مشاوران املاک پاسخ دادند: چرا برخی از آپارتمان ها اجاره نمی‌روند؟
چرا برخی از مسکن‌ها اجاره نمی‌روند؟ این سوالی است که برخی از مشاوران املاک درباره آن صحبت کرده و به این سوال پاسخ های متفاوتی داده اند.
از نگاه برخی کارشناسان مسکن با وجود رکود در بازار مسکن و کاهش خرید خانه و خرید و فروش مسکن، بازار رهن و اجاره هنوز هم از رونق خوبی برخوردار است و برخی می‌گویند به اجاره رسیدن یک ملک چند روزی بیشتر طول نمی‌کشد، اما با این حال هستند خانه‌هایی که ممکن است چند ماه به اجاره نرسند، اما چرا بعضی از مسکن‌ها اجاره نمی‌روند؟ برخی از مشاوران املاک نظرات خود را در این باره بیان کرده‌اند.
یکی از مشاوران در غرب تهران گفت: برای اجاره کردن، افراد زیاد سخت‌گیری نمی‌کنند و بیشتر هم دنبال خانه‌ای با قیمت مناسب می‌گردند و عوامل دیگری همچون موقعیت ملک، امکانات ساختمان، داشتن یا نداشتن پارکینگ، انباری و آسانسور تاثیر زیادی در انتخاب آنها نمی‌گذارد، بنابراین بیشتر خانه‌هایی که با قیمت بالا اجاره داده می‌شوند ممکن است چند ماهی اجاره نروند که این دلیل در مورد خرید خانه هم کاملاً صدق می کند.
یکی دیگر از مشاوران املاک در شمال تهران بیان کرد: مسائلی همچون قیمت، موقعیت ملک، امکانات ساختمان و... در به فروش رسیدن یک ملک تاثیرگذار است، اما تمامی این مسائل برای اجاره دادن یک واحد مسکونی خیلی مهم نیست و بدترین آپارتمان نیز نهایتاً چند ماهه اجاره می‌رود.
او افزود: کسی که قصد خرید خانه را داشته باشد، با حوصله می‌گردد و بهترین خانه از نظرات مختلف را پیدا کرده و خریداری می‌کند، اما کسی که قصد اجاره کردن آپارتمانی را داشته باشد، قطعاً وقت زیادی برای پیدا کردن خانه مورد نظر ندارد و مجبور است هر چه سریع‌تر خانه مورد نظر را اجاره کند، بنابراین در انتخاب زیاد سخت‌گیری نمی‌کند و با خود می‌گوید نهایتاً سال دیگر خانه را عوض می‌کنم.
مشاور املاکی در شرق تهران نیز در این مورد گفت: با توجه به اینکه نیاز اول مردم در دنیا مسکن است، افراد در اجاره کردن زیاد به امکانات و شرایط خانه توجه نمی‌کنند و حتی اجاره دادن یک خانه که شرایط مناسب نداشته باشد، نهایتاً یک ماه بیشتر طول نمی‌کشد، در حالی که اگر همین خانه را برای فروش گذاشته بودند شاید تا یک سال هم به فروش نمی‌رفت، اما با این حال خانه‌هایی که شرایط مناسب داشته باشند، زودتر اجاره می‌روند، یعنی خانه‌ای که قیمت آن مناسب باشد و امکانات خوبی داشته باشد، به طور قطع طرفداران بیشتری دارد.
مشاور املاک دیگری در جنوب تهران بیان کرد: قیمت شرط اول برای اجاره کردن آپارتمان است و بعد از آن امکاناتی همچون پارکینگ، انباری، آسانسور و...، اما با این حال حتی خانه‌هایی که فاقد پارکینگ، انباری و آسانسور هم باشند اگر با قیمت ارزان‌تر اجاره داده شوند، خیلی زود مشتری پیدا می‌کنند.
یک میلیون خانه خالی ظلم به مستاجران و متقاضیان اجاره آپارتمان و خرید خانه است
رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور با بیان اینکه بیش از یک میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد، گفت: از این رقم بالای 400 هزار واحد مربوط به تهران است.
