ملک بان 24

نقشه راه جدید بازار ملک و مسکن تدوین می‌شود

پیشنهاد به‌کارگیری چهار ابزار به‌عنوان «محرک‌های مضاعف در بازار مسکن»، برای پایان دادن به رشد منفی ارزش افزوده بخش ساختمان، در دستور کار قرار گرفت.
 نیمه اول امسال به‌رغم رشد اقتصادی 4/ 7 درصدی، ارزش افزوده بخش ساختمان بیش از 10 درصد کاهش یافت. سه مولفه در افت سریالی ارزش افزوده بخش ساختمان (دست‌کم از سال 93 تا کنون) نقش داشته است. مقرر شده، اخذ وام صندوق «یکم» از دو مسیر تسهیل شود و تعهد بانک‌ها در ارائه وام‌های کم‌بهره «ساخت» در هسته فرسوده شهرها نیز به اجرا دربیاید.
افت شدید بخش «ساختمان» در کارنامه رشد اقتصادی نیمسال اول 95، تیم اقتصادی دولت را مصمم کرده بار دیگر برای استارت پایدار و پرقدرت به موتور پیشران اقتصاد ایران، ابزارهای محرک وارد بازار ملک کند. گزارش ها ارزش افزوده بخش ساختمان در بهار امسال بیش از 20 درصد کاهش پیدا کرد و در عین حال، تحت تاثیر محرک‌های اولیه که اوایل سال جاری در قالب پرداخت تسهیلات سه رقمی ساخت و خرید مسکن فعال شد، روند سقوط نرخ رشد ارزش افزوده این بخش در تابستان 95 تا حدودی مهار شد و به منفی 2 درصد رسید، اما در نهایت، کاهش دست‌کم 13 درصدی ارزش افزوده بخش ساختمان در نیمه اول امسال به رغم رشد اقتصادی 4/ 7 درصد طی این مدت، از حرکت «خلاف جهت» بخش جلو برنده اقتصاد در مقایسه با رشد مثبت سایر بخش‌ها حکایت دارد. ارزش افزوده بخش ساختمان در دهه‌های 70 و 80، به‌طور متوسط از رشد سالانه 4 تا 6 درصد برخوردار بود و سال 90 نیز رشد 5/ 2 درصد را تجربه کرد. رشد منفی بخش ساختمان در نیمه اول امسال، آن هم در شرایطی که طی یکسال و نیم اخیر، مجموعه سیاست‌های مالی هدفمند برای رکودزدایی از بازار مسکن عملیاتی شد، هم اکنون دو تحلیل جداگانه، درباره تحولات اخیر این بازار به‌وجود آورده است.
تحلیل اول، ابزارهای به‌کار گرفته شده طی ماه‌های اخیر را «کم‌اثر» و «ناکافی» توصیف می‌کند و در قالب تحلیل دوم، رشد منفی 13 درصد بخش ساختمان در مقایسه با «مازاد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی سال‌های 90 تا 92»،‌ تا حدودی قابل انتظار از بابت «نیاز به زمان برای تنظیم نسبی حجم واحدهای ساخته‌شده و تقاضای به بازار آمده»، عنوان می‌شود.
با این حال، بررسی‌ها درباره ریزش کم‌سابقه نرخ رشد ارزش‌افزوده ساختمان در نیمه امسال، با لحاظ تحولات بازار مسکن در 8 ماه اول 95 نشان می‌دهد: هم روند معاملات خرید مسکن و هم روند ساخت و سازهای مسکونی نسبت به سال گذشته، بهبود پیدا کرده طوری که حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران طی این مدت 12درصد افزایش یافت و تیراژ ساخت واحد مسکونی نیز رشد مثبت 5 درصد را تجربه کرد. این دو اتفاق از روی روند پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن نیز قابل رهگیری است. طی 8 ماه اول امسال، تعداد وام‌های پرداختی برای خرید مسکن توسط بانک عامل بخش مسکن در کل شهرهای کشور، 26درصد افزایش یافت و تعداد تسهیلات پرداختی برای ساخت مسکن نیز رشد 58درصدی را تجربه کرد. بنابراین، نرخ رشد دو رقمی دریافت تسهیلات مسکن در شهرها در کنار آمارهای معاملات و ساخت و ساز در پایتخت، از مراحل پایانی دوره رکود‌ حکایت دارد، اما این وضعیت رو به جلو،‌ به سه دلیل نتوانسته شیب منفی ارزش افزوده ساختمان را به رشد مثبت تبدیل کند.
اولین دلیل این میزان رشد منفی، به «فروکش کردن تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای در بازار ملک و همچنین پایان سرمایه‌گذاری بدون هدف در بازار ساخت و ساز» مربوط است که چون در این راستا،‌ فعالیت‌های ساختمانی یکسال اخیر از سطح کاذب سال‌های قبل فاصله گرفته، اثر این رفتار، در نرخ رشد بخش ساختمان، به شکل کاهش ارزش افزوده، منعکس شده است. ساخت و ساز مسکونی در سال 90 تا 92 در تهران و سایر شهرهای بزرگ، تحت تاثیر رشد قیمت مسکن، رشد درآمدهای نفتی و سطح مطلوب اعتبارات بانکی، به‌صورت نجومی و البته بدون نیازسنجی جامعه تقاضا، جهش کرد به‌طوری که حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی در کل کشور طی این سه سال، با رشد مثبت پیاپی، به ترتیب 1/ 23، 7/ 54 درصد و 1/ 23 درصد رشد کرد در این میان، روند فزاینده نرخ تورم در همان سال‌ها عطش سرمایه‌گذاری ملکی توسط بخش خصوصی و شرکت‌های وابسته به بانک‌ها را با هدف حفظ و تقویت ارزش واقعی دارایی، بیشتر کرد و به سونامی ساخت و ساز منجر شد. در تهران، تیراژ سالانه ساخت مسکن در سال‌های 90 تا 92، به 5/ 2 برابر متوسط سالانه 10 سال قبل از آن رسید و بالای 230 هزار واحد مسکونی در هر یک از این سه سال، آپارتمان در پایتخت احداث شد. در این میان، تضاد بین جنس و متراژ ساختمان‌ها با نیاز و توان خریداران، باعث شد طی دست کم دو سال گذشته، به رغم وجود تقاضای مصرفی خرید، امکان فروش آپارتمان‌های لوکس و متراژ بزرگ، برای سرمایه‌گذاران سلب شود. در ماه‌های اخیر اگر چه معاملات خرید مسکن توسط مصرف‌کننده‌ها رشد مثبت پیدا کرد اما بخش قابل‌ملاحظه‌ای از منابع سرمایه‌گذاران ساختمانی همچنان در بازار آپارتمان‌های متراژ بزرگ و ساختمان‌های ساخته‌شده از قبل، «قفل» است و چرخه سرمایه‌گذاری و فروش ساختمان هنوز با اختلال و نارسایی مواجه است. بازگشت پول‌ها از بازار ساختمانی نیازمند زمان بیشتر برای فروش تدریجی واحدها است. در این میان، کارشناسان اقتصاد مسکن تاکید می‌کنند: موجودی آپارتمان در قسمتی از بازار ملک که غالب تقاضای مصرفی در آن وجود ندارد –قسمت واحدهای بزرگ و گران قیمت- از میزان تقاضا فراتر است و حجم این آپارتمان‌ها حتی در دوره پیش‌رونق اخیر معاملات مسکن، به حدی نرسیده که ظرفیت ساخت جدید با حجم بیشتر از سال‌های قبل را برای سازنده‌ها به‌وجود بیاورد. به این ترتیب، با توجه به تفاوت بین مبلغ سرمایه‌گذاری برای احداث گروه ساختمان‌های لوکس و بزرگ با گروه ساختمان‌های مصرفی و کوچک، شدت اثرگذاری افت سرمایه‌گذاری در لوکس‌ها بر رشد بخش ساختمان، به مراتب بیشتر از گروه دوم است. به گزارش دنیای اقتصاد، دومین مولفه اثرگذار بر رشد منفی 13 درصدی ارزش افزوده بخش ساختمان در نیمه اول امسال، از محل «کاهش حجم ساخت و سازهای تجاری و غیرمسکونی» نشات می‌گیرد. تقاضا برای «مال»‌سازی در تهران طی ماه‌های اخیر نسبت به یکی دو سال گذشته، کاهش پیدا کرده و از آن طرف،‌ در مناطقی از پایتخت از جمله منطقه 22 تحت تاثیر اعمال محدودیت‌های شورای عالی شهرسازی، اجازه صدور پروانه ساختمانی برای برج‌سازی‌های غیرمسکونی کم شده است. در سایر شهرها نیز رکود مسکن بر کاهش چشمگیر حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی اثر گذاشته است. با توجه به اینکه میزان سرمایه‌گذاری مورد نیاز برای احداث هر مترمربع بنای غیرمسکونی، در زمان شروع ساخت و تکمیل پروژه به ترتیب 30 درصد و 100 درصد بیشتر از میزان سرمایه‌گذاری مورد نیاز برای احداث هر مترمربع بنای مسکونی است، در نتیجه، کاهش ساخت و سازهای غیرمسکونی تاثیرگذاری بیشتری بر رشد منفی بخش ساختمان داشته است. سومین مولفه کاهنده نرخ رشد بخش ساختمان نیز به وضعیت پروژه‌های عمرانی (بخش ساختمان دولتی) برمی‌گردد که به‌خاطر کاهش حجم این پروژه‌ها ناشی از کمبود اعتبارات، باعث افت ارزش افزوده بخش ساختمان شده است.
کارشناسان اقتصاد مسکن پیش‌بینی می‌کنند: با تخلیه آثار ناشی از مازاد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی سال‌های اخیر در سال جاری، شیب منفی منحنی رشد بخش ساختمان (تغییرات‌ارزش افزوده بخش) در سال آینده معکوس خواهد شد.وضعیت نیمه اول امسال بخش ساختمان برعکس بخش تولید نفت بود به‌طوری که رشد دست کم 50 درصدی تولید نفت در سال جاری ناشی از رفع تحریم‌ها، توانست رشد مثبت اقتصادی را رقم بزند، اما تخلیه هیجان سرمایه‌گذاری در سال 95، امکان رشد بیشتر حجم تولید ناخالص داخلی را سلب کرد. در سال آینده، اثرگذاری مثبت بخش ساختمان، با توجه به انتظار رونق مسکن می‌تواند قابل ملاحظه باشد به‌خصوص آنکه در صورت رشد مثبت سرمایه‌گذاری ساختمانی، به دلیل رابطه پیشین قوی این بخش با بخش‌های صنعت و خدمات، تولید در سایر بخش‌های دنباله‌رو، به حرکت خواهد افتاد.
جزئیات 4 ابزار محرک مسکن
تیم اقتصادی دولت برای تقویت بیشتر بخش مسکن و تداوم «روند بهبود» شیب منفی ارزش افزوده بخش ساختمان، 4‌ابزار بابت «تحریک مضاعف» بازارهای ساخت و ساز ارزان قیمت و معاملات مصرفی ملک مد‌نظر قرار داده است. این ابزارها، برای تحرک‌بخشی بیشتر به هر دو سمت عرضه و تقاضا تدارک دیده شده است.در این قالب، در نظر است ابتدا سقف تسهیلات مسکن مهر برای حداقل 300 هزار واحد مسکونی مهر نیمه‌کاره و در حال ساخت، افزایش پیدا کند و از 30 میلیون تومان فعلی به 35 یا 40 میلیون تومان افزایش پیدا کند. برای این منظور، باید ابتدا منابع اعتباری مورد نیاز، توسط بانک مرکزی تعیین تکلیف شود، اما یک پیشنهاد برای این منظور، استفاده مجدد از مبالغ بازگشت وام‌های پرداخت شده مسکن مهر (اقساط ماهانه وام‌گیرنده‌ها) است. افزایش سقف وام مسکن مهر، می‌تواند بدهی مالی پیمانکاران ساختمانی را ترمیم کند و امکان شروع پروژه‌های سرمایه‌گذاری را برای آنها‌ فراهم آورد.
در قالب ابزار دوم تحرک‌بخشی،‌ مقرر شده اعتبار مورد نیاز برای پرداخت سالانه 300 هزار فقره وام ساخت و نوسازی بافت فرسوده (مصوبه دو سال پیش که توسط بانک‌ها اجرایی نشده است) توسط سیستم بانکی و سازمان برنامه، تامین شود تا با پرداخت تسهیلات کم‌بهره ساخت مسکن به سرمایه‌گذاران در مناطق مصرفی و ارزان قیمت شهرها، ساخت و ساز هدفمند تحریک شود. سال گذشته 14 هزار فقره از این تسهیلات پرداخت شد و امسال، تاکنون 17 هزار فقره وام توسط بانک عامل بخش مسکن به سرمایه‌گذاران بافت فرسوده ارائه شده است.
ابزار سوم تعیین شده برای تحریک بخش ساختمان به سمت رونق، جامعه تقاضای مصرفی را هدف قرار می‌دهد. متولی بخش مسکن و بانک عامل از بانک مرکزی خواسته‌اند شرایط پرداخت وام‌های سه رقمی خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز «یکم» با هدف تسهیل شرایط برای خانه‌اولی‌ها و ایجاد انگیزه برای سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای مصرفی، «تسهیل» شود. برای این منظور پیشنهاد شده است فرمول سپرده‌گذاری و پرداخت وام از حالت فعلی «پرداخت یک برابر موجودی به ازای هر 6 ماه سپرده‌گذاری» به حالت «پرداخت یک برابر موجودی به ازای هر 4 ماه سپرده‌گذاری»، تغییر کند. در صورت تصویب این پیشنهاد، در تهران، یک متقاضی وام خرید مسکن 160 میلیونی صندوق یکم، به جای آنکه با سپرده‌گذاری 80‌میلیونی (40 میلیون توسط هر یک از زوجین)، یکسال منتظر دریافت وام بماند، ظرف 8 ماه می‌تواند تسهیلات را دریافت کند و دوره انتظار برای خرید مسکن، از این طریق کاهش می‌یابد.
 
