پیشنهاد پرداخت وام حداکثری مسکن به دولت؛ اعلام رقم تا پایان هفته
معاون امور مسکن و ساختمان با بیان اینکه پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی در تدوین بسته خروج از رکود پرداخت وام حداکثری خرید خانه است، گفت: عملیاتی شدن افزایش وام جعاله خانه هنوز مشخص نیست و باید در این بسته گنجانده شود.
حامد مظاهریان با بیان اینکه سیاست‌های بخش مسکن در گرو بسته جدید خروج از رکود قرار گرفته است، اظهار کرد: چون قرار است در این بسته جامع‌نگری و بخش مسکن هم در آن لحاظ شود، باید تا پایان هفته منتظر بمانیم.
وی با بیان اینکه در این بسته وام‌های مختلف بخش مسکن نیز دیده شده است، تصریح کرد: عملیاتی شدن افزایش وام جعاله از 10 میلیون تومان به 20 میلیون تومان با توجه به زمان رونمایی از وضعیت مسکن در بسته خروج از رکود، هنوز مشخص نیست و باید در این بسته گنجانده شود.
وی در خصوص پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی به کارگروه تدوین بسته خروج از رکود اقتصادی اظهار کرد: پیشنهاد ما حداکثر مبلغ لازم برای خروج مسکن از رکود با استفاده از تسهیلات خرید خانه است. قیمت نهایی این وام هنوز تأیید نشده و تا پایان این هفته مشخص خواهد شد.
بازگشت قیمت مسکن به فروردین 90
قیمت مسکن پس از طی یک روند صعودی نسبتا شدید، از تیرماه سال 1392 از ثبات نسبی برخوردار بوده و به حدود 40 میلیون ریال به ازاء هر مترمربع رسیده است.
دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن اعلام کرد: سیر نزولی قیمت حقیقی مسکن در صورت ادامه ثبات قیمت در سال 94، ادامه می‌یابد به طوری که قیمت حقیقی مسکن در شهریور سال 1394 برابر با قیمت اسمی در فروردین 90 است.
دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان گزارش داد: روند قیمت مسکن از ابتدای سال 1391 تا پایان اردیبهشت ماه سال 1394 در شهر تهران حاکی از این است که قیمت مسکن پس از طی یک روند صعودی نسبتا شدید، از تیرماه سال 1392 از ثبات نسبی برخوردار بوده و به حدود 40 میلیون ریال به ازاء هر مترمربع رسیده است.
بنابر این گزارش بررسی بازار مسکن و بازارهای رقیب با استفاده از آخرین اطلاعات و آمار منتشر شده نشان می دهد که از خردادماه سال 1392 از نوسانات در این بازارها کاسته شده است و از ثبات نسبی برخوردار شده اند.
همچنین بررسی بازار اجاره مسکن نیز نشان می دهد هرچند این بازار در شهر تهران در سال 1393 از ثبات نسبی برخوردار بوده ولی از ابتدای سال سال 1394، با یک روند افزایشی ملایم مواجه گشته است. به طوری که در شهریور ماه سال 1394 نسبت به ماه مشابه سال قبل حدود 12 درصد افزایش یافته است و با پایان فصل جابه‌جایی مستاجران مطابق با الگوی سال های گذشته و با توجه به ثبات در قیمت مسکن و همچنین کنترل نرخ تورم (به عنوان 2 عامل اصلی تاثیرگذار بر اجاره بهای مسکن)، می‌توان انتظار داشت که در ادامه سال جاری، بازار اجاره مجددا در سطح قیمتی جدید از ثبات برخوردار شود.
