بررسی کمی تورم در سالهای اخیر نشان می‌دهد که ایران طی این سال‌ها همواره جزو کشورهای دارای بالا‌ترین نرخ تورم در جهان بوده است. نکته‌ای که در این میان اهمیت زیادی دارد تأثیرپذیری کالاهای اساسی مورد نیاز افراد جامعه از تورم و نااطمینانی ناشی از آن است. مسکن به عنوان کالایی که تأمین کننده یکی از نیازهای اساسی و اولیه بشر است، اهمیت زیادی دارد. در شرایط تورمی، ویژگی ذخیره ارزش و کالای سرمایه‌ای بودن مسکن اهمیت دوچندان پیدا می‌کند. بنابراین در این نوشته سعی بر این است رابطه بین تورم و بازار مسکن بررسی و تحلیل شود.
بازار مسکن در شرایط فقدان بازار مالی توسعه‌یافته در کشور، دارای رابطه تنگاتنگی با تورم است. رابطه بین تورم و بازار مسکن از ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن و قابلیت حفظ ارزش آن ناشی می‌شود؛ افزایش تورم در واقع کاهش ارزش پول و قدرت خرید افراد را به دنبال دارد و ویژگی کالای سرمایه‌ای بودن مسکن، علت افزایش تقاضا برای مسکن در شرایط تورمی است. با توجه به آنچه بیان شد، در شرایط تورمی ابتدا تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد، در این شرایط در بازار مسکن رونق ایجاد می‌شود؛ در مرحله بعد به دلیل اینکه این افزایش تقاضا، تقاضا سرمایه‌ای بوده نه مصرفی رکود در بازار مسکن ایجاد می‌شود؛ چرا که افراد ترجیح می‌دهند در شرایط تورمی و نااطمینانی اقتصادی کالاهای سرمایه‌ای خود را حفظ کنند.
همانطور که اشاره شد مسکن به عنوان یک کالا دارای ویژگی‌هایی است که آن را از کالاهای دیگر متمایز ساخته و تحلیل عرضه و تقاضا و بازار آن را پیچیده می‌کند. برخی از این ویژگی‌ها عبارتند از اینکه خدمات مسکن یک کالای اساسی است و در سلسله نیازهای مازلو، پس از غذا و پوشاک در زمره مهم‌ترین نیاز خانوار به شمار می‌رود. همچنین به دلیل دوام، یک کالای سرمایه‌ای نیز هست. به طور کلی عوامل مؤثر بر بازار مسکن مانند سایر بازار‌ها به دو بخش، عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسیم می‌شوند، وجه تمایز بازار مسکن نسبت به سایر بازار‌ها به دلیل عوامل مؤثر بر این بازار در سمت تقاضا است.
در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا خود به دو دسته تقسیم می‌شوند:
الف) تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوار)
ب) تقاضای سرمایه‌ای (تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی)
آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل‌گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌شود، تقاضای سرمایه‌ای مسکن است. بر این اساس لازم است این تقاضا بیشتر تجزیه و تحلیل شود. اغلب خانوار‌ها در سبد دارایی خود اقلامی را برای آینده نگهداری می‌کنند. این اقلام عبارتند از: زمین و مسکن، طلا، ارز، اوراق بهادار، سپرده‌های غیردیداری (سپرده‌های مدت دار) و سایر دارایی‌ها. افزایش نقدینگی در جامعه به طور مستقیم بر ترکیب این دارایی‌ها اثر می‌‌گذارد.
بررسی چگونگی این اثر رمز اصلی تحولات قیمتی بخش مسکن را نشان خواهد داد.
مرور ادوار گذشته دوره‌های رکود و رونق مسکن نشان می‌دهد در فاصله سالهای 1372 تا 1394بازار مسکن با چهار دوره رونق و رکود روبه‌رو بوده است. همانطور که در اواخر سال 88 پیش‌بینی شده بود، رکودی که تقریباً از سال 87در بازار مسکن حاکم شد، در اوایل سال 89 به اوج خود رسید؛ به طوری‌که با نزدیک شدن به نیمه دوم سال 89، شرایط بازار مسکن پس از دو سال تجربه رکودی، برای ورود به یک دوره رونق آماده شد.
در نیمه سال 89از یک سو رشد مثبت ساخت و سازهای مسکونی و از سوی دیگر تغییر مسیر منحنی نرخ رشد قیمت مسکن از شیب منفی به شیب مثبت، این پیام را به فعالان بازار مسکن داد که دوره سوم رونق- رکود در این بازار تکمیل و حالا در دوره چهارم (دوره رکود) به سر می‌بریم. از ویژگی‌های این دوره می‌توان به کاهش تقاضا و قیمت مسکن در این دوره اشاره کرد.
علاوه بر این تورم بالا معضل اقتصادی مهمی در کشورهای در حال توسعه چون ایران است. اثر منفی نرخ‌های تورم بالا به خوبی بر کاهش قدرت خرید و رفاه اقتصادی افراد جامعه محسوس است، بنابراین مهار قیمت‌ها و ثبات درآمد واقعی نیاز جامعه و اهداف اصلی سیاستگذاران می‌باشد. در ایران در دوره بعد از انقلاب، در اغلب سال‌ها تورم دورقمی را تجربه کرده‌ایم.