همچنین در قالب همین پیشنهاد، طرح افزایش دوره بازپرداخت وام از 12 سال فعلی به 15 سال ارائه شده است که این نیز باعث کاهش مبلغ اقساط ماهانه و در نتیجه جذاب‌تر شدن تسهیلات برای تقاضای مصرفی خواهد شد. این پیشنهاد بعد از اطمینان سیاست‌گذار پولی از رعایت منابع و مصارف صندوق یکم، قابل تصویب و اجراشدن است.
کارشناسان اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه تسهیلات فعلی خرید مسکن تاحدودی سمت تقاضای مصرفی را به صحنه معاملات کشانده، معتقدند: کشش بازار عرضه ناشی از حجم قابل توجه خانه خالی، می‌طلبد قدرت خرید مسکن به‌صورت هدایت شده، تقویت شود. یک راه تقویت، ساده‌سازی مسیر وام‌دهی به جامعه تقاضای هدف است و راه دیگر، افزایش دامنه در برگیری متقاضیان از طریق افزایش سقف تسهیلات می‌تواند باشد. تسهیلات فعلی برای دهک‌های متوسط رو به بالا، کفایت نمی‌کند.
چهارمین ابزار تحرک بخشی مضاعف به بخش مسکن، در قالب «تامین اعتبار مورد نیاز برای ساخت مسکن اجتماعی» تعریف شده است. دولت برای امسال تامین مسکن 70 هزار خانوار دو تا سه دهک اول را در قالب ساخت مسکن اجاره‌ای و پرداخت یارانه اجاره‌بها در دستور کار دارد و برای سال آینده و 4 سال بعد از آن نیز برنامه سالانه 100 هزار مسکن اجتماعی را تدوین کرده است. سرمایه‌گذاری در این طرح، تاثیر مستقیم بر رونق فعالیت‌های ساختمانی به همراه خواهد داشت.

