آزادسازی وام مسکن با بازار مسکن چه می‌کند؟
قرار است وام مسکن برای کلیه بانک ها آزاد شود و نه تنها بانک متولی که بانک مسکن است، همه بانک ها قادر به پرداخت تسهیلات مسکن شوند. براین اساس ممکن است بازار مسکن کمی تکان بخورد و با افزایش تقاضا همراه شود.
سال گذشته با اعلام اینکه بانک مسکن دیگر قادر به پرداخت وام مسکن نیست چرا که مسکن مهر حجم زیادی از تسهیلات مسکن را به خود اختصاص داده است، اعلام شد که با توافق شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی تسهیلات مسکن میان بانک های مختلف پخش شود.
دراین باره نیز وزیر راه و شهرسازی در سخنانی اعلام کرد که قرار است بانک‌های دیگر به کمک بانک مسکن آیند و تنفس یکساله به این بانک داده شود.حالا با گذشت حدود یکسال انگار تصمیمات نهایی برای اعطای تسهیلات مسکن فراهم شده است و مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی از آغاز اعطای تسهیلات خود از هفته آینده با ارایه شیوه نامه به بانک‌ها، پیشنهاد این بانک برای آزاد‌شدن وام مسکن برای تمام بانک‌ها و رفع ابهامات مبلغ سقف وام مسکن را اعلام کرده است.
علی اصغر میرمحمد صادقی گفته است که بخش اعتباری بانک مرکزی در سال جاری تمرکز بر تسهیلات خرد همانند سرمایه در گردش و تسهیلات بنگاه های خرد و متوسط خواهد داشت، در همین راستا افزایش تسهیلات خرد به شورای پول و اعتبار پیشنهاد شده و در این شورا به تصویب رسیده است.
در این میان بسیاری از صاحبنظران بر این باورند که با اعطای تسهیلات مسکن ،بازار خرید و فروش رونق زیادی نمی گیرد چرا که هزینه تمام شده خرید یک ملک حداقل سه برابر وام اعطا شده است.
این درحالی است که بارها صاحبنظران و کارشناسان مسکن با اعلام خبر افزایش تسهیلات مسکن گفته اند که این تسهیلات باید حداقل 70 تا 80درصد هزینه یک واحد مسکونی را شامل شود در غیر اینصورت قیمت ملک دوباره افزایشی می شود و تاثیری در رونق بازار مسکن نمی گذارد و حجمی از تورم را به همراه خواهد داشت.
با اعلام این خبر در روز چهارشنبه روش صحیح برای اجرای تسهیلات خرد و دستیابی متقاضیان واقعی به این تسهیلات را از نگرانی های بانک مرکزی و تاکید شورای پول و اعتبار نیز اعلام شده است .
میرمحمدصادقی گفته است برای افزایش این وام ابهاماتی با بانک مسکن وجود داشته است که هم اکنون این ابهامات برطرف شده و به توافقاتی صورت گرفته و قرار است تسهیلات مسکن در شورای پول و اعتبار مطرح و تصویب شود. این مقام مسئول در بانک مرکزی از اعلام رقم پیشنهادی تسهیلات مسکن به شورای پول و اعتبار خودداری و ابراز امیدواری کرد که هفته آینده این پیشنهاد در جلسه شورای پول و اعتبار مطرح شود که در صورت تصویب اطلاعات لازم ارائه خواهد شد.
در این میان نیز بانک مرکزی پیشنهادی برای آزاد‌شدن وام مسکن، ساخت و خرید برای تمام بانک‌ها داده و اعلام کرده است براساس این پیشنهاد، علاوه بر بانک مسکن سایر بانک‌ها نیز می توانند تسهیلات مسکن را پرداخت کنند
سهم 66 درصدی بخش خصوصی در بازار مسکن
روند ناکارآمدی و نامتناسب بودن نظام تامین مالی در بخش مسکن با توجه به نیازهای بازار در طول سال‌های اخیر باعث اتکای شدید این بازار بر پس‌اندازهای خصوصی شده است.
