چرا میزان معاملات مسکن بیش از ساخت‌وساز است؟
در حال حاضر سرعت معاملات مسکن به مراتب بیشتر از ساخت و ساز شده؛ به طوری که به‌رغم کاهش در حجم صدور پروانه ساختمانی، موتور بازار خرید و فروش آپارتمان روشن و با دور نسبتاً تند باعث اوج‌گیری حجم معامله ملک در تهران شده است.
: در حال حاضر سرعت معاملات مسکن به مراتب بیشتر از ساخت و ساز شده است به طوری که به‌رغم کاهش در حجم صدور پروانه ساختمانی، موتور بازار خرید و فروش آپارتمان روشن و با دور نسبتاً تند باعث اوج‌گیری حجم معامله ملک در تهران شده است.
این اتفاق نشان می‌دهد ابزارهای محرک تقاضای مصرفی خرید مسکن توانسته به مراتب بهتر و قوی‌تر از تسهیلات ساخت و ساز عمل کند.
به گزارش اقتصادنیوز، یک آمار مربوط به میزان پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن در میانه تابستان حاکی است: مردادماه امسال 12 هزار فقره وام خرید مسکن در کل کشور به متقاضیان پرداخت شده در حالی که تعداد تسهیلات ساخت پرداختی در این مدت معادل 11 هزار و 500 فقره بوده است. این دو آمار مشخص می‌کند با توجه به اینکه بانک عامل بخش مسکن محدودیتی در پرداخت انواع تسهیلات ندارد، میل به خرید مسکن بیشتر از تقاضا برای سرمایه‌گذاری ساختمانی است. با این حال میزان تسهیلات پرداختی ساخت مسکن در مرداد امسال 53 درصد نسبت به مرداد سال گذشته رشد داشته است در حالی که میزان رشد تسهیلات پرداختی خرید، 20 درصد بوده است. علت رشد بیشتر در حجم پرداخت وام ساخت در شرایطی که تعداد این نوع وام‌ها کمتر از وام ساخت بوده است، به شدت رکود معاملات و ساخت و ساز در سال گذشته برمی‌گردد.
با توجه به اینکه سال گذشته سقف تسهیلات خرید مسکن در دو مرتبه از سال افزایش پیدا کرد، روند تعمیق رکود معاملاتی تقریباً از نیمه سال متوقف شد اما فرآیند سقوط تیراژ ساخت تا پایان سال گذشته ادامه پیدا کرد. به این ترتیب با توجه به شروع رشد خفیف حجم معاملات ناشی از افزایش خفیف میزان وام‌گیری متقاضیان از بانک در سال گذشته، در حال حاضر تعداد تسهیلات خرید پرداختی به متقاضیان با رشد کم، همچنان از تعداد تسهیلات ساخت پرداختی به سازنده‌ها، بیشتر است.
جزییات بیشتر از نبض بازار مسکن در دو نیمه سال نشان می‌دهد: متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران طی پنج ماه اول امسال به چهار میلیون و 400 هزار تومان رسید که حدود 9 درصد نسبت به سال گذشته افزایش از خود نشان می‌دهد. قیمت مسکن تا نیمه شهریور نیز در همین سطح ثابت ماند.
قیمت واقعی مسکن در نیمه شهریور همچون مرداد، حدود یک درصد کاهش پیدا کرد در حالی که تیرماه، تورم نقطه‌ای مسکن بعد از 23 ماه حرکت در سطح زیرین منحنی تورم عمومی، تغییر مسیر پیدا کرد و باعث افزایش قیمت واقعی آپارتمان‌های پایتخت شد. اما ماه بعد، موقعیت منحنی نرخ رشد اسمی قیمت مسکن به صورت بی‌سابقه، مجدداً نسبت به تورم عمومی، شیب منفی گرفت.