با توجه به آنچه بیان شد، در ایران به ویژه طی سه دهه گذشته به علت افزایش بی‌رویه نقدینگی، ویژگی سرمایه‌ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است. در مجموع در شرایطی که در سطح اقتصاد کلان کشور، سیاست افزایش حجم نقدینگی اجرا می‌شود و بازار سرمایه کاملی نیز برای جذب آن وجود ندارد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ویژگی‌های خود تا حد قابل ملاحظه‌ای از این حجم نقدینگی را جذب کند. به عبارت دیگر بخش مسکن در کنار نوسانات و تغییرات در متغیرهای درون‌بخشی، همواره با یک معضل فرابخشی مواجه بوده و آن آثار ناشی از افزایش حجم نقدینگی است که بخش عمده آن به صورت تقاضای سرمایه‌ای وارد بازار مسکن می‌شود و آثار تورمی ایجاد می‌کند.
به طور کلی تورم از طریق دو کانال، قیمت مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد:
- کانال عرضه (فشار هزینه): عامل فشار هزینه به عنوان عامل اولیه افزایش قیمت مسکن است، افزایش ناگهانی و شدید قیمت نهاده‌های تولید مسکن، به ویژه فولاد، سیمان، دستمزد و مجوزهای قانونی به مثابه عامل اولیه و شوک دهنده عمل کرده است. به عبارت دیگر تورم از طریق افزایش قیمت نهاده‌های تولید مربوط به بخش مسکن از جمله مصالح ساختمانی و نیروی کار و سایر هزینه‌های مربوطه، موجب افزایش قیمت مسکن می‌گردد.
- کانال تقاضا (تقاضای سرمایه‌ای): کانال تقاضا به عنوان عامل ثانویه در افزایش قیمت مسکن عمل می‌کند. در شرایط تورمی که ارزش پول به شدت کاهش می‌یابد، افراد برای حفظ قدرت خرید خود سعی می‌کنند پول خود را سرمایه‌گذاری کنند. در شرایط کنونی کشور ما، که بازار مالی توسعه یافته وجود ندارد افراد پول خود را در بانک‌ها یا سایر بازار‌ها سرمایه گذاری می‌کنند. در سالهای اخیر با افزایش سرسام آور تورم و عدم افزایش سودهای بانکی به همان نسبت، سود واقعی پرداختی بانک‌ها به سپرده-گذاران منفی بوده است. بنابراین افراد ترجیح می‌دهند پول‌های خود را در سایر بازار‌ها از جمله زمین و مسکن سرمایه‌گذاری کنند. بنابراین با افزایش تورم تقاضای سرمایه‌ای مسکن افزایش می‌یابد. بنابراین حجم زیادی از نقدینگی کشور وارد این بازار می‌شود. افزایش تقاضا، تورم را به بازار مسکن منتقل می‌کند و موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود.
بنابراین رابطه بین تورم و قیمت مسکن یک رابطه دو طرفه است.
در این رابطه، مسکن از دو جنبه مورد بررسی قرار می‌گیرد: 1) کالای مصرفی و 2) کالای سرمایه‌ای؛ تأثیر عمده تورم بر بازار مسکن به لحاظ ویژگی سرمایه‌ای آن صورت می‌گیرد، به این صورت که افزایش تورم موجب کاهش ارزش پول و به تبع آن کاهش قدرت خرید می‌شود، افراد برای جبران این کاهش ارزش پول و حفظ قدرت خرید خود سعی می‌کنند نقدینگی خود را سرمایه‌گذاری کنند. این سرمایه‌گذاری می‌تواند در بازارهای مالی و پولی مانند بورس و یا بانک‌ها و یا در بازار کالاهای سرمایه‌ای مانند مسکن انجام شود. این مورد در کشور ما به دلیل عدم توسعه‌یافتگی بازارهای مالی، بیشتر با سپرده‌گذاری در بانک‌ها صورت می‌گیرد؛ در سالهای اخیر به دلیل افزایش سرسام‌آور تورم، بانک‌ها سود واقعی منفی به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کنند. در این شرایط بهترین گزینه برای سرمایه‌گذاری، کالاهای سرمایه‌ای مانند مسکن است. افزایش تقاضا برای مسکن (به عنوان کالای سرمایه‌ای)، موجب افزایش نوسانات و قیمت آن می‌گردد.
همچنین تورم از طریق افزایش قیمت نهاده‌های تولید، می‌تواند بر بازار مسکن تأثیر داشته باشد؛ با افزایش تورم، قیمت نهاده‌های تولید مسکن نیز افزایش می‌یابد، افزایش نهاده‌های تولید موجب افزایش بهای تمام شده مسکن می‌شود.
از طرف دیگر بازار مسکن و نوسانات آن بر تورم و سطح قیمت‌ها در سایر بازار‌ها تأثیرگذار است. تأثیر نوسانات بازار مسکن بر تورم از جنبه کالای مصرفی بودن آن می‌تواند مورد بررسی قرار گیرد، به این صورت که با افزایش نوسانات و قیمت مسکن، مصرف کننده با تورم در بخش مسکن مواجه می‌شود و این افزایش قیمت در بخش مسکن به بخش‌های دیگر اقتصاد نیز تأثیر گذاشته و موجب افزایش قیمت در این بخش‌ها می‌شود.
جمع‌بندی
با توجه به مطالب ارائه شده، می‌توان اینگونه جمع بندی کرد: در شرایط تورمی تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد، افزایش تقاضا برای مسکن از یک طرف و افزایش قیمت مواد اولیه ساخت و ساز مسکن در اثر تورم از طرف دیگر، نشان‌دهنده تأثیرپذیری بیش از پیش بازار مسکن از تورم است. بخش عمده افزایش تقاضای مسکن در شرایط تورمی، تقاضای سرمایه‌ای است؛ افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن در ابتدا موجب رونق در بخش مسکن می‌شود اما در مرحله بعد که این افزایش تقاضا به اوج خود رسید، رکود در بخش مسکن را به دنبال دارد.