براساس آمار موجود در دوره سال‌های 1381 تا 1386 سهم پس‌انداز بخش خصوصی در نظام تامین مالی مسکن 73 درصد بوده که این رقم در دوره سال‌های 1386 تا 1391 با وجود تزریق خط اعتباری مسکن مهر به 66 درصد رسیده است. این مساله در حالی است که در اکثر کشورهای دنیا این سهم کمتر از 50 درصد است.
در سال‌های 1390 تا 1391 نسبت وام 20 میلیون تومانی به قیمت مسکن در سال 1391 در کلانشهر تهران کمتر از 10 درصد و در شهرهای بزرگ 30 الی 40 درصد و در سایر شهرها 40 الی 55 درصد بوده است.
به‌طور متوسط 30 درصد از وام‌های مسکن از ابتدای سال 1370 تا 1388 مربوط به وام خرید مسکن بوده که این نسبت در سال‌های پس از 1388 به کمتر از 10 درصد کاهش یافته است.
نکته قابل توجه آن است که نسبت اقساط بازپرداخت وام در حال حاضر در گروه‌های کم‌درآمد نسبت به درآمد آنها به گونه‌ای نیست که بتوان مقدار وام مسکن آنها را افزایش داد.
بر اساس این گزارش کوچک‌بودن اندازه بازار رهن، محدودبودن نهادهای مالی فعال در بازار مسکن و روند تسهیلات اعطایی شبکه بانکی به این حوزه، مجموعه‌ای از مسائلی هستند که موجب بروز مسائل و مشکلاتی همچون محدودبودن نظام بانکی در اعطای تسهیلات رهنی، فقدان تنوع محصولات رهنی با شرایط و نرخ‌های متناسب با ویژگی‌های اجتماعی و جغرافیایی و در نهایت بی‌رغبتی نظام بانکی به اعطای تسهیلات بلند‌مدت در بخش مسکن شده است.
با توجه به اینکه نظام تامین مالی بخش مسکن نیازمند اصلاحات ساختاری به صورت تدریجی و گام به گام است می‌توان گفت، این اصلاحات در چارچوب بهبود شرایط نهادی و استفاده از ظرفیت‌های قانونی برای تقویت نهادهای موجود و همچنین تشکیل نهادهای جدید، رقابتی‌کردن فضای بازار تامین مالی مسکن، تقویت ابزارهای بازار سرمایه و متنوع‌سازی منابع تامین مالی ساخت مسکن قرار می‌گیرند
مبارزه با فساد در پیش‌فروش‌‌های عمومی مسکن
وزیر راه و شهرسازی بر افتتاح حساب امانی پیش فروش در بانک‌ها تاکید کرد و گفت: بانک‌ها دستورالعمل و آئین نامه‌های حساب امانی را تدوین کنند.
عباس آخوندی در سیزدهمین جلسه شورای هماهنگی مسکن در خصوص افتتاح حساب امانی پیش‌فروش مسکن نزد بانک‌ها گفت: این نوع حساب، مبحث بسیار مهمی است و وزارت راه و شهرسازی به شدت پیگیر اجرایی شدن آن است. وقتی قرار است پیش‌فروش در بخش ساختمان به صورت اعلان عمومی اتفاق بیفتد، باید بر این نوع روش تامین اعتبار، یک ناظر امین نظارت داشته باشد؛ آنچه در دنیا رواج دارد، افتتاح حساب امانی نزد بانک‌هاست.
وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه باید این روش هم از سوی مسئولان بانک مسکن و هم مدیران ارشد وزارت راه و شهرسازی به مردم و فعالان اقتصادی توضیح داده شود تا مفاسد اقتصادی متعدد گذشته در بخش پیش‌فروش مسکن و ساختمان دیگر تکرار نشود، اظهار داشت: در این روش، بانک پیشرفت پروژه را کنترل کرده و به عنوان امانت‌دار مردم، پول‌ها را به تدریج در اختیار سازنده یا پیش‌فروشنده قرار می‌دهد.
