود با واحد جدید را دارند.
این عوامل موجب شده، در مقطع زمانی فعلی فرآیند خرید و فروش مسکن در اصفهان-دومین کلانشهر کشور- و حومه آن به دشواری انجام شود و فروشندگان مسکن برای فروش آپارتمان خود با مشکلات جدی مواجه باشند.واسطههای ملکی کلانشهر اصفهان، خروج تقاضای سرمایهای از بازار مسکن این شهر و انتقال سرمایهها به سایر بازارهای زودبازده و پربازدهتر در مقایسه با بازار مسکن را نیز از دیگر دلایل دشواری فروش مسکن در مقطع زمانی فعلی در این شهر و نواحی اطراف آن میدانند. هم اکنون طبق اعلام دفتر اقتصاد مسکن، متوسط هر مترمربع قیمت آپارتمان در کلانشهر اصفهان، 2 میلیون و 875 هزار تومان است. رئیس اتحادیه املاک شیراز نیز طولانی مدت بودن زمان سپردهگذاری برای دریافت وام خانهاولیها- خواب 80 میلیون تومان به مدت یک سال- و همچنین هزینه خرید اوراق تسهیلات 90 میلیون تومانی بدون سپرده را مهمترین دلایل ادامه رکود در بازار معاملات مسکن این شهر میداند.
ابوالقاسم تابندهماه در این باره گفت: با توجه به اینکه شهر شیراز به دلیل همجواری با استانهای جنوبی، یکی از مهمترین مقصدهای سرمایهگذاری ملکی در نیمه جنوبی کشور است همیشه حجم معاملات مسکن در این شهر به واسطه مهاجرت ساکنان شهرهای جنوبی به شهر شیراز، نسبت به سایر استانها در وضعیت بهتری قرار دارد. وی ادامه داد: با این حال، رکود در بازار معاملات مسکن شهر شیراز هنوز بهطور کامل برطرف نشده و بخش عمدهای از متقاضیان این شهر برای خرید آپارتمان به دلیل ضعف بنیه مالی، پیشنهاد معاوضه آپارتمان خود را با آپارتمان جدید مطرح میکنند.
تابندهماه بالا بودن رقم اقساط ماهانه برای بازپرداخت وام بانکی خرید مسکن و همچنین زمان نسبتا کوتاه برای بازپرداخت وام – در مقایسه با توان مالی خانوارها-را از دیگر دلایل استقبال کمرنگ متقاضیان خرید مسکن از تسهیلات خرید آپارتمان عنوان کرد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک کرج همچنین ضعف آگاهی متقاضیان از سبد تسهیلات خرید مسکن را از دلایل استقبال کم حجم متقاضیان مصرفی مسکن این شهر از این تسهیلات و نرسیدن حجم معاملات مسکن به حد قابل قبول میداند. محمد قمی در این باره گفت: هر چند وضعیت معاملات مسکن در شهر کرج در مقایسه با سال گذشته بهتر شده و تعداد معاملات خرید و فروش آپارتمان امسال افزایش یافته است اما حجم قابل توجهی از متقاضیان مصرفی مسکن به واسطه عدم اطلاع از سقف وامهای جدید، به بازار خرید مسکن وارد نمیشوند.وی گرایش حجم قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن به معاوضه آپارتمان خود با آپارتمان جدید را ناشی از تداوم شرایط رکودی در بازار معاملات مسکن و نبود نقدینگی کافی در اختیار متقاضیان خرید آپارتمان عنوان کرد.
شاید شما هم بعد از خرید یک واحد آپارتمان نوساز با هزینه هایی رو به رو شده اید که انتظارش را نداشتید. هزینه هایی که باوجود نوساز بودن واحد، برای قابل سکونت شدن آن باید انجام شود. این در حالی است که مقرراتی به نام «بیمه ساخت و گارانتی فروش آپارتمانهای نوساز » وجود دارد که هدف اصلیش افزایش کیفیت ساخت مسکن و جلوگیری از همین هزینه ها است. اما اجرا نشدن آن عملا خریداران را با مشکل مواجه می کند.
بررسی های انجام شده نشان می دهد که اگر چه آپارتمان ها در شرایط آماده سکونت تحویل می شوند اما برای آنکه قابل سکونت شوند هزینه ای معادل یک درصد قیمت ملک را به خریدار تحمیل می کنند در حالی که با اجرای مقررات «بیمه ساخت و گارانتی فروش آپارتمانهای نوساز» این هزینه می تواند کاهش یافته و حتی به صفر برسد.
