شرح : پس از تشکیل صندوق یکم، افزایش سقف تسهیلات مسکن به 160 میلیون تومان، رشد تسهیلات ساخت به 150 میلیون تومان، تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان و ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن، این‌بار نوبت به تشکیل موسسات پس‌انداز و تسهیلات برای تامین مسکن خانوارها رسیده است.
مجموعه اقداماتی که قرار است بخش مسکن را به عنوان پیشران اقتصاد به حرکت وادارد. دولت در نظر دارد رونق اقتصاد از بخش مسکن آغاز شود. سال گذشته اگرچه دولت در نظر داشت رونق را با ارایه تسهیلات به بخش خودرو و تحریک تقاضا در این بخش ایجاد کند اما امسال با ناامیدی که از این سیاست حاصل شد؛ روی برنامه‌ها را به سمت مسکن چرخاند. حوزه مهمی که 130 صنعت وابسته دارد و با به حرکت درآمدن آن صنایع بسیاری نیز رونق خواهند گرفت. برای این منظور هم افزایش سقف تسهیلات در دو حوزه خرید و ساخت مسکن در دستور کار قرار گرفت. پیش از تعطیلات عید نوروز سقف تسهیلات مسکن برای هر یک از زوجین در تهران به 80 میلیون تومان و جمعا 160 میلیون تومان افزایش یافت و دیروز نیز شورای پول و اعتبار تشکیل موسسات پس انداز و تسهیلات مسکن را تصویب کرد.
تامین مسکن در مناطق خاص
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از اعتماد ، این موسسات در یک منطقه جغرافیایی خاص فعالیت می‌کنند و سهامدارانی که در آن سپرده‌گذاری می‌کنند علاوه بر اینکه از منفعت سپرده‌گذاری بهره‌مند می‌شوند، می‌توانند از منفعت سهامداری خود نیز بهره ببرند. اجرای پروژه‌های بزرگ کشور با توجه به سیاست‌های توسعه‌ای کشور و تاکید بر توسعه سواحل مکران و احیای بافت فرسوده در مناطق خاص، از طریق این نهاد مالی می‌توانند تامین مالی شوند.
طبق مواد 5 و 7 قانون پس انداز مسکن مصوب سال 1346 بانک رهنی (بانک مسکن وقت) می‌تواند نسبت به ایجاد موسسات پس‌انداز اقدام کند، همچنین در قانون تامین اعتبارات مسکن مصوب 1351 نحوه تامین مالی این نهاد مالی پیش بینی شده است. در آیین‌نامه تبصره 2 ماده 7 قانون احیا، بهسازی و نوسازی بافت فرسوده ایجاد این موسسات با رعایت مصوبات شورای پول و اعتبار و جذب منابع از سرمایه‌گذاران و سپرده گذاران برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید و بهسازی مسکن در یک منطقه جغرافیایی خاص پیش بینی شده؛ ضمن اینکه در بند 61-4 سیاست‌های خروج اقتصاد از رکود هم به این موضوع اشاره شده است.
20 درصد بانک مسکن، 80 درصد پذیره‌نویسی مردم
مدیرعامل بانک مسکن در خصوص روش سپرده‌گذاری این موسسات توضیح داد: تاسیس موسسات پس انداز با تصویب تشکیل این موسسات در شورای پول و اعتبار یک نهاد جدید در حوزه تامین مالی مسکن اضافه می‌شود. 20 درصد سهام این نهاد از طریق بانک مسکن و 80 درصد آن از طریق پذیره نویسی عام توسط آحاد مردم تامین می‌شود. محمدهاشم بت‌شکن با اشاره به انواع این نهادها از تاسیس موسسات پس انداز با هدف کمک به تامین مالی بخش مسکن به ویژه در مناطق جغرافیایی خاص خبرداد و گفت: این موسسه نیز می‌تواند از طریق تجهیز پس انداز از همان منطقه یا سایر مناطق نسبت به پرداخت تسهیلات فقط به یک منطقه خاص اقدام کند. ویژگی اصلی این نهادها این است که تسهیلات فقط در شعاع جغرافیایی خاص ایجاد شده مصرف می‌شود.
روش جدید برای خانه‌دار شدن
با تصویب این طرح، امکان تامین مالی ارزان‌قیمت دو حوزه ساخت و خرید آپارتمان با روش کاملا متفاوت از مدل سنتی وام‌دهی، در همه شهرهای کشور فراهم می‌شود. موسسه پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای در هر شهر، با هدف ساخت و ساز مسکونی در مقیاس انبوه، تاسیس می‌شود و صرفا برای تامین مالی پروژه تعریف شده، از دو دسته سپرده‌گذار محلی شامل متقاضیان خرید خانه و همچنین سرمایه‌گذاران ساختمانی در نقش سهامداران موسسه، عملیات جذب منابع انجام می‌دهد و در نهایت با اتمام مراحل احداث پروژه، متناسب با عایدی به دست آمده، به سپرده‌گذاران متقاضی وام خرید و سهامداران، تسهیلات و سود پرداخت می‌کند.