وزیر راه و شهرسازی افزود: در واقع در پروژه‌های ساختمانی که به روش اعلان عمومی پیش‌فروش می‌شوند وجوه پیش‌خریداران نزد یک بانک به عنوان ناظر و امین و در قالب حساب امانی نگهداری می‌شود و براساس توافق میان سازنده و بانک و مطابق با جریان نقدینگی مورد نیاز پروژه، منابع این حساب آزاد می‌شود. این سازوکار، امکان مشارکت بانک در فرآیند تامین مالی پروژه از طریق اعطای تسهیلات ساخت یا خرید را نیز تسهیل خواهد کرد.
وی با اشاره به نامه رسمی بانک مرکزی در پاسخ استعلام وزارت راه و شهرسازی از نحوه گشایش حساب امانی در بانک‌ها که تدوین دستورالعمل و آیین‌نامه‌های این نوع حساب را به خود بانک‌ها واگذار کرده است، ادامه داد: ایجاد این نوع حساب اقدام صحیحی است که اگر حتی قانون مصوب مجلس هم نبود، قصد داشتم لایحه آن را نگاشته و برای تصویب به مجلس تقدیم کنم تا فسادهای بزرگ در بخش پیش‌فروش املاک مسکونی اتفاق نیافتد.
عضو کابینه دولت تدبیر و امید، افزود: بانک‌ها در دستوالعمل اجرایی این حساب‌ها باید هر دو وجه موضوع را مد نظر قرار دهند. به این معنا که نقش بانک به عنوان امین و ناظر به درستی اجرا شود. در مقابل نیز بستر جذاب و تسهیل‌کننده‌ای برای سرمایه‌گذاران و سازندگان فراهم شود و تعامل بانک با سازندگان در ساز و کار اجرایی این حساب‌ها به گونه‌ای باشد که آزادی عمل آنها در تصمیم‌گیری اقتصادی محدود نشود.
آخوندی با تاکید بر اینکه باید به این سمت برویم که نه تنها در حوزه پیش‌فروش املاک که در همه حوزه‌هایی که پیش‌فروش وجود دارد، امکان افتتاح حساب امانی ایجاد شود، خاطرنشان کرد: وقتی سرمایه‌گذاری می‌خواهد هزار واحد مسکونی به صورت پیش‌فروش بسازد، امکان نظارت بر روند ساخت از سوی همه هزار متقاضی خرید که پول‌های خود را به سازنده داده‌اند، وجود ندارد.
وی تصریح کرد: بنابراین بانک به نمایندگی از مردم روند پیشرفت پروژه را نظارت کرده و بر اساس پیشرفت فیزیکی آن، به تدریج پول‌های مردم را به پیش‌فروشنده می‌دهد تا پیشرفت فیزیکی ساخت و ساز ادامه یابد. البته من با محدود کردن افتتاح حساب‌های امانی نزد یک بانک مخالفم و پیش‌فروشنده باید حق انتخاب هر یک از بانک‌های عضو شبکه بانکی به عنوان میزبان حساب امانی را داشته باشد.
وزیر راه و شهرسازی در بخش دیگری از سخنان خود به برگزاری کارگاه آموزشی تامین مالی مسکن برای معاونان و مدیران کل و ارشد وزارت راه و شهرسازی از سوی کارشناسان مسکن کره جنوبی در روزهای 29 و 30 اردیبهشت اشاره و بیان کرد: کره‌ای‌ها در خصوص تضمین کیفیت ساخت و ساز، ساز و کار مناسبی طراحی کرده‌اند که در ایران نیز قابل استفاده است.
