بازار مسکن به تدریج از رکود خارج می‌شود
معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه قیمت مسکن نسبت به 3 سال قبل، 30 درصد کاهش یافته است، گفت: بازار مسکن به تدریج و بدون اینکه شوک ناگهانی به بازار وارد شود، رونق پیدا خواهد کرد.
مهر: حامد مظاهریان در برنامه گفتگوی ویژه خبری که به بررسی بازار رهن و اجاره پس از کاهش سود نرخ بانکی پرداخت، در پاسخ به سئوال مجری برنامه مبنی بر اینکه آیا کاهش سود بانکی باعث تغییرات در قیمت مسکن و اجاره می شود گفت: کسانی که پول های خود را در بانک برای پس انداز گذاشته بودند اکنون با کاهش نرخ سود بانکی به فکر سرمایه گذاری در حوزه های دیگر شده اند.
وی با اشاره به اینکه از آثار کاهش نرخ سود بانکی می توان به افزایش معاملات مسکن اشاره کرد و افزود: قیمت مسکن نسبت به چند ماه قبل از افزایش 5 درصدی برخوردار بوده است اما همین افزایش 5 درصدی قیمت مسکن پایین تر از نرخ تورم است.
مظاهریان با بیان اینکه قیمت مسکن نسبت به 3 سال گذشته 30 درصد کاهش یافته است خاطر نشان کرد:بعد از سه ماه رشد در معاملات مسکن می توانیم با اطمینان بگوییم که در مرز خروج از رکود و آماده ورود به رونق در بخش مسکن هستیم.
مظاهریان در پاره دیگر از اظهارات خود درباره اینکه آیا احتساب 1 میلیون معادل 30 هزار تومان در حوزه اجاره بها را قابل دفاع می داند یا خیر نیز عنوان داشت: با توجه به این که نرخ سود بانکی و تسهیلات کاهش پیدا کرده نرخ احتساب یک میلیون تومان معادل 30 هزار تومان در بازار اجاره بها نیز باید تعدیل شود و این ظرفیت وجود دارد که این میزان به 1 میلیون معادل 20 هزار تومان کاهش پیدا کند.
وی در ادامه به سیاست های وزارت راه و شهرسازی اشاره کرد و گفت: سیاست اصلی ما در وزارت مسکن گسترش بازار رهن است و مبنا این است که کسی که می خواهد خانه دار شود و شغلی دارد باید بتوانیم به او جواب دهیم که چگونه می تواند صاحبخانه شود.
مظاهریان ادامه داد: در 3 سال گذشته حداکثر میزانی که بانک ها برای خرید خانه وام می دادند 30 میلیون تومان بود که این رقم هم اکنون به 160 میلیون تومان در تهران، 120 میلیون برای مراکز استان ها و 80 میلیون نیز برای سایر شهرها افزایش پیدا کرده است. وی اضافه کرد: برای طرف عرضه نیز بانک برای ساخت و ساز هر واحد مسکونی حدود 130 میلیون تومان تسهیلات پرداخت می کند.
معاون وزیر راه و شهرسازی خاطر نشان کرد: سیاست وزارت خانه در بازار گسترش رهن این بود که اولاً ابزارهای مالی گسترش پیدا کنند و دوم این که میزان وام بتواند حداقل 50 درصد قیمت خرید مسکن را بپوشاند.
وی با بیان اینکه هم اکنون مطابق با آمار بانک مسکن ظرف یک هفته گذشته مردم در صندوق پس انداز یکم 40 درصد بیشتر سپرده گذاری کرده اند یادآور شد: در فروردین ماه سال جاری 18 و نیم درصد و در اردیبهشت ماه 8.2 دهم درصد و در خرداد ماه 4 و نیم درصد شاهد افزایش مبادلات در بازار مسکن بودیم و طبق آمار خرید و فروش در 3 ماه متوالی افزایش پیدا کرده است.
مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی اظهاردشات: همه نشانه ها و شاخص ها نشان می دهد که با کاهش نرخ سود و کاهش نرخ تورم این بازارها به حرکت واداشته خواهد شد و بخش مسکن نیز خیلی به تدریج و بدون این که شوک ناگهانی به بازار وارد شود رونق پیدا خواهد کرد و در سال 95 شاهد رشد خروج از رکود بازار مسکن خواهیم بود.
مظاهریان همچنین در خصوص احتساب یک میلیون معادل 30 هزار تومان در موضوع اجاره بها نیز گفت: اعتقادی نداریم که می توان بازار مسکن را تعزیراتی کرد و بتوانیم تک تک قراردادها را مشاهده کنیم و کاهش احتساب نرخ اجاره بها بر اساس یک میلیون معادل 30 هزار تومان زمانی می تواند اتفاق بیفتد که مستاجرین این نرخ را به رسمیت نشناسند.
مشکل مسکن با وام و اوراق رهنی حل نمی‌شود/بی اعتنایی مسکن به برنامه‌های آخوندی و یارانش
در حالی دیروز از اوراق رهنی به‌عنوان یکی دیگر از برنامه‌های دولت برای تحریک بخش مسکن رونمایی شد که به گواه کارشناسان و صاحبنظران اقتصادی بازار مسکن با این برنامه وزیر راه و اطرافیانش از رکود خارج نمی‌شود.
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، دیروز ساختمان وزارت اقتصاد میزبان وزاری اقتصاد، راه و شهرسازی، رئیس کل بانک مرکزی و مدیر عامل بانک مسکن بود تا پس از یکسال دولت به یکی از وعده‌های سال گذشته خود عمل کند. انتشار اوراق رهنی مسکن وعده‌ای بود که پارسال دولتی‌ها از آن به‌عنوان یکی از ابزارهای رونق‌بخشی به بازار مسکن یاد کرده و قول عملیاتی کردن آن را دادند.
وزیر راه و شهرسازی در مراسم رونمایی از این اوراق گفت: به عنوان مسئول وزارت راه در حوزه حمل و نقل و مسکن آمادگی داریم که بسته های برنامه ریزی روشنی را درباره رهایی اقتصاد از پول نفت ارائه کنیم.
آخوندی با اشاره به صندوقهای پس انداز و تسهیلات مسکن برای شهر یا پروژه‌های مشخص بیان کرد: برای تقویت طرف عرضه نیازمند این صندوقها هستیم که خوشبختانه مراحل کارشناسی این موضوع در بانک مرکزی در حال طی شدن است.
وی خطاب به وزیر اقتصاد تاکید کرد: در بخش مسکن ریسک سرمایه‌گذاری در مرحله پیش فروش قرار دارد و از طرف دیگر پیش خریدار هم در معرض ریسک قرار دارد،یکی از ابزارهای نهادی دنیا صندوقهای تضمین پیش خریدار و تولیدکننده است. در ایران فاقد این نهاد هستیم و افراد باید با ریسک خودشان اقدام به خرید مسکن کنند.نهاد بعدی صندوقهای خُرد برای بهسازی بافتهای فرسوده و میانی است. در ایران اینچنین صندوقهایی را نداریم تا دارایی‌های خرد افراد را با ارزش کند. اگر بتوانیم این نهادها را در بخش مسکن فراهم کنیم حتما در جهت توسعه پایدار مسکن تاثیرگذار خواهد بود.
رئیس کل بانک مرکزی نیز با اشاره به انتشار این اوراق با نرخ سود 18.5 درصد، روند کاهنده نرخ سود بانکی و نرخ سود در بازار سرمایه را عاملی برای نزدیک شدن به اهداف برشمرد و گفت: استفاده از اوراق رهنی مسکن ضمن تبدیل به نقد کردن جریان آتی وصولی های بانک از طریق فرآیند انتشار، منجر به تجهیز مجدد منابع در شبکه بانکی شده و زمینه اعطای تسهیلات بیشتری را در بخش مسکن فراهم می‌کند. در واقع با ایجاد بازار رهن توسعه از طریق بازار سرمایه امکان توسعه بازار رهن اولیه میسر می‌شود.