به این ترتیب، موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن منطقه‌ای اگر چه از بابت جذب منابع و پرداخت تسهیلات، کارکردی مشابه نظام بانکی دارد اما از یکسو، سپرده‌گذاران در نقش سهامداران، به دلیل منتفع شدن از عمده سود این موسسات، انگیزه قوی و به مراتب بیشتر از سپرده‌گذاری بانکی، برای ورود به این موسسات دارند و از سوی دیگر، هزینه پایین تجهیز منابع در آنها، توان پرداخت وام با سقف بیشتر از تسهیلات مسکن فعلی را به وجود می‌آورد. این موسسات یک تفاوت کلیدی دیگر نیز با نظام بانکی در حوزه تامین مالی مسکن دارند و آن، عدم تعهد زمانی به سپرده‌گذاران موسسه از بابت پرداخت تسهیلات خرید است. در حال حاضر صندوق پس‌انداز مسکن یکم، در ازای یک سال سپرده‌گذاری، معادل دوبرابر مبلغ سپرده، به متقاضی وام خرید پرداخت می‌کند که همین تعیین مدت انتظار و همچنین تعیین میزان تسهیلات، باعث می‌شود این صندوق دچار تعهد مالی به سپرده‌گذاران باشد و در نتیجه برای تحقق تعهد خود، منابع مورد نیاز را از قبل پیش‌بینی کند اما در موسسات پس‌انداز منطقه‌ای، اگر چه هدف، اعطای تسهیلات ساخت و خرید به سپرده‌گذاران است اما تعهد زمانی برای پرداخت، وجود ندارد و در نتیجه، ریسک مالی این موسسات در مقایسه با بانک‌ها و صندوق پس‌انداز، ناچیز است.
بر اساس این گزارش، سابقه فعالیت این موسسات در نقش بانک‌های محلی مسکن در ایران به دهه 40 و 50 برمی‌گردد که شدت استقبال سمت تقاضای مسکن از سپرده‌گذاری در آنها و همچنین گرایش شرکت‌های ساختمانی بزرگ به سرمایه‌گذاری و استفاده از منابع موسسات پس‌انداز منطقه‌ای، سبب شد تا 8 برابر سرمایه اولیه موسسات، تسهیلات ساخت پرداخت شود و ابرپروژه‌هایی همچون شهرک اکباتان و سپس شهرک آپادانا در تهران و تعدادی شهرک مسکونی در اطراف یکی، دو شهر بزرگ کشور احداث شود اما در اوایل دهه 60 با توقف کار بانک رهنی، این موسسات نیز منحل شد.
خرید مطالبات رهنی از دو ماه پیش
از دیگر برنامه‌های دولت برای تامین مسکن، انتشار اوراق رهنی است که حدود دو ماه گذشته به عنوان پیوند بازار پول و سرمایه منتشر شد و به دلیل اینکه فعلا نهاد تضمین تسهیلات رهنی در کشور وجود ندارد بانک مسکن ضمانت این اوراق را برعهده گرفته است. اوراق پشتوانه تسهیلات رهنی (NBS) اوراقی است که برای خرید مطالبات رهنی توسط ناشر منتشر و در بورس یا بازارهای خارج از بورس معامله می‌شود. کاهش هزینه تامین مالی برای بانک‌ها، مدیریت ریسک عدم انطباق زمانی سررسید دارایی‌ها و بدهی‌ها و همچنین بهبود نسبت کفایت سرمایه و خارج شدن دارایی‌ها از ترازنامه مهم‌ترین مزیت‌های اوراق رهنی هستند.
شرح : شناسنامه اقتصادی بازار مسکن در پنج مولفه سرنوشت‌ساز، به‌روز شد.بررسی‌ها از اطلاعاتی که روز گذشته معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی درباره سطح جدید متغیرهای بالادست بازار ملک منتشر کرد، نشان می‌دهد: در حال حاضر بخش مسکن تحت تاثیر ثبات نسبی 24 ماهه قیمت‌ها در موقعیت نسبتا «مطلوب» اما «متزلزل» قرار گرفته طوری که اگر «تابلوی راهنما» و «هشدار نامرئی» موجود در شناسنامه جدید بازار، مدنظر سمت عرضه قرار نگیرد، متغیرها مجددا به نقطه قبل بازگشت می‌کنند.
طبق آنچه معاونت مسکن اعلام کرده، «طول دوره انتظار برای خرید خانه» که با شاخص «دسترسی به مسکن» محاسبه و سنجیده می‌شود، در سال 94 به رقمی معادل 6/ 11 سال رسید.
از مقایسه سطح فعلی با روند بلندمدت گذشته این شاخص حاکی است: تخلیه حباب قیمت مسکن در سال 93 و ثبات نسبی قیمت اسمی در سال 94 باعث شد توان اقتصادی خانوارها تحت تاثیر افزایش سقف وام خرید، تقویت شود و «ثمره» آن به شکل «بهبود شاخص دسترسی به مسکن» ظرف دو سال، بروز کند. طول دوره انتظار برای صاحب‌خانه شدن در سال 92، رقمی معادل 12 سال بود به این معنا که یک خانوار با متوسط دستمزد ماهانه و با پس‌انداز 100 درصدی آن، می‌توانست ظرف 12 سال یک واحد مسکونی 100 مترمربعی با قیمت میانگین، خریداری کند. اما اکنون، طول زمانی دسترسی به مسکن 4 ماه کاهش پیدا کرده است.
قیمت اسمی هر متر مربع واحد مسکونی بعد از جهش 70 درصدی در بهار 92 در طول سالهای 93 و 94 در سطح سه میلیون‌و 900 هزار تا 4میلیون و 100 هزار تومان قرار گرفت و از نوسان افتاد به طوری که قیمت واقعی به ترتیب 10 درصد و 14 درصد کاهش یافت.
روند دو سال گذشته در بهبود شاخص دسترسی به مسکن چنانچه با همین شیب ادامه پیدا کند، هدف‌گذاری طرح جامع مسکن مبنی‌بر «کاهش طول دوره انتظار برای خرید مسکن به 8 سال در سال 1404» محقق خواهد شد.اما برای «تداوم بهبود» شاخص دسترسی به مسکن باید دو اقدام از جانب سرمایه‌گذاران ساختمانی انجام شود.
