ملک بان 24

معادله ارز در بازار مسکن

نوسانات اخیر دلار، فعالان بازار مسکن را با یک «معما» درباره «آینده قیمت ملک تحت تاثیر تحولات بازار ارز» روبه‌رو کرده است؛ به‌طوری که خلأ پاسخ روشن، می‌تواند به عقبگرد معاملات آپارتمان از فضای شکننده پیش‌رونق منجر شود.
 نوسانات پررنگ قیمت دلار در یک ماه و نیم اخیر و افزایش دامنه نرخ رشد آن در روزهای گذشته از دی‌ماه، یک «معما» برای فعالان بازار زمستانی معاملات مسکن از بابت «نوع رابطه بین دو بازار ارز و ملک» ایجاد کرده است. به گزارش دنیای اقتصاد ، تحقیقات میدانی نشان می‌دهد: در مقطع فعلی که بازار معاملات مسکن در مرحله گذر از رکود و رسیدن به فاز رونق، حالت شکننده دارد و مستعد بازگشت به فاز قبلی است، هر دو گروه خریدار و فروشنده ملک در تهران نسبت به تحولات اخیر قیمت ارز «حساس» شده‌اند به‌طوری‌که «ابهام» درباره چگونگی تاثیرپذیری قیمت مسکن از نوسانات ارزی و برداشت‌های متفاوت نسبت به مدت زمان تداوم نوسانات، «تصمیم به انجام معامله ملکی» را برای فعالان، سخت و «احتمال» افت حجم خرید و فروش آپارتمان در نقل و انتقالات شب عید را تقویت کرده است.
بررسی‌ها درباره پاسخ معمای ارز در بازار ملک حاکی است: مطابق شکل نوسانات قیمت مسکن و قیمت ارز طی 25 سال گذشته، افزایش قیمت دلار در بازار تهران، دو اثر «کوتاه‌مدت» و «بلندمدت» بر متغیرهای بازار ملک به‌خصوص قیمت مسکن دارد.
در این باره، یافته‌های سه مطالعه علمی-اقتصادی که از سوی پژوهشگران دانشگاهی و همچنین صاحب‌نظران اقتصاد مسکن صورت گرفته است، نیز مشخص می‌کند: در «کوتاه‌مدت»، نوسانات مثبت بازار ارز است که بر فرآیند معاملات ملک و در نتیجه قیمت آپارتمان‌های مسکونی، «اثرگذار» می‌شود اما در «بلندمدت»، رابطه دو بازار به گونه‌ای پیش‌ می‌رود که «اثرپذیری» بازار مسکن از پیامد افزایش قیمت ارز، بیشتر خواهد شد. روند نوسانات قیمت ارز و مسکن از سال 70 تا کنون و همچنین وضعیت مولفه‌های بیرونی و درونی اثر گذار بر این دو بازار طی سال‌های اخیر مشخص می‌کند: با رشد چشمگیر قیمت دلار در کوتاه‌مدت، «تاثیر روانی» این اتفاق، به شکل معکوس بر بازار ملک مسلط می‌شود درحالی که بیشترین «تاثیر واقعی» رشد ارزی بر بازار مسکن، در بلندمدت نمایان و محسوس می‌شود. بر این اساس، هر چقدر دامنه زمانی نوسانات مثبت قیمت ارز، طولانی‌تر و میزان رشد قیمت، ‏ بیشتر باشد، وزن اثرگذاری آن بر بازار مسکن نیز محسوس‌تر خواهد بود. اثر نوسانات مثبت قیمت ارز بر قیمت مسکن در «کوتاه‌مدت»، به‌صورت «معکوس» و «بلندمدت» به‌صورت «مستقیم» است اما میزان تاثیرگذاری و تاثیرپذیری در هر دو فاصله زمانی، به‌صورت «خفیف و تدریجی» است.
تغییر شیب قیمت دلار به سمت صعود با نرخ متفاوت از ماه‌های قبل، چنانچه با دوره ثبات نسبی بازار مسکن و نبود زمینه جهش قیمت ملک، همزمان باشد، در کوتاه‌مدت جهت تقاضای سرمایه‌ای –سفته‌بازها- را از بازار املاک متوجه بازار ارز می‌کند و در نتیجه، زمینه کاهش قیمت واقعی مسکن و حتی افت قیمت اسمی را به‌وجود می‌آورد. تاثیر روانی ناشی از جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار ارز به جای بازار ملک، در مقطع فعلی که رشد منفی قیمت واقعی مسکن در ماه‌های اخیر متوقف شد و در حال حاضر تورم مسکن حول تورم عمومی در حرکت است، می‌تواند به نفع تقاضای مصرفی در بازار معاملات مسکن تمام شود و زمینه رشد محسوس قیمت ملک در بازار شب عید را با شیفت متقاضیان سرمایه‌گذاری ملکی به بازار دیگر، تضعیف کند. طی ماه‌های اخیر، نشانه‌های کمرنگ از تقاضای سرمایه‌ای در بازار خرید آپارتمان‌های کم‌متراژ وجود داشت و هم‌اکنون نوسانات مثبت قیمت ارز در نقش ضربه‌گیر کوتاه‌مدت بازار مسکن -مشروط به تداوم نوسانات دلار در هفته‌های آتی- این بخش از تقاضا را از بازار معاملات مسکن دور خواهد کرد. با این حال، با تغییرات قیمت دلار در جهت افزایش، قیمت تمام شده ساخت مسکن از بابت اثرپذیری قیمت مصالح ساختمانی و نرخ تورم، به‌صورت جزئی افزایش پیدا می‌کند و این اثرپذیری باعث تغییر مثبت ارزش فروش آپارتمان‌های نوساز در بلندمدت خواهد شد.