سه نهاد متولی نظارت و کنترل کیفیت ساخت و سازهای مسکونی، به رغم عزم اولیه برای خارج کردن مقررات «بیمه و گارانتی آپارتمانهای تازهساز» از بایکوت اجرا، هنوز بر سر «نحوه نجات خریداران مسکن از تله هزینهای» به تفاهم نرسیدهاند. متولی بخش مسکن، مدیریت شهری تهران و همچنین دستگاه ناظر بر فعالیت مهندسان ساختمانی، بر اساس مجموعهای از قوانین سراسری مصوب سالهای گذشته از یکسو و برنامههای بالادست هر کدام از این نهادها از سوی دیگر، مکلف بودند با همکاری سه جانبه، طرح «صدور بیمه کیفیت ساخت و ارائه گارانتی فروش آپارتمان توسط سازنده» را اجباری کنند تا مسوولیت اجتماعی، حرفهای و فنی عوامل ساختوساز در مقابل خریداران واحدهای مسکونی، قابل رصد و در صورت نیاز، امکان مطالبه حقوق از دست رفته مصرفکننده ساختمان از سازنده، فراهم شود. اما بررسیها از فرجام این طرح نشان میدهد کمکاریهای سه طرف و مسیرهای طی شده اشتباه در تامین شروط، پیشنیازها و ابزارهای لازم برای اجرای طرح، باعث شده پرونده «گارانتی خانههای نوساز» بین نهادهای مسوول پاسکاری شود و تاوان آن را خریداران بپردازند.
اجرای طرح صدور بیمهنامه و گارانتی برای آپارتمانها، فارغ از شرط «رفع اختلافات نظری سه نهاد مسوول نظارت بر ساخت و ساز»، نیازمند دو ابزار است. طبق مقررات مربوطه، ساختمانهای نوساز برای بیمه شدن و ارائه گارانتی، باید ابتدا دارای «شناسنامه فنی» باشند؛ بهطوری که قانونگذار، وظیفه صدور این شناسنامه -بهعنوان دفترچه اطلاعات فنی ساختمان که همه عملیات احداث و نوع مصالح بهکار رفته در سازه، در آن قید میشود و امضای مهندس ناظر بهعنوان تاییدکننده نهایی کیفیت و حسن اجرای ضوابط، در انتهای شناسنامه به ثبت میرسد- را به سازمان نظام مهندسی محول کرده است. این در حالی است که اخیرا به موجب یک ابلاغیه از وزارت راه و شهرسازی، مسوولیت صدور شناسنامه فنی ساختمان بهخاطر تدوین یک لایحه مرتبط با اصلاح قوانین ساختمانی و در حالی که هنوز این لایحه در دولت به تصویب نرسیده، بر عهده شهرداریها گذاشته شده است. در این میان، شهرداری با استناد به قوانین فعلی، عملا مسوولیت صدور شناسنامه فنی را متوجه نظام مهندسی میداند. این سردرگمی در تشخیص مسوول پیگیری و اجرای شناسنامه فنی ساختمان، طبق اعلام صریح شهرداری، فعلا جلوی شناسنامهدار کردن آپارتمانهای نوساز و تجهیز آنها به سند فنی را گرفته و در نتیجه، مانع صدور بیمهنامه کیفیت و ارائه گارانتی فروش شده است.
شهرداری تهران اخیرا در یک گزارش رسمی از کارنامه دو سال اول اجرای برنامه پنج ساله دوم خود –برنامههای مصوب شورای شهر برای اجرا توسط شهرداری در سالهای 93 تا 97- درباره علت به سرانجام نرسیدن تکلیف مربوط به بیمهنامه کیفیت و شناسنامه فنی، اعلام کرد: صدور بیمهنامه و شناسنامه به ترتیب منوط به هماهنگی وزارت راه و شهرسازی با شرکتهای بیمه و همچنین تهیه دفترچه اطلاعات فنی توسط سازمان نظام مهندسی تهران است.