وی افزود: کارشناسان مسکن کره جنوبی در مبحث طراحی ساز و کار پیش‌فروش مسکن بسیاری از ریسک‌های این روش تامین مالی صنعت ساختمان را پوشش داده‌اند که شامل کاهش ریسک خروج پول‌های مردم از پروژه، ریسک عدم اتمام پروژه توسط پیش‌فروشنده، ریسک حفظ اصل پول مردم، ریسک پول ندادن متقاضیان تا پایان پروژه، ریسک کیفیت ساختمان و ریسک تضمین پایان پروژه در زمان اعلام شده می‌شود. این کشور دارای تجربه موفق در حوزه مسکن است و بسیاری از کشورها از این روش‌ها تبعیت می‌کنند.
آخوندی تاکید کرد: باید تبادل تجربیات با کشورهای موفق در حوزه مسکن گسترش یابد و از تجربیات بین‌المللی به منظور ساماندهی بخش مسکن، نهادسازی صحیح و اصلاح فرآیندها در این بخش استفاده کنیم.
امکان گرفتن مالیات از خانه های خالی
معاون مالیات‌های مستقیم سازمان امور مالیاتی اعلام کرده است، در صورتی که مصوبه مالیات بر خانه‌های خالی به قانون تبدیل شود، به‌خاطر آنچه ضعف اطلاعات مستند از «موقعیت این خانه‌ها و مدت زمان خالی بودن آپارتمان‌ها» مطرح است، امکان عملیاتی برای اخذ مالیات از این املاک وجود نخواهد داشت. در قانون و مقررات بالادست بخش مسکن و حوزه مالیات که طی سال‌های اخیر به تصویب رسیده، وزارت راه‌وشهرسازی مکلف شده یک بانک جامع از وضعیت حال و گذشته آپارتمان‌ها در قالب سامانه املاک و مستغلات راه‌اندازی کند. هر چند بخش‌هایی از این سامانه طی سال‌های 91 و 92 در وزارت راه‌وشهرسازی تحت عنوان سامانه بازار املاک ایران و همچنین قبل‌تر در وزارت صنعت، معدن و تجارت تحت عنوان سامانه رهگیری ایجاد شد اما موضع اخیر معاون سازمان مالیاتی نشان می‌دهد، این دو سامانه هنوز قابلیت استفاده با هدف ردیابی خانه‌های خالی و اقدام مالیاتی برای این خانه‌ها را ندارد.
مانع اجرایی برای مالیات خانه‌های خالی
در همین راستا، معاون سازمان مالیاتی، با اعلام خبر بازگشت مصوبه دریافت مالیات از خانه‌های خالی، از مشکل این سازمان برای شناسایی خانه‌های خالی و دریافت مالیات از آنها به عنوان راهکار خروج مسکن از رکود خبر داد. حسین وکیلی، سه‌شنبه شب در برنامه تلویزیونی گفت و گوی ویژه خبری، تاکید کرد: مشکل اصلی ما در اجرای طرح مالیات از خانه‌های خالی، حتی در تصویب قانونی شدن این طرح، موضوع شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه است.
وکیلی با تاکید بر وجود موانعی همچون فقدان بانک اطلاعاتی کافی، برای اجرای این طرح، به معضل ایجاد تبعیض مالیاتی در نتیجه اجرای طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی اشاره کرد. وی ادامه داد: در حال حاضر و در فقدان بانک اطلاعاتی موثر، در صورتی که قبل از تهیه زیرساخت‌های اطلاعاتی مورد نیاز اقدام به اجرای این طرح کنیم، شرایط بدتر خواهد شد؛ چرا که در حال حاضر ابزار کافی برای تامین اطلاعات کافی در این بخش در اختیار نداریم. وکیلی همچنین به تکلیف وزارت راه وشهرسازی برای راه‌اندازی سامانه املاک کشور اشاره کرد و گفت: براساس تبصره 7 ماده 162 لایحه تحول مالیاتی در زمینه دریافت مالیات از خانه‌های خالی، وزارت راه وشهرسازی مکلف به راه‌اندازی سامانه املاک کشور شده است.
