دو روی سکه مسکن مهر

صورت وضعیت «حقیقی» از 10‌سال ساخت و ساز «مسکن مهر» با مداخله مستقیم و هزینه‌بر دولت در این طرح ملی، امکان محاسبه «واقعی»‌ مدت زمان باقی مانده برای تکمیل پروژه‌های 99ساله را فراهم کرد.

به گزارش پایگاه خبری-تحلیلی «شهر فردا»،جزئیات کارنامه جدید از طرح قدیمی مسکن مهر، که برخلاف گزارش عملکردهای پیشین، حاوی همه متغیرهای لازم برای «تست» میزان موفقیت طرح و همچنین «برآورد دقیق و بی‌پرده» از بخش‌های ناتمام و بر زمین مانده طرح است، نشان می‌دهد: صرف‌نظر از یک آمار گمراه‌کننده تحت عنوان «افتتاح‌ها در مسکن‌مهر»، چنانچه آخرین آمار «تحویل کلید واحدهای مسکن مهر»، ملاک اندازه‌گیری مسیر طی شده و راه باقی مانده تا اتمام طرح قرار بگیرد، 

در این صورت تعداد آپارتمان‌های تحویل نشده معادل 3/ 2 برابر آماری می‌شود که تا کنون برخی مسوولان اعلام کرده‌اند. گزارش «دنیای اقتصاد» از نیمه پنهان طرح مسکن مهر حاکی است: در حال حاضر دو آمار «اسمی» و «واقعی» درباره پیشرفت این طرح وجود دارد که اولی، صرفا تعداد «پروژه‌های افتتاح شده» را مشخص می‌کند اما آمار دوم که صوری بودن برخی افتتاح‌ها طی سال‌های اخیر را اثبات می‌کند، به «واحدهای واگذار شده به پیش‌خریداران» مربوط است. طبق آنچه در تازه‌ترین گزارش رسمی دولت درباره مسکن‌مهر منعکس شده است، تاکنون از 2‌میلیون و 200 هزار واحد مسکونی مهر، یک‌میلیون و 800 هزار واحد، افتتاح شده که در ظاهر به معنای اتمام 84 درصدی عملیات در مسکن‌مهر است، اما از مجموع کل واحدها، بانک عامل وام مسکن مهر، فعلا برای یک میلیون و 335 هزار واحد مسکونی، «کارت قسط» صادر کرده است. 

صدور «کارت قسط» به معنای «تایید» تکمیل عملیات ساختمانی و تحویل قطعی کلید واحد مسکونی به متقاضی است طوری که همزمان با واگذاری واحد مسکونی از سوی سازنده به پیش‌خریدار مسکن مهر، کارت قسط برای شروع بازپرداخت تسهیلات نیز به‌نام متقاضی، صادر می‌شود. به این ترتیب، تاکنون 62 درصد واحدهای مسکونی مهر، تحویل متقاضیان شده و 38درصد مابقی، به دلایلی همچون تکمیل نشدن عملیات ساخت، نبود آب و برق و گاز برای سکونت یا مشکلات حقوقی و فنی، همچنان در برزخ ساخت و واگذاری، هم دولت را درگیر کرده و هم باعث نارضایتی پیش‌خریداران از بابت خلف وعده مسوولان شده است. 

بیش از 400 هزار واحد افتتاح شده، به دلایلی همچون افتتاح صوری، نبود خدمات اساسی،‌ اختلافات سه جانبه پیمانکار، وزارتخانه و متقاضی و مشکلات مبهم دیگر، هنوز به متقاضیان واگذار نشده است. محتوای کارنامه جدید مسکن مهر، 8 نقص اولیه طرح هنگام شروع این پروژه‌ها در سال 86 را آشکار می‌کند که برخی از این نواقص همچون «مکان‌یابی نادرست زمین‌های 99 ساله و اختصاص زمین‌های فاقد خدمات شهری به طرح» از یکسو و «خلأ هرگونه برنامه‌ برای نظام تامین مالی خدمات زیرساختی مسکن مهر» از سوی دیگر، باعث شده آثار منفی آنها در حال حاضر با خودنمایی در محله‌های مسکن مهر، به شکل «خانه‌های بلااستفاده» و «بی‌میلی برخی پیش‌خریداران به دریافت واحدهای آماده تحویل»، گره مسکن‌مهر را پیچیده‌تر سازد.