در این میان، حالت سوم نیز بین رفتار قیمتی بازارهای ارز و مسکن وجود دارد که در قالب آن، همزمانی بین افزایش محسوس قیمت دلار و اوج رونق تورمی معاملات مسکن، باعث می‌شود جهش قیمت در هر دو بازار، در یک مقطع زمانی اتفاق بیفتد. در این حالت، تقاضای سفته‌بازی هم در بازار مسکن و هم در بازار ارز به‌دلیل شرایط درونی این دو بازار، افزایش پیدا می‌کند و به دنبال آن، قیمت‌ها جهش می‌‌کند.
 نوسانات قیمت ارز در بازار تهران، از آذر ماه امسال محسوس شد و درحالی‌که ماه‌های قبل، نرخ رشد ماهانه قیمت، کمتر از یک درصد بود، در میانه پاییز این شاخص 5/ 1 درصد و در آذر ماه 1/ 6 درصد افزایش پیدا کرد.
میانگین قیمت ارز در فاصله ابتدای امسال تا مهر ماه در بازه 3 هزار و 483 تا 3 هزار و 586 تومان در نوسان بود اما در آبان این سطح قیمتی به 3 هزار و 638 تومان و در آذر نیز به 3 هزار و 861 تومان رسید و طی روزهای گذشته از دی ماه، متوسط قیمت ارز، 4 هزار و 63 تومان شد. چهارشنبه گذشته، قیمت ارز در بازار به 4 هزار و 95 تومان رسید. در حال حاضر قیمت ارز تحت تاثیر تعدیل تورمی و قیمت دلار در بازار جهانی، دست کم 10 درصد نسبت به مهر ماه، افزایش از خود نشان می‌دهد.
در صورتی که این مدل نوسان ارزی، در ماه‌های آتی نیز ادامه پیدا کند، در کوتاه‌مدت، ورود تقاضای سفته‌بازی به بازار معاملات ملک، به تاخیر می‌افتد. این نوسانات همچنین باعث می‌شود ساخت و سازهایی که در این فاصله زمانی در جریان است، از محل خرید مصالح ساختمانی وابسته به واردات، با افزایش قیمت تمام شده مواجه شوند که در این صورت، تاثیر قیمت ارز بر قیمت فروش مسکن، در بلندمدت و برحسب سهم این گروه از ساختمان‌های نوساز از حجم عرضه یک تا دو سال آینده، مستقیم و هم جهت افزایش خواهد بود.
بازارهای رقیب از دید سرمایه‌گذاری
بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن درباره نحوه اثرگذاری نوسانات قیمت ارز بر بازار مسکن اعلام کرد: از دید تقاضای سرمایه‌ای، این دو بازار رقیب یکدیگر محسوب می‌شوند. افزایش قیمت در بازار ارز با توجه به قدرت نقدشوندگی آن‌که به مراتب بیشتر از املاک است و امکان تبدیل دارایی در «کوتاه‌مدت» را به سرمایه‌گذار می‌دهد، احتمال کسب سود و عایدی بالا برای سفته‌باز ارزی را در مقایسه با خرید سرمایه‌ای مسکن بالا می‌برد. بنابراین تقاضای سرمایه‌ای را به سمت خود جذب می‌کند. لذا افزایش قیمت ارز از این منظر به نفع ثبات قیمت مسکن خواهد بود و نیروی وارد آمده بر بازار ملک از این جهت، افزایشی نیست.
ملکی افزود: نیروی دوم ناشی از نوسانات مثبت قیمت ارز بر بازار مسکن، به‌صورت مثبت و از محل قیمت تمام شده و تورم عمومی خواهد بود. با افزایش نرخ ارز، برخی مصالح ساختمانی که سهم واردات آنها به کشور در مقایسه با تولید داخلی، قابل توجه است افزایش قیمت پیدا می‌کند و باعث افزایش قیمت تمام شده ساخت می‌شود. البته، این میزان افزایش با توجه به سهم کمتر از 40 درصدی قیمت کل مصالح ساختمانی در قیمت تمام شده مسکن، قابل توجه نخواهد بود.این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در عین حال تصریح کرد: دو نیروی غیر هم جهت از سمت بازار ارز بر بازار مسکن، تا حدودی می‌تواند اثر یکدیگر را تخفیف دهد.
در این میان، کارشناسان اقتصادی تاکید می‌کنند: چنانچه قیمت ارز در طول زمان با سیاست‌های سنجیده سیاست‌گذار، متناسب با تورم و رشد قیمت‌ جهانی، در داخل افزایش پیدا کند، احتمال شوک و جهش ارزی پایین می‌آید و در بازار مسکن نیز، هزینه ساخت‌وساز با تورم ناگهانی روبه‌رو نخواهد شد. نرخ رشد واقعی قیمت ارز در تهران طی سال‌های 92 تا 94، منفی بود به این معنا که قیمت ارز در این فاصله، کمتر از نرخ تورم افزایش پیدا کرد.
یافته‌های سه پژوهش درباره رابطه دو بازار
تحقیقات انجام شده توسط تیمور رحمانی اقتصاددان و پژوهشگر بازار مسکن درباره نحوه اثرگذاری بازار ارز بر بازار مسکن حاکی است در اقتصاد ایران، نرخ ارز حقیقی به‌عنوان یک جانشین برای بازدهی مسکن عمل می‏کند. یعنی با افزایش عایدی نرخ ارز و بازار ارز، مردم به دادوستد ارز روی خواهند آورد. بنابراین با افزایش بازدهی ارز، تقاضا برای مسکن کاهش خواهد یافت. در نتیجه این امر، قیمت مسکن کاهش خواهد یافت. از طرف دیگر نرخ ارز می‏تواند بر هزینه کالاها و خدمات مورد نیاز ساخت مسکن نیز تاثیرگذار باشد. به این ترتیب با افزایش نرخ ارز، هزینه ساخت مسکن افزایش خواهد یافت. در نهایت این افزایش هزینه باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد.