در طول دو و نیم دهه گذشته، مسیر حرکت دو منحنی تورم عمومی و تورم مسکن به گونه‌ای بوده که نقاط تقاطع این دو منحنی در فواصل زمانی متوسط دو تا سه سال، رخ داده است به این معنا که قیمت واقعی مسکن معمولاً سه تا چهار سال تحت تاثیر رشد قیمت اسمی کمتر از تورم، منفی بوده و سپس برای دو تا سه سال با سبقت شیب رشد قیمت ملک نسبت به شیب رشد عمومی قیمت‌ها (تورم)، قیمت واقعی دچار افزایش شده است. در طول دوره‌های گذشته، سابقه نداشته قیمت واقعی مسکن در کوتاه‌مدت، از حالت رشد مثبت به رشد منفی یا بالعکس، تغییر وضعیت پیدا کند. اما در حال حاضر، قیمت واقعی ظرف دو سه ماه، تغییر شیب پیدا کرده است.
بروز این نوع رفتار قیمتی در بازار مسکن را می‌توان محصول تغییر رفتار فروشنده‌ها و شکل‌گیری معادلات جدید در معاملات عنوان کرد. سمت عرضه در واکنش به افزایش تقاضای خرید مسکن، به جای آنکه قیمت مدنظر خود را افزایش یا از فروش انصراف دهد، منافع بلندمدت خود را در بهره‌برداری از فرصت به وجود آمده ناشی از تقویت قدرت خرید مسکن، دانسته و در مسیر رشد غیرتورمی معاملات، گام برداشته است. این رفتار سبب صفر شدن نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در تابستان امسال شد.
آیا باید منتظر افزایش قیمت در بازار مسکن باشیم؟
برخی فعالان بازار مسکن عنوان می کنند: بانک‌های خصوصی و موسسات مالی و اعتباری اقدام به خرید واحدهای مسکونی با عمر کمتر از سه‌سال در نقاط مختلف تهران و دیگر کلانشهرها کرده‌اند تا خانه‌ها را در دوره رونق با قیمتی نجومی و حداقل تا 50 درصد بالاتر از قیمت خرید واحدهای مسکونی در دوره رکود بفروشند.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل ازفرارو، در این باره مصطفی قلی خسروی رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک کشور معتقد است ورود بانک‌ها به عرصه مسکن، اقتصاد کشور را زمین زده و باعث نابسامانی بازار مسکن و رواج سوداگری شده است. در این میان آمارهای موجود در حالی از رشد 27.6 درصد معاملات مسکن طی 4 ماهه نخست امسال حکایت می‌کند که ثبات نسبی بر قیمت ملک در کشور حاکم شده است.
آیا افزایش معاملات مسکن واقعی و از روی نیاز صورت گرفته است؟ بازار مسکن چه زمان وارد رونق می شود؟ آیا باید منتظر افزایش قیمت در بازار مسکن بود؟
دکتر مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن گفت: «شواهد موجود حاکی از این است که بازار مسکن در حال خروج آرام از رکود است. منتهی همانطور که قبلا پیش بینی می شد خروج مسکن از رکود بسیار آرام است و این انتظار هم وجود ندارد که توام با شوک های قیمتی باشد.»
وی ادامه داد: «شرایط کلان اقتصاد کشور زمینه را برای شوک های قیمتی در بازار مسکن مهیا نمی کند و لذا تغییرات در بازار مسکن آرام و تدریجی خواهد بود.»
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: «یکی از عواملی که به رونق بازار مسکن کمک می کند کاهش تولید در دو سال گذشته است که بخش عرضه را کاهش داده و تعادل عرضه و تقاضا مجددا بعد از اضافه عرضه سنگینی که طی سال های 90 تا 93 وجود داشت برقرار شده است.»
وی ادامه داد: «اما از آنجا که مازاد عرضه از سال های قبل همچنان در بازار وجود دارد لذا انتظار نمی رود که خروج از رکود توام با شوک قیمتی باشد و میان عرضه و تقاضا شکاف ایجاد کند بلکه به مرور و با آرامش بازار به سمت رونق خواهد رفت و اضافه عرضه نیز متناسب با آن ایجاد خواهد شد.»