در شناسنامه جدید بازار مسکن کشور، سطح پنج مولفه‌ای که برای هر دو سمت عرضه و تقاضا، جهت‌ده و سرنوشت‌ساز محسوب می‌شود، تغییر کرده است. آخرین وضعیت این مولفه‌ها به ترتیب اهمیت، شامل «کاهش زمان انتظار برای خرید مسکن»، «تشدید نرخ تغییر جنس تقاضا»، «بهبود نرخ کسری آپارتمان در برابر خانوار»، «افزایش موجودی کل بازار به لحاظ تعداد واحد مسکونی» و همچنین «تعیین میزان واحدهای نیمه‌کاره» است.
جزئیات وضع فعلی این مولفه‌ها حاکی است: نرخ تراکم خانوار در واحد مسکونی که کمبود آپارتمان در کشور را نشان می‌دهد، از 05/ 1 در سال 92 به 04/ 1 در سال 94 رسیده است. این شاخص در سال 90 معادل 06/ 1 بود. به این ترتیب، کسری واحد مسکونی در مقابل خانوارها، هم‌اکنون به 4 درصد کاهش پیدا کرده است.
میزان کسری، براساس موجودی کل واحدهای مسکونی در کشور و تعداد خانوارها در سال 94 قابل محاسبه است. موجودی مسکن تا پایان سال گذشته به 22 میلیون و 212 هزار واحد مسکونی قابل مصرف رسید و تعداد خانوارها نیز به 23 میلیون و 234 هزار فقره افزایش یافت که به این ترتیب مشخص می‌شود: در حال حاضر بازار مسکن با یک میلیون کسری واحد مسکونی مواجه است.
از طرفی، برآوردهای معاونت مسکن نشان می‌دهد: در حال حاضر یک میلیون و 360 هزار واحد مسکونی به شکل ساختمان‌های نیمه‌کاره در مناطق شهری و روستایی کشور معطل بازگشت سازنده‌ها به بازار برای تکمیل است.به این ترتیب برآیند مختصات فعلی این مولفه‌ها حکایت از آن دارد که اگر سازنده‌های مسکن بتوانند بر تکمیل ساخت‌وسازهای نیمه‌کاره به‌عنوان «تابلوی راهنما» در این شناسنامه متمرکز شوند، میزان کسری عرضه در برابر تقاضا صفر خواهد شد و حتی مازاد واحد مسکونی در بازار به‌وجود می‌آید که این موضوع از «ثبات قیمت مسکن» در آینده و در نتیجه، «ادامه کاهش زمان انتظار صاحب‌خانه شدن» پشتیبانی خواهد کرد.
وضعیت فعلی بازار ساخت و ساز تاحدودی از توجه سازنده‌ها به این تابلو راهنما حکایت دارد به‌طوری که میزان سرمایه‌گذاری ریالی سازنده‌ها در حوزه تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره طی ماه‌های اخیر، بیشتر از ساخت و سازهای جدید بوده است.به گزارش «دنیای اقتصاد»، وضع فعلی متغیرهای جمعیتی در شناسنامه جدید بازار مسکن حاوی یک «هشدار نامرئی» است که از تشدید شکاف بین ساختار فیزیکی عرضه و تقاضا حکایت دارد.
طی دو سال اخیر به رغم آنکه بعد خانوارها کاهش پیدا کرد و این اتفاق باعث افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک و میان‌متراژ شد، متوسط مساحت آپارتمان‌های جدید عرضه‌شده به بازار مسکن در شهرها با 10مترمربع افزایش، در مقیاس بزرگ‌متراژ، گسترش پیدا کرد و به 143 متر مربع رسید. کاهش بعد خانوار در فاصله سالهای 92 تا 94 را می‌توان با استناد به افزایش شیب منفی نرخ رشد جمعیت و همچنین سبقت نرخ رشد خانوار از نرخ رشد جمعیت محاسبه کرد.در سال 94، شیب منفی «نرخ رشد» جمعیت در کشور شتاب گرفت و روند کاهنده نرخ رشد جمعیت در مقایسه با 4 سال گذشته، بیشتر شد.
پیش‌تر، نرخ رشد سالانه جمعیت از 3/ 1 درصد در سال 90 به 2/ 1 درصد در سال 92 رسیده بود اما در سال 94، روند کاهنده این نرخ، از 1/ 0 واحد درصد طی دو سال به 3/ 0 واحد درصد طی همین بازه زمانی رسید به‌طوری که نرخ رشد جمعیت از 2/ 1 درصد در سال 92 به 99/ 0 درصد در سال 94 تبدیل شده است. طی دو سال گذشته، تعداد خانوارها 04/ 1 درصد رشد کرد. بنابراین در حال حاضر بعد خانوار از 5/ 3 نفر در سال 92 به 4/ 3 نفر در سال 94 رسیده است که به معنای کوچک‌تر شدن خانوارهای جدید است.این در حالی است که متوسط مساحت واحدهای مسکونی جدید در این مدت نه تنها متناسب با تغییر جنس تقاضا، کمتر نشده که 6 درصد نیز بزرگ‌تر شده و به 143 متر مربع رسیده است.
در حال حاضر علاوه بر اقدام اول مورد نیاز از سمت عرضه مسکن بابت تکمیل سریع واحدهای نیمه‌کاره، اقدام دوم که به مراتب دارای اهمیت بیشتر است، باید در قالب «اعمال تغییرات اساسی در الگوی آپارتمان‌سازی با هدف تطبیق عرضه با جنس تقاضای مسکن» در دستور کار سرمایه‌گذاران ساختمانی قرار بگیرد.معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط مساحت آپارتمان در ساخت و سازهای جدید را 90 مترمربع تعیین کرده است که این میزان متراژ با توجه به سرانه مطلوب فضای مسکونی برای هر نفر، محاسبه شده است.