از طرفی، ‏ نتایج یک تحقیق دانشگاهی که اخیرا در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده، نشان می‌دهد: یک واحد شوک مثبت در شاخص قیمت دلار، در کوتاه‏مدت تاثیر منفی بر قیمت مسکن دارد و باعث کاهش شاخص قیمت مسکن می‏شود. چرا که با افزایش نرخ ارز، حجم تولید برای صادرات، افزایش پیدا می‏کند و سرمایه ‏ها به سمت بخش صنعت و تولید متمایل می‏شود اما در بلندمدت با توجه به رابطه پسین و پیشین بخش‏های مختلف، رونق کلی اقتصاد به بخش مسکن نیز تسری پیدا می‏کند و منجر به افزایش شاخص قیمت مسکن خواهد شد.
در این تحقیق، اثر متفاوت نوسانات ارزی در کوتاه‌مدت و بلندمدت بر بازار مسکن، مورد تاکید قرار گرفته است. با این حال درباره اثر واقعی و بلندمدت افزایش قیمت ارز بر بازار ملک، یک پژوهش سوم نیز از سوی گروه دانشگاهی انجام شده که جزئیات آن –که در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شده است- مشخص می‌کند: افزایش قیمت ارز به میزان یک درصد در بازار غیررسمی نیز به علت تاثیر دوگانه بر جذب سرمایه‏های مولد بخش مسکن و همچنین اثر تورمی بر هزینه‏ های ساخت، باعث می‏شود احتمال بروز رونق در این بخش 013/ 0 درصد کاهش یابد.
حرکت معنادار دو منحنی
روند جهش قیمت مسکن و قیمت ارز طی 25 سال گذشته مشخص می‌کند جهش قیمت اسمی مسکن حداقل یک سال بعد از جهش قیمت ارز اتفاق افتاده است که البته، تحولات ارزی، عامل اصلی یا وزنه قوی برای تورم مسکن نبوده است بلکه، مطابق یافته‌های پژوهشگران، سهم مشخصی در افزایش قیمت تمام شده مسکن داشته است و در عین حال، در دوره کاهش قیمت ارز، باعث حرکت تقاضای سرمایه‌گذاری به سمت بازار ملک شده است. در سال 75، رشد 67 درصدی قیمت مسکن بعد از افزایش 52 درصدی قیمت ارز در سال 74، ‏ رقم خورد. همچنین رشد دست کم 40 درصدی قیمت مسکن در اوایل دهه 80 بعد از رشد 34 درصدی قیمت ارز در سال 78، به ثبت رسید. اما در سال 91، به‌واسطه شوک ارزی ناشی از پایان دوره کنترل قیمت ارز و همچنین تبعات سیاست‌های رشد نقدینگی و چاپ پول، قیمت ارز 116 درصد نسبت به سال قبل از آن جهش کرد. در این سال، اوج رونق معاملات مسکن نیز وجود داشت و قیمت مسکن نیز جهش 45 درصدی را تجربه کرد.

ملک بان 24

 سال‌های 96 و 97 زمان بازگشت رونق به بازار مسکن

قیمت مسکن دیگر کاهش نمی یابد
مولف کتاب تحلیل بازار مسکن و مدرس دانشگاه با تاکید بر اینکه سال 95 زمان مناسبی برای شروع ساخت و ساز و خرید مسکن است، گفت: دیگر شاهد کاهش قیمت در بازار مسکن نخواهیم بود در سال های 96 و 97 رونق دوباره به این بازار برمی گردد. به گزارش پایگاه خبری اقتصاد بازار، بهروز ملکی در همایش چشم انداز و تحلیل بازار مسکن در سال 95 و 96، با اشاره به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد خانواده، اظهار داشت: 33...
اقتصاد بازار: مولف کتاب تحلیل بازار مسکن و مدرس دانشگاه با تاکید بر اینکه سال 95 زمان مناسبی برای شروع ساخت و ساز و خرید مسکن است، گفت: دیگر شاهد کاهش قیمت در بازار مسکن نخواهیم بود در سال های 96 و 97 رونق دوباره به این بازار برمی گردد.
به گزارش پایگاه خبری اقتصاد بازار، بهروز ملکی در همایش چشم انداز و تحلیل بازار مسکن در سال 95 و 96، با اشاره به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد خانواده، اظهار داشت: 33 درصد هزینه هر خانوار و همچنین 40 درصد سرمایه گذاری های کشور در حوزه مسکن انجام می شود.
به گفته وی، نرخ رشد متوسط دارایی های ایرانی ها طی 24 سال گذشته در بورس 25 درصد، در مسکن 24 درصد و در نهایت در بخش دلار 15 درصد بوده است.
وی افزود: از 360 قلم کالا و خدماتی که ایرانی ها در ماه مصرف می کنند، 33 درصد آن در بخش مسکن، 25 درصد در خوراکی ها و آشامیدنی ها و 10 درصد در حمل و نقل هزینه می شود.
مشاور اقتصادی و سرمایه گذاری شرکت های بخش خصوصی با بیان اینکه از اوایل تا اواخر دهه 70، هزینه مسکن هر خانوار ایرانی 26 درصد بود، تاکید کرد: به مرور مسکن سهم بیشتری از هزینه خانوار را به خود اختصاص داد.