علی عسکری گفت: در کشور خانه های خالی زیاد است و اگر قرار باشد از این خانه های خالی استفاده نشود ظلم به کسانی است که می خواهند خانه بخرند یا اجاره کنند.
معاون وزیر امور اقتصادی و دارایی با بیان اینکه در برخی از کشورها اگر کسی خانه ای داشته باشد و جدا از خانه، کاروانی یا کانکسی داشته باشد از بابت آن کاروان یا کانکس از آن مالیات گرفته می شود، افزود: اما در کشور ما به خانه به عنوای یک کالای سرمایه ای نگاه می شود و عده ای خانه های خود را برای گران شدن هرچه بیشتر و افزایش ارزش سرمایه، به بازار عرضه ارائه نمی کنند.
وی درباره اینکه با چه مکانیزمی می توان تعداد خانه های خالی را شناسایی کرد، اظهار داشت: تا زمانیکه گردش اطلاعات در اقتصاد کشور یک مسیر مشخصی را پیدا نکند به درستی نمی توان تعداد این خانه ها را شناسایی کرد.
رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور افزود: برای اجرایی شدن طرح باید اطلاعات اقتصاد مردم را کامل کنیم و در حال حاضر با توجه به اینکه شهرداری مجوز ساخت و پایان ساخت به ساختمان های در حال احداث می دهد، شهرداری ها باید اطلاعات پایان ساخت را در اختیار نظام مالیاتی قرار دهند و با توجه به این اطلاعات می توان فهمید کدام واحد ساختمانی مسکونی، تجاری است و متعلق به چه فردی می باشد.
رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور با بیان اینکه جمع آوری اطلاعات در این زمینه فقط از نظام مالیاتی ساخته نیست، گفت: با توجه به اینکه برخی از قراردادها در بحث مسکن غیرمتعارف و صوری است در این قانون ما ملاک را 80 درصد اجاره واقعی محل ارزیابی می کنیم.
برگشت قیمت املاک کلنگی از نقطه اوج سال 92، در ساخت‌وسازهای مسکونی سال 93 به شکل تعدیل سهم زمین از قیمت تمام‌شده مسکن «انعکاس» پیدا کرده و باعث شده وزن نسبی یکی از دو پارامتر زمینه‌ساز «جهش» کم شود.
آخرین آمارهای رسمی درباره آنالیز هزینه‌های اصلی و فرعی احداث ساختمان، حاکی است: تحت تاثیر کاهش قیمت زمین مسکونی در تهران، سهم هزینه خرید زمین در قیمت تمام شده ساخت مسکن، از 65 درصد در سال 92 به 60.5 درصد در سال 93 نزول کرده است.
این کاهش 4.5 واحد درصدی در سهم هزینه‌ای زمین، مربوط به ساختمان‌های شروع شده (در مراحل اولیه ساخت) طی 9 ماه اول سال 93 است که اثر آن - با توجه به افزایش زمان ساخت و تکمیل بنا در دوره رکود از دو سال به حدود سه سال- از اوایل سال 96 در قیمت فروش «نوساز»ها تاثیر می‌گذارد و می‌تواند شتاب صعود احتمالی قیمت مسکن در آن دوره را تاحدودی کنترل کند.
کارشناسان اقتصاد مسکن با استناد به افت شدید سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و نصف شدن تیراژ آپارتمان‌سازی‌های سال 93، یک سناریوی بدخیم برای بازار مسکن 96 پیش‌بینی کرده‌اند که در قالب آن، افت شدید واحد مسکونی آماده مصرف از یکسو و رونق معاملات مسکن از سوی دیگر، فشار ناشی از عدم توازن عرضه و تقاضا را متوجه قیمت خواهد کرد.