با این حال، صرفا تعیین الگوی جدید برای ساخت و ساز، به تغییر رفتار سازنده‌ها در تعریف مساحت زیربنا منجر نخواهد شد. متولی بخش مسکن از طریق هماهنگی با سیاست‌گذار پولی کشور، می‌تواند مسیر پرداخت تسهیلات ساخت را که در حال حاضر به‌خاطر سه رقمی شدن مبلغ آن، جذاب شده است، از طریق ابزارهای تشویقی، به سمت کوچک‌سازی هدایت کند. یکی از این ابزارها، اعمال تفاوت در پرداخت نرخ سود تسهیلات متناسب با متراژ ساخت است به این معنا که ساخت‌وسازهای کم‌متراژ مشمول نرخ سود پایین‌تر تسهیلات شود.
در شناسنامه اقتصادی جدید از بازار مسکن، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارها، 33 درصد اعلام شده است که نسبت به دو سال قبل، یک واحد درصد کاهش از خود نشان می‌دهد. این هزینه، براساس هزینه‌های اجاره نشینی محاسبه می‌شود. همچنین سهم قیمت زمین از قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در کشور نیز از 56درصد به 2/ 55 درصد کاهش یافته است.
برخورد متفاوت سمت عرضه در بازار معاملات آپارتمان‌های «نوساز» و «میانسال»، با رمزگشایی از معادله «نحوه تخفیف در قیمت فروش» قابل تشخیص شد.
در تهران حجم خرید آپارتمان‌های «نوساز» تحت تاثیر سه پارامتر «تقاضاگریز» در این قسمت از بازار ملک، کاهش پیدا کرده و در مقابل، سهم واحدهای 6 تا 10 سال ساخت از کل معاملات، نسبت به سال گذشته همین موقع، افزایش یافته است. مهم‌ترین عامل افت فروش نوسازها، پافشاری فروشنده‌های این قسمت از بازار ملک بر قیمت «پیشنهادی» و در مقابل، امکان چانه‌زنی راحت خریداران در قسمت دیگر بازار است. سال گذشته همین موقع، به رغم رکود در معاملات مسکن، 54 درصد خرید و فروش‌های ملکی، به واحدهای کلیدنخورده و حداکثر 5 سال ساخت اختصاص داشت؛ اما در حال حاضر، مالکان این آپارتمان‌ها با «عدم انعطاف در قیمت پیشنهادی» و «انتظار پوچ برای نوسانی شدن قیمت‌ها»، عملا به جای آنکه سهم خود را از بازار افزایش دهند، باعث انتقال تقاضای مصرفی به منطقه دیگری از بازار شده‌اند. مساحت واحدهای تازه‌ساز کمترین مطابقت را با توان مالی خریداران دارد. هم‌اکنون هدف مشترک خریدار و فروشنده در بازار واحدهای میانسال، باعث اعمال «تخفیف» متوسط 10 درصدی در فاصله تبدیل قیمت «توافق اولیه» به قیمت «قطعی» در پای میز معامله می‌شود.
سمت عرضه در بازار کنونی معاملات مسکن برحسب سن‌بنای آپارتمان مورد فروش، دو رفتار کاملا متفاوت در برابر خریدار از خود به نمایش گذاشته و سبب تغییر در معادله «تخفیف» در این بازار شده است. فروشنده‌های ملک تحت تاثیر شرایط گذار –پایان رکود مسکن و آستانه انتقال از پیش رونق به رونق- و متناسب با توقع خود از وضعیت حال و آینده بازار مسکن، در حال حاضر به گونه‌ای دست به تعیین قیمتهای پیشنهادی و قطعی می‌زنند که طیف «نوساز»ها عملا به منطقه تقاضاگریز بازار تبدیل شده و در مقابل، آپارتمان‌های «میانسال» در بهترین ناحیه جذب تقاضای مصرفی قرار گرفته است.
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، در بازار آپارتمان‌های نوسازها –واحدهای کمتر از 5 سال ساخت- سه مولفه مغایر خواسته خریداران حاکم شده است که مهم‌ترین آن، عدم انعطاف کافی برای «تخفیف قیمتی» و همچنین «مساحت بالای واحدها» به اضافه «انتظار پوچ فروشنده‌ها برای افزایش محسوس قیمت» است. آمارهای رسمی، اثر منفی این مولفه‌ها را تایید می‌کند طوری که در حال حاضر حجم فروش واحدهای نوساز نسبت به سال گذشته کاهش پیدا کند طوری که سهم نوسازها از کل معاملات خرید مسکن نسبت به سال گذشته همین موقع با 2 واحد درصد کاهش به 52 درصد رسیده است.
با این حال، منافع مشترک خریدار و فروشنده در بازار معاملات آپارتمان‌های 6 تا 10 سال ساخت –واحدهای میانسال- باعث شده علاوه بر تبدیل کاهشی قیمت «پیشنهادی» به قیمت «اولیه توافقی» در این نوع معاملات، قیمت «قطعی» نیز با 10 درصد تخفیف مضاعف نسبت به قیمت توافق شده، تعیین و مبنای تنظیم مبایعه‌نامه قرار بگیرد. آنچه باعث شکنندگی قیمت در بازار آپارتمان‌های میانسال شده، قصد فروشنده‌ها برای تبدیل به احسن ملک خود و بهره‌برداری سریع از شرایط مساعد بازار مسکن است که به این ترتیب، خریدار و فروشنده در این قسمت از بازار، به نوعی، هم‌مسیر هستند. در حال حاضر سهم «میانسال»ها از حجم معاملات فروش آپارتمان در تهران، 2 واحد درصد افزایش یافته و به 16 درصد رسیده است.