تحقیقات تکمیلی درباره پشت صحنه پاسکاری گارانتی ساختمانهای نوساز بین نهادهای مسوول حاکی است: توقف این طرح در مرحله قبل از اجرا، صرفا به سردرگمی در تشخیص متولی صدور شناسنامه فنی، خلاصه نمیشود. طبق قانون، بیمهنامه و ضمانتنامه فروش آپارتمان نوساز، فقط برای ساختمانهایی که از سوی «مجری ذیصلاح» احداث شود، قابل صدور است. اما در حال حاضر برای هر شخصیت حقیقی متقاضی سرمایهگذاری ساختمانی –بساز و بفروشهای غیرحرفهای و فاقد گواهی صلاحیت ساخت- پروانه صادر میشود.
به این ترتیب، رفتار کنونی نهادهای ناظر بر ساخت، به جای آنکه بازار ملک را به تعهدپذیر کردن سازندهها در مقابل بهرهبرداران، نزدیک کند، باعث دورتر شدن بازار از مزایای بیمه و گارانتی، شده است. به گزارش «دنیای اقتصاد» به استناد یک ماده قانونی و یک تکلیف گنجانده شده در برنامه پنجم توسعه کشور، طرح «بیمه تضمین کیفیت ساختوساز» بر عهده سه نهاد وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی و شهرداری گذاشته شد. بنابر ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که اوایل دهه 80 به تصویب رسید و همچنین تکلیف حوزه ماموریتی شهرسازی و معماری شهرداری تهران در قالب برنامه پنج ساله دوم، هر سه نهاد بهعنوان اضلاع مثلث اجرای این طرح موظف بودند با اتکا به دو ابزار اولیه، زمینههای اجرای این طرح را فراهم کنند.
کمکاری سه نهاد مسوول کنترل و نظارت بر ساختوساز بابت اجرای مقررات «بیمه ساخت و گارانتی فروش آپارتمانهای نوساز» باعث شده خریداران واحدهای «کلید نخورده»، هنگام ورود به ساختمان با یکسری «هزینه پنهان» روبهرو شوند.
بررسیها درباره تشدید «نواقص» فنی و «خرابی» تاسیسات و تجهیزات بهکار گرفتهشده در برخی ساختمانهای تازهساز حاکی است: این سازهها اگر چه بهعنوان واحد «آماده مصرف» فروخته میشوند، اما برای «قابل استفاده شدن»، حدود یک درصد قیمت فروش، هزینه اضافی به خریدار تحمیل میکند.
سه نهاد متولی نظارت و کنترل کیفیت ساخت و سازهای مسکونی، به رغم عزم اولیه برای خارج کردن مقررات «بیمه و گارانتی آپارتمانهای تازهساز» از بایکوت اجرا، هنوز بر سر «نحوه نجات خریداران مسکن از تله هزینهای» به تفاهم نرسیدهاند. متولی بخش مسکن، مدیریت شهری تهران و همچنین دستگاه ناظر بر فعالیت مهندسان ساختمانی، بر اساس مجموعهای از قوانین سراسری مصوب سالهای گذشته از یکسو و برنامههای بالادست هر کدام از این نهادها از سوی دیگر، مکلف بودند با همکاری سه جانبه، طرح «صدور بیمه کیفیت ساخت و ارائه گارانتی فروش آپارتمان توسط سازنده» را اجباری کنند تا مسوولیت اجتماعی، حرفهای و فنی عوامل ساختوساز در مقابل خریداران واحدهای مسکونی، قابل رصد و در صورت نیاز، امکان مطالبه حقوق از دست رفته مصرفکننده ساختمان از سازنده، فراهم شود. اما بررسیها از فرجام این طرح نشان میدهد کمکاریهای سه طرف و مسیرهای طی شده اشتباه در تامین شروط، پیشنیازها و ابزارهای لازم برای اجرای طرح، باعث شده پرونده «گارانتی خانههای نوساز» بین نهادهای مسوول پاسکاری شود و تاوان آن را خریداران بپردازند.