سلطان محمدی در پاسخ به این سوال که از چه تاریخی مسکن وارد رونق خواهد شد؟، گفت: «این موضوع به تحولات کلان سیاسی و اقتصادی و همچنین بازار های مالی و پولی بستگی دارد و لذا نمی توان خیلی قطعی پیش بینی کرد. اما این انتظار وجود دارد که از نیمه دوم امسال و به خصوص در سال 96 بازار مسکن وضعیت پر رونق تری شاهد باشد و لذا عمده رونق در سال 96 خواهد بود.»
سلطان محمدی درباره میزان رشد قیمت مسکن در ماههای آتی گفت: «این انتظار وجود دارد که رشد قیمت مسکن در سال 95 حول و حوش نرخ تورم عمومی و شاید اندکی بالاتر باشد، اما اگر شرایط به همین گونه پیش برود به احتمال زیاد در سال 96 رشد قیمت مسکن از نرخ تورم بیشتر خواهد بود.»
سلطان محمدی درباره حضور برخی بانک های خصوصی و موسسات مالی و اعتباری در بازار مسکن در چند ماه اخیر گفت: «بنده چنین پدیده ای را ندیدم و نمی توانم بپذیریم که چنین پدیده ای وجود داشته باشد. بانک ها آنقدر با مشکلات عدیده ای روبرو هستند که اصلا منابعی ندارند که به خرید ملک اختصاص دهند.»
وی ادامه داد: «این اتفاق مربوط به سال های 92 و 93 بود و عمده خرید بانک ها نیز در بخش تجاری و اداری بود و در بخش مسکونی ورودی نداشتند و بخش تجاری و اداری نیز ار رونق خاصی برخوردار نشده است و حتی ممکن است رکود در این بخش تشدید شود.»
وی افزود: «لذا بروز این اتفاق در ماههای اخیر از اساس منتفی است و صرفا پدیده ای به جا مانده از دوره های قبلی و آن هم در بخش تجاری است که انتظار رونق برای این بخش در دو سال آینده نیز وجود ندارد.»
بنگاه‌ها می‌توانند از پیش‌فروش مسکن منتفع شوند
به گفته مشاور وزیر راه و شهرسازی، دفاتر مشاور املاک طبق قانون حق انعقاد قرارداد پیش‌فروش را ندارند و تنها می‌توانند متعاملین را به دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند، اما پیشنهاد می‌کنیم راهکارهایی برای انتفاع از نقش دلالت خود ارایه دهند.
حسین معصوم اظهار کرد: مدتی است که درخصوص نقش بنگاه‌های املاک در پیش‌فروش املاک مباحثی مطرح می‌شود. در حال حاضر دفاتر املاک می‌توانند متعاملین را به دفاتر اسناد رسمی دلالت دهند اما نمی‌توانند خود رأسا اقدام به عقد قرارداد کنند.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، وی با بیان اینکه از هر پیشنهادی برای انتفاع دفاتر املاک در بحث پیش‌فروش مسکن استقبال می‌کنیم افزود: طبیعی است که مذاکرات مقدماتی جهت پیش‌خرید مسکن در جایی بجز دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود که مشاوران املاک این نقش را بر عهده دارند. این دلالت می‌تواند شفاهی یا مکتوب باشد که راهکار انتفاع در این فرآیند را دفاتر مشاور املاک می‌توانند ارایه دهند تا در قانون لحاظ شود.
نماینده تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت‌المال تاکید کرد: دفاتر املاک باید به جای اینکه با قانون پیش‌فروش مخالفت کنند برای این دلالت تعریفی در نظر بگیرند. بدین معنی که مشخص کنند دو طرف معامله در بنگاه‌ها مذاکره کرده‌اند، به قیمت رسیده‌اند و سهم دفاتر املاک را مشخص کنند. در این خصوص اتحادیه املاک باید درصدی از حق معامله را برای این گروه از دفاتر در نظر بگیرد.