نواحی تخفیف‌دار در معاملات مسکن
جهت‌گیری بازار مسکن به سمت رونق و سیگنال‌های مثبت خروج از رکود، حضور موثر خریداران و فروشندگان را در بازار تقویت کرده است اما با وجود تقاضای انباشته پس از رکود دو ساله و در مقابل انباشت واحدهای نوساز و بدون متقاضی، سهم واحدهای نوساز از کل حجم فروش در سال جاری نسبت به سال گذشته با 2 واحد درصد کاهش روبه‌رو شده است. نتایج بررسی میدانی «دنیای اقتصاد» نشان‌دهنده تاثیر سه مولفه شامل عدم انعطاف مالکان نوساز نسبت به قیمت و خودداری از اعطای تخفیف، افزایش مساحت آپارتمان در ساخت و سازهای دو سه سال اخیر بر خلاف نیاز غالب بازار به آپارتمان‌های کم‌متراژ و نیز امید واهی برخی از مالکان به افزایش قیمت مسکن در نیمه دوم امسال است.
در حالی که فروشندگان بازار مسکن تا اواخر فصل بهار روی قیمتهای پیشنهادی خود پافشاری کرده و حتی در مرحله توافق نهایی انعطاف چندانی نسبت به قیمت مدنظر خود نشان نمی‌دادند، از اوایل تابستان امسال معادله «تخفیف» در بازار تغییر کرده است. به دنبال این اصرار طرف عرضه بر قیمتهای پیشنهادی، بازار خرید و فروش مسکن طی چند ماه گذشته قدری سخت شده بود. با این حال از ابتدای تابستان و افزایش حجم معاملات رفته رفته فروشندگان نیز به جمع‌بندی رسیده‌اند که زمان مناسب برای فروش ملک فرا رسیده و باید از مزیت بازار کنونی تا حد امکان بهره‌مند شوند.
این قاعده البته در مورد فروشندگان واحدهای نوساز و میانسال تفاوت اساسی دارد. بررسی میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در حال حاضر فروشندگان واحدهای میانسال (6 تا 10 سال ساخت) روی قیمت مورد توافق اولیه با خریدار، در زمان عقد قرارداد تا سقف 10 درصد تخفیف ارائه می‌دهند. گروهی از فروشندگان این واحدهای میانسال، سازندگانی هستند که شرایط کنونی بازار را برای تبدیل به احسن مناسب دیده‌اند و از این رو ترجیح می‌دهند با فروش واحدهای در اختیار خود، نقدینگی کافی برای خرید آپارتمان بهتر یا سرمایه‌گذاری جدید فراهم کنند.
عده دیگری از مالکان واحدهای میانسال به قصد خرید یک واحد نوساز، ملک خود را برای فروش عرضه کرده‌اند. آنها اگرچه در زمان عرضه واحد خود در قالب فایل فروش به واسطه‌های ملکی، قیمتهای پیشنهادی بالاتری را مطرح می‌کنند، اما اغلب طی دو مرحله برای خریدار واقعی تخفیف قائل می‌شوند. مرحله نخست زمانی است که خریدار آپارتمان را پسندیده و تمایل خود را برای خرید با قدری تخفیف اعلام می‌کند. مرحله دوم پس از توافق اولیه و در زمان توافق نهایی برای انعقاد قرارداد است که مالکان روی سرجمع قیمت آپارتمان تخفیف کلی دیگری اعمال می‌کنند و به این ترتیب فروشنده و خریدار هر دو با رضایت کامل قرارداد را امضا می‌کنند.
این تخفیف‌ها در املاک بزرگ متراژ به مساحت بیش از 100 متر مربع در برخی از مناطق تهران به چند ده میلیون تومان هم می‌رسد. در واقع این طور به نظر می‌رسد که مالکان واحدهای میانسال که به قصد خرید آپارتمان نوساز خانه خود را به فروش گذاشته‌اند، با مشاهده رونق نسبی معاملات به دور از هر گونه مختصات هیجانی و حباب قیمتی در بازار مسکن، شرایط آرام کنونی را زمان مناسب خرید دانسته و تلاش می‌کنند هر چه زودتر در این بازار نسبتا ایده‌آل خرید خود را انجام دهند.
اما در بخش دیگری از بازار مسکن مالکان واحدهای نوساز با سن حداکثر پنج سال حضور دارند که بر خلاف گروه نخست، هنوز هم انعطاف چندانی در قیمت پیشنهادی خود نشان نمی‌دهند. آنها اگرچه به تناسب سن کمتر بنا قیمتهای بالاتری برای ملک خود پیشنهاد می‌دهند، اما در زمان توافق نهایی و عقد قرارداد تخفیف ناچیزی به قاعده یک تا 2 درصد ارائه می‌دهند که در بسیاری از معاملات، سرجمع آن کمتر از 10 میلیون تومان است. مالکان آپارتمان‌های نوساز از آنجا که ارزش ملک خود را به‌صورت نسبی بالاتر از سایر املاک منطقه می‌دانند، به راحتی حاضر به تخفیف نمی‌شوند. این موضوع موجب شده که سهم آپارتمان‌های نوساز در رونق کنونی معاملات به مراتب کمتر از سال گذشته باشد. بررسی آمارها نیز این گزاره را تایید می‌کند و نشان می‌دهد سهم واحدهای نوساز و تازه‌ساز - تا پنج سال ساخت - از کل معاملات خرید مسکن در تهران از 54 درصد سال گذشته به 52 درصد در حال حاضر رسیده و 2 واحد درصد کاهش داشته است. به عبارت دیگر رشد حجمی معاملات مسکن به جای آنکه در بازار «نوساز»ها ظاهر شود، در بخش آپارتمان‌های میانسال - بالای 6سال ساخت - نمود پیدا کرده و در مقابل، سهم واحدهای بالای 6 سال ساخت از کل حجم فروش در سال جاری، رو به افزایش گذاشته است. این رخداد نشان می‌دهد که نبض کنونی معاملات مسکن اگرچه منظم شده و رو به افزایش است، اما یک اشکال دارد که منشأ آن به «انحراف متراژ ساخت‌و ساز» باز می‌گردد.