سیف افزود: بخش مسکن کمترین نرخ معوقات بانکی را دارد، از این رو چشم انداز مناسبی برای استقبال نهادهای مالی خُرد در بازار سرمایه فراهم شده است. با توجه به ارتباط گسترده پسین مسکن با سایر فعالتیهای اقتصادی، موجبات رونق بیشتر اقتصاد و توسعه اشتغال در سالجاری را مهیا می‌شود.
اما آیا انتشار اوراق رهنی در کنار سایر اقدامات دولت در راستای تحریک تقاضا می‌تواند، چرخ زنگ‌زده مسکن را به حرکت در آورد؟
علیرضا خسروی عضو سابق کمیسیون عمران مجلس در این‌باره به خبرنگار تسنیم، گفت: انتشار اوراق رهنی مسکن در بازار بی‌تاثیر نیست، اما اینکه باعث خروج از رکود شده و همه مشکلات این بخش را حل کند، خیر این‌گونه نخواهد بود.
وی با اشاره به اینکه اوراق رهنی به این صورت است که وامی پرداخت شده و بازپرداخت اقساط آن دوباره به چرخه تسهیلات دهی وارد می‌شود، بیان کرد: مشکل بخش مسکن کشور با پرداخت وام و برنامه‌هایی از قبیل اوراق رهنی حل نمی‌شود.
وی با تاکید بر اینکه بخش زیادی از جامعه افرادی هستند که توانایی بازپرداخت اقساط را ندارند، تصریح کرد: دیشب در گفت‌وگو ویژه خبری که مظاهریان معاون وزیر راه در آن حضور داشت اعلام شد بیشترین سیاست دولت روی افزایش تسهیلات متمرکز بوده و در این راستا سقف وام مسکن به 160 میلیون تومان رسیده است.
وی با انتقاد از طرز تفکر دولت ادامه داد: یک زوج جوان چگونه می‌توان اقساط وام 160 میلیون تومانی را پرداخت کنند، حدود 2 میلیون قسط ماهانه را از کجا بیاورند؟
عضو سابق کمیسیون عمران مجلس با تاکید بر اینکه تنها طیف خاصی می‌توانند از وامهای مسکن استفاده کنند، گفت: به فرض اینکه دولت به سیاست خود برای افزایش تسهیلات مسکن ادامه داده و مثلا 50 درصد قیمت یک خانه را پرداخت کند، وقتی بیکاری در جامعه موج می‌زند و حدود 6 میلیون نفر در کشور بیکار شده‌اند، مردم چگونه می‌توانند قسط این وامها را پرداخت کنند.
پیش بینی تابستانی بازار مسکن/آیا رونق مسکن همراه با افزایش قیمت خواهد بود؟
پیشروی پلکانی معاملات مسکن حاکی از آن است که مسکن دوره خروج از رکود را سپری می کند، اما در این شرایط سوالی که مطرح است، اینکه آیا رونق مسکن همراه با افزایش قیمت خواهد بود؟
تابستان فرا رسید و تحرک در بازار مسکن بالا رفت؛ اگرچه تحرکات حال حاضر بازار، هنوز بازار راکد مسکن را از رکود خارج نکرده است. با این وجود، برخی سازندگان مسکن معتقدند که در پایان دوره رکود مسکن قرار داریم و با شروع رونق در ماه‌های آینده، نقدینگی مورد نیاز برای پروژه‌های جدید ساختمانی تامین خواهد شد.
به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، بررسی بازار مسکن طی سال‌های اخیر نشان می‌دهد که به دلیل سپری‌شدن دوره رونق و افزایش نسبتا شدید قیمت مسکن در سال‌های 1390 تا 1391 و همچنین به دلیل وقوع شرایط تحریمی در کشور، سقوط قیمت نفت، رکود در کل اقتصاد کشور و بالا بودن نرخ بهره واقعی در نظام بانکی کشور، بخش مسکن از اواسط سال 1392 وارد دوره ثبات در قیمت و کاهش تعداد معاملات و کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی و رکود در سرمایه‌گذاری شده است.