به گفته وی، ایران جزو پنج کشور دنیاست که مسکن، سهم بالایی از درآمد خانوار را به خود اختصاص داده است.
ملکی افزود: براساس اطلاعات بانک مرکزی در سال 93، سهم هزینه مسکن در استان تهران با 50 درصد و در استان اصفهان 32 درصد است همچنین ایلام با 16 درصد کمترین هزینه مسکن را به خود اختصاص داده است.
وی همچنین در خصوص نحوه تصرف خانوارهای ایرانی در مسکن، گفت: طی سال های 65 تا 90، ایرانی ها بیشتر اجاره نشین شده اند.
مولف کتاب تحلیل بازار مسکن و مدرس دانشگاه تصریح کرد: در ایران به طور متوسط 30 سال طول می کشد که هر خانوار بتواند خانه دار شد.
وی با اشاره به اینکه حدود 20 میلیون واحد مسکونی در حال استفاده در کشور وجود دارد که شاخص تراکم آن 1.06 درصد است، بیان داشت: حدود 8 درصد خانه های کشور خالی هستند.
ملکی با بیان اینکه در استان اصفهان به ازای هر 100 واحد مسکونی 105 خانوار وجود دارد، گفت: طی سال های 95 تا 1405 ، به شرطی که هر سال 900 هزار واحد مسکونی ساخته شود به 10 میلیون واحد مسکونی نیاز داریم؛ از سوی دیگر شاهد کمبود 900 هزار واحد مسکونی در کشور هستیم و سالی 35 میلیون واحد تخریب و نوسازی می شود.
وی به متوسط قیمت معاملات یک متر مربع مسکن در شهرهای مختلف کشور اشاره کرد و افزود: استان تهران با 4 میلیون و 100 هزار تومان گران ترین مسکن کشور و اصفهان با 2 میلیون و 800 هزار تومان در رده دوم قرار دارد.
به گفته این استاد دانشگاه، طی سال های 71 تا 94 نرخ رشد مسکن در اصفهان 104 برابر شده است.
وی همچنین با اشاره به موضوع مالیات بر خانه های خالی که قانون آن در سال 95 برای اجرا ابلاغ شد، گفت: تا سال 1380 قانون مالیات بر خانه های خالی اجرا می شد اما به دلیل مشکلات در شناسایی این خانه ها این قانون از سوی سازمان امور مالیاتی لغو شد.
به گفته ملکی، شناسایی خانه های خالی بزرگترین مشکل این قانون است که علیرغم تصویب دوباره آن، همچنان در اجرا دچار ضعیف هستیم.
وی در خصوص تاثیر مسکن مهر بر بازار کشور، تاکید کرد: مشکل مسکن مهر همچنان پابرجاست و پاره ای از مشکلات آن به دولت بعدی نیز انتقال می یابد.
به گفته این استاد دانشگاه، متاسفانه 40 درصد پایه پولی و نقدینگی کشور از طریق مسکن مهر در دولت قبلی ایجاد شد.
وی در ادامه با اشاره به عوامل اثرگذار در قیمت مسکن، اظهار داشت: نقدینگی و تورم، درآمد پس انداز خانوار، وام خرید مسکن، هزینه ساخت، مالیات املاک، هزینه ساخت، قیمت بنزین و گازوئیل، درآمدهای نفتی، نرخ سود بانکی، عرضه زمین و مسکن دولتی و ... از جمله عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن است.
به گفته ملکی، نرخ سود بانکی مهمترین عاملی است که خلاف جهت مسکن حرکت می کند.
وی همچنین با اشاره به اینکه سال های 86، 87، 91 اوج افزایش قیمت مسکن در کشور بود، تصریح کرد: طول دوره رونق مسکن همیشه کوتاه تر از دوره رکود آن در کشور بوده است.
مولف کتاب تحلیل بازار مسکن گفت: با افزایش قیمت مسکن، سود ساخت و ساز در کشور زیاد می شود بنابراین درخواست برای پروانه ساختمان افزایش می یابد که این موجب افزایش با وقفه عرضه مسکن می شود که در این شرایط افزایش قیمت مسکن متوقف و در این چرخه شاهد کاهش سود ساخت و ساز و کاهش درخواست برای پروانه ساختمان می شویم.
وی با اشاره به اینکه طی سال های 93 و 94 صدور پروانه ساختمان در کشور کاهش یافته است، گفت: در حال حاضر، زمان مناسبی برای خرید مسکن نیست.
به گفته ملکی، بهترین زمان برای ساخت مسکن، اواخر دوره رکود است و همچنین اوایل دوره رونق زمانی مناسب برای خرید و پایان دوره رونق زمان مناسب فروش مسکن است.
وی با اشاره به اینکه طی سال های 90 و 91 شاهد رونق بازار مسکن بودیم، افزود: بازار مسکن از نیمه دوم سال 92 دچار رکود شد و امروز انتظار داریم بازار مسکن به سمت پایان رکود حرکت کند.
این استاد دانشگاه همچنین به متوسط ماهانه پروانه واحدهای مسکونی در کشور اشاره کرد و بیان داشت: در سال 91 حدود 60 هزار واحد مسکونی، در سال 92 معادل 55 هزار واحد مسکونی، در سال 93 برابر با 32 هزار واحد مسکونی و در سال 94 معادل 27 هزار واحد مسکونی پروانه صادر شده است.
به گفته ملکی، ساخت و ساز در کشور در سال 94 به نصف سال 91 رسیده است.
وی با بیان اینکه در اصفهان نیز پروانه های ساختمان در سال های 91 و 92 افزایش داشته اما در سال 93 و 9 ماه نخست سال 94 کاهش داشته است، افزود: تعداد پروانه های ساختمان در اصفهان طی زمستان 94 رشد داشته است.