ماجرا از این قرار است که به دلیل «افزایش مساحت آپارتمان در ساخت و سازهای دو سه سال اخیر» و در نتیجه، کم‌اثر شدن قدرت وام خرید در پوشش قیمت واحدهای نوساز، تقاضای مصرفی مجبور شده نیاز خود را از قسمت میانسال بازار ملک تامین کند و در نتیجه سراغ واحدهای با عمربنای بیش از 10 سال برود. متوسط مساحت آپارتمان در ساخت و سازهای جدید در تهران به 155 مترمربع رسیده است و حال آنکه، 72 درصد معاملات خرید مسکن در شرایط فعلی، به آپارتمان‌های کمتر از 90 مترمربع اختصاص دارد. این شکاف متراژ بین عرضه جدید و تقاضای فعلی، باعث «افزایش سن بنا» در معاملات مسکن و در نتیجه کاسته شدن از سهم معاملاتی نوسازها شده است. در واقع دومین دلیل کاهش معاملات واحدهای نوساز پس از خودداری مالکان از اعطای تخفیف، همین انحراف متراژ است که در صورت استمرار در بلندمدت می‌تواند موجب بروز اختلالاتی در بازار مسکن شود.
رونق نسبی بازار مسکن و خروج تدریجی از زیر سایه سنگین رکود که از نیمه دوم سال گذشته کلید خورده است در صورتی استمرار خواهد داشت که فروشندگان و خریداران به یک نسبت حضور موثر خود را در بازار تقویت کنند. از سوی دیگر مشاوران املاک دلیل سومی را هم برای کاهش 2 واحد‌درصدی معامله نوسازها قائل هستند. به اعتقاد آنها، گروهی از مالکان واحدهای نوساز با وجود مشاهده سیگنال‌های رونق تصمیم جدی برای فروش املاک خود ندارند. انگیزه اصلی آنها برای این تعلل، امید به افزایش احتمالی قیمت مسکن در نیمه دوم سال است. آن گونه که واسطه‌های ملکی می‌گویند، تصور غلط برخی از مالکان این است که رونق بازار الزاما با افزایش قیمت همراه است در حالی که این روند همیشه مصداق ندارد. نه تنها اقتصاددانان بلکه مشاوران املاک به‌عنوان واسطه معاملات مسکن نیز روند رونق بازار و تغییر احتمالی قیمت‌ها را کاملا تدریجی و عموما کمتر از نرخ تورم پیش‌بینی کرده‌اند. بنابراین انتظار کشیدن برای شکل‌گیری یک جهش قیمتی به نفع فروشندگان، کاری عبث و انتظار پوچ به نظر می‌رسد. توصیه واسطه‌های ملکی هم به مالکان واحدهای نوساز این است که فرصت کنونی را برای حضور موثر در بازار مغتنم شمرده و دچار خطا در برداشت از وضعیت بازار نشوند، چراکه رونق بازار قرار نیست الزاما به افزایش قیمت منجر شود.
امید به تحرک بیشتر در بازار مسکن
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در تشریح تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر کل اقتصاد و بخش مسکن گفت: با کاهش نرخ سودبانکی این انتظار وجود دارد که تا حدودی قدرت وام‌گیری خانوارها و فعالان اقتصادی و همچنین تمایل آنها به جابه‌‌جایی نقدینگی از سیستم بانکی به بخش مصرف و سرمایه‌گذاری در تمامی بخش‌های اقتصاد از جمله بازار مسکن افزایش یابد.
علی چگینی در گفت‌و‌گو با پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: در شرایطی که نرخ سود بانکی بالا است هزینه فرصت پول نیز افزایش پیدا می‌کند و حتی کسانی که توان سرمایه‌گذاری و خرید مسکن دارند نیز خرید و سرمایه‌گذاری خود را به تعویق می‌اندازند و نقدینگی خود را جهت کسب بازدهی بدون ریسک سود بانکی در بانک‌ها و موسسات اعتباری سپرده‌گذاری می‌کنند. وی پیش‌بینی کرد: می‌توان امیدوار بود که کاهش نرخ بهره بانکی به همراه امکان بهبود شرایط اقتصادی ناشی از رفع برخی از تحریم‌های بین‌المللی در ادامه سال جاری، منجر به ایجاد تحرک بیشتر در کل اقتصاد و بخش مسکن شود. به گزارش دنیای اقتصاد ، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن همچنین درباره تاثیر کاهش نرخ سودبانکی بر بازار اجاره گفت: اگر کاهش نرخ سود بانکی در کشور پایدار باشد می‌توان انتظار داشت که در میان‌مدت و بلندمدت اجاره‌بها کاهش پیدا کند. چگینی خاطرنشان کرد: در کوتاه‌مدت اگرچه کاهش نرخ سود بانکی در میزان کل اجاره بهای واحدهای مسکونی تقریبا بدون تاثیر است اما منجر به تغییر ترکیب اجاره‌بها می‌شود.
وی افزود: با کاهش نرخ سودبانکی تمایل موجرین به دریافت رهن کاهش پیدا می‌کند و عموما بخش بیشتری از اجاره‌بها را به‌صورت اجاره ماهانه دریافت می‌کنند که این مساله می‌تواند تا حدودی منجر به ایجاد فشار اقتصادی بر مستاجران شود. وی تاکید کرد: شواهد آماری نشان می‌دهد امسال، میزان افزایش اجاره‌بها به‌طور متوسط به دلیل کنترل تورم عمومی و ثبات نسبی در قیمت مسکن، کمتر از سالهای گذشته است.