قیمت‌ها به فرورین ماه سال 1390 رسید
در خبرنامه شماره 6 برنامه ریزی و اقتصاد مسکن (بام) آمده است: ثبات نسبی قیمت مسکن در شرایطی ادامه داشته است که نرخ تورم عمومی با وجود سیر نزولی طی دو سال اخیر، همواره بالغ بر 11 درصد بوده لذا قیمت حقیقی مسکن به صورت مداوم کاهش یافته و حباب قیمت مسکن تخلیه شده است و در صورت ادامه ثبات قیمت مسکن در سال 1394، سیر نزولی قیمت حقیقی مسکن همچنان ادامه می یابد به طوری که قیمت حقیقی مسکن (قیمت اسمی تعدیل شده با شاخص تورم عمومی) در شهریور ماه سال 1394 برابر با قیمت اسمی مسکن در فرورین ماه سال 1390 است.
همچنین طی سه سال اخیر نرخ رشد اجاره بها همواره کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است؛ هر چند نرخ رشد اجاره بها در شهریور ماه سال جاری با نرخ تورم عمومی برابر شده است.
تعداد معاملات کاهش یافت
بررسی ماهانه تعداد معاملات ثبت شده واحدهای مسکونی در شهر تهران نشان می دهد که میانگین ماهانه تعداد معاملات در شش ماهه اول سال، از حدود 14 هزار واحد در سال 1393 به حدود 12 هزار واحد در سال 1394 کاهش یافته است.
روند صدور پروانه های ساختمانی متوقف شد
بررسی تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده بر اساس آخرین اطلاعات منتشر شده در این خصوص نشان می دهد با ایجاد ثبات قیمتی در بازار مسکن از اواسط سال 1392 و کاهش حاشیه سود و همچنین عدم فروش واحدهای مسکونی تکمیل شده به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن، به تدریج ساخت و ساز جدید و در نتیجه تقاضا برای پروانه ساختمانی نیز در بازار مسکن کاهش یافته است. لازم به ذکر است میانگین ماهانه تعداد واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی در شهر تهران از حدود 15 هزار واحد در سال 1392 به حدود 7 هزار واحد طی سال 1393 و پنج ماهه اول سال 1394 کاهش یافته است.
بنابر این گزارش آمار صدور پروانه های ساختمانی در کلیه مناطق شهری نیز حاکی از سیر نزولی تقاضای صدور پروانه ساختمانی طی سال های 1392 و 1393، از سیر نزولی برخوردار بوده است ولی در سه ماهه اول سال 1394 این سیر نزولی متوقف شده است.
کاهش قیمت در بازار نهاده ها و مصالح ساختمانی
بررسی سه بازار عمده مصالح و نهاده های ساختمانی نشان می دهد که به دلیل عدم افزایش قیمت سیمان توسط دولت (بازار سیمان تعزیراتی می باشد و قیمت آن به وسیله وزارت صنعت، معدن و تجارت تعیین می شود) طی 16 ماه گذشته، نرخ رشد قیمت سیمان در چهار ماه اخیر صفر بوده است.
همچنین شاخص بهای خدمات ساختمانی نیز سیر نزولی داشته ولی همچنان نرخ رشد آن بالاتر از 13درصد بوده است ولی قیمت آهن آلات در کشور به دلیل کاهش قیمت جهانی فولاد کاهش یافته به طوری که متوسط قیمت یک کیلوگرم آهن آلات از 23 هزار ریال در خرداد ماه 1392 به حدود 16 هزار ریال در شهریور ماه 1394 کاهش یافته است.
شاخص قیمت مسکن در پایین ترین جایگاه بازهاری رقیب
بررسی بازارهای رقیب بخش مسکن در کنار نرخ تورم عمومی نشان می دهد که این بازارها از نوسان کمی برخوردار بوده و حتی برخی از آنها با کاهش شاخص و قیمت مواجه شده اند به طوری که در شهریور ماه سال 1394 نسبت به ماه مشابه سال قبل، نرخ رشد شاخص کل بورس، سکه و ارز به ترتیب برابر 14.1-، 2.7- و 7.7 بوده است این در حالی است که در همین دوره نرخ تورم نقطه به نقطه 11.7 درصد بوده و سپرده های بانکی یکساله و بالاتر، با نرخ سود 20 درصد، بالاترین بازدهی را در بین بازارهای مذکور داشته است.