مولف کتاب تحلیل بازار مسکن در ادامه به مهمترین عواملی که موجب رکود طولانی در بازار مسکن شده، اشاره کرد و گفت: افت قدرت خرید مردم، نرخ بالای سود بانکی، حجم بالای پروانه های ساختمانی طی سال های 90 تا 93 و کاهش قیمت نفت از جمله این عوامل است.
وی همچنین به مهمترین عوامل موثر بر رشد قیمت مسکن در سال 95 اشاره کرد و افزود: کاهش سود سپرده های بانکی، حجم بالای پروانه های ساختمانی طی سال های 91 و 92 و رو به اتمام بودن واحدهای نیمه تمام، درآمدهای خانوار و رشد اقتصادی در سال جاری، پس انداز خانوارها ناشی از رشد اقتصادی سال های قبل، افزایش بهای وام های ساختمانی، افزایش درآمدهای نفتی در سال جاری و حرکت آن به سمت بازار مسکن، بهره برداری از واحدهای مسکن مهر از جمله این عوامل هستند.
ملکی با پیش بینی بازار مسکن طی سال جاری، تاکید کرد: دولت امسال پروژه جدیدی در بخش مسکن نخواهد داشت همچنین نقش دولت در مسکن از نوع سیاست گذاری و نهادسازی است به گونه ای که بخش خصوصی باید وارد ساخت و ساز شود.
وی تصریح کرد: هر چه به سمت سال های 96 و 97 حرکت کنیم ثبات قیمت مسکن توجیه خود را از دست می دهد.
این استاد دانشگاه، با تاکید بر اینکه سال 95 زمان مناسبی برای شروع ساخت و ساز و خرید مسکن است، گفت: به طور قطع قیمت مسکن رشد ملایمی خواهد داشت اما این رشد دو رقمی نخواهد شد.
به گفته وی، بازار مسکن به مرور وارد دوره گذار از رونق می شود و در سال های 96 و 97 رونق دوباره به بازار مسکن بازمی گردد.
وی تاکید کرد: دیگر شاهد کاهش قیمت در بازار مسکن نخواهیم بود و امسال نیز رشد بالایی را تجربه خواهد کرد و امیدواریم سال آینده رونق در این بازار شکل بگیرد.
وی همچنین ببان داشت: در سال 96 شاهد رشد قیمت، پروانه و اجاره در بخش مسکن خواهیم بود.

ملک بان 24

چرخش معاملات ملک با قیمت گذاری ثابت خانه ها

بازار معاملات مسکن در دومین ماه پاییز تحت تاثیر دو فاکتور، چرخش کرد و مجددا در مسیر رشد به سمت فاز رونق قرار گرفت.
آخرین داده‌های سامانه رهگیری معاملات مسکن از وضعیت بازار املاک تهران که مربوط به ماه آبان است نشان می‌دهد: حجم فروش آپارتمان در ماه میانی پاییز، بعد از ریزش در مهر، 22 درصد افزایش یافت بدون آنکه قیمت در این فاصله تغییر کند.
حجم معاملات مسکن در پایتخت در اولین ماه پاییز به‌دلیل شوک ناشی از تغییر فصل –پایان نقل و انتقالات ملکی به‌خاطر شروع سال تحصیلی- 28 درصد نسبت به شهریور کاهش پیدا کرده بود طوری‌که این «انقباض بازار»، طی هفته‌های اخیر شائبه بازگشت رکود را بین فعالان ملکی دامن زد اما هم‌اکنون سطح جدید قیمت و حجم معاملات مسکن نشان می‌دهد: «وقفه پاییزی» پیش‌رونق به‌خاطر «تداوم حضور تقاضای مصرفی در بازار» برطرف شده و در این میان، «رشد صفر» میانگین قیمت آپارتمان‌ها در آبان نسبت به مهر، به عنوان دومین عامل کمکی، دمای معاملات را با رشد دورقمی بالا برده است. به گزارش دنیای اقتصاد ، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در آبان، در سطح 4میلیون و 600 هزار تومان مهرماه ثابت ماند و تورم ماهانه در این بازار ‏ صفر شد. کارشناسان اقتصاد مسکن این عدم تغییر در قیمت‌ها به‌رغم رشد چشمگیر حجم معاملات را به نوعی پیامد استرس فروشنده‌ها از عواقب برگشت رکود عنوان می‌کنند که توانسته سمت عرضه را به فروش با قیمت ماه قبل (مهر) تشویق کند. در حال حاضر اثر کاهشی تغییر فصل بر حجم معاملات خرید مسکن در تهران، تا حدودی خنثی شده است. مهر ماه امسال تعداد آپارتمان‌های فروش‌رفته در پایتخت از 14 هزار واحد در شهریور به 10 هزار واحد مسکونی رسید اما ماه آبان با خیز دوباره بازار، حجم معاملات به 12 هزار و 354 واحد مسکونی افزایش یافت.
پرهیز فروشنده‌ها از دستکاری قیمت آپارتمان باعث شده خریداران برای انجام معامله از خود رغبت نشان دهند و این دو رفتار هم‌جهت می‌تواند بازار معاملات مسکن شب عید را به فاز رونق «نزدیک‌تر» کند. سال گذشته استارت اولیه خروج از رکود عمیق معاملات مسکن، در ماه‌های دی و بهمن زده شد طوری‌که نقل و انتقالات شب عید در این بازار، ‏ شیب رشد ماهانه حجم معاملات را از حالت منفی نیمه اول 94 به مثبت 28 درصد در دی ماه رساند. آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن مشخص می‌کند: حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران طی 8 ماه اول امسال 11 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرده است که این اتفاق، پایان رکود معاملاتی و قرار داشتن بازار در فاز پیش‌رونق را تایید می‌کند. شرایط فعلی بازار هم به لحاظ قدرت نسبی خرید و هم از بابت حجم عرضه آپارتمان –به‌خصوص آپارتمان‌های چند سال ساخت کارکرده و تا حدودی واحدهای نوساز- مساعد گرم‌تر شدن است.