ملک بان 24

قیمت اوراق وام خرید مسکن همچنان در مسیر کاهش

قیمت هر فقره اوراق 500 هزار‌تومانی وام بدون‌سپرده خرید مسکن در حالی برای پنجمین ماه متوالی افت کرد که هم اکنون هزینه دریافت تسهیلات ۱۱۰ میلیون تومانی خرید آپارتمان در پایتخت به ۱۷ میلیون تومان رسیده است.
به گزارش اقتصادنیوز ، قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن، روز چهارشنبه درحالی به میانگین 77 هزار و 300 تومان رسید که هم‌اکنون هزینه دریافت وام بدون سپرده برای متقاضیان خرید مسکن نسبت به نقطه اوج قیمت اوراق در نیمه تابستان، 25درصد کاهش یافته است. قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در برخی روزهای مردادماه به مرز 103 هزار تومان رسید که این جهش قیمتی هزینه دریافت وام 110 میلیون تومانی خرید مسکن را به 22 میلیون و660 هزار تومان افزایش داد.
میانگین قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن، مرداد امسال به 95 هزار تومان رسید؛ این درحالی است که سطح قیمت اوراق در شهریور ماه با کاهش 5درصدی به میانگین 90 هزار تومان رسید. سومین ریزش پی‌درپی قیمت هر فقره اوراق  500 هزار تومانی تسهیلات مسکن در مهرماه، قیمت هر فقره اوراق را به سطح متوسط 86هزار و 700تومان رساند که این نرخ در چهارمین ریزش پیاپی در آبان،با یک کانال سقوط،معادل 79 هزار و 700تومان گزارش شد. ادامه سقوط آزاد قیمت اوراق برای پنجمین ماه متوالی، منجر به کاهش سطح میانگین قیمت هر فقره اوراق 500هزار تومانی وام ‌مسکن به نرخ 75 هزار و 700تومان شد؛ طوری که میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن با 5 درصد افت در مقایسه با سطح متوسط قیمت اوراق در آبان مواجه شد. آخرین وضعیت قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام خرید مسکن نشان می‌دهد، هم‌اکنون میانگین قیمت اوراق، در سطح کمتر از80 هزار تومان در وضعیت نوسان جزئی قرار دارد. پیش از این «دنیای اقتصاد» در گزارشی که نیمه آذرماه از وضعیت تحولات بازار اوراق تسهیلات خرید مسکن به‌عنوان بازار بالادست معاملات آپارتمان منتشر کرد، این موضوع را از دیدگاه کارشناسی پیش‌بینی و مورد تاکید قرار داده بود. هم‌اکنون کارشناسان معتقدند در صورتی که حجم معاملات مسکن در 2 ماه آینده تحت‌تاثیر خریدهای شب عید متقاضیان آپارتمان افزایش یابد،انتظار می‌رود میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام خرید مسکن درحول و حوش 80 هزارتومان نوسان پیدا کند.
به این معنا که روند و جو غیرهیجانی در بازار مبادله رسمی امتیاز وام بدون سپرده مسکن که طی پنج ماه گذشته با ریزش پی‌درپی همراه بوده است، همچنان در بازار اوراق ادامه‌دار خواهد بود و در صورت افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان تحت‌تاثیر ورود تقاضا به بازار شب عید مسکن انتظار نمی‌رود نوسانات قیمت اوراق از حول میانگین قیمتی 80 هزار تومان فراتر برود.برمبنای این پیش‌بینی،کارشناسان همچنین هرگونه جهش قیمت در بازار مبادله رسمی امتیاز وام بدون سپرده مسکن را دست‌کم تا پایان امسال منتفی اعلام می‌کنند.