با توجه به آنچه بیان شد با کاهش نقدینگی یا توسعه بازارهای مالی در کشور که نقدینگی سرگردان بتواند به آن سمت سوق پیدا کرده و موجب رونق اقتصادی شود، می‌توان از نوسانات در سایر بازار‌ها (از جمله بازار مسکن) به هنگام تزریق نقدینگی در بازار جلوگیری کرد.
شرح : محاسبه کمیسیون بنگاه‌های املاک یک فرمول ساده دارد که برای تمامی معاملات اجرا می‌شود و رعایت نکردن این فرمول از سوی بنگاه های املاک تخلف محسوب می‌شود.
به گزارش مشرق، صدور کد رهگیری در معاملات املاک که در چندسال گذشته در بنگاه‌های املاک اجباری شد، یکی از راهکارهای خوب اطمینان یافتن از صحت معاملات است بطوریکه یک ملک با مشخصات خاص فقط یک بار امکان ثبت شدن در سامانه املاک را دارد بنابراین احتمال چندبار فروش رفتن یک ملک را غیرممکن می‌کند.
به همین دلیل، مسئولان اتحادیه املاک بارها بر این امر تاکید کرده‌اند که هرگونه معامله ملکی باید با کدرهگیری انجام شود و بدون این کد، معاملات جنبه قانونی ندارد، حتی برای اجاره نامه‌ها هم دریافت کدرهگیری الزامی است تا به این وسیله معاملات ثبت و قانونی شود.
اما در برخی موارد دیده شده که برخی بنگاه‌های املاک صدور کدرهگیری را به تعویق می‌اندازند و حتی برخی از مشتریان هم این کد را مهم ندانسته و تاکیدی بر صدور کدرهگیری نمی‌کنند، موضوعی که تاکنون مشکلات زیادی را برای دو طرف بوجود آورده است.
این موضوع به خصوص در قراردادهای پیش فروش دیده می‌شود، در این قراردادها به دلیل اینکه واحد مورد نظر خریدار هنوز تکمیل نشده است و پرداخت پول بطور کامل انجام نمی‌گیرد، بنگاه‌ها در صدور کدرهگیری تعلل می‌کنند و خریداران هم اهمیتی به دریافت کدرهگیری نمی‌دهند که همین موضوع موجب سوء استفاده فروشنده می‌شود و امکان دارد، یک واحد را به چندنفر پیش فروش کند.
همچنین وقتی قولنامه در بنگاه‌ها نوشته می‌شود، برخی از مشاوران املاک تا زمانی که چک خریدار نقد نشود، کدرهگیری صادر نمی‌کنند در حالیکه در این مدت فروشنده می‌تواند واحد را در بنگاهی دیگر به شخص دیگری بفروشد.
همین موضوع برای قراردادهای اجاره هم پیش می‌آید، بطوریکه برخی بنگاه‌های املاک به بهانه‌های مختلف سعی می‌کنند تا کدرهگیری برای اجاره نامه صادر نکنند و فقط به نوشتن اجاره نامه و امضای طرفین اکتفا می‌کنند، حتی در مقابل اعتراض یکی از طرفین اعلام می‌کنند که هروقت خواستید کدرهگیری را صادر می‌کنیم.
البته شاید در ابتدا صدور کدرهگیری برای دوطرف معامله چندان با اهمیت نباشد اما در زمان بروز مشکل و دریافت و پرداخت پول، قانونی بودن یک معامله اهمیت زیادی دارد و می‌تواند مشکلات جدی برای هر دو طرف ایجاد کند.
به گفته حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران براساس مصوبه هیات دولت در سال 88 صدور کدرهگیری برای بنگاه‌های مسکن الزامی است و باید تمامی معاملات در این سامانه به ثبت برسد.
وی افزود: در راستای ارتقای سامانه مدیریت املاک و شفافیت بیشتر در این حوزه، پیگیر هستیم تا سازمان ثبت اسناد، شهرداری، وزارت نیرو و بانک ها با این سامانه لینک شوند تا از این طریق سطح دسترسی اطلاعات مشاوران املاک در بنگاه ها در زمان انعقاد قرارداد بیشتر شود و عملا آرامش مردم نیز در حین انجام معامله افزایش یابد.
همچنین یکی دیگر از موضوعاتی که در بنگاه‌های املاک به چالشی میان بنگاه‌ها و متعاملین منجر می‌شود چگونگی محاسبه کارمزد مشاوران است و از آنجاییکه اغلب مردم با فرمولی که بنگاه های املاک برای دریافت حق الزحمه خود دریافت می‌کنند آشنایی ندارند، یا ارقام بیشتری را می‌پردازند و یا اینکه مبلغ تعیین شده را درست نمی‌دانند.
اما محاسبه این کمیسیون یک فرمول ساده دارد که برای تمامی معاملات اجرا می‌شود و رعایت نکردن این فرمول از سوی بنگاه های املاک تخلف محسوب می‌شود.
براین اساس قانون آنچه که بنگاه‌های املاک می‌توانند دریافت کنند به این شرح است:
1- برای معاملات املاک تا 30 میلیون تومان از هر طرف معامله نیم درصد مبلغ معامله
2- برای معاملات املاک از 30 میلیون تومان تا 50 میلیون تومان علاوه بر نیم درصد اول، 75 صدم درصد و برای مازاد آن نیم درصد از هرطرف از معامله
3- برای معاملات از 50 میلیون تومان تا 100 میلیون تومان، برای 30 میلیون تومان اول نیم درصد، مازاد آن تا 50 میلیون 75 صدم درصد و و برای مازاد آن تا 100 میلیون تومان نیم درصد کارمزد از هرطرف معامله دریافت می شود.