بررسی کمی تورم در سالهای اخیر نشان می‌دهد که ایران طی این سال‌ها همواره جزو کشورهای دارای بالا‌ترین نرخ تورم در جهان بوده است. نکته‌ای که در این میان اهمیت زیادی دارد تأثیرپذیری کالاهای اساسی مورد نیاز افراد جامعه از تورم و نااطمینانی ناشی از آن است. مسکن به عنوان کالایی که تأمین کننده یکی از نیازهای اساسی و اولیه بشر است، اهمیت زیادی دارد. در شرایط تورمی، ویژگی ذخیره ارزش و کالای سرمایه‌ای بودن مسکن اهمیت دوچندان پیدا می‌کند. بنابراین در این نوشته سعی بر این است رابطه بین تورم و بازار مسکن بررسی و تحلیل شود.
بازار مسکن در شرایط فقدان بازار مالی توسعه‌یافته در کشور، دارای رابطه تنگاتنگی با تورم است. رابطه بین تورم و بازار مسکن از ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن و قابلیت حفظ ارزش آن ناشی می‌شود؛ افزایش تورم در واقع کاهش ارزش پول و قدرت خرید افراد را به دنبال دارد و ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن مسکن، علت افزایش تقاضا برای مسکن در شرایط تورمی است. با توجه به آنچه بیان شد، در شرایط تورمی ابتدا تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد، در این شرایط در بازار مسکن رونق ایجاد می‌شود؛ در مرحله بعد به دلیل اینکه این افزایش تقاضا، تقاضا سرمایه‌ای بوده نه مصرفی رکود در بازار مسکن ایجاد می‌شود؛ چرا که افراد ترجیح می‌دهند در شرایط تورمی و نااطمینانی اقتصادی کالاهای سرمایه‌ای خود را حفظ کنند.
همانطور که اشاره شد مسکن به عنوان یک کالا دارای ویژگی‌هایی است که آن را از کالاهای دیگر متمایز ساخته و تحلیل عرضه و تقاضا و بازار آن را پیچیده می‌کند. برخی از این ویژگی‌ها عبارتند از اینکه خدمات مسکن یک کالای اساسی است و در سلسله نیازهای مازلو، پس از غذا و پوشاک در زمره مهم‌ترین نیاز خانوار به شمار می‌رود. همچنین به دلیل دوام، یک کالای سرمایه‌ای نیز هست. به طور کلی عوامل مؤثر بر بازار مسکن مانند سایر بازار‌ها به دو بخش، عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسیم می‌شوند، وجه تمایز بازار مسکن نسبت به سایر بازار‌ها به دلیل عوامل مؤثر بر این بازار در سمت تقاضا است.
در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا خود به دو دسته تقسیم می‌شوند:
الف) تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوار)
ب) تقاضای سرمایه‌ای (تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی)
آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل‌گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌شود، تقاضای سرمایه‌ای مسکن است. بر این اساس لازم است این تقاضا بیشتر تجزیه و تحلیل شود. اغلب خانوارها در سبد دارایی خود اقلامی را برای آینده نگهداری می‌کنند. این اقلام عبارتند از: زمین و مسکن، طلا، ارز، اوراق بهادار، سپرده‌های غیردیداری (سپرده‌های مدت دار) و سایر دارایی‌ها. افزایش نقدینگی در جامعه به طور مستقیم بر ترکیب این دارایی‌ها اثر می‌‌گذارد.
بررسی چگونگی این اثر رمز اصلی تحولات قیمتی بخش مسکن را نشان خواهد داد.
مرور ادوار گذشته دوره‌های رکود و رونق مسکن نشان می‌دهد در فاصله سالهای 1372 تا 1394بازار مسکن با چهار دوره رونق و رکود روبه‌رو بوده است. همانطور که در اواخر سال 88 پیش‌بینی شده بود، رکودی که تقریباً از سال 87در بازار مسکن حاکم شد، در اوایل سال 89 به اوج خود رسید؛ به طوری‌که با نزدیک شدن به نیمه دوم سال 89، شرایط بازار مسکن پس از دو سال تجربه رکودی، برای ورود به یک دوره رونق آماده شد.
در نیمه سال 89از یک سو رشد مثبت ساخت و سازهای مسکونی و از سوی دیگر تغییر مسیر منحنی نرخ رشد قیمت مسکن از شیب منفی به شیب مثبت، این پیام را به فعالان بازار مسکن داد که دوره سوم رونق- رکود در این بازار تکمیل و حالا در دوره چهارم (دوره رکود) به سر می‌بریم. از ویژگی‌های این دوره می‌توان به کاهش تقاضا و قیمت مسکن در این دوره اشاره کرد.
علاوه بر این تورم بالا معضل اقتصادی مهمی در کشورهای در حال توسعه چون ایران است. اثر منفی نرخ‌های تورم بالا به خوبی بر کاهش قدرت خرید و رفاه اقتصادی افراد جامعه محسوس است، بنابراین مهار قیمت‌ها و ثبات درآمد واقعی نیاز جامعه و اهداف اصلی سیاستگذاران می‌باشد. در ایران در دوره بعد از انقلاب، در اغلب سال‌ها تورم دورقمی را تجربه کرده‌ایم.
با توجه به آنچه بیان شد، در ایران به ویژه طی سه دهه گذشته به علت افزایش بی‌رویه نقدینگی، ویژگی سرمایه‌ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است. در مجموع در شرایطی که در سطح اقتصاد کلان کشور، سیاست افزایش حجم نقدینگی اجرا می‌شود و بازار سرمایه کاملی نیز برای جذب آن وجود ندارد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ویژگی‌های خود تا حد قابل ملاحظه‌ای از این حجم نقدینگی را جذب کند. به عبارت دیگر بخش مسکن در کنار نوسانات و تغییرات در متغیرهای درون‌بخشی، همواره با یک معضل فرابخشی مواجه بوده و آن آثار ناشی از افزایش حجم نقدینگی است که بخش عمده آن به صورت تقاضای سرمایه‌ای وارد بازار مسکن می‌شود و آثار تورمی ایجاد می‌کند.