ملک بان 24

معادله ارز در بازار مسکن

نوسانات اخیر دلار، فعالان بازار مسکن را با یک «معما» درباره «آینده قیمت ملک تحت تاثیر تحولات بازار ارز» روبه‌رو کرده است؛ به‌طوری که خلأ پاسخ روشن، می‌تواند به عقبگرد معاملات آپارتمان از فضای شکننده پیش‌رونق منجر شود.
 نوسانات پررنگ قیمت دلار در یک ماه و نیم اخیر و افزایش دامنه نرخ رشد آن در روزهای گذشته از دی‌ماه، یک «معما» برای فعالان بازار زمستانی معاملات مسکن از بابت «نوع رابطه بین دو بازار ارز و ملک» ایجاد کرده است. به گزارش دنیای اقتصاد ، تحقیقات میدانی نشان می‌دهد: در مقطع فعلی که بازار معاملات مسکن در مرحله گذر از رکود و رسیدن به فاز رونق، حالت شکننده دارد و مستعد بازگشت به فاز قبلی است، هر دو گروه خریدار و فروشنده ملک در تهران نسبت به تحولات اخیر قیمت ارز «حساس» شده‌اند به‌طوری‌که «ابهام» درباره چگونگی تاثیرپذیری قیمت مسکن از نوسانات ارزی و برداشت‌های متفاوت نسبت به مدت زمان تداوم نوسانات، «تصمیم به انجام معامله ملکی» را برای فعالان، سخت و «احتمال» افت حجم خرید و فروش آپارتمان در نقل و انتقالات شب عید را تقویت کرده است.
بررسی‌ها درباره پاسخ معمای ارز در بازار ملک حاکی است: مطابق شکل نوسانات قیمت مسکن و قیمت ارز طی 25 سال گذشته، افزایش قیمت دلار در بازار تهران، دو اثر «کوتاه‌مدت» و «بلندمدت» بر متغیرهای بازار ملک به‌خصوص قیمت مسکن دارد.
در این باره، یافته‌های سه مطالعه علمی-اقتصادی که از سوی پژوهشگران دانشگاهی و همچنین صاحب‌نظران اقتصاد مسکن صورت گرفته است، نیز مشخص می‌کند: در «کوتاه‌مدت»، نوسانات مثبت بازار ارز است که بر فرآیند معاملات ملک و در نتیجه قیمت آپارتمان‌های مسکونی، «اثرگذار» می‌شود اما در «بلندمدت»، رابطه دو بازار به گونه‌ای پیش‌ می‌رود که «اثرپذیری» بازار مسکن از پیامد افزایش قیمت ارز، بیشتر خواهد شد. روند نوسانات قیمت ارز و مسکن از سال 70 تا کنون و همچنین وضعیت مولفه‌های بیرونی و درونی اثر گذار بر این دو بازار طی سال‌های اخیر مشخص می‌کند: با رشد چشمگیر قیمت دلار در کوتاه‌مدت، «تاثیر روانی» این اتفاق، به شکل معکوس بر بازار ملک مسلط می‌شود درحالی که بیشترین «تاثیر واقعی» رشد ارزی بر بازار مسکن، در بلندمدت نمایان و محسوس می‌شود. بر این اساس، هر چقدر دامنه زمانی نوسانات مثبت قیمت ارز، طولانی‌تر و میزان رشد قیمت، ‏ بیشتر باشد، وزن اثرگذاری آن بر بازار مسکن نیز محسوس‌تر خواهد بود. اثر نوسانات مثبت قیمت ارز بر قیمت مسکن در «کوتاه‌مدت»، به‌صورت «معکوس» و «بلندمدت» به‌صورت «مستقیم» است اما میزان تاثیرگذاری و تاثیرپذیری در هر دو فاصله زمانی، به‌صورت «خفیف و تدریجی» است.
تغییر شیب قیمت دلار به سمت صعود با نرخ متفاوت از ماه‌های قبل، چنانچه با دوره ثبات نسبی بازار مسکن و نبود زمینه جهش قیمت ملک، همزمان باشد، در کوتاه‌مدت جهت تقاضای سرمایه‌ای –سفته‌بازها- را از بازار املاک متوجه بازار ارز می‌کند و در نتیجه، زمینه کاهش قیمت واقعی مسکن و حتی افت قیمت اسمی را به‌وجود می‌آورد. تاثیر روانی ناشی از جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار ارز به جای بازار ملک، در مقطع فعلی که رشد منفی قیمت واقعی مسکن در ماه‌های اخیر متوقف شد و در حال حاضر تورم مسکن حول تورم عمومی در حرکت است، می‌تواند به نفع تقاضای مصرفی در بازار معاملات مسکن تمام شود و زمینه رشد محسوس قیمت ملک در بازار شب عید را با شیفت متقاضیان سرمایه‌گذاری ملکی به بازار دیگر، تضعیف کند. طی ماه‌های اخیر، نشانه‌های کمرنگ از تقاضای سرمایه‌ای در بازار خرید آپارتمان‌های کم‌متراژ وجود داشت و هم‌اکنون نوسانات مثبت قیمت ارز در نقش ضربه‌گیر کوتاه‌مدت بازار مسکن -مشروط به تداوم نوسانات دلار در هفته‌های آتی- این بخش از تقاضا را از بازار معاملات مسکن دور خواهد کرد. با این حال، با تغییرات قیمت دلار در جهت افزایش، قیمت تمام شده ساخت مسکن از بابت اثرپذیری قیمت مصالح ساختمانی و نرخ تورم، به‌صورت جزئی افزایش پیدا می‌کند و این اثرپذیری باعث تغییر مثبت ارزش فروش آپارتمان‌های نوساز در بلندمدت خواهد شد.
در این میان، حالت سوم نیز بین رفتار قیمتی بازارهای ارز و مسکن وجود دارد که در قالب آن، همزمانی بین افزایش محسوس قیمت دلار و اوج رونق تورمی معاملات مسکن، باعث می‌شود جهش قیمت در هر دو بازار، در یک مقطع زمانی اتفاق بیفتد. در این حالت، تقاضای سفته‌بازی هم در بازار مسکن و هم در بازار ارز به‌دلیل شرایط درونی این دو بازار، افزایش پیدا می‌کند و به دنبال آن، قیمت‌ها جهش می‌‌کند.
 نوسانات قیمت ارز در بازار تهران، از آذر ماه امسال محسوس شد و درحالی‌که ماه‌های قبل، نرخ رشد ماهانه قیمت، کمتر از یک درصد بود، در میانه پاییز این شاخص 5/ 1 درصد و در آذر ماه 1/ 6 درصد افزایش پیدا کرد.
میانگین قیمت ارز در فاصله ابتدای امسال تا مهر ماه در بازه 3 هزار و 483 تا 3 هزار و 586 تومان در نوسان بود اما در آبان این سطح قیمتی به 3 هزار و 638 تومان و در آذر نیز به 3 هزار و 861 تومان رسید و طی روزهای گذشته از دی ماه، متوسط قیمت ارز، 4 هزار و 63 تومان شد. چهارشنبه گذشته، قیمت ارز در بازار به 4 هزار و 95 تومان رسید. در حال حاضر قیمت ارز تحت تاثیر تعدیل تورمی و قیمت دلار در بازار جهانی، دست کم 10 درصد نسبت به مهر ماه، افزایش از خود نشان می‌دهد.