3- برای معاملات املاک بیش از 100 میلیون تومان، برای تا 100 میلیون طبق بندهای 1، 2، 3 و برای مابقی آن 25 صدم درصد به عنوان کارمزد از هر طرف معامله دریافت می شود.
4- برای کارمزد اجاره یک چهارم اجاره ماهیانه از هر طرف معامله
بنابراین دوطرف معامله می توانند کمیسیون بنگاه های املاک را بر این مبنا محاسبه کرده و به بنگاه ها بپردازند تا از بروز مشکلات بعدی که ناشی از پرداخت بیش از نرخ واقعی کمیسیون است جلوگیری شود.
شرح : آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل‌گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌شود، تقاضای سرمایه‌ای مسکن است.
آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل‌گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌شود، تقاضای سرمایه‌ای مسکن است. بر این اساس لازم است این تقاضا بیشتر تجزیه و تحلیل شود. اغلب خانوار‌ها در سبد دارایی خود اقلامی را برای آینده نگهداری می‌کنند. این اقلام عبارتند از: زمین و مسکن، طلا، ارز، اوراق بهادار، سپرده‌های غیردیداری (سپرده‌های مدت دار) و سایر دارایی‌ها. افزایش نقدینگی در جامعه به طور مستقیم بر ترکیب این دارایی‌ها اثر می‌‌گذارد. بررسی چگونگی این اثر، رمز اصلی تحولات قیمتی بخش مسکن را نشان خواهد داد.
فهیمه قربانی، کارشناس اقتصادی با بیان این مقدمه در تحلیلی ادامه داده است:
«مرور ادوار گذشته دوره‌های رکود و رونق مسکن نشان می‌دهد در فاصله سالهای 1372 تا 1394 بازار مسکن با چهار دوره رونق و رکود روبه‌رو بوده است. همانطور که در اواخر سال 88 پیش‌بینی شده بود، رکودی که تقریباً از سال 87 در بازار مسکن حاکم شد، در اوایل سال 89 به اوج خود رسید؛ به طوری‌که با نزدیک شدن به نیمه دوم سال 89، شرایط بازار مسکن پس از دو سال تجربه رکودی، برای ورود به یک دوره رونق آماده شد.
در نیمه سال 89 از یک سو رشد مثبت ساخت و سازهای مسکونی و از سوی دیگر تغییر مسیر منحنی نرخ رشد قیمت مسکن از شیب منفی به شیب مثبت، این پیام را به فعالان بازار مسکن داد که دوره سوم رونق- رکود در این بازار تکمیل و حالا در دوره چهارم (دوره رکود) به سر می‌بریم. از ویژگی‌های این دوره می‌توان به کاهش تقاضا و قیمت مسکن در این دوره اشاره کرد.
علاوه بر این تورم بالا معضل اقتصادی مهمی در کشورهای در حال توسعه چون ایران است. اثر منفی نرخ‌های تورم بالا به خوبی بر کاهش قدرت خرید و رفاه اقتصادی افراد جامعه محسوس است، بنابراین مهار قیمت‌ها و ثبات درآمد واقعی نیاز جامعه و اهداف اصلی سیاستگذاران می‌باشد. در ایران در دوره بعد از انقلاب، در اغلب سال‌ها تورم دورقمی را تجربه کرده‌ایم.
با توجه به آنچه بیان شد، در ایران به ویژه طی سه دهه گذشته به علت افزایش بی‌رویه نقدینگی، ویژگی سرمایه‌ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است. در مجموع در شرایطی که در سطح اقتصاد کلان کشور، سیاست افزایش حجم نقدینگی اجرا می‌شود و بازار سرمایه کاملی نیز برای جذب آن وجود ندارد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ویژگی‌های خود تا حد قابل ملاحظه‌ای از این حجم نقدینگی را جذب کند. به عبارت دیگر بخش مسکن در کنار نوسانات و تغییرات در متغیرهای درون‌بخشی، همواره با یک معضل فرابخشی مواجه بوده و آن آثار ناشی از افزایش حجم نقدینگی است که بخش عمده آن به صورت تقاضای سرمایه‌ای وارد بازار مسکن می‌شود و آثار تورمی ایجاد می‌کند. »
این کارشناس اقتصادی همچنین در نتیجه‌گیری این تحلیل خود با عنوان «واکاوی رابطه بین بازار مسکن و تورم» عنوان کرده است:
«در شرایط تورمی تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد، افزایش تقاضا برای مسکن از یک طرف و افزایش قیمت مواد اولیه ساخت و ساز مسکن در اثر تورم از طرف دیگر، نشان‌دهنده تأثیرپذیری بیش از پیش بازار مسکن از تورم است. بخش عمده افزایش تقاضای مسکن در شرایط تورمی، تقاضای سرمایه‌ای است؛ افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن در ابتدا موجب رونق در بخش مسکن می‌شود اما در مرحله بعد که این افزایش تقاضا به اوج خود رسید، رکود در بخش مسکن را به دنبال دارد.
با توجه به آنچه بیان شد با کاهش نقدینگی یا توسعه بازارهای مالی در کشور که نقدینگی سرگردان بتواند به آن سمت سوق پیدا کرده و موجب رونق اقتصادی شود، می‌توان از نوسانات در سایر بازار‌ها (از جمله بازار مسکن) به هنگام تزریق نقدینگی در بازار جلوگیری کرد.»