به طور کلی تورم از طریق دو کانال، قیمت مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد:
- کانال عرضه (فشار هزینه): عامل فشار هزینه به عنوان عامل اولیه افزایش قیمت مسکن است، افزایش ناگهانی و شدید قیمت نهاده‌های تولید مسکن، به ویژه فولاد، سیمان، دستمزد و مجوزهای قانونی به مثابه عامل اولیه و شوک دهنده عمل کرده است. به عبارت دیگر تورم از طریق افزایش قیمت نهاده‌های تولید مربوط به بخش مسکن از جمله مصالح ساختمانی و نیروی کار و سایر هزینه‌های مربوطه، موجب افزایش قیمت مسکن می‌گردد.
- کانال تقاضا (تقاضای سرمایه‌ای): کانال تقاضا به عنوان عامل ثانویه در افزایش قیمت مسکن عمل می‌کند. در شرایط تورمی که ارزش پول به شدت کاهش می‌یابد، افراد برای حفظ قدرت خرید خود سعی می‌کنند پول خود را سرمایه‌گذاری کنند. در شرایط کنونی کشور ما، که بازار مالی توسعه یافته وجود ندارد افراد پول خود را در بانک‌ها یا سایر بازار‌ها سرمایه گذاری می‌کنند. در سالهای اخیر با افزایش سرسام آور تورم و عدم افزایش سودهای بانکی به همان نسبت، سود واقعی پرداختی بانک‌ها به سپرده-گذاران منفی بوده است. بنابراین افراد ترجیح می‌دهند پول‌های خود را در سایر بازار‌ها از جمله زمین و مسکن سرمایه‌گذاری کنند. بنابراین با افزایش تورم تقاضای سرمایه‌ای مسکن افزایش می‌یابد. بنابراین حجم زیادی از نقدینگی کشور وارد این بازار می‌شود. افزایش تقاضا، تورم را به بازار مسکن منتقل می‌کند و موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود.
بنابراین رابطه بین تورم و قیمت مسکن یک رابطه دو طرفه است.
در این رابطه، مسکن از دو جنبه مورد بررسی قرار می‌گیرد: 1) کالای مصرفی و 2) کالای سرمایه‌ای؛ تأثیر عمده تورم بر بازار مسکن به لحاظ ویژگی سرمایه‌ای آن صورت می‌گیرد، به این صورت که افزایش تورم موجب کاهش ارزش پول و به تبع آن کاهش قدرت خرید می‌شود، افراد برای جبران این کاهش ارزش پول و حفظ قدرت خرید خود سعی می‌کنند نقدینگی خود را سرمایه‌گذاری کنند. این سرمایه‌گذاری می‌تواند در بازارهای مالی و پولی مانند بورس و یا بانک‌ها و یا در بازار کالاهای سرمایه‌ای مانند مسکن انجام شود. این مورد در کشور ما به دلیل عدم توسعه‌یافتگی بازارهای مالی، بیشتر با سپرده‌گذاری در بانک‌ها صورت می‌گیرد؛ در سالهای اخیر به دلیل افزایش سرسام‌آور تورم، بانک‌ها سود واقعی منفی به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کنند. در این شرایط بهترین گزینه برای سرمایه‌گذاری، کالاهای سرمایه‌ای مانند مسکن است. افزایش تقاضا برای مسکن (به عنوان کالای سرمایه‌ای)، موجب افزایش نوسانات و قیمت آن می‌گردد.
همچنین تورم از طریق افزایش قیمت نهاده‌های تولید، می‌تواند بر بازار مسکن تأثیر داشته باشد؛ با افزایش تورم، قیمت نهاده‌های تولید مسکن نیز افزایش می‌یابد، افزایش نهاده‌های تولید موجب افزایش بهای تمام شده مسکن می‌شود.
از طرف دیگر بازار مسکن و نوسانات آن بر تورم و سطح قیمت‌ها در سایر بازار‌ها تأثیرگذار است. تأثیر نوسانات بازار مسکن بر تورم از جنبه کالای مصرفی بودن آن می‌تواند مورد بررسی قرار گیرد، به این صورت که با افزایش نوسانات و قیمت مسکن، مصرف کننده با تورم در بخش مسکن مواجه می‌شود و این افزایش قیمت در بخش مسکن به بخش‌های دیگر اقتصاد نیز تأثیر گذاشته و موجب افزایش قیمت در این بخش‌ها می‌شود.
جمع‌بندی
با توجه به مطالب ارائه شده، می‌توان اینگونه جمع بندی کرد: در شرایط تورمی تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد، افزایش تقاضا برای مسکن از یک طرف و افزایش قیمت مواد اولیه ساخت و ساز مسکن در اثر تورم از طرف دیگر، نشان‌دهنده تأثیرپذیری بیش از پیش بازار مسکن از تورم است. بخش عمده افزایش تقاضای مسکن در شرایط تورمی، تقاضای سرمایه‌ای است؛ افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن در ابتدا موجب رونق در بخش مسکن می‌شود اما در مرحله بعد که این افزایش تقاضا به اوج خود رسید، رکود در بخش مسکن را به دنبال دارد.
با توجه به آنچه بیان شد با کاهش نقدینگی یا توسعه بازارهای مالی در کشور که نقدینگی سرگردان بتواند به آن سمت سوق پیدا کرده و موجب رونق اقتصادی شود، می‌توان از نوسانات در سایر بازار‌ها (از جمله بازار مسکن) به هنگام تزریق نقدینگی در بازار جلوگیری کرد.