اجرای طرح صدور بیمهنامه و گارانتی برای آپارتمانها، فارغ از شرط «رفع اختلافات نظری سه نهاد مسوول نظارت بر ساخت و ساز»، نیازمند دو ابزار است. طبق مقررات مربوطه، ساختمانهای نوساز برای بیمه شدن و ارائه گارانتی، باید ابتدا دارای «شناسنامه فنی» باشند؛ بهطوری که قانونگذار، وظیفه صدور این شناسنامه -بهعنوان دفترچه اطلاعات فنی ساختمان که همه عملیات احداث و نوع مصالح بهکار رفته در سازه، در آن قید میشود و امضای مهندس ناظر بهعنوان تاییدکننده نهایی کیفیت و حسن اجرای ضوابط، در انتهای شناسنامه به ثبت میرسد- را به سازمان نظام مهندسی محول کرده است. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، این در حالی است که اخیرا به موجب یک ابلاغیه از وزارت راه و شهرسازی، مسوولیت صدور شناسنامه فنی ساختمان بهخاطر تدوین یک لایحه مرتبط با اصلاح قوانین ساختمانی و در حالی که هنوز این لایحه در دولت به تصویب نرسیده، بر عهده شهرداریها گذاشته شده است. در این میان، شهرداری با استناد به قوانین فعلی، عملا مسوولیت صدور شناسنامه فنی را متوجه نظام مهندسی میداند. این سردرگمی در تشخیص مسوول پیگیری و اجرای شناسنامه فنی ساختمان، طبق اعلام صریح شهرداری، فعلا جلوی شناسنامهدار کردن آپارتمانهای نوساز و تجهیز آنها به سند فنی را گرفته و در نتیجه، مانع صدور بیمهنامه کیفیت و ارائه گارانتی فروش شده است.
شهرداری تهران اخیرا در یک گزارش رسمی از کارنامه دو سال اول اجرای برنامه پنج ساله دوم خود –برنامههای مصوب شورای شهر برای اجرا توسط شهرداری در سالهای 93 تا 97- درباره علت به سرانجام نرسیدن تکلیف مربوط به بیمهنامه کیفیت و شناسنامه فنی، اعلام کرد: صدور بیمهنامه و شناسنامه به ترتیب منوط به هماهنگی وزارت راه و شهرسازی با شرکتهای بیمه و همچنین تهیه دفترچه اطلاعات فنی توسط سازمان نظام مهندسی تهران است.
تحقیقات درباره پشت صحنه پاسکاری گارانتی ساختمانهای نوساز بین نهادهای مسوول حاکی است: توقف این طرح در مرحله قبل از اجرا، صرفا به سردرگمی در تشخیص متولی صدور شناسنامه فنی، خلاصه نمیشود. طبق قانون، بیمهنامه و ضمانتنامه فروش آپارتمان نوساز، فقط برای ساختمانهایی که از سوی «مجری ذیصلاح» احداث شود، قابل صدور است. اما در حال حاضر برای هر شخصیت حقیقی متقاضی سرمایهگذاری ساختمانی –بساز و بفروشهای غیرحرفهای و فاقد گواهی صلاحیت ساخت- پروانه صادر میشود.
به این ترتیب، رفتار کنونی نهادهای ناظر بر ساخت، به جای آنکه بازار ملک را به تعهدپذیر کردن سازندهها در مقابل بهرهبرداران، نزدیک کند، باعث دورتر شدن بازار از مزایای بیمه و گارانتی، شده است. به استناد یک ماده قانونی و یک تکلیف گنجانده شده در برنامه پنجم توسعه کشور، طرح «بیمه تضمین کیفیت ساختوساز» بر عهده سه نهاد وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی و شهرداری گذاشته شد. بنابر ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که اوایل دهه 80 به تصویب رسید و همچنین تکلیف حوزه ماموریتی شهرسازی و معماری شهرداری تهران در قالب برنامه پنج ساله دوم، هر سه نهاد بهعنوان اضلاع مثلث اجرای این طرح موظف بودند با اتکا به دو ابزار اولیه، زمینههای اجرای این طرح را فراهم کنند.