آن‌طور که از اظهارات معاون سازمان مالیاتی کشور بر می‌آید، هنوز این سامانه از طرف وزارت راه و شهرسازی راه‌اندازی یا تکمیل نشده است تا بر پایه اطلاعات آن بتوان زیرساخت‌های آماری کافی برای شناسایی آپارتمان‌های بدون استفاده تهیه کرد.
به گزارش خبرنگار مهر، علی اصغر میرمحمد صادقی در نشست خبری با بیان اینکه بخش اعتباری بانک مرکزی در سال جاری تمرکز بر تسهیلات خرد همانند سرمایه در گردش و تسهیلات بنگاه های خرد و متوسط خواهد داشت، افزود: در همین راستا افزایش تسهیلات خرد به شورای پول و اعتبار پیشنهاد شده و در این شورا به تصویب رسیده است.
وی، روش صحیح برای اجرای تسهیلات خرد و دستیابی متقاضیان واقعی به این تسهیلات را از نگرانی های بانک مرکزی و تاکید شورای پول و اعتبار اعلام و تصریح کرد: براساس اخبار رسیده در طول سال های گذشته در بخش تسهیلات خودرو و کالا مواردی به صورت صوری اتفاق افتاده است.
وی افزود: برای جلوگیری از این امر شیوه نامه ای تهیه شده که براساس آن اولویت پرداخت تسهیلات به متقاضیان واقعی است.
میرمحمد صادقی از برگزاری جلسه ای با نمایندگان وزارت صنعت، معدن و تجارت و دستیابی به توافقات مناسب در روز گذشته خبر داد و گفت: امروز نیز جلسه ای با اتحادیه تولید کالای داخلی برگزار می شود تا بتوانیم نهایتا این شیوه نامه را حداکثر تا هفته آینده به بانک ها ابلاغ کنیم.
مدیرکل اعتباری بانک مرکزی از پرداخت تسهیلات خودرو تنها به تولیدات داخلی خبر داد و گفت: این تسهیلات به تمام خودروها پرداخت نمی شود و تنها به تولیدات داخلی و مورد تایید وزارت صنعت و معدن پرداخت خواهد شد.
وی در توضیح نحوه پرداخت تسهیلات خودرو گفت: به عنوان مثال اگر خودرو 20 میلیون تومان ارزش داشته باشد 60 درصد آن مبنای اولیه برای پرداخت تسهیلات قرار گرفته که این رقم معادل 12 میلیون تومان است.
میرمحمدصادقی از برخورد بانک مرکزی با بانک هایی که عملکرد مطلوبی در زمینه پرداخت تسهیلات خرد نداشته باشند، خبر داد و ابراز امیدواری کرد که با این شیوه نامه بتوانیم در زمینه مصرف تولیدات داخلی و به خصوص خودرو به نتایج مطلوبی دست یابیم.
ابهامات افزایش سقف وام مسکن رفع شد
وی درباره افزایش سقف وام مسکن، گفت: برای افزایش این وام ابهاماتی با بانک مسکن داشتیم که هم اکنون این ابهامات برطرف شده و به توافقاتی دست یافته ایم و قرار است تسهیلات مسکن در شورای پول و اعتبار مطرح و تصویب شود.
این مقام مسئول در بانک مرکزی از اعلام رقم پیشنهادی تسهیلات مسکن به شورای پول و اعتبار خودداری و ابراز امیدواری کرد که هفته آینده این پیشنهاد در جلسه شورای پول و اعتبار مطرح شود که در صورت تصویب اطلاعات لازم ارائه خواهد شد.