همچنین بررسی روند شاخص های بازار مسکن در کنار بازار دارایی های رقیب و شاخص قیمت کالاها و خدمات عمومی(با 100 در نظر گرفتن شاخص و قیمت دارایی ها درفروردین ماه سال 1390 ) نشان می دهد که در شهریورماه سال 1394 نسبت به ابتدای سال 1390، شاخص نرخ ارز در بالاترین و شاخص قیمت مسکن در پائین ترین جایگاه قرار گرفته و شاخص های بورس و سکه نیز تقریبا با نرخ تورم عمومی برابر شده اند.
تاثیر وام 90میلیونی ساخت مسکن بر بازار مسکن
یک کارشناسان اقتصاد مسکن گفت: مواردی مانند تسهیلات بانک مسکن، تنها تاثیر مختصر روانی بر بازار مسکن می‌گذارد.
وام 90 میلیون تومانی ساخت مسکن از جمله تسهیلات جدید بانک مسکن است که بر این اساس افرادی که در حال ساختوساز هستند در صورت انجام 20 درصد از کار، از بانک مسکن این وام را درخواست می‌کنند و بعد از اینکه کارشناسان کار را بررسی کردند، بانک مسکن به ازای هر واحد، مبلغ حداکثر 90 میلیون تومان به وام‌گیرنده می‌دهد که وام‌گیرنده نیز تا پایان ساختوساز زمین خود باید میزان 15 درصد از مبلغ کل تسهیلات را در بانک بگذارد.
بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن در رابطه با این تسهیلات بانک مسکن بیان کرد: مشکل اصلی وام‌های مسکن این است که تصویب می‌شوند، اما بانک قدرت پرداخت آن را ندارد و پول کافی برای پرداخت این وام‌ها را در دست ندارد و تنها در صورتی قدرت پرداخت این وام‌ها را دارد که دولت بدهی خود را به بانک‌ها پرداخت کند.
این کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به اینکه آیا این تسهیلات تاثیری بر بازار مسکن می‌گذارد؟ اظهار کرد: در این حالت تنها تاثیر این وام‌ها بر بازار مسکن، تاثیر روانی است.
او افزود: بر اساس آخرین سخنرانی جناب آقای روحانی در رابطه با برنامه خروج از رکود، که این برنامه به برنامه‌های پشتیبانی و جانبی نیاز دارد، در هیچ صورت دیگری بازار مسکن رونق نمی‌گیرد و بازار مسکن باید به همراه یک برنامه پشتیبانی از رکود خارج شود، در غیر این صورت سایر موارد، از جمله این وام 90 میلیون تومانی ساخت مسکن تنها تاثیر مختصر روانی بر این بازار می‌گذارد.
او در ادامه گفت: این تسهیلات بانک مسکن نهایتاً به 10 هزار، 20 هزار یا 40 هزار نفر تعلق می‌گیرد اما مشکل اساسی بیش از یک میلیون نفر در سال هستند که نیاز به مسکن دارند.
تحریک تقاضا به بازار مسکن می‌رسد؟/ نسخه دولتمردان برای بخش مسکن
در حالی نسخه دولتمردان برای بازگشت رونق اقتصادی در آستانه رونمایی کامل است که فعالان بخش مسکن معتقدند، دیگر زمان آن رسیده است که بازار مسکن به عنوان پیشران اقتصاد از رکود خارج شود.
در حالی این روزها در محافل دولتی و خصوصی بحث خروج اقتصاد از رکود بیشتر بر سر زبان‌ها افتاده که بخش مسکن به عنوان یکی از بازارهای مهم اقتصادی حدود سه سال است که درگیر رکود بوده و این رکود در تمامی بخش‌های خرید وفروش ملک، آپارتمان، ویلا، مسکن اداری و تجاری و حتی ساخت و ساز دیده می‌شود.