در صورتی که این مدل نوسان ارزی، در ماه‌های آتی نیز ادامه پیدا کند، در کوتاه‌مدت، ورود تقاضای سفته‌بازی به بازار معاملات ملک، به تاخیر می‌افتد. این نوسانات همچنین باعث می‌شود ساخت و سازهایی که در این فاصله زمانی در جریان است، از محل خرید مصالح ساختمانی وابسته به واردات، با افزایش قیمت تمام شده مواجه شوند که در این صورت، تاثیر قیمت ارز بر قیمت فروش مسکن، در بلندمدت و برحسب سهم این گروه از ساختمان‌های نوساز از حجم عرضه یک تا دو سال آینده، مستقیم و هم جهت افزایش خواهد بود.
بازارهای رقیب از دید سرمایه‌گذاری
بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن درباره نحوه اثرگذاری نوسانات قیمت ارز بر بازار مسکن اعلام کرد: از دید تقاضای سرمایه‌ای، این دو بازار رقیب یکدیگر محسوب می‌شوند. افزایش قیمت در بازار ارز با توجه به قدرت نقدشوندگی آن‌که به مراتب بیشتر از املاک است و امکان تبدیل دارایی در «کوتاه‌مدت» را به سرمایه‌گذار می‌دهد، احتمال کسب سود و عایدی بالا برای سفته‌باز ارزی را در مقایسه با خرید سرمایه‌ای مسکن بالا می‌برد. بنابراین تقاضای سرمایه‌ای را به سمت خود جذب می‌کند. لذا افزایش قیمت ارز از این منظر به نفع ثبات قیمت مسکن خواهد بود و نیروی وارد آمده بر بازار ملک از این جهت، افزایشی نیست.
ملکی افزود: نیروی دوم ناشی از نوسانات مثبت قیمت ارز بر بازار مسکن، به‌صورت مثبت و از محل قیمت تمام شده و تورم عمومی خواهد بود. با افزایش نرخ ارز، برخی مصالح ساختمانی که سهم واردات آنها به کشور در مقایسه با تولید داخلی، قابل توجه است افزایش قیمت پیدا می‌کند و باعث افزایش قیمت تمام شده ساخت می‌شود. البته، این میزان افزایش با توجه به سهم کمتر از 40 درصدی قیمت کل مصالح ساختمانی در قیمت تمام شده مسکن، قابل توجه نخواهد بود.این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در عین حال تصریح کرد: دو نیروی غیر هم جهت از سمت بازار ارز بر بازار مسکن، تا حدودی می‌تواند اثر یکدیگر را تخفیف دهد.
در این میان، کارشناسان اقتصادی تاکید می‌کنند: چنانچه قیمت ارز در طول زمان با سیاست‌های سنجیده سیاست‌گذار، متناسب با تورم و رشد قیمت‌ جهانی، در داخل افزایش پیدا کند، احتمال شوک و جهش ارزی پایین می‌آید و در بازار مسکن نیز، هزینه ساخت‌وساز با تورم ناگهانی روبه‌رو نخواهد شد. نرخ رشد واقعی قیمت ارز در تهران طی سال‌های 92 تا 94، منفی بود به این معنا که قیمت ارز در این فاصله، کمتر از نرخ تورم افزایش پیدا کرد.
یافته‌های سه پژوهش درباره رابطه دو بازار
تحقیقات انجام شده توسط تیمور رحمانی اقتصاددان و پژوهشگر بازار مسکن درباره نحوه اثرگذاری بازار ارز بر بازار مسکن حاکی است در اقتصاد ایران، نرخ ارز حقیقی به‌عنوان یک جانشین برای بازدهی مسکن عمل می‏کند. یعنی با افزایش عایدی نرخ ارز و بازار ارز، مردم به دادوستد ارز روی خواهند آورد. بنابراین با افزایش بازدهی ارز، تقاضا برای مسکن کاهش خواهد یافت. در نتیجه این امر، قیمت مسکن کاهش خواهد یافت. از طرف دیگر نرخ ارز می‏تواند بر هزینه کالاها و خدمات مورد نیاز ساخت مسکن نیز تاثیرگذار باشد. به این ترتیب با افزایش نرخ ارز، هزینه ساخت مسکن افزایش خواهد یافت. در نهایت این افزایش هزینه باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد.
از طرفی، ‏ نتایج یک تحقیق دانشگاهی که اخیرا در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده، نشان می‌دهد: یک واحد شوک مثبت در شاخص قیمت دلار، در کوتاه‏مدت تاثیر منفی بر قیمت مسکن دارد و باعث کاهش شاخص قیمت مسکن می‏شود. چرا که با افزایش نرخ ارز، حجم تولید برای صادرات، افزایش پیدا می‏کند و سرمایه ‏ها به سمت بخش صنعت و تولید متمایل می‏شود اما در بلندمدت با توجه به رابطه پسین و پیشین بخش‏های مختلف، رونق کلی اقتصاد به بخش مسکن نیز تسری پیدا می‏کند و منجر به افزایش شاخص قیمت مسکن خواهد شد.
در این تحقیق، اثر متفاوت نوسانات ارزی در کوتاه‌مدت و بلندمدت بر بازار مسکن، مورد تاکید قرار گرفته است. با این حال درباره اثر واقعی و بلندمدت افزایش قیمت ارز بر بازار ملک، یک پژوهش سوم نیز از سوی گروه دانشگاهی انجام شده که جزئیات آن –که در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شده است- مشخص می‌کند: افزایش قیمت ارز به میزان یک درصد در بازار غیررسمی نیز به علت تاثیر دوگانه بر جذب سرمایه‏های مولد بخش مسکن و همچنین اثر تورمی بر هزینه‏ های ساخت، باعث می‏شود احتمال بروز رونق در این بخش 013/ 0 درصد کاهش یابد.
حرکت معنادار دو منحنی
روند جهش قیمت مسکن و قیمت ارز طی 25 سال گذشته مشخص می‌کند جهش قیمت اسمی مسکن حداقل یک سال بعد از جهش قیمت ارز اتفاق افتاده است که البته، تحولات ارزی، عامل اصلی یا وزنه قوی برای تورم مسکن نبوده است بلکه، مطابق یافته‌های پژوهشگران، سهم مشخصی در افزایش قیمت تمام شده مسکن داشته است و در عین حال، در دوره کاهش قیمت ارز، باعث حرکت تقاضای سرمایه‌گذاری به سمت بازار ملک شده است. در سال 75، رشد 67 درصدی قیمت مسکن بعد از افزایش 52 درصدی قیمت ارز در سال 74، ‏ رقم خورد. همچنین رشد دست کم 40 درصدی قیمت مسکن در اوایل دهه 80 بعد از رشد 34 درصدی قیمت ارز در سال 78، به ثبت رسید. اما در سال 91، به‌واسطه شوک ارزی ناشی از پایان دوره کنترل قیمت ارز و همچنین تبعات سیاست‌های رشد نقدینگی و چاپ پول، قیمت ارز 116 درصد نسبت به سال قبل از آن جهش کرد. در این سال، اوج رونق معاملات مسکن نیز وجود داشت و قیمت مسکن نیز جهش 45 درصدی را تجربه کرد.