معصوم با بیان این پیشنهاد که اتحادیه مشاوران املاک با وزارت راه و شهرسازی وارد مذاکره شود افزود: قانون نگفته که دفاتر املاک هیچ اقدامی در بحث پیش‌فروش انجام ندهند بلکه برای جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی هریک از متعاملین، انعقاد قرارداد را به دفاتر اسناد رسمی احاله داده است اما طبیعتا بنگاه‌های املاک که نقش واسط را ایفا می‌کنند می‌توانند بابت کاری که انجام می‌دهند هزینه دریافت کنند.
وی درخصوص قراردادهای کلان پیش‌فروش تصریح کرد: کسانی که پیش‌فروش کلان می‌کنند غالبا خودشان دفاتر فروش دارند که این یک کار صنفی محسوب می‌شود و ایراد قانونی دارد.
بنگاه‌ها می‌توانند از پیش‌فروش مسکن منتفع شوند
به گفته مشاور وزیر راه و شهرسازی، دفاتر مشاور املاک طبق قانون حق انعقاد قرارداد پیش‌فروش را ندارند و تنها می‌توانند متعاملین را به دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند، اما پیشنهاد می‌کنیم راهکارهایی برای انتفاع از نقش دلالت خود ارایه دهند.
حسین معصوم اظهار کرد: مدتی است که درخصوص نقش بنگاه‌های املاک در پیش‌فروش املاک مباحثی مطرح می‌شود. در حال حاضر دفاتر املاک می‌توانند متعاملین را به دفاتر اسناد رسمی دلالت دهند اما نمی‌توانند خود رأسا اقدام به عقد قرارداد کنند.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، وی با بیان اینکه از هر پیشنهادی برای انتفاع دفاتر املاک در بحث پیش‌فروش مسکن استقبال می‌کنیم افزود: طبیعی است که مذاکرات مقدماتی جهت پیش‌خرید مسکن در جایی بجز دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود که مشاوران املاک این نقش را بر عهده دارند. این دلالت می‌تواند شفاهی یا مکتوب باشد که راهکار انتفاع در این فرآیند را دفاتر مشاور املاک می‌توانند ارایه دهند تا در قانون لحاظ شود.
نماینده تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت‌المال تاکید کرد: دفاتر املاک باید به جای اینکه با قانون پیش‌فروش مخالفت کنند برای این دلالت تعریفی در نظر بگیرند. بدین معنی که مشخص کنند دو طرف معامله در بنگاه‌ها مذاکره کرده‌اند، به قیمت رسیده‌اند و سهم دفاتر املاک را مشخص کنند. در این خصوص اتحادیه املاک باید درصدی از حق معامله را برای این گروه از دفاتر در نظر بگیرد.
معصوم با بیان این پیشنهاد که اتحادیه مشاوران املاک با وزارت راه و شهرسازی وارد مذاکره شود افزود: قانون نگفته که دفاتر املاک هیچ اقدامی در بحث پیش‌فروش انجام ندهند بلکه برای جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی هریک از متعاملین، انعقاد قرارداد را به دفاتر اسناد رسمی احاله داده است اما طبیعتا بنگاه‌های املاک که نقش واسط را ایفا می‌کنند می‌توانند بابت کاری که انجام می‌دهند هزینه دریافت کنند.
وی درخصوص قراردادهای کلان پیش‌فروش تصریح کرد: کسانی که پیش‌فروش کلان می‌کنند غالبا خودشان دفاتر فروش دارند که این یک کار صنفی محسوب می‌شود و ایراد قانونی دارد.
زمزمه رونق بازار مسکن، بانک‌ها را پای میز معامله کشیده است؛ بنگاه‌های اقتصادی‌ای که با خرید گسترده ملک در نقاط مختلف شهر و احتکار آن، چشم به راه روزهای پرفروش و گرانقیمت بازار نشسته‌اند.