رئیس جمهور سال گذشته در همایش تبیین سیاست‌های اقتصادی دولت برای خروج از رکود عنوان کرد که برای خروج از شرایط فعلی نیاز به لوکوموتیوهایی داریم به عنوان پیشران که ان‌شاءالله حرکت کنند و زنجیره پشت سر خودشان را بکشانند و بتوانند حرکت در بخش‌های مختلف به وجود بیاورند که بازار مسکن و خرید خانه از همین پیشرانهای اقتصادی تلقی می شوند.
براین اساس، عباس آخوندی وزیر راه وشهرسازی همواره بر این موضوع تاکید دارد که بخش مسکن به عنوان پیشران اقتصادی، یکی از بازارهایی است که می‌تواند کل اقتصاد را از رکود خارج کند؛ به همین دلیل بهترین راهکار برای خروج از اقتصاد از رکود، خارج کردن مسکن از رکود است. بنابراین بازار مسکن که به طور مستقیم با 150 شغل ارتباط دارد و می‌تواند صنایع زیادی را از رکود خارج کند، از بازارهایی است که سهم عمده‌ای در خروج از رکود اقتصادی دارد. برهمین اساس، به همین دلیل متولیان این بخش معتقدند که دیگر وقت آن است که اقداماتی برای تحرک این بازار انجام شود.
در حدود سه سال گذشته، صنایع مصالح ساختمانی یکی از بازارهایی بوده که تحت تاثیر مستقیم رکود قرار گرفته و فروش آنها به شدت کاهش یافته است، همچنین کارگران ساختمانی که از این محل کسب درآمد می کنند هم گروه دیگری هستند که از رکود بخش مسکن، زیان دیده اند.
از سوی دیگر، تولیدکنندگان مسکن هم تحت تاثیر این رکود به شدت با مشکل مواجه شده اند به طوری که حجم زیادی از ساختمان‌های احداث شده از سوی انبوه سازان به فروش نرسیده و متقاضیان رغبتی به بازار نشان نمی دهند.
رکود مسکن در صنایع مختلف اختلال ایجاد کرد
در این رابطه جمشید برزگر با انتقاد از ادامه رکود بازار مسکن، اظهار داشت: رکود در بخش‌های مختلف مسکن اختلال ایجاد کرده و کارخانجاتی که از سرمایه ملی کشور تشکیل شده‌اند، با مشکلات زیادی مواجه هستند که این ناشی از رکود صنعت ساختمان است.
وی با تاکید بر اینکه حدود 40 درصد از مردم، اجاره نشین هستند و باید برای تامین مسکن آنها چاره ای اندیشید، افزود: مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی مردم باید مورد توجه دولت قرار گیرد که در این راه باید تولید مسکن تقویت شده و از بخش خصوصی حمایت کرد.
رئیس کانون سراسری انبوه سازان با تاکید بر اینکه قوانین خوبی در کشور وجود دارد که به درستی اجرا نمی‌شود، گفت: بخش مسکن به طور مستقیم و غیرمستقیم با 300 شغل مرتبط است که رونق مسکن می تواند این صنایع را هم با رونق مواجه کند.
تحریک تقاضا در بخش مسکن
همچنین حسن محتشم در خصوص برنامه دولت برای خروج از رکود اقتصاد، گفت: اگر بخواهیم از این شرایط اقتصادی خارج شویم، یکی از راهکارها و اصول به حرکت درآوردن اقتصاد، فعال کردن بخش مسکن است.
وی با بیان اینکه بخش مسکن باتوجه به طولانی شدن دوران رکود سه ساله نیاز به تحریک تقاضا دارد، افزود: باید تقاضا تحریک شود تا آپارتمان‌هایی که در این سه سال ساخته شده است، به فروش برسد، ضمن آنکه به تقاضای انباشته شده مسکن در این مدت، پاسخگو باشد.
رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران با تاکید بر اینکه یکی از اصول اولیه برای خروج از رکود اقتصاد، تحریک بازار مسکن است، اظهار داشت: ما با هر دو سیاست پرداخت تسهیلات به سازندگان و خریداران موافقیم، چرا که در نهایت موجب رونق بازار مسکن می شود.
محتشم با اعلام اینکه هر دو این تسهیلات با استقبال مواجه می شود، گفت: پرداخت تسهیلات به هر دو گروه می تواند شرایط کنونی را تغییر داده و اقتصاد را از حالت رکود خارج کند، درواقع اگر این دو عامل اثر گذار تحریک شود و پول به بخش مسکن بیاید، در بخش تولید با حرکت قابل توجهی روبرو می‌شویم.
شرح : دنیای اقتصاد نوشت:بانک عامل بخش مسکن، پرداخت نوع جدیدی از تسهیلات «ساخت» را آغاز کرده و مشروط به سپرده‌گذاری و رسوب منابع مالی سازنده‌ها در بازه زمانی 6 ماهه، 90 میلیون تومان وام تا سقف 80 درصد هزینه ساخت ارائه می‌دهد.
پرداخت نوع جدیدی از تسهیلات مسکن که تا به حال هیچ بحث و مذاکره علنی بابت آن بین مثلث «بانک مرکزی، بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازی» مطرح نشده بود، آغاز شد.
شعب بانک مسکن با ارائه شکل تازه‌ای از تسهیلات مسکن در قالب افتتاح «حساب جاری» از سوی متقاضیان، مجوز دارند مشروط به رسوب حد معینی سپرده در دوره زمانی مشخص، 90 میلیون تومان وام ساخت مسکن به صاحب حساب پرداخت کنند.
وام 90 میلیون تومانی ساخت مسکن دارای نرخ سود سالانه 24 درصد است و شرط پرداخت آن، رسوب معادل 20 میلیون تومان ظرف 6ماه در حساب فرد متقاضی، تعریف شده است. آنطور که مسوولان برخی شعب بانک مسکن و همچنین کارشناسان سامانه اطلاع‌رسانی تلفنی این بانک به «دنیای اقتصاد» اعلام کرده‌اند، نحوه پرداخت تسهیلات 90 میلیون تومانی ساخت مسکن به این صورت خواهد بود که هر سازنده فقط به اندازه کل واحدهای مسکونی مجتمع در حال ساخت خود می‌تواند برای دریافت این وام اقدام کند به این معنا که برای تخصیص این وام به پروژه‌های ساختمانی، باید کل پروژه در رهن بانک قرار بگیرد و به واحدهای کمتر از تعداد کل آپارتمان‌های یک ساختمان، «تک وام» تعلق نمی‌گیرد.
همچنین در مدلی که بانک مسکن برای پرداخت این تسهیلات طراحی و ابلاغ کرده است، سازنده متقاضی وام 90 میلیون تومانی، نیازی به سپرده‌گذاری ثابت معادل 20 میلیون تومان ندارد بلکه حجم رسوب، گردش حساب و میزان موجودی یا مانده حساب جاری فرد متقاضی وام باید به گونه‌ای باشد که نسبت «جمع مانده هر روز به تعداد روزها» در طول 6 ماه، از کف 20 میلیون تومان، پایین‌تر نرود. به این ترتیب تا 5/ 4 برابر میزان رسوب حساب، بعد از 6 ماه، تسهیلات ساخت مسکن حداکثر تا سقف 90 میلیون تومان، به صاحب حساب پرداخت خواهد شد. برای دریافت این وام، باید عملیات ساخت و ساز تا حد مشخصی - حداقل گودبرداری- پیش رفته باشد.
این وام تا سقف 80درصد هزینه ساخت پروژه و حداکثر به اندازه 90 میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی، قابل پرداخت است و چنانچه پروژه ساختمانی به شکل صنعتی‌سازی باشد، امکان افزایش تا 100 میلیون تومان را نیز دارد.