ملک بان 24

فرمول ضد توهمی فروش مسکن

دلالان مسکن معتقدند تصور فروشنده‌ها درباره ظرفیت سمت تقاضا برای افزایش قیمت مسکن، باید «اصلاح» و فرآیند تعیین قیمت با «احتیاط» انجام شود.
واسطه‌های ملکی، شرط گرم‌تر شدن بازار زمستانی را اعلام کردند. نتایج نظرسنجی از 50 مشاور املاک درباره «10 پرسش تعیین‌کننده جهت معاملات مسکن» نشان می‌دهد با لحاظ حجم قابل‌توجه تقاضای جست‌وجوگر در بنگاه‌ها، سمت عرضه می‌تواند با به‌کارگیری فرمول «ضد توهمی» در قالب «فروش با قیمت واحدهای فروخته شده فصل پاییز»، دمای معاملات را طی فصل آتی بالا ببرد. دلالان مسکن معتقدند تصور فروشنده‌ها درباره ظرفیت سمت تقاضا برای افزایش قیمت مسکن، باید «اصلاح» و فرآیند تعیین قیمت با «احتیاط» انجام شود. مشخصات واحدهای پرفروش سه ماه گذشته اعلام شد.
 50 مشاور املاک با شرکت در نظرسنجی که برای بررسی آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن انجام شد، بر اساس متغیرهایی که مورد توجه قرارداده‌اند، دمای معاملات در بازار شب عید را به‌صورت مشروط «گرم‌تر» پیش‌بینی کردند. مشاوران املاک که حلقه واسط بازار نقل‌وانتقالات ملکی هستند و از نزدیک در جریان ظرفیت اقتصادی خریداران و فروشندگان قرار دارند، اعتقاد دارند افت پاییزی برای خریداران یک دستاورد به همراه داشته که همان «سلب نیروی محرک از نوسانات قیمت مسکن» بوده است. کمااینکه رشد قیمت مسکن در تهران طی نیمه اول امسال ماهانه یک تا 2 درصد بوده است اما در دو ماه اخیر، نرخ رشد قیمت ماهانه تقریبا صفر شد. مشاوران املاک که با نگاه به گذشته بازار، آینده را پیش‌بینی می‌کنند، اعتقاد دارند در میانه و اواخر پاییز عمده فروشندگان برای افزایش قیمت پیشنهادی خیز برداشتند و همین امر سبب شد حجم معاملات مسکن کاهش یابد و نرخ رشد قیمت قطعی به صفر نزدیک شود. واسطه‌های ملکی این حرکت فروشنده‌ها را «توهم فروش» می‌دانند و تاکید می‌کنند که فروشنده‌ها اکنون در واکنش به افزایش حجم معاملات مسکن در نیمه اول امسال، نباید جو‌زده شوند.
رفتار درست این است که با حفظ خونسردی در اعلام قیمت پیشنهادی قدری احتیاط کنند. آنها با تشریح این شرط و فرمول ضد تورمی برای فروش زمستانی در بازار مسکن، اظهار می‌کنند که در چند ماه اخیر، در بنگاه‌ها به تعداد زیادی «انصراف از خرید در لحظه جست‌وجو» روبه‌رو شده‌اند؛ یعنی تعداد متقاضیانی که برای دست‌کم دوبار به بنگاه مراجعه کرده‌اند، ناچیز بوده است. این اتفاق نشان می‌دهد که اکنون متقاضیان خرید با وجود اینکه به بازار مسکن تا حدودی اعتماد پیدا کرده و به این باور رسیده‌اند که به کمک وام می‌توانند خانه‌دار شوند، در عین حال ظرفیت و کشش پذیرش قیمت بالا را ندارند. این افراد بر اساس اطلاع از قیمت‌های قبلی، محله‌ای را برای یافتن آپارتمان مطلوب خود جست‌وجو می‌کنند و وارد بنگاه می‌شوند؛ بنابراین لازم است فروشنده‌ها قیمت پیشنهادی را متناسب با قیمت آپارتمان‌های فروش رفته در سه‌ماه گذشته، تعیین کنند و فروشنده‌هایی که فایل قدیمی برای فروش در بنگاه دارند، از دستکاری و افزایش قیمت پرهیز کنند. به اعتقاد مشاوران املاک با تکیه بر این فرمول، بازار شب عید قطعا گرم‌تر خواهد شد. انعطافی که اکنون دلالان از فروشندگان توقع دارند، در یکی، دوهفته اخیر در برخی محله‌ها دیده شده است، به این معنا که یک «تخفیف لحظه آخری» دست‌کم معادل حق کمیسیون مشاور املاک را پای معامله و بعد از توافق قیمتی قبلی، برای خریدار درنظر می‌گیرند. چنین اقدامی می‌تواند تلنگری برای جلب متقاضیان خرید به انعقاد قرارداد باشد.
به بیان دیگر، اکثر واسطه‌های ملکی پافشاری فروشندگان روی قیمت‌های پیشنهادی بالا و توقع افزایش قیمت نسبت به تابستان را عامل اصلی افت پاییزی حجم معاملات دانستند،‌ اما در عین حال اقلیت پاسخگویان حضور کمرنگ متقاضیان خرید مسکن در بازار پاییز را که ناشی از دو عامل «شوک دلاری» و «تقارن پاییز با ایام محرم و صفر» بوده است، برای وضعیت کنونی بازار موثر توصیف کردند.
50 تن از اعضای حلقه واسط معاملات مسکن در شهر تهران، تحلیل و قضاوت خود را درباره تحولات بازار پاییزی معاملات نسبت به تابستان و پیش‌بینی بازار زمستانه با ما در میان گذاشتند.
نتایج این نظرسنجی از مشاوران املاک که در مناطق 22گانه تهران مشغول فعالیت هستند حاکی است، اغلب واسطه‌های ملکی ریزش پاییزی معاملات را یک رخداد مقطعی تلقی می‌کنند.
هر چند 70 درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی حجم تقاضای بازار نسبت به پاییز سال گذشته را که اولین سیگنال‌های خروج از رکود و پیش‌رونق در آن زمان مشاهده شد، بیشتر ارزیابی کردند، اما یک گروه 30 درصدی نیز از کاهش تقاضا در پاییز خبر دادند و حضور متقاضیان خرید مسکن در بازار ملک را به دلیل تقارن با ایام محرم و صفر و اعتقادات مردم مبنی بر اینکه از معامله در این ماه‌ها پرهیز می‌کنند، کمتر از پاییز سال گذشته توصیف کردند. البته این تقارن در پاییز سال گذشته نیز با اختلاف 11 روز برقرار بود اما از اواخر آبان و با اتمام ماه‌های قمری مذکور،‌ حجم معاملات به‌صورت محسوس مجددا رشد کرد. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، در این نظرسنجی که 10 آزمون شفاهی درباره وضعیت موجود بازار مسکن و چشم‌انداز فصل آتی برگزار و پاسخ‌ها به‌صورت تستی و تشریحی از شرکت‌کنندگان دریافت شد، 90 درصد از شرکت‌کنندگان میزان عرضه را به‌عنوان پیش‌شرط رونق مطلوب توصیف کردند به نحوی که 45 درصد از آنها از افزایش عرضه نسبت به تابستان خبر دادند و 45 درصد نیز اعلام کردند حجم عرضه تغییری نکرده و همچون تابستان، تعداد فایل‌ها متناسب با تقاضا در سطح قابل قبولی قرار دارد.
هر چند اظهارنظر واسطه‌ها در مناطق مختلف پایتخت با یکدیگر متفاوت و بعضا مغایر است، اما 55 درصد از شرکت‌کنندگان از پافشاری فروشنده‌ها برای افزایش قیمت خبر دادند. اغلب این افراد از تاثیر فروشنده‌ها بر بازار خبر داده و می‌گویند: فروشنده‌ها در پاییز قیمت‌های پیشنهادی را قدری بالاتر اعلام کرده‌اند و روی افزایش قیمت مصر هستند. آنها دو عامل را در این پافشاری موثر ارزیابی می‌کنند، نخست اقبال خریداران در بازار تابستان و رکوردزنی حجم معاملات در مردادماه امسال که سبب شده فروشندگان آپارتمان با تشخیص نیاز بازار قیمت‌ها را قدری افزایش دهند، اما با وجود تشخیص درست این نیاز، مشاوران املاک به مالکان توصیه می‌کنند به این شکل با پیش‌رونق بازار مواجه نشوند؛ چراکه در این صورت خریداران نسبت به وضعیت بازار ناامید می‌شوند و بازار در زمستان امسال همچون سال‌های 92 و 93 به خواب زمستانی می‌رود.
به گفته برخی از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، بعضا یک مشاور املاک، ملکی را به متقاضی خرید پیشنهاد داده و او پس از چند هفته جست‌وجو در بازار و بررسی دیگر فایل‌ها، در نهایت برای معامله این ملک بازگشته است، اما در آن زمان فروشنده‌، قیمت را افزایش داده و دیگر حاضر نیست با قیمت تابستان معامله کند. نتیجه این رفتار فروشندگان این است که خریداران اعتماد خود را به بازار از دست می‌دهند و معامله را به زمان دیگری موکول می‌کنند؛ به ویژه اینکه بازسازی اعتماد در بازار مسکن بعد از دو سال رکود نیازمند زمان زیادی است.
دومین عامل موثر بر اصرار فروشندگان به افزایش قیمت، شوک ارزی است که بازار در هفته‌های اخیر و به دنبال اعلام نتایج انتخابات ریاست جمهوری آمریکا تجربه کرد. همزمان با برنده شدن ترامپ بازار طلا و ارز به‌عنوان دو بازار مهم ایران که در یک دهه اخیر بیش از هر زمان دیگری به کانون مختصات بازار سرمایه‌گذاری تبدیل شده است،‌ تحت تاثیر قرار گرفت، به نحوی که نرخ دلار تا سه‌هزار و 940 تومان افزایش یافت. هر چند اغلب تحلیلگران اقتصادی این افزایش قیمت را موقتی می‌دانستند و در چند روز گذشته نیز هر دو نرخ مذکور روند کاهشی در پیش گرفته‌اند اما فروشندگان بازار ملک آینده اقتصادی را نامعلوم ارزیابی و این‌طور گمانه‌زنی کردند که ممکن است قیمت مسکن نیز رو به افزایش باشد. بر این اساس فروشنده‌ها به گفته دلالان ملک، سفت‌تر از همیشه روی قیمت بالاتر از تابستان پافشاری کردند. در مقابل 25 درصد از شرکت‌کنندگان نیز اعلام کرده‌اند که قیمت‌ها در تابستان تغییر زیادی نداشته است. این افراد اغلب در مناطق مصرفی نظیر 4، 5 و 14 فعالیت می‌کنند. یک اقلیت 20 درصدی نیز معتقدند فروشنده‌ها برای کاهش قیمت آمادگی دارند. آنها معتقدند بین قیمت پیشنهادی اولیه با نرخی که پای معامله ثبت می‌شود، تفاوت بسیار زیادی وجود دارد و اغلب، حباب قیمت پیشنهادی در نرخ نهایی محاسبه نمی‌شود. البته بر اساس اظهارات شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، مانور کاهشی روی قیمت ملک بیشتر در مالکان املاک میانسال و کهنسال با میانگین سنی بیش از 10‌سال مشهود است.
 
مقصر ریزش پاییزی معاملات
7.71 درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی ریزش معاملات در بازار پاییزی را بیش از هر چیزی به مانور قیمتی فروشندگان نسبت داده‌اند. این اکثریت قاطع اعتقاد دارند بازار اصطلاحا به دست فروشندگان افتاده و آنها قصد ندارند املاک خود را به قیمت‌های تابستان معامله کنند و امیدوار هستند بتوانند در ماه‌های آتی گران‌تر از ارقام کنونی ملک خود را بفروشند. در مقابل 20 درصد از شرکت‌کنندگان متقاضیان خرید مسکن را عامل اصلی ارزیابی کرده‌اند. استدلال این گروه بر مبنای کاهش تقاضای پاییزی استوار است و معتقدند اگر خریداران بازار را ترک نکنند، مالکان هم برای فروش مصمم‌تر خواهند شد.
در عین حال یک گروه اقلیت 9 درصدی سایر عوامل را در این ریزش پاییزی مقصر می‌دانند. آنها از گران بودن وام مسکن به‌عنوان عامل عدم اقبال متقاضیان خرید سخن گفته و معتقدند که وضعیت عمومی بودجه متقاضیان مناسب نیست و با بنیه مالی ضعیف قصد خرید مسکن دارند. از طرفی وام اوراق حق تقدم مسکن با سقف 110 میلیون تومان که اکنون در بازار بیشتر از سایر انواع وام مسکن استفاده می‌شود، تسهیلات گران‌قیمتی محسوب می‌شود که باید حدود سه برابر آن را بازگرداند. از آن مهم‌تر اقساط سنگین این وام است که حدود یک‌میلیون و 700 هزار تومان اعلام شده و به گفته مشاوران املاک، بیشترین مشکل متقاضیان خرید مسکن با این اقساط بالا است.
55  درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی ما که اغلب در مناطق مصرفی تهران فعالیت می‌کنند، سهم واحدهای 70‌تا‌90 مترمربعی را در معاملات پاییز بیشتر ارزیابی و اظهار کردند: اغلب متقاضیان ملک آپارتمان‌های دوخوابه و میان‌متراژ را برای خرید انتخاب می‌کنند.
 