شرح : چهار رفتار متضاد با تقاضای مصرفی در ساخت و سازهای مسکونی شهر تهران، از طریق دو بسته کاهنده قیمت تمام شده مسکن در هسته پایتخت اصلاح شد. آمارهای رسمی از کارنامه ساخت وسازهای بهار 95 در محدوده بافت فرسوده تهران حاکی است: حجم احداث آپارتمانهای پرفروش و پرمشتری در 12 منطقه پایتخت که محل 48 درصد معاملات خرید مسکن و جزو عمده مناطق مصرفی بازار ملک محسوب می‌شود، نسبت به سایر مناطق شهر، رو به افزایش گذاشته است.
12 منطقه‌ای که هسته فرسوده تهران را به لحاظ خانه‌های قدیمی و کلنگی و معابر تنگ و باریک، تشکیل می‌دهند در حال حاضر به بازار اصلی «ساخت آپارتمانهای کم‌متراژ و همچنین ساختمان‌های پرواحد» تبدیل شده‌اند به طوری که حرکت محسوس سرمایه‌گذاران ساختمانی از نقاط شمالی و گران‌قیمت شهر به سمت این مناطق و «تمرکز بر ساخت و ساز ارزان قیمت» باعث شده «ساز» بازارهای ساخت و معاملات مسکن در این مناطق، متناسب با هم، «کوک» شود. در بافت فرسوده، تحت تاثیر گرایش توام مالکان و سازنده‌ها به «نوسازی تجمیعی» یا همان «سری‌سازی با تخریب بیش‌از یک پلاک»، متوسط مساحت واحدهای مسکونی با 30 درصد کاهش نسبت به میانگین متراژ آپارتمانهای نوساز در کل شهر، به 108 متر مربع رسیده است. میانگین مساحت آپارتمان در ساخت و سازهای مسکونی در مناطق 22 گانه، 155 مترمربع است که فاصله زیادی با متراژ مدنظر خریداران دارد به‌طوری که 80 درصد معاملات مسکن تهران در خرید آپارتمانهای زیر 100 مترمربع خلاصه می‌شود اما فقط 30 درصد واحدهای مسکونی نوساز، متراژ زیر 100 مترمربع دارند. در هسته فرسوده پایتخت با توجه به سطح پایین قیمت مسکن نسبت به سایر مناطق، عمده تقاضا برای خرید واحدهای میان متراژ است که با افزایش حجم ساخت این نوع آپارتمان‌ها، انتخاب خریداران متنوع خواهد شد.
از طرفی، تعداد واحد مسکونی در ساختمان‌های جدید حاصل از نوسازی در بافت فرسوده تهران، نسبت به سالهای گذشته که عمده تخریب و نوسازی‌ها به‌صورت انفرادی و تک‌پلاک انجام می‌شد، از حدود 4 واحد مسکونی به نزدیک 10 واحد در هر پروانه ساختمانی، افزایش پیدا کرده و باعث تقویت میزان بهره‌وری زمین مسکونی در این مناطق شده است.
این دو اتفاق مثبت یعنی «کاهش متراژ نوسازها» و «افزایش بهره‌وری زمین» در کنار «رشد شدید سهم نوسازی تجمیعی نسبت به نوسازی انفرادی» و همچنین «افزایش میل به ساخت در مناطق ارزان قیمت» سبب شده است عرضه آپارتمانهای مصرفی و پرتقاضا در مناطق 7 تا 12، 14 تا 18 و منطقه 20، افزایش پیدا کند. در بهار امسال برای ساخت 1800 واحد مسکونی در این 12 منطقه پروانه تخریب و نوسازی صادر شد که این حجم ساخت و ساز معادل 15 درصد کل ساخت و سازهای پایتخت در این مدت بوده است. 61 درصد واحدهای ساخته شده در بافت فرسوده، به‌صورت تجمیعی و با میانگین مساحت 108 مترمربع و مابقی به‌صورت انفرادی و با مساحت بالاتر احداث شده است.در تهران سهم نوسازی تجمیعی پلاک‌های فرسوده در مقابل نوسازی انفرادی، از حدود 12 درصد کل واحدهای جدید در بافت‌فرسوده طی سالهای دهه 80 به بیش از 60 درصد رسیده است.
افزایش سهم «نوسازی تجمیعی» مدیون بسته تشویقی شهرداری و دولت در بافت فرسوده است. در قالب این بسته، سازنده‌ها در بافت فرسوده، مشروط به تجمیع املاک کلنگی و افزایش مساحت زمین آماده نوسازی به بالای 150 مترمربع، از 7 امتیاز هزینه‌ای شامل تخفیف 100 درصدی عوارض و مشوق ریالی بهره‌مند می‌شوند. این فاکتورها شامل تخفیف کامل عوارض ساخت، پرداخت کامل هزینه نما، اجازه کسری پارکینگ، ارائه دو طبقه تراکم اضافه، یارانه کامل نرخ سود وام ساخت، معافیت کامل از هزینه حق انشعابات و همچنین پرداخت وام 20میلیون تومانی اجاره به مالک ملک کلنگی است. در کنار این مشوق‌ها که قیمت تمام شده ساخت مسکن در بافت فرسوده را تا 47 درصد کاهش می‌دهد، پرداخت وام 50 میلیونی نوسازی و حذف شرط خانه اولی در پرداخت وام 160 میلیونی خرید مسکن نیز سبب شده بازار ملک در هسته فرسوده تهران مورد توجه سازنده‌ها و خریداران قرار گیرد.