دو هفته پیش، انبوه‌سازان با تصور اینکه امکان پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت از جانب بانک مسکن وجود دارد، مدعی شدند، در تفاهمی که با این بانک انجام داده‌اند به زودی وام 100میلیونی بدون سپرده ساخت مسکن با نرخ 14 درصد پرداخت خواهد شد. اما همانطور که «دنیای اقتصاد» فردای همان روز، گزارش داد چنین تفاهمی بلافاصله از طرف بانک مسکن مردود اعلام شد و از طرف مسوولان این بانک عنوان شد که تفاهم در قالب یک بسته کلی تامین مالی مسکن در حال انجام بوده و قرار است مشروط به انتقال حساب بانکی انبوه‌سازان و تمرکز آن در بانک مسکن، امکان پرداخت تسهیلات جدید فراهم شود. در حال حاضر، نوع اول این تسهیلات جدید عملیاتی شده است.
وام 90 میلیونی، در پایان عملیات ساختوساز، قابلیت انتقال به خریدار واحدهای نوساز را دارد اما حداکثر 40 میلیون تومان از این تسهیلات فروش‌اقساطی خواهد شد که در این حالت با تبدیل 40 میلیون تومان به وام خرید، نرخ سود نیز از 24 درصد به 21 درصد تغییر می‌کند و اقساط ماهانه بازپرداخت آن برای خریداران حدود 860 هزار تومان خواهد بود.
خریداران واحدهای مسکونی دارای این وام، امکان استفاده از اوراق 45 میلیون تومانی را نیز دارند که با این حساب، با دریافت 40 میلیون از وام 90 میلیونی و 45 میلیون اوراق، در نهایت از 85 میلیون تومان تسهیلات برخوردار خواهند شد.
بانک مسکن تا پیش از پرداخت وام جدید 90 میلیون تومانی، برای ساخت مسکن صرفا یک نوع وام آن هم در قالب «صندوق پس‌انداز ساخت مسکن» پرداخت می‌کرد به این صورت که در ازای سپرده‌گذاری 15 میلیون تومانی سازنده‌ها طی یک‌سال، 30 میلیون تومان وام ساخت با نرخ 14درصد از محل این صندوق می‌پردازد.
هم‌اکنون پرداخت وام 90 میلیونی با سپرده‌ای به اندازه یک‌چهارم این مبلغ آن هم فقط در ظرف 6 ماه، ممکن است این سوال را به‌وجود بیاورد که تسهیلات جدید در مقایسه با وام 30 میلیونی ساخت صندوق پس‌انداز که نیازمند سپرده‌گذاری معادل نیمی از مبلغ وام است، چه نوع صرفه اقتصادی برای بانک به همراه دارد؟ بررسی‌ها درباره پاسخ این پرسش به تفاوت فاحش در نرخ سود این دو تسهیلات برمی‌گردد که با توجه به سود 24درصدی زمان ساخت و 21 درصدی زمان فروش اقساطی وام 90 میلیونی، شرایط پرداخت آن برای بانک به مراتب راحت‌تر از تسهیلات 14درصدی صندوق پس‌انداز است.
، بانک مسکن در شرایطی به ابتکار عمل برای پرداخت نوع جدیدی از وام ساخت مسکن دست زده که سمت تقاضا در بازار، به شدت نیازمند دریافت «وام خرید» در کوتاه‌مدت است.
وام خرید صندوق «یکم» که از خرداد امسال در بانک مسکن راه‌اندازی شد، به یک‌سال سپرده‌گذاری 40 میلیونی متقاضیان نیاز دارد به طوری که سری اول این وام از خرداد 95 به دست خریداران مسکن می‌رسد.
به نظر می‌رسد بانک‌ها در حال حاضر تمایلی به پرداخت وام خرید مسکن به عنوان تسهیلات بلندمدت ندارند و در صورت امکان، صرفا به سازنده تسهیلات حداکثر دو ساله پرداخت می‌کنند.