به اعتقاد 25 درصد از مشاوران املاک شرکت‌کننده در این نظرسنجی، واحدهای کوچک‌متراژ با مساحت کمتر از 70 متر مربع در صدر تقاضا قرار داشته و در نهایت یک گروه 20 درصدی که عمدتا در مناطقی نظیر یک، دو و سه فعالیت می‌کنند، سهم آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ با مساحت بیش از 90مترمربع را در معاملات پاییزی بیش از سایر گروه‌ها ارزیابی کردند. البته در این مناطق تیراژ تولید آپارتمان‌های با مساحت کمتر از 90 مترمربع نیز کمتر از سایر مناطق است و متقاضیان خرید نیز از بنیه مالی بیشتری برخوردارند.
به اذعان مشاوران املاک بازار آپارتمان‌های چندسال ساخت بسیار گرم‌تر از آپارتمان‌های کلیدنخورده است به نحوی که 60درصد از شرکت‌کنندگان آپارتمان‌های چندساله را به دلیل قیمت مناسب‌تر در صدر تقاضا ارزیابی می‌کنند. آنها معتقدند واحدهای کلیدنخورده مشتریان خاص خود را دارند و تقاضای آنها در سال جاری همواره کمتر از آپارتمان‌های چندساله بوده است. 30 درصد مشاوران املاک نیز خلاف این گزاره را تایید و اعلام می‌کنند در طول پاییز واحدهای کلیدنخورده بیشتری نسبت به تابستان فروخته‌اند.
این گروه علت ازدیاد معاملات کلیدنخورده‌ها در پاییز را ناشی از انباشت آنها در طول تابستان ارزیابی می‌کنند. به گفته این واسطه‌های ملکی، بخش زیادی از واحدهای کلیدنخورده به دلیل قیمت پیشنهادی بالا در تابستان فروش نرفته‌اند، چراکه در رقابت با فایل‌های ارزنده چندسال ساخت که از امکانات خوبی برخوردار بوده و در عین حال قیمت پایین‌تری داشته‌اند، مغلوب شدند. در عین حال باید یادآور شد که به‌طور کلی آپارتمان‌های نوساز تا پنج سال ساخت در دوماه اول پاییز همچون اغلب ماه‌های اخیر بیشترین حجم معاملات را به خود اختصاص داده‌اند اما مشاوران املاک تاکید دارند که درصد کمی از آنها کلیدنخورده بوده است. یک اقلیت 10 درصدی نیز سهم معاملات کلیدنخورده و چندسال ساخت را در مناطق مصرفی برابر ارزیابی کرده‌اند. درست نیمی از مشاوران املاک اعتقاد دارند که بازار ساخت‌وساز نیز در پاییز نسبت به تابستان و بهار تحرک داشته است و در مقابل 50 درصد آنها منکر این تغییر می‌شوند.
تایید‌کنندگان گرم‌تر شدن بازار ساخت‌وساز از احتمال کاهش چشمگیر فایل‌های نوساز در ماه‌های آتی خبر داده و آینده را این طور ارزیابی کردند که نیاز به واحدهای نوساز جدی‌تر خواهد شد. بر اساس اظهارات آنها، در محله‌هایی نظیر گیشا و جنت‌آباد جنوبی که مطلوبیت ویژه و در عین حال قیمت مناسب‌تری در مقایسه با مناطق گران تهران دارد، سازندگان در حال خرید و ذخیره کردن املاک کلنگی برای ساخت‌وسازهای آتی هستند. با این حال کسانی که معتقدند بازار ساخت‌وساز هنوز تغییر جدی نداشته و سرد است، به افزایش چشمگیر هزینه‌های ساخت و قیمت بالای مصالح اشاره کرده‌اند اما در عین حال تاثیر عوامل روانی را بیشتر دانستند. تقریبا نیمی از شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی از بی‌اعتمادی سازندگان به بازار سخن گفتند و اظهار کردند:‌ اغلب آنها تصور می‌کنند پیش‌رونق کنونی در بازار یک حباب است و تقاضا قرار نیست در این سطح باقی بماند، از این‌رو میل چندانی برای ساخت‌وساز ندارند و نگران هستند که دوباره در دام «خواب سرمایه در بازار مسکن» بیفتند. برخی نیز بلوکه شدن سرمایه سازندگان را عامل سردی بازار ساخت‌وساز ارزیابی می‌کنند و اعتقاد دارند اگر وضعیت بازار زمستانه طبق پیش‌بینی‌ها گرمای تابستان را داشته باشد، قدری از این سرمایه‌ها آزاد خواهد شد و طبعا دوباره در بازار ملک سرازیر می‌شود.
 
فن بدل برای تحریک بازار
واسطه‌های ملکی شرکت‌کننده در این نظرسنجی، معتقدند تحریک بازار هم به نفع خریداران و هم به نفع فروشندگان است. آنها در پاسخ به پرسش که از آنها توصیه‌ای به خریداران و فروشنده‌ها در شرایط کنونی را خواسته بود تا به‌عنوان فن‌بدل تحریک بازار استفاده شود، اظهار کردند که نمی‌توان از فروشنده درخواست کرد ملک خود را به حراج بگذارد یا متقاضی خرید برای تقویت بنیه مالی خود را در فشار قرار دهد، اما می‌توان به فروشندگان توصیه کرد که در اعلام قیمت پیشنهادی، میانگین قیمت واحدهای فروش‌رفته دو ماه اخیر را لحاظ کنند چراکه حتی اگر حاضر به تخفیف پای معامله باشند، اعلام قیمت‌های بالا در گام اول، خریداران را دلسرد می‌کند و می‌تواند به خروج دوباره آنها از بازار منجر شود.
از طرفی مشاوران املاک اعتقاد دارند خریداران نیز برخی اوقات رفتاری عکس آنچه باید را از خود بروز می‌دهند و زمانی که قیمت‌ها حباب پیدا می‌کند، از ترس گران‌تر شدن ملک ممکن است با عجله خرید خود را انجام دهند، در حالی که معامله در یک بازار آرام قطعا منفعت بیشتری برای آنها دارد و از این‌رو اکنون زمان مناسبی است که آنها با حضور در بازار انتخاب خود را انجام دهند. اما تقریبا اکثریت قریب به اتفاق پاسخگویان انعطاف فروشنده‌ها در قیمت پیشنهادی را مهم‌ترین عامل تحریک بازار ارزیابی کردند و آن را عاملی برای ممانعت از پس‌روی خریداران از بازار دانستند.
 