سازنده‌ها و مالکان برای بهره‌مند شدن از امتیازات بسته‌های تشویقی، از مسیر تخریب و نوسازی تک پلاک فاصله گرفته‌اند و به تخریب و نوسازی انبوه رو آورده‌اند. این تغییر رفتار را می‌توان در متوسط مساحت زمین در هر پروانه تجمیعی که به بالای 230 مترمربع رسیده است، مشاهده کرد. مساحت عرصه 60 درصد پلاک‌های فرسوده موجود در پایتخت، کمتر از 100 مترمربع است که اگر به‌صورت انفرادی تخریب و نوسازی شود، از یکسو هزینه ساخت افزایش می‌یابد و از سوی دیگر تعداد واحدهای جدید در مساحت ثابت زمین، کاهش پیدا می‌کند.
دو اثر اولیه اجرای بسته تشویقی
تمایل به تجمیع پلاک‌ها و افزایش سهم مالکان نسبت به سازندگان در «مشارکت در ساخت» دو اتفاق قابل رویت در بافت‌های فرسوده شهر تهران است. بررسی‌ها نشان می‌دهد؛ مالکان خانه‌های کلنگی بیش از سالهای قبل نسبت به تجمیع واحدها با هدف نوسازی تمایل نشان می‌دهند. در کنار این اتفاق، سازندگان نیز در مقایسه با سنوات قبل سهم کمتری را از مالکان برای حضور در بافت‌های فرسوده و نوسازی واحدها مطالبه می‌کنند.پیش از این سازندگان از مالکان خانه‌های کلنگی سهم 50 درصدی را برای مشارکت در ساخت طلب می‌کردند اما این سهم در طول سال 94 به زیر 50 درصد تنزل کرده است.
در حال حاضر سهم سازندگان از مشارکت در ساخت با 5 درصد کاهش به 45 درصد رسیده و در مقابل سهم مالکان با همین میزان افزایش به 55 درصد رسیده است. مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران معتقد است: تغییر موازنه مشارکت در ساخت به نفع مالکان به‌دلیل بسته تشویقی اجرا شده از سوی شهرداری در سال گذشته است. به گفته عبادالله فتح‌اللهی اجرای بسته تشویقی موجب شده هزینه ساخت و ساز در بافت فرسوده حداقل 25 درصد کاهش یابد. به این ترتیب با کاهش هزینه ساخت فرمول مشارکت در ساخت و ساز به نفع مالکان تغییر کرده و در نتیجه این تغییر فرمول تمایل مالکان برای نوسازی بافت به‌صورت «تجمیعی» نسبت به سالهای قبل بیشتر بوده است.
بنابر آمار ارائه شده از سوی سازمان نوسازی شهرداری تهران، در سال گذشته برای بافت فرسوده یک هزار و 528 فقره پروانه صادر شده است. نکته قابل توجه در این آمار رشد 48 درصدی تعداد پروانه‌های تجمیعی در محدوده بافت فرسوده طی یک سال 94 نسبت به سال 93 است.فتح‌اللهی تعداد پروانه‌های تجمیعی را 702 فقره اعلام و اظهار کرد: در مقابل صدور این تعداد پروانه ساختمانی تجمیعی در بافت فرسوده، تعداد826 پروانه نیز به‌صورت انفرادی صادر شده است.مدیران شهری اولویت سیاستی خود را صفر شدن نوسازی پلاک‌ها در بافت فرسوده به‌صورت انفرادی عنوان می‌کنند.دلیل تعقیب چنین سیاستی به ساختار خانه‌های کلنگی در بافت‌های فرسوده بازمی‌گردد.
اکثر واحدهای قدیمی مستقر در بافت فرسوده با متراژ کمتر از 100 مترمربع ریزدانه به حساب می‌آیند و خدمات‌رسانی به این نوع بناها در مواقع بحران با چالش‌های جدی مواجه خواهد بود؛ در کنار آن تجمیع واحدها و ارائه خدمات مکمل در واحدهای با متراژ بالاتر به بهبود کیفیت زندگی منجر می‌شود.
به واسطه چنین سیاستی است که نرخ نوسازی به‌صورت تجمیع طی سالهای گذشته رشد داشته است. این رشد در بهار سال جاری نیز تداوم داشته است. به استناد آمار سازمان نوسازی شهر تهران، از 270 پروانه ساختمانی صادر شده در محدوده بافت فرسوده طی سه ماه ابتدایی سال جاری 121 پروانه به‌صورت تجمیع و 149 پروانه به شکل انفرادی بوده که نشان‌دهنده سهم نزدیک به 50 درصدی «تجمیعی» در مقایسه با «انفرادی»سازی است. یکی دیگر از اثرات اجرای بسته تشویقی طی چند سال اخیر افزایش نرخ بهره‌وری زمین در محدوده بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق شهری است.
به این معنا که مقایسه شاخص «تعداد واحدهای مسکونی در هر پروانه» در سال گذشته نسبت به دهه 80 حدود 50 درصد افزایش داشته است. بررسی آمار صدور پروانه‌های ساختمانی طی یک دهه گذشته نشان می‌دهد این شاخص از 4/ 4 در ابتدای دهه 80 به 8/ 6 در سال گذشته رسیده است. کارشناسان نوسازی یکی از مهم‌ترین دلایل بالا رفتن نرخ بهره‌وری زمین در بافت فرسوده ناشی از افزایش واحدها در پروانه‌ها را به نوع تقاضای مصرفی این محدوده شهری مربوط می‌دانند. به گفته آنها عمده تقاضای مصرفی در مناطق فرسوده شهری متعلق به واحدهای میان‌متراژ و کمتر از 120 مترمربع است، در حالی که عمده تقاضاهای مصرفی در مناطق بالاتر از خط انقلاب به خرید واحدهای بزرگ متراژ تمایل نشان می‌دهند. همچنین در مناطق مرکزی شهر، به دلیل بالا بودن قیمت مسکن، تقاضای مصرفی سراغ کوچک متراژها می‌رود.