اجرای طرح بیمه تضمین کیفیت ساخت از یکسو مستلزم شناسنامهدار شدن املاک و از سوی دیگر اجرای پروژه ساختمانی توسط مجری ذیصلاح است. شناسنامه فنی در واقع یک گواهی حاوی اطلاعات فنی ساختمان است که با امضای مهندس ناظر به تایید نهایی میرسد. با گذشت چند سال از تصویب این ماده قانونی به نظر میرسد بروز سردرگمی میان نهادهای نظارتی متولی ساختوساز نهایتا منجر به تعلیق در اجرای این قانون شده است.اگرچه مدیریت شهری پایتخت معتقد است صدور شناسنامه فنی ساختمان مطابق با قانون بر عهده سازمان نظام مهندسی گذاشته شده است اما اخیرا به موجب یک ابلاغیه از سوی وزارت راه و شهرسازی، صدور شناسنامه فنی ساختمان بر عهده شهرداری تهران گذاشته شده است. طبق آنچه در گزارش معاونت برنامهریزی شهرداری در قالب گزارش عملکرد دو سال ابتدایی برنامه پنجساله شهرداری آمده است: در حال حاضر مجموعه عملیات و اقدامات مدیریت شهری برای افزایش طول عمر مفید ساختمانهای احداثی از طریق سازوکار نظارتی برای الزام به استفاده از مصالح مرغوب و بهتر با همکاری سازمان نظام مهندسی فقط درخصوص بتن و اسکلت رعایت میشود.ضمن آنکه مدیریت شهری همچنان معتقد است صدور شناسنامه فنی ساختمانها بر عهده سازمان نظام مهندسی است و باقیمانده عملیات مربوط به نهاد مدیریت شهری در سالهای آتی در دستور کار قرار میگیرد. همچنین با وجود آنکه در قالب اهداف برنامه پنج ساله مدیریت شهری تهران موظف شده است که نظارت و کنترل بر ساختوساز و تغییر روند و بهبود فرآیند صدور پروانه را از طریق تفاهم با سازمان نظام مهندسی اجرایی کند هنوز این تکلیف نیز به دلیل پاسکاری بین نهادهای متولی بر زمین مانده است.
در قالب این بند از برنامه پنج ساله دوم برنامهریزی شده بود تا برای افزایش طول عمر مفید ساختمانهای احداثی و جلوگیری از تحمیل هزینههای اضافی در زمان بهرهبرداری و در زمان تحویل کلید، از طریق اعطای بیمه تضمین کیفیت ساخت وساز اقدام شود. بررسیهانشان میدهد در حال حاضر حدود یک درصد از قیمت خرید یک ساختمان نوساز، صرف «بهرهبرداری» و «قابل استفاده شدن» آپارتمان میشود چراکه به رغم ادعای «آماده بهرهبرداری بودن» واحد مسکونی نوساز از سوی سازنده همچنان هزینههایی باید صرف رفع برخی نقصهای فنی یا خرابی و تعمیرات ساختمان از سوی خریدار پرداخت شود.
در عین حال مدیریت شهری در قالب گزارش عملکرد دو سال ابتدایی برنامه پنج ساله تاکید کرده است که همکاری و تفاهم مدیریت شهری با سازمان نظام مهندسی ساختمان در برقراری سازوکارهای رعایت کامل ضوابط مقررات ملی ساختمان و مصوبات شورا توسط سازندگان، مهندسان ناظر و شهرداریهای مناطق فقط به عملیاتی همچون «گودبرداری» محدود شده است. نهایتا این بلاتکلیفی و پاسکاری در اجرای مواد قانونی، گره افزایش کیفیت ساختمانها از مسیر «بیمه کیفیت تضمین» را کورتر کرده و سبب شده است تاوان تعلیق اجرای سازوکارهای نظارتی برای افزایش کیفیت ساختمانها به مصرفکننده نهایی در قالب تحمیل هزینههای پنهان منتقل شود.
کمکاری سه نهاد مسوول کنترل و نظارت بر ساختوساز بابت اجرای مقررات «بیمه ساخت و گارانتی فروش آپارتمانهای نوساز» باعث شده خریداران واحدهای «کلید نخورده»، هنگام ورود به ساختمان با یکسری «هزینه پنهان» روبهرو شوند.
بررسیها درباره تشدید «نواقص» فنی و «خرابی» تاسیسات و تجهیزات بهکار گرفتهشده در برخی ساختمانهای تازهساز حاکی است: این سازهها اگر چه بهعنوان واحد «آماده مصرف» فروخته میشوند، اما برای «قابل استفاده شدن»، حدود یک درصد قیمت فروش، هزینه اضافی به خریدار تحمیل میکند.