 عقبایی: بازار فاقد ظرفیت افزایش قیمت است
 رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران پیش‌بینی کرد سیر صعودی حجم معاملات تا 15 اسفند با شیب ملایم ادامه پیدا کند و پس از آن به مدت یک ماه (تا پایان نوروز) تحرک در بازار مسکن با کاهش روبه‌رو شود. حسام عقبایی در گفت‌وگو با اشاره به اینکه حجم تقاضا در تهران از پاییز سال گذشته تاکنون سیر صعودی داشته است، گفت: این سیر صعودی در ایام پاییز نیز با شیب بسیار ملایم وجود داشت. وی با بیان اینکه آمار صدور پروانه ساختمانی در سال‌های 93 و 94 حدود 50 درصد و در سه‌ماه نخست امسال نیز 17 درصد کاهش داشته است، افزود: به این ترتیب با کاهش حجم تیراژ آپارتمان‌سازی، حجم عرضه در پاییز امسال تغییر محسوسی نسبت به ماه‌های اخیر نداشته است. عقبایی معتقد است بازار مسکن در حال حاضر ظرفیت افزایش قیمت را ندارد و فروشندگان دست‌کم تا شش ماه آینده انتظار افزایش قیمت نداشته باشند. عقبایی با بیان اینکه در حال حاضر واحدهای کوچک‌تر از 80 مترمربع در صدر تقاضا قرار دارند، یادآور شد: در حال حاضر فروش واحدهای چندسال ساخت که تقریبا 20 تا 30 درصد نسبت به آپارتمان‌های کلیدنخورده ارزان‌تر هستند، بیشتر است چراکه با قدرت خرید متقاضیان مسکن تناسب دارد. وی معتقد است مهم‌ترین مقصر ریزش حجم معاملات در پاییز نسبت به فصل تابستان، سیاست‌های پولی و بانکی کشور بوده که به کاهش تیراژ تولید مسکن منجر شده است. عقبایی در این رابطه توضیح داد: به‌طور کلی گروهی از خریداران «مصرفی» در بازار حضور دارند و گروهی دیگر هنوز تصمیم خرید خود را جدی نکرده‌اند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره علت استمرار رکود ساخت‌وساز در کشور با وجود تحرک بازار مسکن  گفت: علاوه بر سیاست‌های پولی و بانکی که نیازمند اصلاح است، سیاست‌های تشویقی در حوزه تولید مسکن نیز وجود ندارد. وی به نقش مهم «زمین» در تولید مسکن اشاره کرد و خواستار ایجاد یک ستاد مدیریتی برای واگذاری زمین به شهرداری‌ها و بنیاد مسکن شد. عقبایی افزود: باید سازوکاری درخصوص نحوه واگذاری زمین به تولید‌کنندگان و انبوه‌سازان واقعی ازسوی نهادهای مختلف اعم وزارت راه‌وشهرسازی، شهرداری و بنیاد مسکن تعیین شود. وی همچنین خواستار پیش‌بینی مشوق‌های مالیاتی برای افزایش حجم ساخت مسکن و خروج بازار ساخت‌وساز از رکود شد. عقبایی به فروشندگان بازار ملک توصیه کرد منتظر رشد قیمت نباشند و از متقاضیان خرید درخواست کرد با توجه به ثبات نسبی قیمت‌ها و شرایط آرام بازار، معامله خود را به وقت دیگری موکول نکنند و مطمئن باشند اگر ملکی بفروشند، این طور نیست که بازار آبستن افزایش قیمت ناگهانی باشد و نتوانند خرید دیگری انجام دهند.

ملک بان 24

نه مسکن مهر تمام شد، نه مسکن اجتماعی جادو کرد

بی ارادگی دولت در تکمیل مسکن مهر تا جایی برای کمیته امداد مسجل شد که پرویز فتاح از پیشنهاد تکمیل واحدهای ناتمام مسکن مهر و واگذاری آن به مددجویان امداد خبر داد.
سرپناهی مناسب و امن برای زندگی یا به تعبیر ساده «مسکن»، جزو حقوق اولیه‌ای است که همه افراد جامعه باید نظیر حداقل‌هایی چون حق غذا و لباس از آن برخوردار باشند و حتی به تعبیری از اجزای مهم «استانداردهای قابل قبول برای زندگی مطلوب» محسوب می‌شود، اما این حق امروزه در کشور ایران، جزو آرزوهایی است که به خصوص قشر جوان و کم‌در‌آمد در افق بلند‌مدت خود برای تحقق آن از ابتدای ورود به چرخه فعالیت در اجتماع، برنامه‌ریزی می‌کنند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از جوان ، حکایت مشکلات مسکن هم از همان قصه‌های تلخی است که در اکثر دولت‌ها به قوت خود باقی می‌ماند و تنها از حالت بی‌سرانجامی در یک دولت به حالت بی‌سرانجامی در دولت دیگر تغییر پیدا می‌کند و تنها تفاوتش ارائه طرح‌های جدید برای جایگزین پیشنهادهای قبلی است.
   وعده بی‌سرانجام طرح مسکن اجتماعی برای اقشار کم در‌آمد!
مسکن اجتماعی نیز از همان طرح‌های جایگزینی بود که دولت یازدهم به عنوان جدی‌ترین برنامه خود در حوزه مسکن برای اقشار محروم جامعه در نظر گرفت تا با اشراف بر نواقص و کاستی‌های مسکن مهر در دولت قبلی، اقشار کم‌درآمد را خانه‌دار کند.
آنطور که به‌ عنوان نخستین هدف در این طرح در نظر گرفته شده، قرار بر این بود بافت‌های فرسوده درون شهرها انتخاب و زمین مورد نیاز از طریق ساماندهی بافت‌های فرسوده شهری تأمین شود. از سوی دیگر با ساخت مجتمع‌های مسکونی علاوه بر سکونت مالکان این خانه‌های قدیمی بخشی از متقاضیان کم‌درآمد مسکن در واحدهای ساخته شده جای گیرند.
بدین‌ترتیب طرح مسکن اجتماعی با نام «تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد» که با تفاهم وزارت‌های راه و شهرسازی و تعاون، کار و رفاه اجتماعی نهایی شد، اسفندماه سال 92 با حضور اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیس‌جمهور در شورای عالی رفاه به تصویب رسید.
امروز تقریباً سه سال از تصویب این طرح می‌گذرد، اما همچنان بدون هیچ بازخورد بیرونی تنها به وعده و وعیدهایی خلاصه می‌شود که جز بلاتکلیفی بوی دیگری از آن به مشام نمی‌رسد.
بدعهدی از دولت و پا درمیانی از کمیته امداد!
از سوی دیگر این در حالی است که دولت یازدهم از اتمام پروژه مسکن مهر تا اوایل سال 95 خبر داده بود، اما بدعهدی دولت در تحقق وعده‌های خود برای تحویل مسکن‌های مهر و به اتمام رساندن آن تا جایی پیش رفت که چندی پیش کمیته امداد پا در میانی کرد و به اصطلاح جورکش بی‌مهری دولت بر مسکن مهر شد.
پرویز فتاح،  رئیس کمیته امداد از آغاز مذاکرات با دولت و مجلس برای واگذاری 40 هزار واحد مسکن مهر فاقد متقاضی به مددجویان کمیته امداد خبر داد.  وی در خصوص تکمیل واحدهای مسکن مهر ناتمام و واگذاری آن به مددجویان امداد تأکید کرد: ما این موضوع را به دولت اعلام کرده‌ایم تا بخشی از مسکن مهر فاقد متقاضی که روی دست دولت مانده را برای تکمیل به کمیته امداد واگذار کند، زیرا نه اراده‌ای برای تکمیل آنها در دولت وجود دارد و نه دولت بودجه‌ای برای این منظور در اختیار دارد.
حال جدا از جورکشی کمیته امداد بر مسکن‌های مهری که دولت قول مساعد برای تکمیل آنها داده بود، جالب است بدانید در بودجه سال96 هیچ ردیف مشخصی برای اجرای طرح مسکن اجتماعی دولت هم در نظر گرفته نشده و حتی در بودجه96 دولت موظف است از محل اعتبارات ردیف‌های متفرقه مبلغ 125 میلیارد تومان برای کمک به زیرساخت مسکن مهر اختصاص دهد، اما نامی از مسکن اجتماعی برده نشده است. اینچنین است که طرح مسکن اجتماعی هم عملاً نمی‌تواند نقشی در خانه‌دار کردن اقشار ضعیف جامعه داشته باشد.
اینبار بر خلاف همیشه دیگر نمی‌گوییم منتظر بمانیم تا شاید در باب مسکن فرجی شود، بلکه می‌گوییم ضمن تشکر از پیشنهاد کمیته امداد برای تقبل بی‌ارادگی دولت یازدهم در تکمیل مسکن مهر و پوزش از مردم، بهتر است قشر جوان و کم درآمد جامعه، سطح انتظارات خود را برای برخورداری از خانه دار شدن از «حق طبیعی» به «آرزو» تنزل دهند و تنها به طرح‌های بی‌سرانجام دولت در حوزه مسکن اکتفا کنند!