آمارها نشان می‌دهد که طی بیش از دو سال منتهی به اسفندماه 1394، قیمت مسکن در شهر تهران صرف‌نظر از برخی نوسانات فصلی در حدود 4.1 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده و تعداد معاملات ماهانه نیز در این شهر طی همین دوره نسبت به سال‌های 1390 و 1391، از حدود 15 هزار واحد به کمتر از 12 هزار واحد کاهش یافته و همچنین تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده در مناطق شهری کشور نیز از حدود 58 هزار واحد در ماه به 38 هزار رسیده است.
با این حال پس از این دوره رکودی، برخی مشاهدات میدانی و همچنین شاخص‌های آماری به خصوص افزایش تعداد وامهای اعطا‌شده در بخش مسکن و تعداد معاملات صورت‌گرفته در شهر تهران در طی دو ماه اخیر، نشان می‌دهد که در شرایط فعلی، بازار مسکن دوره خروج از رکود را سپری می‌کند. آمارهای دفتر اقتصاد مسکن حکایت از آن دارد که بهار امسال معاملات خرید آپارتمان در پایتخت 4 درصد نسبت به بهار سال گذشته رشد کرد.
بر این اساس، فعالان بازار ملک پیش‌بینی می‌کنند در سه ماهه فصل تابستان بخش مسکن به فاز رونق نسبی وارد شود؛ به گونه‌ای که به نظر می‌رسد رشد معاملات پس از پایان ماه مبارک رمضان سرعت گیرد و رونق نسبی که بعد از گذشت سه سال انتظار می‌رفت، اتفاق افتد.
اما در این شرایط، سوالی که مطرح می‌شود، این است که آیا رونق مسکن همراه با افزایش قیمت مسکن خواهد بود؟ پیمان قربانی، معاون اقتصادی بانک مرکزی در این خصوص چنین نظر داده است: «شرایط فعلی بازار مسکن ما به‌گونه‌ای است که میان عرضه و تقاضا تعادل مطلوب و به میزان کافی عرضه وجود دارد.
به اعتقاد وی، "امسال علائمی از رونق ملایم غیرتورمی در بازار مسکن مشاهد می‌شود که می تواند بسیاری از فعالیت‌های وابسته را به حرکت وا دارد".
وی متذکر می‌شود: «کاهش نرخ سود سپرده و تسهیلات زمینه را برای تسهیل دوره رونق فراهم می‌کند، اما دچار تلاطم یا افزایش و جهش قیمت نخواهیم شد؛ همان گونه که کاهش نرخ سود از 20 به 18 درصد تاثیر زیادی نداشته است.»
علی چگینی، مدیرکل دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن نیز معتقد است که «به دلیل وجود قابل توجه واحدهای مسکونی تکمیل‌شده و خالی در کشور به خصوص در کلانشهرها، به نظر نمی‌رسد افزایش قیمت در بازار مسکن در سال جاری و به خصوص در فصل تابستان چشمگیر باشد.
به گفته وی، "میزان تغییر در پارامترهای بازار مسکن در تابستان و ادامه سالجاری، تا حدود زیادی به شرایط متغیرهای اقتصاد کلان و فضای سیاسی کشور وابسته است. از جمله مهم‌ترین متغیرهایی که می‌تواند باعث تشدید تغییرات در بازار مسکن شود، میزان تاثیرپذیری اقتصاد کشور از شرایط ایجاد‌شده در پسابرجام و نحوه استفاده از این شرایط، قیمت نفت و از همه مهم‌تر میزان کاهش نرخ سود بانکی است".
در این میان، مشاوران املاک نیز روی رونق غیرتورمی معاملات مسکن تاکید دارند و به گفته آنها، در بازار فعلی فروشنده‌‌ای برنده است که اصطلاحا ملک خود را به قیمت بفروشد.
مطابق با آمار، در بهار امسال فاصله بین نرخ تورم و نرخ رشد قیمت مسکن به کمترین حد طی 2.5 سال گذشته رسید. نیمه بهار نرخ تورم نقطه به نقطه (7.3 درصد) حدود 3 واحد درصد بیش از نرخ رشد نقطه قیمت مسکن(4 درصد در نیمه بهار) بود.