سه نهاد متولی نظارت و کنترل کیفیت ساخت و سازهای مسکونی، به رغم عزم اولیه برای خارج کردن مقررات «بیمه و گارانتی آپارتمانهای تازهساز» از بایکوت اجرا، هنوز بر سر «نحوه نجات خریداران مسکن از تله هزینهای» به تفاهم نرسیدهاند. متولی بخش مسکن، مدیریت شهری تهران و همچنین دستگاه ناظر بر فعالیت مهندسان ساختمانی، بر اساس مجموعهای از قوانین سراسری مصوب سالهای گذشته از یکسو و برنامههای بالادست هر کدام از این نهادها از سوی دیگر، مکلف بودند با همکاری سه جانبه، طرح «صدور بیمه کیفیت ساخت و ارائه گارانتی فروش آپارتمان توسط سازنده» را اجباری کنند تا مسوولیت اجتماعی، حرفهای و فنی عوامل ساختوساز در مقابل خریداران واحدهای مسکونی، قابل رصد و در صورت نیاز، امکان مطالبه حقوق از دست رفته مصرفکننده ساختمان از سازنده، فراهم شود. اما بررسیها از فرجام این طرح نشان میدهد کمکاریهای سه طرف و مسیرهای طی شده اشتباه در تامین شروط، پیشنیازها و ابزارهای لازم برای اجرای طرح، باعث شده پرونده «گارانتی خانههای نوساز» بین نهادهای مسوول پاسکاری شود و تاوان آن را خریداران بپردازند.
اجرای طرح صدور بیمهنامه و گارانتی برای آپارتمانها، فارغ از شرط «رفع اختلافات نظری سه نهاد مسوول نظارت بر ساخت و ساز»، نیازمند دو ابزار است. طبق مقررات مربوطه، ساختمانهای نوساز برای بیمه شدن و ارائه گارانتی، باید ابتدا دارای «شناسنامه فنی» باشند؛ بهطوری که قانونگذار، وظیفه صدور این شناسنامه -بهعنوان دفترچه اطلاعات فنی ساختمان که همه عملیات احداث و نوع مصالح بهکار رفته در سازه، در آن قید میشود و امضای مهندس ناظر بهعنوان تاییدکننده نهایی کیفیت و حسن اجرای ضوابط، در انتهای شناسنامه به ثبت میرسد- را به سازمان نظام مهندسی محول کرده است. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، این در حالی است که اخیرا به موجب یک ابلاغیه از وزارت راه و شهرسازی، مسوولیت صدور شناسنامه فنی ساختمان بهخاطر تدوین یک لایحه مرتبط با اصلاح قوانین ساختمانی و در حالی که هنوز این لایحه در دولت به تصویب نرسیده، بر عهده شهرداریها گذاشته شده است. در این میان، شهرداری با استناد به قوانین فعلی، عملا مسوولیت صدور شناسنامه فنی را متوجه نظام مهندسی میداند. این سردرگمی در تشخیص مسوول پیگیری و اجرای شناسنامه فنی ساختمان، طبق اعلام صریح شهرداری، فعلا جلوی شناسنامهدار کردن آپارتمانهای نوساز و تجهیز آنها به سند فنی را گرفته و در نتیجه، مانع صدور بیمهنامه کیفیت و ارائه گارانتی فروش شده است.
شهرداری تهران اخیرا در یک گزارش رسمی از کارنامه دو سال اول اجرای برنامه پنج ساله دوم خود –برنامههای مصوب شورای شهر برای اجرا توسط شهرداری در سالهای 93 تا 97- درباره علت به سرانجام نرسیدن تکلیف مربوط به بیمهنامه کیفیت و شناسنامه فنی، اعلام کرد: صدور بیمهنامه و شناسنامه به ترتیب منوط به هماهنگی وزارت راه و شهرسازی با شرکتهای بیمه و همچنین تهیه دفترچه اطلاعات فنی توسط سازمان نظام مهندسی تهران است.
تحقیقات درباره پشت صحنه پاسکاری گارانتی ساختمانهای نوساز بین نهادهای مسوول حاکی است: توقف این طرح در مرحله قبل از اجرا، صرفا به سردرگمی در تشخیص متولی صدور شناسنامه فنی، خلاصه نمیشود. طبق قانون، بیمهنامه و ضمانتنامه فروش آپارتمان نوساز، فقط برای ساختمانهایی که از سوی «مجری ذیصلاح» احداث شود، قابل صدور است. اما در حال حاضر برای هر شخصیت حقیقی متقاضی سرمایهگذاری ساختمانی –بساز و بفروشهای غیرحرفهای و فاقد گواهی صلاحیت ساخت- پروانه صادر میشود.