اما هم‌اکنون شاخص «قیمت زمین» به‌واسطه موقعیت جدیدی که پیدا کرده، نقطه پشتیبان بازار مسکن محسوب می‌شود و در نقش متضاد پارامتر «کسری عرضه»، بر مسیر بلندمدت قیمت مسکن تاثیر خواهد گذاشت.
طبق اطلاعات بانک مرکزی، روند تغییر سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن در تهران طی سال‌های اخیر همواره صعودی بوده است به طوری که نسبت هزینه تامین زمین به قیمت تمام‌شده ساخت مسکن از 9/ 52 درصد در سال 85 به 5/ 55 درصد در سال 90 افزایش یافت و در سال‌های 91 و 92 نیز این سهم به ترتیب به 4/ 62 درصد و 9/ 64 درصد رسید. البته در این فاصله زمانی، بحران قیمتی در بازار مسکن سال 86، سهم زمین از قیمت تمام شده ساخت را به 1/ 60 درصد رساند اما رکود سال‌های 88 و 89 باعث شد چند واحد درصد در این نسبت، در سال 90 کاهش اتفاق بیفتد.
در سال 93 اگر چه سهم هزینه‌ای زمین از قیمت تمام شده مسکن برای «ساخت‌وسازهای جدید» و تازه شروع شده، به 5/ 60 درصد رسید اما این نسبت، در ساختمان‌های تکمیل‌شده و آماده فروش، همچنان بالا و معادل 67 درصد بود. مقایسه این دو رقم بیانگر آن است که آپارتمان‌هایی که در سال گذشته به شکل تازه‌ساز روانه بازار مصرف شدند، به خاطر تورم حبابی قیمت زمین در سال‌های 91 و 92، به شدت از ناحیه سهم ریالی زمین تاثیر گرفتند به طوری که دوسوم قیمت تمام شده این واحدها، صرف خرید زمین مورد نیاز برای ساخت‌شان شده بود.
اما در همان سال 93، وزن هزینه تهیه زمین برای ساخت‌وسازهای جدید به کمتر از دوسوم هزینه کل ساخت رسید.
هزینه کل یا همان قیمت تمام شده ساخت مسکن ترکیبی از قیمت زمین و هزینه احداث است.
سود فروش تازه‌سازهای 93 و 96
بانک مرکزی متوسط قیمت تمام شده مسکن در تهران طی 9 ماه اول سال 93 را مترمربعی 2 میلیون و 239 هزار تومان اعلام کرده است که از این رقم، یک میلیون و 356 هزار تومان را سهم زمین و 883 هزار تومان را نیز سهم هزینه احداث تشکیل می‌دهد.
سازنده‌های مسکن در سال گذشته برای پروژه‌های جدید خود، هر متر مربع زمین یا بنای کلنگی را به طور متوسط 5 میلیون و 944 هزار تومان خریداری کردند. رقمی که بانک مرکزی از میانگین قیمت زمین خریداری شده توسط سازنده‌ها برای سال 93 اعلام کرده است، با آنچه پیش‌تر مرکز آمار عنوان کرده بود، تفاوت دارد. مرکز آمار میانگین قیمت فروش هر مترمربع زمین مسکونی در تهران طی 9ماه اول سال 93 را 4 میلیون و 350 هزار تومان اعلام کرده بود.
طبق اطلاعات بانک مرکزی، زمین‌های مسکونی در سال گذشته مترمربعی نزدیک به 6 میلیون تومان هزینه روی دست سازنده‌ها گذاشت اما به دلیل تراکم ساختمانی بالا، سهم ریالی زمین در قیمت تمام شده هر مترمربع بنای مسکونی، تا 4 برابر شکسته شد و به 1.3 میلیون تومان رسید.
سال گذشته، اجزای تشکیل‌دهنده قیمت تمام شده مسکن با مقادیر کاملا مختلفی، متورم شدند. هزینه احداث یک متر مربع بنای مسکونی در تهران طی 9 ماه اول سال 93 رقمی معادل 16 درصد افزایش یافت اما هزینه خرید زمین در این مدت تنها 5/ 1 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد کرد که به این ترتیب، میزان تورم در هزینه‌های احداث در مقایسه با تورم زمین بیشتر بوده است.