تحقیقات محلی مسوولان شهرهای جدید از وضعیت سکونتی آن دسته از واحدهای تحویل داده شده به پیش‌خریداران مسکن مهر، نشان می‌دهد: در محله‌هایی که نمره کیفی ساختمان‌ها و خدمات در دسترس، بالاترین سطح نسبی را دارد، حدود 60درصد واحدها، خالی از سکنه است. آمار خانه‌های خالی در سایر محله‌های مسکن مهر واقع در اطراف شهرهای بزرگ به 80 درصد نیز می‌رسد. در این میان، برخی مسوولان بخش مسکن، می‌گویند: حدود یک میلیون واحد مسکونی مهر واگذار شده به متقاضیان، خالی از سکنه است.در حال حاضر گره اصلی این طرح، متوجه شهرهای جدید است. در 17 شهر جدید کشور، 400 هزار واحد مسکونی مهر ساخته شده، اما تا کنون 171 هزار واحد از آنها تحویل افراد شده به این معنا که 57 درصد این واحدها در شهرهای جدید، هنوز تکمیل یا تحویل خانوارها نشده است. به بیان دیگر، بخش اعظم ناتمام‌های مسکن‌مهر، به شهرهای جدید مربوط است. 

نارضایتی اجتماعی ساکنان واحدهای افتتاح شده، نسبت به فقر خدمات سکونتی در محله‌های مسکن‌مهر، مهم‌ترین عامل رویگردانی پیش‌خریداران در پرداخت باقی‌مانده آورده نقدی‌شان به پروژ‌ه‌ها و در نتیجه، تمدید چندین باره تاخیر در تکمیل و تحویل واحدهای ناتمام، محسوب می‌شود. جمع‌بندی محتوای ارائه‌شده در این گزارش که با تکیه بر آمارهای مربوط به عملکرد دولت‌های نهم، دهم و یازدهم در حوزه ساخت،تکمیل و افتتاح مسکن مهر قابل استنباط است از بهبود نسبی وضعیت این پروژه در کل کشور و به خصوص شهرهای جدید در نتیجه عملکرد سه‌و‌نیم سال اخیر، خبر می‌دهد.

 با این حال، برنامه ساخت مسکن مهر که از ابتدا با تاکید بر سه هدف عمده آغاز شد در نهایت بنا بر وجود نواقص-اولیه و ثانویه که در روند اجرای پروژه ایجاد شد،در تحقق این اهداف ناکام ماند. یکی از اهدافی که در بدو برنامه‌ریزی برای آغاز پروژه مسکن مهر بارها از سوی مسوولان وقت وزارت راه وشهرسازی مورد تاکید قرار داشت «به صفر رساندن هزینه تامین زمین» در این طرح به منظور کنترل قیمت زمین و کاهش سهم آن در هزینه تمام شده مسکن بود اما عملا این هدف محقق نشد؛ افزایش 5/ 3 برابری قیمت زمین در فاصله سال‌های 86 تا 92 موید این ناکامی است؛ از‌سوی دیگر، «کنترل قیمت مسکن» به واسطه حجم انبوهی از ساخت‌وسازهای ارزان قیمت (مسکن مهر) دومین هدفی بود که اجرای این طرح نتوانست آن را عملیاتی کند و قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به رغم حجم گسترده ساخت‌وساز مسکن مهر در شهرهای جدید اطراف پایتخت در فاصله زمانی سال 86 تا 92،دو برابر شد.