نقشه راه نوسازی
رئیس سازمان نوسازی با ارائه گزارشی از عملکرد اقدامات مدیریت شهری برای نوسازی بافت فرسوده اظهار کرد: بسته تشویقی طراحی شده در حال حاضر منجر به کاهش حداقل 25 درصد هزینه‌های ساخت‌و‌ساز در محدوده بافت فرسوده است. به گفته وی مطابق بررسی کارشناسان نوسازی، بسته به شیوه ساخت وساز کاهش هزینه‌ها تا سقف 47 درصد نیز امکان‌پذیر است. این مقام مدیریت شهری اعتقاد دارد بسته تشویقی طراحی شده در بخش کاهش هزینه ساخت در بافت فرسوده نیز به اهداف خود رسیده است.
جزئیات کاهش هزینه ساخت و ساز
آن گونه که از جزئیات بسته برمی‌آید صفر شدن هزینه انشعابات در کنار یارانه 18 درصدی نرخ سود وام نوسازی از جمله اقلام عمده کاهش هزینه ساخت به حساب می‌آید. انشعابات علاوه بر سهم 5 درصدی در هزینه ساخت و ساز به لحاظ بوروکراسی اداری بالایی که دارد از سازندگان انرژی زیادی می‌گیرد.
فتح‌اللهی با اشاره به اینکه هزینه انشعابات برای ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده صفر شده است گفت: در قانون ساماندهی بافت‌های فرسوده تنها برای تعدادی از پلاک‌ها هزینه انشعابات رایگان بود. اما ستاد بازآفرینی شهری یک گام جلوتر برداشت و هزینه تمامی واحدهای ساخته شده در بافت فرسوده را رایگان اعلام کرد.او رایگان شدن هزینه انشعابات را محصول تفاهم شهرداری تهران با معاونت عمرانی استانداری در ستاد بازآفرینی پایدار کلانشهر تهران عنوان کرد. به گفته رئیس سازمان نوسازی ترتیب این تفاهم از این قرار است که نهادهای متولی انشعابات شهری با رایگان کردن هزینه‌ها در محدوده بافت‌های فرسوده از پرداخت هزینه‌های ناشی از عملیات عمرانی در معابر تهران (سایر نقاط پایتخت) به شهرداری معاف شدند.
او این تفاهم را یک رابطه برد-برد برای مدیریت شهری و دستگاه‌های اجرایی دانست و افزود: پیش از این دستگاه‌های اجرایی برای انجام عملیات عمرانی در سطح شهر تهران باید مبالغی را به حساب شهرداری تهران واریز می‌کردند تا اجازه آغاز عملیات را دریافت کنند، اما با این تفاهم بدون پرداخت وجه می‌توانند بدون فوت‌وقت امور عمرانی را پیش ببرند و در ازای آن، سازنده‌های بافت فرسوده را از پرداخت حق انشعاب معاف کنند. مدیرعامل سازمان نوسازی امتیاز دوم را برای دستگاه‌های اجرایی در تغییر مختصات بافت فرسوده توصیف و اظهار کرد: به میزانی که نوسازی شکل بگیرد و کوچه‌ها تعریض شود بستر زمین برای اصلاح شبکه آب و برق گاز آماده‌تر می‌شود.
او با اشاره به هزینه‌های آزادسازی معابر برای دستگاه‌های اجرایی گفت: هر دستگاه اجرایی که بخواهد انفرادی اقدام به چنین کاری کند باید برای هر متر رقمی بین چهار تا پنج میلیون تومان هزینه کند در حالیکه با کمک به نوسازی مشارکتی این هزینه به‌شدت کاهش یافته است.
فتح‌اللهی برآورد کرد: با اعمال تخفیف در هزینه انشعابات حدود 7 تا 10 درصد هزینه ساخت کاهش می‌یابد. او در عین حال از دستگاه‌های اجرایی خواست از سال آینده با توجه به توافقات صورت گرفته هزینه رایگان شدن انشعابات را در بودجه‌های خود پیش‌بینی کنند و به صرفه‌جویی‌های انجام شده از محل تهاتر اتکا نکنند. او دلیل چنین درخواستی را فشار به منابع شهرداری در صورت تداوم آن دانست و گفت: مدیریت شهری پایتخت در سال جاری با هدف پی‌ریزی این سیاست حاضر به پذیرش بخشی از عملیات عمرانی دستگاه‌های اجرایی در قالب تهاتر با حق انشعاب بافت فرسوده شد اما در سال آینده با توجه به مصوبات ستاد بازآفرینی پایدار کلانشهر تهران این تقسیم کار باید به‌صورت جدیدی انجام شود.
تقسیم کار مشترک از منظر فتح‌اللهی بر عهده گرفتن هزینه انشعابات از سوی دستگاه‌های اجرایی مسوول از محل منابع داخلی خود به‌جای دریافت تخفیف از سوی شهرداری است.البته رئیس سازمان نوسازی از جلوه دیگری از همکاری دولت و شهرداری نیز سخن به میان آورد. جلوه‌ای که خود را در بر عهده‌گیری یارانه سود تسهیلات عیان کرده است.