معدل 8 ماهه قیمت مسکن
 اگر چه متوسط قیمت مسکن در تهران طی ماه‌های گذشته از سال 95، با افت و خیزهای محدود ماهانه–رشد ماهانه مثبت و منفی- مواجه شد اما دامنه افزایش آن، ‏ بیش‌از مقدار کاهشی بوده است. در حال حاضر سطح قیمت مسکن نسبت به ابتدای سال، 4 درصد افزایش پیدا کرده که این میزان رشد، نرخ بازدهی بازار خرید ملک در 8 ماه محسوب می‌شود. از طرفی ‏ معدل 8 ماهه قیمت مسکن به متر مربعی 4 میلیون و 460 هزار تومان رسیده که 5/ 9 درصد نسبت به 8 ماه اول سال 94 افزایش از خود نشان می‌دهد.
اگر چه میانگین 8 ماهه قیمت مسکن به مرز رشد دورقمی نزدیک شده اما آخرین نرخ تغییرات نقطه‌ای قیمت بیانگر آن است که متوسط ارزش اسمی فروش آپارتمان‌های مسکونی در تهران در آبان ماه (نسبت به آبان سال 94)، ‏ رقمی معادل 8/ 14 درصد رشد کرده که بالاترین تورم نقطه‌ای از ابتدای سال تا کنون در این بازار محسوب می‌شود. در ماه‌های قبل، نرخ تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن بین 4 تا 11 درصد در نوسان بود. رشد 8/ 14 درصدی قیمت اسمی آپارتمان نسبت به سال گذشته همین موقع، ممکن است این تصور را در گروه تقاضای سرمایه‌ای به‌وجود بیاورد که جهش نزدیک است و در نتیجه، با ورود پرحجم این گروه به بازار معاملات، قیمت‌ها در کوتاه‌مدت تحریک شود.
پاسخ سفته‌بازهای ملکی
پرسش مطرح برای سفته‌بازهای ملکی در حال حاضر آن است که آیا با مثبت شدن نرخ بازدهی مسکن در 8 ماه از یکسو و رشد نقطه‌ای قیمت تا نزدیکی 15 درصد از سوی دیگر، فضای سرمایه‌گذاری در این بازار مناسب سودگیری است؟
بررسی‌ها درباره ابهامات و سوالاتی که سطح فعلی تورم مسکن برای هر دو گروه تقاضا –خریداران مصرفی و سرمایه‌ای- ایجاد کرده است، نشان می‌دهد: برای سفته‌بازها به دو علت، گزینه‌های بهتر از بازار مسکن وجود دارد. در قالب این بررسی، زمینه رشد شدید قیمت مسکن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت، قابل تحلیل نیست. دلیل اول به «نرخ بازدهی نسبی 5 بازار سرمایه‌گذاری و رتبه بازار مسکن بین چهار بازار دیگر» مربوط است و دلیل دوم نیز شامل « نوسان معنادار قیمت واقعی مسکن» است. در حال حاضر سه بازار رقیب مسکن برای سرمایه‌گذاری وجود دارد که در 8 ماه اول امسال، سرمایه‌گذاران آنها دست‌کم 7/ 1 برابر بازدهی خرید ملک، سود سرمایه‌گذاری کسب کردند.
رتبه‌بندی نرخ بازدهی بازارها در 8 ماه اول امسال مشخص می‌کند بازارهای پول، سکه و دلار در مقام اول تا سوم بیشترین عایدی سرمایه‌گذاری قرار دارند. سپرده‌گذاران بانکی در بازار پول، در پایان آبان امسال 10 درصد نسبت به ابتدای سال سود کردند و در بازار سکه و دلار نیز نرخ بازدهی در این مدت به ترتیب معادل 9درصد و 7 درصد شد. این در حالی است که نرخ بازدهی خرید ملک در 8 ماه اول امسال در سطح 4 درصد قرار گرفت و این بازار چهارم شد. آخرین بازار به لحاظ نرخ بازدهی، بازار سهام بود که سرمایه‌گذاران آن در پایان آبان امسال با زیان 2/ 1 درصدی نسبت به ابتدای سال مواجه شدند. در حال حاضر نه‌تنها بازار مسکن به لحاظ رتبه بازدهی در بین سایر بازارها، در مقام چهارم از پنجم قرار دارد که حتی نرخ بازدهی آن نیز نسبت به سال 94 رقمی معادل 8/ 1 واحد درصد افت کرده است.
نرخ بازدهی خرید ملک در طول سال گذشته و تا قبل از بهمن و اسفند 94، همواره منفی بود اما به‌واسطه رشد 8 درصدی قیمت در اسفند نسبت به بهمن، نرخ بازدهی سال 94 بازار خرید مسکن به 8/ 5 درصد رسید، هم‌اکنون اما این نرخ، پایین‌تر آمده است. بنابراین هزینه نسبی سفته‌بازی ملکی در مقایسه با سایر بازارها، هنوز در سطح بالا، ارزیابی می‌شود. از طرفی، اگر چه قیمت اسمی مسکن نسبت به پاییز سال گذشته نزدیک 15درصد رشد کرده است اما این وضعیت با توجه به روند دو سال گذشته تورم مسکن، «اصلاح قیمت واقعی» و جبران عقب‌ماندگی نرخ رشد اسمی قیمت مسکن از سطح نرخ تورم عمومی محسوب می‌شود.