به این ترتیب، رفتار کنونی نهادهای ناظر بر ساخت، به جای آنکه بازار ملک را به تعهدپذیر کردن سازندهها در مقابل بهرهبرداران، نزدیک کند، باعث دورتر شدن بازار از مزایای بیمه و گارانتی، شده است. به استناد یک ماده قانونی و یک تکلیف گنجانده شده در برنامه پنجم توسعه کشور، طرح «بیمه تضمین کیفیت ساختوساز» بر عهده سه نهاد وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی و شهرداری گذاشته شد. بنابر ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که اوایل دهه 80 به تصویب رسید و همچنین تکلیف حوزه ماموریتی شهرسازی و معماری شهرداری تهران در قالب برنامه پنج ساله دوم، هر سه نهاد بهعنوان اضلاع مثلث اجرای این طرح موظف بودند با اتکا به دو ابزار اولیه، زمینههای اجرای این طرح را فراهم کنند.
اجرای طرح بیمه تضمین کیفیت ساخت از یکسو مستلزم شناسنامهدار شدن املاک و از سوی دیگر اجرای پروژه ساختمانی توسط مجری ذیصلاح است. شناسنامه فنی در واقع یک گواهی حاوی اطلاعات فنی ساختمان است که با امضای مهندس ناظر به تایید نهایی میرسد. با گذشت چند سال از تصویب این ماده قانونی به نظر میرسد بروز سردرگمی میان نهادهای نظارتی متولی ساختوساز نهایتا منجر به تعلیق در اجرای این قانون شده است.اگرچه مدیریت شهری پایتخت معتقد است صدور شناسنامه فنی ساختمان مطابق با قانون بر عهده سازمان نظام مهندسی گذاشته شده است اما اخیرا به موجب یک ابلاغیه از سوی وزارت راه و شهرسازی، صدور شناسنامه فنی ساختمان بر عهده شهرداری تهران گذاشته شده است. طبق آنچه در گزارش معاونت برنامهریزی شهرداری در قالب گزارش عملکرد دو سال ابتدایی برنامه پنجساله شهرداری آمده است: در حال حاضر مجموعه عملیات و اقدامات مدیریت شهری برای افزایش طول عمر مفید ساختمانهای احداثی از طریق سازوکار نظارتی برای الزام به استفاده از مصالح مرغوب و بهتر با همکاری سازمان نظام مهندسی فقط درخصوص بتن و اسکلت رعایت میشود.ضمن آنکه مدیریت شهری همچنان معتقد است صدور شناسنامه فنی ساختمانها بر عهده سازمان نظام مهندسی است و باقیمانده عملیات مربوط به نهاد مدیریت شهری در سالهای آتی در دستور کار قرار میگیرد. همچنین با وجود آنکه در قالب اهداف برنامه پنج ساله مدیریت شهری تهران موظف شده است که نظارت و کنترل بر ساختوساز و تغییر روند و بهبود فرآیند صدور پروانه را از طریق تفاهم با سازمان نظام مهندسی اجرایی کند هنوز این تکلیف نیز به دلیل پاسکاری بین نهادهای متولی بر زمین مانده است.
در قالب این بند از برنامه پنج ساله دوم برنامهریزی شده بود تا برای افزایش طول عمر مفید ساختمانهای احداثی و جلوگیری از تحمیل هزینههای اضافی در زمان بهرهبرداری و در زمان تحویل کلید، از طریق اعطای بیمه تضمین کیفیت ساخت وساز اقدام شود. بررسیهانشان میدهد در حال حاضر حدود یک درصد از قیمت خرید یک ساختمان نوساز، صرف «بهرهبرداری» و «قابل استفاده شدن» آپارتمان میشود چراکه به رغم ادعای «آماده بهرهبرداری بودن» واحد مسکونی نوساز از سوی سازنده همچنان هزینههایی باید صرف رفع برخی نقصهای فنی یا خرابی و تعمیرات ساختمان از سوی خریدار پرداخت شود.
در عین حال مدیریت شهری در قالب گزارش عملکرد دو سال ابتدایی برنامه پنج ساله تاکید کرده است که همکاری و تفاهم مدیریت شهری با سازمان نظام مهندسی ساختمان در برقراری سازوکارهای رعایت کامل ضوابط مقررات ملی ساختمان و مصوبات شورا توسط سازندگان، مهندسان ناظر و شهرداریهای مناطق فقط به عملیاتی همچون «گودبرداری» محدود شده است. نهایتا این بلاتکلیفی و پاسکاری در اجرای مواد قانونی، گره افزایش کیفیت ساختمانها از مسیر «بیمه کیفیت تضمین» را کورتر کرده و سبب شده است تاوان تعلیق اجرای سازوکارهای نظارتی برای افزایش کیفیت ساختمانها به مصرفکننده نهایی در قالب تحمیل هزینههای پنهان منتقل شود.