پس لرزه سود بانکی در بازار اجاره‌نشینی مسکن
دنیای اقتصاد نوشت: تبعات اثر کاهش سه واحد درصدی نرخ سود سپرده‌های بانکی در بازار اجاره مسکن تشدید شد.
درحالی‌که نرخ سود سپرده‌های بانکی روزهای پایانی سال گذشته، از 20 به 18 درصد کاهش یافت، بازار اجاره مسکن در اولین روزهای شروع به‌کار خود در سال 95، دستخوش تحولاتی شد که به واسطه آن فرمول اجاره بها و تعیین نسبت بین مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه آپارتمان‌های مسکونی با تغییراتی همراه شد.
بازار اجاره مسکن که امسال زودتر از سال‌های قبل - از اواسط اردیبهشت‌ماه - با افزایش حضور موجران و مستاجران در بنگاه‌های املاک مواجه شد تا قبل از شروع تابستان اگر چه با افزایش محسوس نرخ اجاره‌بها همراه نشد، اما تغییر نسبت رهن و اجاره روند تازه‌ای را برای بازار اجاره امسال آپارتمان‌های مسکونی رقم زد. درحالی‌که طی دو سال اخیر تا پایان سال گذشته، به‌دلیل افزایش نرخ بهره سپرده‌های بانکی موجران تمایل بیشتری به دریافت نسبت بیشتری از اجاره بها به صورت ودیعه داشتند امسال روند تعیین سهم اجاره ماهانه و ودیعه معکوس شد.
این در حالی است که با کاهش مجدد نرخ سود سپرده‌های بانکی به میزان سه واحد درصد دیگر - از 18 به 15 درصد - از اول تیرماه بیشترین پیامد منفی کاهش نرخ سود متوجه بازار اجاره بها شده است.کاهش مجدد نرخ سود سپرده‌های بانکی و به تبع آن کاهش نرخ بهره تسهیلات مسکن زوج‌های جوان خانه اولی (صندوق پس‌انداز مسکن یکم) عملا پیامدهای مثبتی را برای بازار معاملات مسکن به دنبال خواهد داشت که افزایش سرمایه‌گذاری و بالا رفتن میزان عرضه آپارتمان و همچنین افزایش حجم معاملات مسکن در نتیجه جابه جایی سرمایه از بازار پول به بازار مسکن همزمان با کاهش نرخ سود تسهیلات برای سمت تقاضای مصرفی ملک، مهم‌ترین این پیامدها محسوب می‌شود. «دنیای اقتصاد» نیمه اول خردادماه با انتشار گزارش تغییر فرمول تعیین اجاره‌بها از افزایش تمایل برخی موجران به دریافت سهم عمده اجاره‌بها به‌صورت اجاره ماهانه، ناشی از کاهش نرخ سود بانکی خبر داد. بازار اجاره مسکن تحت تاثیر کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی این‌بار با فرمولی برای تعیین اجاره بها مواجه شده که موجران در قبال تعیین بخش اندکی از اجاره بها به عنوان ودیعه، عمده مبلغ اجاره آپارتمان را به صورت اجاره بهای ماهانه از مستاجران مطالبه می‌کنند.
این موضوع که تا پیش از این کمتر در بازار مسکن دیده می‌شد این روزها به میزان زیادی در آگهی‌های اجاره مسکن شهر تهران دیده می‌شود طوری‌که در بسیاری از مناطق شهر تهران هم‌اکنون کمبود فایل‌های رهن کامل یا تعیین ارقام غیر معقول برای اجاره ماهانه در برابر رهن اندک، به دردسر تازه‌ای برای مستاجران تبدیل شده است. با این حال مشاوران املاک به مستاجران توصیه می‌کنند در صورتی که عجله‌ای برای تخلیه آپارتمان قبلی ندارند قدری صبر کنند، چراکه با ادامه بازار اجاره در فصل طلایی جابه‌جایی‌ها و افزایش تعداد فایل‌ها، به‌طور قطع موارد مناسبی از رهن کامل یا نسبت‌های معقول رهن به اجاره یافت می‌شود.