بررسی‌ها در این باره حاکی است: قیمت واقعی مسکن طی 32 ماه منتهی به ابتدای خرداد 95 همواره با رشد منفی همراه بوده به این معنا که میزان رشد قیمت اسمی، کمتر از میزان رشد قیمت سایر کالاها و خدمات موجود در سبد خرید خانوارها بوده است. سال 93 قیمت واقعی مسکن 11 درصد افت کرد و در سال 94 نیز این متغیر 13 درصد کاهش یافت. با این حال، سطح پایین تورم مسکن در مقایسه با تورم عمومی، از خرداد امسال، معکوس شد و طی 6 ماه گذشته، با سبقت جزئی نرخ رشد قیمت اسمی از نرخ تورم، فرآیند «اصلاح قیمت واقعی مسکن» آغاز شده است. رشد 8/ 14 درصدی قیمت اسمی مسکن در آبان در مقایسه با تورم 1/ 9 درصدی نشان می‌دهد: قیمت واقعی مسکن در ماه گذشته 7/ 5 درصد افزایش یافته است. آبان امسال میانگین قیمت اسمی هر متر مربع واحد مسکونی در تهران با 600 هزار تومان افزایش نسبت به آبان سال گذشته، به 4 میلیون و 635 هزار تومان رسید. تورم مسکن –رشد قیمت اسمی- اگر چه از تورم عمومی فراتر رفته اما در نزدیکی آن، در نوسان است. این رفتار مطابق انتظارات و پیش‌بینی‌های کارشناسان اقتصاد مسکن -که پیش‌تر دامنه رشد قیمت مسکن را حول و حوش تورم تخمین زده بودند- است.
برآورد می‌شود دامنه رشد قیمت اسمی در ماه‌های آینده مشروط به پایداری نسبی متغیرهای اثرگذار و عدم بروز شوک‌های بیرونی، همچنان در فاصله کمی از تورم عمومی در نوسان باشد. آنچه بازار مسکن را در شرایط فعلی از جهش مصون نگه داشته، رشد خفیف و تدریجی قیمت اسمی طی دو سال گذشته بوده است. در دوره‌های رکود، معمولا قیمت اسمی با رشد منفی مواجه می‌شود به‌طوری‌که سال 76 متوسط قیمت اسمی 5/ 2 درصد، ‏ سال 83 حدود 3 درصد و سال 88 نزدیک 10 درصد افت کرد. این در حالی است که در رکود سال‌های 93 و 94 قیمت اسمی مسکن به ترتیب 6/ 4 درصد افزایش و 7/ 0 درصد کاهش پیدا کرد که در مقایسه با افت دوره‌های قبل، نشان از آن دارد که فنر قیمت مسکن در این دوره، به میزان رکود‌های قبلی، فشرده نشد، در نتیجه در دوره جدید از این منظر، زمینه جهش وجود ندارد.

ملک بان 24

عوامل موثر بر رونق بازار مسکن در آبان

بازار معاملات مسکن در دومین ماه پاییز تحت تاثیر دو فاکتور، چرخش کرد و مجددا در مسیر رشد به سمت فاز رونق قرار گرفت. آخرین داده‌های سامانه رهگیری معاملات مسکن از وضعیت بازار املاک تهران که مربوط به ماه آبان است نشان می‌دهد: حجم فروش آپارتمان در ماه میانی پاییز، بعد از ریزش در مهر، 22 درصد افزایش یافت بدون آنکه قیمت مسکن در این فاصله تغییر کند.
حجم معاملات مسکن در پایتخت در اولین ماه پاییز به‌دلیل شوک ناشی از تغییر فصل –پایان نقل و انتقالات ملکی به‌خاطر شروع سال تحصیلی- 28 درصد نسبت به شهریور کاهش پیدا کرده بود طوری‌که این «انقباض بازار»، طی هفته‌های اخیر شائبه بازگشت رکود را بین فعالان ملکی دامن زد اما هم‌اکنون سطح جدید قیمت و حجم معاملات مسکن نشان می‌دهد: «وقفه پاییزی» پیش‌رونق به‌خاطر «تداوم حضور تقاضای مصرفی در بازار» برطرف شده و در این میان، «رشد صفر» میانگین قیمت آپارتمان‌ها در آبان نسبت به مهر، به عنوان دومین عامل کمکی، دمای معاملات را با رشد دورقمی بالا برده است.
به گزارش اقتصاد نیوز میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در آبان، در سطح 4میلیون و 600 هزار تومان مهرماه ثابت ماند و تورم ماهانه در این بازار ‏ صفر شد. کارشناسان اقتصاد مسکن این عدم تغییر در قیمت‌ها به‌رغم رشد چشمگیر حجم معاملات را به نوعی پیامد استرس فروشنده‌ها از عواقب برگشت رکود عنوان می‌کنند که توانسته سمت عرضه را به فروش با قیمت ماه قبل (مهر) تشویق کند. در حال حاضر اثر کاهشی تغییر فصل بر حجم معاملات خرید مسکن در تهران، تا حدودی خنثی شده است. مهر ماه امسال تعداد آپارتمان‌ های فروش‌رفته در پایتخت از 14 هزار واحد در شهریور به 10 هزار واحد مسکونی رسید اما ماه آبان با خیز دوباره بازار، حجم معاملات به 12 هزار و 354 واحد مسکونی افزایش یافت.