پیشنهاد بانک مرکزی برای آزاد‌شدن وام مسکن
وی از پیشنهاد بانک مرکزی برای آزاد‌شدن وام مسکن، ساخت و خرید برای تمام بانک‌ها خبر داد و گفت: براساس این پیشنهاد، علاوه بر بانک مسکن سایر بانک‌ها نیز می توانند تسهیلات مسکن را پرداخت کنند.
این مقام مسئول در بانک مرکزی با اشاره به پرداخت 150 هزار فقره وام خودرو در سال 90، اظهار داشت: با توجه به اینکه نرخ عقود مبادله ای یک درصد کاهش یافته، بانک مرکزی براساس برنامه ها قرار است بانک ها را پس از رصد، امتیازبندی کرده تا عملکرد آنها در بخش تسهیلات خرد افزایش یابد.
مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی با تاکید بر آنکه اخذ وثایق تسهیلات خرد در اختیار بانک هاست، گفت: البته در سال های گذشته مصوباتی داشته ایم که براساس آن تسهیلات 10میلیون تومانی با یک ضامن پراخت می شد اما هم اکنون با افزایش سقف تسهیلات خرد بانک مرکزی توصیه می کند که بانک ها در گرفتن وثایق دقت داشته باشند البته امیدواریم پرداخت تسهیلات راحت تر صورت گیرد.
وی در پاسخ به پرسشی درخصوص اینکه با افزایش سقف تسهیلات خودرو و تسهیلات خرد تعداد متقاضیان افزایش خواهد یافت و آیا بانک ها امکان پاسخگویی به این تقاضا را دارند، تصریح کرد: با افزایش سقف تسهیلات خودرو میزان متقاضیان افزایش می یابد اما پیش بینی هایی شده تا بانک ها عملکرد بهتری در این زمینه در سال جاری داشته باشند، هرچند قرار است نسبت منابع به تسهیلات خرد را در سال جاری افزایش دهند.
مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی درخصوص میزان مطالبات معوق تسهیلات خرد، گفت: میزان مطالبات در این بخش بسیار کم است و افرادی که تسهیلات خرد دریافت می کنند اقساط آن را پرداخت می کنند، بنابراین با افزایش سقف تسهیلات خودرو میزان تسهیلات معوق افزایش نمی یابد.
زوجین20میلیون تومان وام خرید کالا می گیرند
میرمحمدصادقی گفت: براساس بند ب تبصره 26 قانون بودجه سال جاری زوجینی که تمایل دارند نسبت به خرید کالا اقدام کنند، به هر یک از آنها تا سقف 10 میلیون تومان وام خرید تعلق می گیرد.
به گفته وی، آئین نامه و شیوه نامه این تسهیلات در حال تدوین است و با تکمیل آن این تسهیلات پرداخت خواهد شد.
این مقام مسئول در بانک مرکزی با بیان اینکه در روش نقدی همانند گذشته به هر زوج 3 میلیون تومان تسهیلات قرض الحسنه ازدواج پرداخت می شود، گفت: این در حالی است که با تدوین آئین نامه و شیوه نامه هر یک از زوجین می توانند تا سقف 10 میلیون تومان کالا خریداری کنند و اقساط آن را به بانک ها بپردازند.
وی درباره نسبت مشارکت سیستم بانکی با افراد برای دریافت تسهیلات خودرو، گفت: این نسبت 30، 40 و 50 است و به عنوان مثال اگر پراید 20 میلیون تومان قیمت داشته باشد، 12میلیون تسهیلات پرداخت می شود که نسبت آن 60 به 40 درصد می شود.
میرمحمدصادقی در پاسخ به دیگر پرسش دیگری مبنی بر اینکه بانک ها در سال گذشته تسهیلات خودرو را با ارائه چک به مشتریان پرداخت می کردند و آیا قرار است این روند در سال جاری نیز ادامه یابد، گفت: براساس بخشنامه جدید بانک ها باید تنها پول را به حساب خودروسازان واریز کنند و نمی توانند به صورت چک و نقدی تسهیلات را در اختیار متقاضیان قرار دهند.