 از سوی دیگر،«شاخص دسترسی خانوارها به مسکن»که به معنای تعداد سال‌هایی است که هر فرد با پس انداز کردن کل درآمد خود قادر به خرید مسکن خواهد شد نه تنها در همین بازه زمانی بهبود نیافت بلکه از 6/ 8 سال در سال 84 به 12 سال در سال 91 رسید. متن کامل کارنامه 10 ساله مسکن مهر که توسط حبیب‌اله طاهرخانی، عضو هیات مدیره شرکت عمران شهرهای جدید تهیه شده، به شرح زیر است:

کارنامه 10 ساله

صرف نظر از اشکالات متعدد حاکم بر طرح مسکن مهر که هر کدام نیازمند بحث مستقلی است که از آن جمله می‌توان به موارد ذیل اشاره کرد:

- فقدان هر گونه مطالعات پایه، نیاز سنجی و امکان‌سنجی درخصوص این طرح

- نحوه تامین مالی آن و استفاده از خط اعتباری و تاثیرات آن در افزایش تورم عمومی

- مساله مهم مکان‌یابی سایت‌های مسکن مهر

- فقدان هرگونه برنامه درخصوص نظام تامین مالی زیرساخت‌ها، خدمات روبنایی در پروژه‌های بزرگی در مقیاسی مانند شهرهای جدید

- ورود با یک تصدی‌گری غیر ضرور و مفسده برانگیز

- بی‌توجهی به موضوع عرضه و تقاضا در بخش مسکن و شروع تعداد زیادی مساکن فاقد متقاضی

- فقدان هرگونه پیوست اجتماعی برای پروژه‌هایی که مدعی اسکان 6 میلیون نفر بود.

- عدم اثرگذاری این طرح در شاخص‌هایی چون کاهش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن و بهبود شاخص دسترسی‌پذیری مردم به مسکن در فاصله سال‌های 1392 – 1386 به استناد آمارهای بانک مرکزی که جزو اهداف اولیه این طرح بوده است.

عملکرد دولت یازدهم در تکمیل وتحویل این طرح گسترده وبه جای مانده از دولت‌های نهم ودهم بسیار برجسته است. عنوان مقاله تلنگری است به این موضوع که نقش دولت تدبیر وامید در به سرانجام رساندن این طرح مطابق آمارها ومستنداتی که ذیلا تشریح می شود برجسته تر بوده است. دراین مقاله برآنیم تا عملکرد شروع‌کننده طرح مسکن مهر دولت نهم و یازدهم به استناد مستندات و آمار متقن مورد ارزیابی و قضاوت قرار گیرد. دولت یازدهم مواجه با طرحی بود که در خوشبینانه‌ترین محاسبات با لحاظ ساخت و سازها، خدمات روبنایی، زیربنایی، محوطه‌سازی و آماده‌سازی، دارای 40 درصد پیشرفت فیزیکی بود. تعداد افتتاحات و فروش اقساطی نیز موید همین موضوع است. از یک طرف پروژه‌های خود مالکی و پروژه‌هایی در سایت‌های نزدیک یا داخل شهرهای موجود و با تعداد محدود به افتتاح رسیده بودند درحالی که پروژه‌های انبوه و بزرگ به خصوص در شهرهای جدید و سایت‌های بزرگ به علت بالا رفتن هزینه تمام شده آماده‌سازی و محوطه‌سازی، فقدان زیرساخت‌های کافی، فقدان خدمات روبنایی و بعضا برخوردن به مساله معارضین ملکی با مشکلات جدی مواجه شده بودند. از سوی دیگر صبر ثبت‌نام‌کنندگان مسکن مهر که با وعده تحویل 12 ماهه وارد این فرآیند شده بودند به پایان رسیده بود. از این رو جلب همکاری مالی آنها مشکل بود و به شدت مطالبات خود را پیگیری می‌کردند. موضوع از پروژه عمرانی در ابتدای دولت یازدهم به مساله اجتماعی ناشی از عدم عمل به تعهدات از سوی دولت تبدیل شده بود (اعتراضات و تجمعات مردمی در ماه‌های پایانی دولت دهم موید این مطلب است) و مساله مهم‌تر آنکه بخش عمده تسهیلات بانکی که جزو بخش قابل اتکای مالی پروژه‌ها بود به‌صورت دستوری و با فشار به بانک‌های عامل برای تزریق منابع بیشتر در فقدان آورده متقاضیان به مصرف رسیده بود.