فعالان بازار مسکن می‌گویند بانک‌ها برای خرید املاک نجومی به‌صورت مستقیم عمل نمی‌کنند بلکه این کار را با واسطه‌هایی در دفترخانه‌های مخصوص انجام می‌دهند. به گفته فعالان بازار مسکن، بانک‌های خصوصی و موسسات مالی و اعتباری اقدام به خرید واحدهای مسکونی با عمر کمتر از سه‌سال در نقاط مختلف تهران و دیگر کلانشهرها کرده‌اند تا خانه‌ها را در دوره رونق با قیمتی نجومی و حداقل تا 50 درصد بالاتر از قیمت خرید واحدهای مسکونی در دوره رکود بفروشند. به نظر می‌رسد بانک‌ها از ماههای پایانی سال گذشته خریدهای گسترده خود را کلید زده‌اند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از شهروند ، «مسکن‌خواری» پدیده‌ای است که محمدرضا حسنلو، مدیرعامل موسسه پژوهشی مدیریت و اقتصاد مسکن (مامن) پیش از اینها از آن پرده‌برداری کرده بود. این در حالی است که کارشناسان اقتصادی نیز با انتقاد از بنگاهداری بانک‌ها، از این دلالی در بازار مسکن انتقاد کرده و می‌گویند بخش قابل توجهی از منابع بانک‌ها که می‌توانست صرف اعطای تسهیلات به بخش‌های مختلف اقتصادی شود، با رکود مسکن در این بازار بلوکه و از دسترس فعالان اقتصادی خارج شد. حالا هنوز هم خرید سوداگرانه برخی بانک‌ها و موسسات اعتباری در بازار مسکن ادامه دارد تا در روزهای رونق بازار سودهای کلانی روانه جیب بانکی‌ها کند.
استفاده بانک‌ها از سرمایه مردم در بازارهایی مانند مسکن، ارز و سکه، اتفاق تازه‌ای نیست. ماههای پایانی سال گذشته بود که زمزمه رونق بازار در سال 95 به گوش رسید. سیاست‌گذاری‌هایی مانند افزایش تسهیلات مسکن، کاهش نرخ بهره تسهیلات بانکی، اجرای برجام و بهبود نسبی شرایط اقتصادی کشور همه از روزهای خوش بازار مسکن در ماههای آینده خبر می‌داد. فرصت سودآوری‌ای که به نظر می‌رسد هیچ‌کس به اندازه بانک‌ها از آن استفاده نکرده باشد. حالا بانک‌ها با استفاده از منابع مالی مردم برای خرید ملک به بازار مسکن راه یافته و برای بهره‌برداری از این بازار پیش‌دستی کرده‌اند.
سوداگری بانک‌ها بازار مسکن را آشفته کرد
مصطفی قلی خسروی، فعال باسابقه بازار مسکن و رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک کشور معتقد است ورود بانک‌ها به عرصه مسکن، اقتصاد کشور را زمین زده و باعث نابسامانی بازار مسکن و رواج سوداگری شده است. مصطفی قلی خسروی با اشاره به غیرقانونی بودن خرید ملک توسط بانک‌ها می‌گوید: بانک‌ها با منابع مالی مردم، ملک‌های گران‌قیمتی می‌خرند و بعد از مدتی همان را با قیمت بالاتر به خودشان می‌فروشند. او ادامه می‌دهد: بارها به بانک مرکزی، بانک‌های خصوصی و موسسات مالی، اعتباری درباره غیرقانونی بودن ورودشان به بازار مسکن هشدار داده‌ایم اما آنها ادعا می‌کنند ملک‌هایی که به نام بانک است حاصل مصادره‌های ناشی از بدحسابی وام‌گیرنده‌هاست. صرف‌نظر از میزان درستی ادعای بانکی‌ها، باید تأکید کنم که در هیچ جای دنیا بانک حق مصادره ملکی را که برای ضمانت گذاشته شده، ندارد. بانک‌ها و موسساتی که اقساط خود را دریافت نمی‌کنند تنها حق دارند ملک در دسترس‌شان را به حراج یا مزایده بگذارند.