غالب آپارتمان‌های نوسازی که از اواخر سال آینده به شکل تازه‌ساز وارد بازار مسکن می‌شوند، همان ساختمان‌هایی هستند که سال 93 احداث آنها آغاز شد و بنابراین قیمت تمام‌شده آنها مترمربعی 2 میلیون و 239 هزار تومان است؛ بنابراین در سال 96، هر چقدر سطح قیمت فروش و ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی شهر تهران از رقم فعلی متوسط متری 4 میلیون تومان بالاتر باشد، مابه‌التفاوت آن تا رقم 2/ 2 میلیون تومان، به عنوان سود سازنده منظور خواهد شد. سود تازه‌سازهای سال 96 هنوز نامشخص است و بسته به قیمت روز خرید و فروش واحدهای مسکونی در یکی دو سال آینده، قابل محاسبه می‌شود اما با ارقام موجود در گزارش رسمی بانک مرکزی از فعالیت‌های ساختمانی سال 93، می‌توان سود حاصل از فروش آپارتمان‌های تازه‌ساز در سال گذشته را اعلام کرد.
آن دسته از واحدهایی که در تهران طی 9 ماه اول سال گذشته، مراحل ساخت و تکمیل آنها به پایان رسید و به شکل آپارتمان تازه‌ساز روانه بازار شدند و در همان مقطع به فروش رسیدند، به طور متوسط 77 درصد سود اسمی، نصیب سرمایه‌گذارانشان کرده است.
بانک مرکزی قیمت تمام شده تازه‌سازها در سال 93 را مترمربعی 2 میلیون و 333 هزار تومان برآورد کرده است که 5/ 1 میلیون تومان از این رقم، سهم زمین و مابقی معادل 773 هزار تومان سهم هزینه ساخت بوده است.
با توجه به اینکه همه واحدهای مسکونی فروخته شده در شهر تهران - شامل آپارتمان نوساز و چندسال ساخت- طی سال 93 به طور متوسط با قیمت متر مربعی 4 میلیون و 100 هزار تومان معامله شدند، در نتیجه واحدهای تازه‌ساز در همان زمان، اختلاف قیمتی معادل 7/ 1 میلیون تومان بین بهای تمام‌شده و قیمت فروش داشته‌اند که عایدی اسمی سازنده‌ها از «تکمیل و فروش همزمان در سال 93» محسوب می‌شود.
رونمایی از اتفاق ناخوشایند عرصه فروش مسکن در برنامه تلویزیونی/ماجرای کم فروشی مسکن چیست؟
پس از آنکه گمانه زنی هایی در رابطه با کم فروشی مسکن مطرح شد، عضو اصلی شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی در برنامه تلویزیونی روزآمد از چرایی این موضوع رونمایی کرد.
بر اساس گفته های علی حیدر عبدی پور باید راهکاری ایجاد شود تا بر اساس آن موضوع پیش فروش مسکن حتما به کانون کارشناسان دادگستری ارجاع داده شود.
به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، علی حیدر عبدی پور، عضو اصلی شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی در برنامه تلویزیونی روزآمد که هر روز از شبکه پنج پخش می شود گفت:" واقعیت این است که در بحث کنترل میزان متراژ ما دو مرجع قابل اعتماد داریم؛ یکی کانون کارشناسان رسمی دادگستری است و دیگری کارشناس های سازمان نظام مهندسی کشور در سراسر کشور هستند که به عنوان کارشناسان ماده 27 فعالیت می کنند" و در زمینه خرید خانه و مطمئن شدن از متراژ واقعی ملک به عنوان مرجع قانونی حساب می شوند.
او افزود:"در هر دو گروه ما این صلاحیت را داریم که بتوانند با تخصصی که دارند در خدمت این بخش قرار گیرند. متاسفانه به دلیل عدم آشنایی بهره بردار، مواردی پیش می آید. اعتقاد من این است که از این تخصص دوستان در بخش کنترل به خصوص واحد های آپارتمانی یا استفاده نمی شود یا استفاده از آنها بسیار کمرنگ است".