بنابراین دولت یازدهم زمانی شروع به کار کرد که طرح مسکن مهر به هسته سخت آن رسیده بود. در این مرحله تامین امکانات زیرساختی (آب، برق، فاضلاب، گاز)، خدمات روبنایی اولیه (مدرسه، درمانگاه، مسجد و کلانتری)، محوطه‌سازی و آماده‌سازی برای سایت‌های بزرگ مسکن مهر و شهرهای جدید به مساله‌ای لاینحل تبدیل شده بود. به‌عنوان مثال مسکن مهر پرند که در سال 1387 آغاز شده بود تنها ١٩هزار واحد از 95 هزار واحد به افتتاح رسیده و 16 هزار واحد آن فروش اقساطی شده بود. در سایر شهرها نیز وضع به همین شکل بود. در شهر جدید هشتگرد که از اولین پروژه‌های مسکن مهر شروع شده به شمار می‌رفت طی شش سال از 1386 تا 1392 از 55 هزار واحد مسکونی شروع شده صرفا 11 هزار واحد افتتاح شده بود. این در شرایطی بود که در واحدهای افتتاح شده نیز کمبود خدمات روبنایی کاملا مشهود بود. (برقراری شش ساعت آب در شبانه‌روز در پرند در تابستان سال 1392، برقراری سرویس‌های رفت و آمد در پرند، هشتگرد و بسیاری دیگر از شهرهای جدید برای انتقال دانش‌آموزان از سایت‌های مسکن مهر به شهر قدیم و سایر شهرهای مجاور و بعضا آبرسانی به واحدهای مسکن مهر از طریق تانکر، همگی موید این مساله بود.)

اما آمارها گویای عملکرد وزارت راه و شهرسازی و شهرهای جدید در بخش افتتاحات و فروش اقساطی مسکن مهر است، همان‌گونه که ملاحظه می‌شود در مقطع تحویل دولت از 2 میلیون و 155 هزار برنامه مسکن مهر تنها یک میلیون واحد افتتاح شده بود و تنها 552 هزار واحد به فروش اقساطی رسیده بود (فاصله زیاد بین افتتاح و فروش اقساطی در دولت قبل موید افتتاحات بدون خدمات زیربنایی و محوطه‌سازی است که قابلیت تحویل و فروش اقساطی نداشته است؛ به عبارت دیگر افتتاحات صوری انجام شده است) در حالی که در دولت یازدهم 800 هزار واحد با خدمات به افتتاح رسیده و 780 هزار واحد نیز فروش اقساطی شده است، فروش اقساطی مناسب در طول دولت یازدهم موجب شد که در دو مرحله دولت بتواند از محل اقساط برگشتی اقدام به افزایش سقف فردی تسهیلات به میزان 5 و سپس 10 میلیون تومان برای واحدهای باقی‌مانده کند.

مضافا اینکه تعداد واحدهای تحویلی قبل از شروع دولت یازدهم ٦٩٠هزار واحد بوده؛ این رقم در دولت یازدهم ٨٤٠هزار واحد است. این عملکرد قابل توجه نتیجه این اقدامات است:

1. سرعت دادن به فرآیند آماده‌سازی و محوطه‌سازی سایت‌های مسکن مهر از منابع داخلی وزارت راه و شهرسازی

2. حرکت سریع در مسیر ایجاد خدمات روبنایی در سایت‌های مسکن مهر از محل منابع داخلی، جدول نشان‌دهنده عملکرد شهرهای جدید در حوزه خدمات روبنایی در دولت یازدهم است. فقط در یک مورد در شهر جدید پرند ٢١ واحد آموزشی در سال‌های٩٣، ٩٤ و ٩٥ شروع و به پایان رسید در حالی که تعداد واحدهای آموزشی شهر جدید پرند از ابتدای تشکیل تا قبل از ١٣٩٣به ١٦واحد نمی‌رسید.(جدول3)

3. سرعت در حل مشکلات زیرساختی و خدمات زیربنایی مسکن مهر از محل منابع داخلی وزارتخانه و شرکت عمران شهرهای جدید به‌عنوان نمونه:

- کمک به تامین آب پایدار شهرهای جدید پرند (اجرای 20 حلقه چاه آب در احمدآباد مستوفی و خط انتقال به پرند)، پردیس (اخذ تخصیص و شروع خط انتقال آب از سد ماملو، احداث ایستگاه پمپاژ و خط انتقال به سایت‌های مسکن مهر و اجرای تمام شبکه‌های آب و فاضلاب سایت‌های مسکن مهر)