مصطفی قلی خسروی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشور می‌گوید که مهم‌ترین آسیب این مسکن‌خواری، سرمایه‌ای است که در بانک‌ها بلوکه شده است و به جای پرداخت تسهیلات به بخش‌های مختلف اقتصادی در بازارهای واسطه‌ای هزینه می‌شود و برای دلالی مورد استفاده قرار می‌گیرد. او ادامه می‌دهد: رسالت بانک ساخت‌وساز نیست و بنگاهداری بانک‌ها با سرمایه مردم منشأ فساد است و در بخش‌های مختلف اقتصادی اختلال ایجاد کرده است. اگر عوامل داخلی به اقتصاد کشور آسیب نزنند، شکوفایی اقتصادی ما در خاورمیانه نزدیک است. آینده‌ای که بعد از برجام برای ایران دور از دسترس نیست. بانک‌ها هم با دانستن این حقیقت، در سال‌های رکود مسکن، شروع به خریدن املاک نجومی کردند.
15درصد منابع بانکی در بازار مسکن بلوکه شد
محمد قلی یوسفی، کارشناس اقتصاد معتقد است این پدیده از ضعف شبکه بانکداری ایران نشأت می‌گیرد. او می‌گوید: بانک مرکزی به اندازه کافی قوی عمل نمی‌کند تا جایی که حتی نمی‌تواند جلوی فعالیت موسساتی را بگیرد که خودش به آنها مجوز نداده است. او ادامه می‌دهد: مشکل سیستم بانکی اینجاست که بانک‌ها و موسسات 15 درصد منابع مالی خود را به سمت بازار مسکن روانه کردند و در زمان رکود که قیمت‌ها پایین آمد، منابع مردم بلوکه شد. او می‌گوید هر چقدر هم نوسان قیمت داشته باشیم واقعیت این است که بانک ضرر نمی‌کند و تبعات آن تنها دامنگیر مردم می‌شود. به گفته این استاد دانشگاه، در جامعه ما فقط سیستم بانکی نیست که دچار مشکل است، جای‌جای اقتصاد ما پر از حفره‌های ناشی از ضعف مدیریتی است.
بانک‌ها دفترخانه‌های مخصوص دارند
مدیر یکی از بزرگترین آژانس‌های معاملاتی مسکن کشور می‌گوید که بانک‌ها به صورت مستقیم وارد بازار نمی‌شوند و دلالی در این بازار را با کمک واسطه‌ها انجام می‌دهند. زعفرانلو در این‌باره توضیح می‌دهد: بانک‌ها و موسسات اعتباری با واسطه ملک‌های میلیاردی معامله می‌کنند. این بنگاه‌های اقتصادی معمولا پنج تا 10 درصد معامله‌های میلیاردی‌شان را در دفاتر مشاوره مسکن به‌عنوان مبایعه‌نامه توسط واسطی ناشناس پرداخت می‌کنند اما جای عقد قرارداد اصلی در خود شعبه بانک یا دفترخانه مخصوص است. زعفرانلو تأکید می‌کند: با توجه به سیستم انفورماتیک دفاتر مشاوران املاک، ردیابی ملک‌های 10 و 20 میلیاردی و حتی بالاتری که توسط بانک‌ها احتکار شده است مانند آب خوردن است، اما آیا واقعا کسی تمایل به شناسایی و جریمه احتکارکنندگان دارد؟
دولت سود احتکار مسکن را از بین ببرد
محمدقلی یوسفی، کارشناس اقتصاد درباره راهکار حل این مشکل می‌گوید: سیستم بانکی باید شفاف باشد و این تنها راه نجات کشور است. از طرفی داشتن استراتژی بلندمدت و برنامه‌ای برای مدیریت درست منابع مالی از ملزومات حال حاضر است.
مصطفی قلی خسروی اما اصلاح صنعت اجاره‌داری، نگرش دوباره به قوانین بانک‌ها و به بازی گرفتن سرمایه‌دارها، اتحادیه‌ها و اصناف را راه چاره می‌داند. خسروی می‌گوید: ما هم می‌توانیم مانند ترکیه تعدادی خانه اجاره‌ای در محل‌های مختلف شهر با قیمت دولتی برای مردم تهیه کنیم و درواقع با کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن سود اقتصادی دلالی بانک‌ها در بازار را از بین ببریم و احتکار را از رونق بیندازیم.