پرهیز فروشنده‌ها از دستکاری قیمت آپارتمان باعث شده خریداران برای انجام معامله از خود رغبت نشان دهند و این دو رفتار هم‌جهت می‌تواند بازار معاملات مسکن شب عید را به فاز رونق «نزدیک‌تر» کند. سال گذشته استارت اولیه خروج از رکود عمیق معاملات مسکن، در ماه‌های دی و بهمن زده شد طوری‌که نقل و انتقالات شب عید در این بازار، ‏ شیب رشد ماهانه حجم معاملات را از حالت منفی نیمه اول 94 به مثبت 28 درصد در دی ماه رساند. آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن مشخص می‌کند: حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران طی 8 ماه اول امسال 11 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرده است که این اتفاق، پایان رکود معاملاتی و قرار داشتن بازار در فاز پیش‌رونق را تایید می‌کند. شرایط فعلی بازار هم به لحاظ قدرت نسبی خرید و هم از بابت حجم عرضه آپارتمان –به‌خصوص آپارتمان‌های چند سال ساخت کارکرده و تا حدودی واحدهای نوساز- مساعد گرم‌تر شدن است.

ملک بان 24

 افزایش نرخ تخفیف در معاملات خرید و فروش ملک و مسکن

سطح پاییزی «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در تهران، اندازه‌گیری شد. میانگین «پیش‌ قیمت» مسکن در 9 منطقه شاخص پایتخت، حاوی سه پیام به اضلاع اصلی بازار معاملات ملک است و نشان می‌دهد هم‌اکنون امکان دریافت «تخفیف دو رقمی» از فروشنده‌ها وجود دارد؛ به‌طوری‌که «قیمت پیشنهادی» اعلام‌شده در فایل‌ها، در فاصله بازاریابی تا توافق نهایی می‌تواند حداقل 10 درصد کاهش یابد و به «قیمت قطعی» در قرارداد، تبدیل شود. کشف رابطه قیمت پیشنهادی فروشنده و قیمت قطعی معاملات، از عامل ثانویه سقوط حجم فروش ملک در مهرماه پرده برداشت.
به گزارش اقتصاد نیوز عامل ثانویه «سقوط» بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران که مهر ماه - بعد از نیمسال رشد مثبت در حجم معاملات- رخ داد، هم اکنون با مرئی شدن رفتار قیمتی فروشنده‌ها، مشخص شده و حامل سه پیام برای اضلاع سه‌گانه بازار ملک است. گزارش «دنیای اقتصاد» از نحوه قیمت‌گذاری اولیه آپارتمان‌ها حاکی است سطح پاییزی «پیش‌قیمت» در بازار معاملات ملک که از روی میانگین «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها استخراج می‌شود، در مهر ماه با شیبی متفاوت از ماه‌های قبل، دچار تغییرات ماهانه شد به طوری که افزایش محسوس «قیمت پیشنهادی» در مقایسه با ریزنوسانات نیمه اول سال، اثر معکوس بر رفتار خریداران گذاشت و باعث کاهش حجم خرید آپارتمان در پایتخت طی اولین ماه پاییز شد.
داده‌های سامانه بازاریابی مجازی ملک در تهران –ایران فایل- نشان می‌دهد متوسط قیمت پیشنهادی فروشنده‌های آپارتمان در 9‌منطقه نشانگر در پایتخت، در مهر ماه، 5/ 2‌درصد نسبت به شهریور افزایش پیدا کرد که در مقایسه با تغییرات ماهانه 5/ 0 تا 5/ 1 درصدی طی 6 ماه اول امسال، نوسان مهر، رشد ناگهانی و محسوس،‌ محسوب شد. این میزان رشد قیمت پیشنهادی، اما واکنش سمت تقاضای مسکن را به دو شکل «کناره‌گیری از بازار» و «اخذ تخفیف با نرخ بیشتر از ماه‌های قبل» به همراه داشت و در نهایت باعث شد از یکسو حجم معاملات مسکن بیش از 20 درصد نسبت به شهریور افت کند و از سوی دیگر، میانگین «قیمت قطعی» آپارتمان‌های فروش رفته، 10 درصد ارزانتر از «قیمت پیشنهادی»، تعیین و در قراردادها ثبت شود. هر چند بخشی از سکته پاییزی معاملات مسکن ناشی از پایان فصل نقل و انتقالات ملکی (عامل اول سقوط معاملات پاییزی) بوده است اما واکنش منفی خریداران به رشد مثبت قیمت پیشنهادی نیز در این قضیه، نقش پررنگ داشته است.«قیمت پیشنهادی» که به‌صورت قیمت اولیه از سوی فروشنده‌های آپارتمان، اعلام و در فایل‌های فروش بنگاه‌های املاک تحت عنوان قیمت واحد مسکونی آماده فروش قید می‌شود، علامت روشن از نحوه محاسبه قیمت قطعی پای میز قرارداد است.
متقاضیان خرید با دسترسی به «قیمت پیشنهادی» در حکم «پیش قیمت» مسکن، می‌توانند از آن به‌عنوان خط‌کش قابل اتکا برای کشف «نرخ تخفیف» و همچنین تخمین «قیمت قطعی» استفاده کنند. در حال حاضر با احتساب آخرین سطح قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی آپارتمان در 9 منطقه نشانگر (مناطق یک تا 8 و منطقه 13) مشخص می‌شود: «نرخ تخفیف» نسبت به قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها در شهر تهران، از 9 درصد در تابستان به دست‌کم 10 درصد در معاملات پاییزی رسیده است به این معنا که خریدار در فاصله اعلام قیمت پیشنهادی فروشنده تا توافق نهایی برای انجام معامله، می‌تواند در جریان مذاکره و نشست‌های بنگاهی، قیمت پیشنهادی را حداقل 10 درصد کاهش دهد و به قیمت قطعی تبدیل کند.