فتح‌اللهی در توصیف اقدام دیگر برای کاهش هزینه ساخت و ساز به اقدام همزمان مدیریت شهری و دولت اشاره و اظهار کرد: دولت درخصوص تخفیف 9 درصدی نرخ تسهیلات ساخت در بافت فرسوده مصوبه‌ای را از تصویب گذراند، شهرداری نیز در تکمیل این اقدام دولت همین میزان تخفیف را متقبل شد تا با این دو تعهد نرخ سود تسهیلات ساخت در بافت فرسوده همانند وام قرض‌الحسنه باشد. او با تاکید بر اینکه مدیریت شهری تلاش دارد در مرحله جدید نوسازی بافت فرسوده ساخت و ساز را به سمت واحدهای تجمیعی هدایت کند، گفت: مکانیزم انگیزشی طراحی شده که بر اساس آن اگر مالکان با تجمیع پلاک متراژ واحدها را به بالای 100 متر برسانند از تمامی تخفیف‌های در نظر گرفته شده بهره‌مند می‌شوند.
به گفته وی در صورتی که متراژ واحدها به 100 متر نرسد 50 درصد تخفیف‌های تسهیلاتی به واحدهای نوسازی شده اعطا می‌شود. او البته برای متراژ یک شرط نیز بیان کرد و در تشریح آن گفت: مالکانی که دارای قطعات 300 متر به بالا در بافت فرسوده باشند و اقدام به تجمیع نکنند گرچه می‌توانند از تسهیلات در نظر گرفته شده استفاده کنند اما تخفیف نرخ سود تسهیلات مشمول آنان نمی‌شود.
یک درخواست برای پرش
فتح‌اللهی از رشد مشروط 40 درصدی نرخ نوسازی در سال جاری خبرداد و گفت: با توجه به مشوق‌های طراحی شده رسیدن به این رکورد دور از دسترس نیست اما مشروط بر آنکه بانک عامل این سیاست طبق مصوبات قدم پیش بگذارد. این مقام مدیریت شهری با اشاره به برخی مصوبات ستاد بازآفرینی گفت: بر اساس یکی از مصوبات با توجه به پوشش نرخ سود از سوی شهرداری و دولت تسهیلات ساخت واحدهای ساخته شده در بافت فرسوده باید در قالب عقد قرارداد قرض‌الحسنه باشد.
او احتمال داد: به‌دلیل نحوه تسویه دولت‌ها در سنوات گذشته بانک عامل در انعقاد قرارداد تسهیلات در قالب این نوع عقد محتاط شده است، در حالی که اگر از بوروکراسی تسهیلات‌دهی کاسته شود به‌راحتی نرخ نوسازی در بافت فرسوده در مقایسه با سال قبل می‌تواند 40 درصد افزایش یابد.
اوایل سال جاری در پی انتقال سهم تکلیفی سایر بانک‌ها در حوزه پرداخت وام نوسازی به بانک مسکن، بانک عامل بخش مسکن اعلام کرد که برای سال جاری معادل 100 هزار فقره وام نوسازی به متقاضیان نوسازی بافت فرسوده پرداخت خواهد کرد اما در حال حاضر روند پرداخت تسهیلات به بافت فرسوده از سوی این بانک به پرداخت یارانه نرخ سود تسهیلات از طرف دولت منوط شده است.مطابق با اعلام مدیرعامل سازمان نوسازی از مجموع 6 هزار ظرفیت ایجاد شده برای دریافت وام نوسازی تاکنون 4 هزار و 400 پرونده در بانک عامل بخش مسکن تشکیل شده است اما تاکنون 500 پرونده موفق به دریافت وام نوسازی شده‌اند.
چرا سود اوراق حق تقدم وام مسکن کم نمی شود؟/ بانک مسکن: سود این اوراق 17.5 درصد است
کی از مخاطبان سرویس مشکلات مردم این پرسش را مطرح کرده که آیا نرخ سود مشارکت اوراق گواهی حق تقدم دریافت تسهیلات مسکن کم می شود؟
به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، پس از اعلام کاهش داوطلبانه سود تسهیلات اعطایی برای خرید مسکن توسط بانک مسکن به میزان 2 درصد، یکی از مخاطبان سرویس مشکلات مردم سئوال دیگری درباره کاهش سود اوراق وام مسکن پرسیده.
مخاطبی به نام رضا در این باره نوشته است: خواهشا پیگیری کنید چرا بانک مسکن سود وام اوراقی رو پایین نمیاره و همون سود قبلی نگه داشته؟
پاسخ بانک مسکن
طبق اعلام بانک مسکن نرخ سود تسهیلات از تاریخ 16 تیرماه 95 برای تمامی قراردادهایی که منعقد (ثبت قطعی قرارداد) می شود به این صورت محاسبه می شود:
نرخ سود تسهیلات در عقود مبادله‌ای (خرید خانه، فروش اقساطی ناشی از سهم الشرکه و جعاله تعمیر و تکمیل مسکن) از محل انواع حساب‌های صندوق پس‌انداز مسکن (از جمله حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم، صندوق پس‌انداز مسکن، صندوق پس‌انداز ساخت مسکن) و حساب پس‌انداز مسکن جوانان، 11 درصد و از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن 17.5 درصد تعیین می‌گردد.
ضمناً اعمال 1% تخفیف سود در تسهیلات جعاله باسپرده، در صورتی که مدت سپرده‌گذاری یک سال و بیشتر باشد، کماکان به قوت و اعتبار خود باقی است.
همچنین نرخ سود تسهیلات مشارکتی اعطایی از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم، 11 درصد و از محل سایر حساب‌های تعهدی 17درصد و از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن17.5 درصد تعیین می‌گردد.