عضو اصلی شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی در رابطه با معیار متراژ واحد های مسکونی جزییاتی اینچنینی را مطرح کرد:"ما مبنا و معیارمان بر طبق قانون و ضوابطی که در حال حاضر حکمفرماست کنترل صورت مجلس تفکیکی در بحث آپاراتمان ها و در بحث فروش خانه هاست. یعنی هر جایی که ما مراجعه کنیم آنجایی که بحث کم فروشی و تخلف باید انجام شود اولین دیدگاه این است که ما باید به صورت مجلس تفکیکی استناد کنیم. آن چیزی که به عنوان متراز بنای مندرج در صورت مجلس تفکیکی هست ملاک عمل برای قیمت گذاری است".
عبدی پور در بخش دیگری از توضیحات خود از اعلام آمادگی سازمان نظام مهندسی برای سامان دهی به این موضوع خبر داد و گفت:"ما آمادگی این را داریم که در اختیار این مجموعه قرار بگیریم. در میان صلاحیت های مان هست و می توان جزیی از خدمات مهندسی بیاییم این موضوع را ارائه کنیم. در همه استان ها هم این امکان وجود دارد".
عضو اصلی شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی ادامه داد:"باید حتما قانونگذار یا دستگاه هایی که مرتبط هستند بیایند از وجود این نیروها استفاده کنند. اگر در بحث پیش فروش ملک است از همان زمان باید از این نیروی متخصص استفاده شود. هیچ کس از این مشاوره ضرر نخواهد کرد. جایی هم اسم سودجویی وجود داشته باشد آن کسی که دید کم فروشی دارد در همان زمان جلوی این کار او گرفته می شود. بر این اساس در یک جمع بندی باید بگویم که بیایند یک راهکاری را ایجاد کنند که در بحث پیش فروش حتما این مساله به کانون کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع داده شود یا حداقل در اختیار همان سازمان نظام مهندسی که نیروی متخصص دارد قرار گیرد".
تا پایان سال چند واحدمسکن مهر تحویل متقاضیان می شود؟
طی مراسمی با حضور قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن مهر و معاون عمرانی استانداری تهران یک هزار و 320 واحد مسکن مهر به متقاضیان در شهرستان شهریار تحویل شد.
بهره برداری 50 هزار واحد مسکن مهر استان تهران روز چهارشنبه طی مراسمی با حضور قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن مهر و معاون عمرانی استانداری تهران با تحویل یک هزار و 320 واحد به متقاضیان در شهرستان شهریار آغاز شد.
علی اصغر مهرآبادی قائم مقام وزیر راه و شهر سازی در امور مسکن مهر با اشاره به اینکه امروز 50 هزار واحد مسکن مهر استان تهران به متقاضیان تحویل شد افزود: 540 هزار واحد مسکن مهر در پنج ماه نخست امسال به متقاضیان سراسر کشور تحویل شده است.
وی با اشاره به اینکه تامین مسکن برای اقشار کم درآمد و ضعیف از برنامه های مهم دولت تدبیر و امید است افزود: براساس برنامه ریزی انجام شده تا پایان سال جاری 400 هزار واحد مسکن در استان های مختلف کشور برای تحویل به متقاضیان آماده خواهد شد و این جمعیت در آینده ای نزدیک خانه دار خواهند شد.
فریبرز واحدی مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران نیز دراین مراسم با بیان اینکه مجموع تعداد واحدهای مسکن مهر تکلیف شده برای ساخت دراین استان حدود 327 هزار واحد است گفت: تاکنون بیش از 232 هزار واحد مسکن مهر تکمیل و به متقاضیان در این استان تحویل شده است.
دراین مراسم یک هزار و 320 واحد مسکونی سایت آ اس پ مسکن مهر شهرستان شهریار تحویل متقاضیان شد.