- تکمیل تصفیه‌خانه‌های فاضلاب در اغلب شهرهای جدید

- تامین گاز 90 درصد از سایت‌های مسکن مهر

4. افزایش سقف فردی تسهیلات مسکن مهر از 25 به 30 و سپس 30 به 40 میلیون تومان از محل بازگشتی اقساط مسکن مهر در جهت کمک به متقاضیان

نتیجه اینکه به‌رغم محدودیت شدید مالی حاکم بر دولت وزارت راه و شهرسازی با فعال کردن ظرفیت استفاده از منابع داخلی توانسته به نحو موثری در جهت تحقق این طرح حرکت کند اگرچه موضوعات بنیادی دیگری درخصوص فراهم آوردن شرایط زندگی شرافتمندانه در این سایت‌ها و تکمیل خدمات باید مدنظر قرار گیرد که نیازمند مقال دیگری است.

مسکن دیگر گران نمی‌شود

محمد امیرزاده فعال صنعت ساختمان در گفت‌وگو با بولتن نیوز در رابه با قیمت مسکن؛

گروه اقتصادی: به گفته برخی کارشناسان اقتصادی مسکن موتور محرک اقتصاد است اما در طول سال‌های اخیر به دلیل رکود ایجادشده در کشور باعث شد تا تقاضا به حداقل برسد. از سوی دیگر کاهش تورم و عمیق‌تر شدن رکود بر قدرت خرید خانوار تأثیر گذاشت و دلیلی شد تا این موضوع نیز روند نزولی را طی کند. 

به گزارش بولتن نیوز، برخی افراد می‌گویند تا زمانی که مسکن گران نشود رونق ایجاد نخواهد شد. در همین حال برخی افراد سیگنال‌هایی را در بازار می‌دهند که قرار است مسکن گران شود اما محمد امیرزاره فعال صنعت ساختمان دراین‌باره به خبرنگار ما می‌گوید: مسکن گران نخواهد شد. این گفت‌وگو را بخوانید:

بعضی کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که پایان رکود بخش مسکن با جهش ناگهانی قیمت‌ها همراه است. آیا شما هم‌چنین نظری دارید؟

خیر. جهشی که در دهه‌های گذشته در بخش مسکن اتفاق افتاد و باعث شد بسیاری از خانه‌دارها خوشحال شوند و بی‌خانه‌ها در حسرت داشتن حتی یک سرپناه کوچک در شهرهای بزرگ کشور تا سال‌ها اندر خم کوچه‌های وام و پس‌انداز سرگردان بمانند. مسلماً این موضوع خیلی خوشایند نیست. البته برخی تحلیل‌ها نشان می‌دهد که این روزها افزایش تعداد معاملات ساختمانی‌ها اتفاق افتاده و ذهن‌ها را کمی به خروج از رکود امیدوار کرده است.

فکر می‌کنید چه زمانی شاهد خروج از رکود مسکن باشیم؟

رونق‌بخش مسکن بستگی به رونق بازار دارد. زمانی که گردش پول در جامعه شدت بگیرد و پول در دست عامه مردم زیاد شود، رونق هم به سراغ بخش مسکن می‌آید. تا زمانی که متقاضیان مسکن پولی در دست ندارند که بتوانند مسکن بخرند، رکود این بخش ادامه پیدا می‌کند. اگر گردش پول در کشور قوت بگیرد، این مسئله بر بخش مسکن هم تأثیرگذار است.

آیا خروج مسکن در سال‌های آینده با افزایش قیمت فزاینده انجام می‌شود؟

افزایش ناگهانی قیمت مسکن پس از طی دوره رکود اتفاق نمی‌افتد. در دهه‌های گذشته افزایش ناگهانی قیمت مسکن به دلایلی مرتبط بود که این دلایل دیگر تکرار نمی‌شود.

چرا رکود فعلی مسکن با افزایش قیمت ناگهانی ساختمان به پایان نمی‌رسد؟

جمعیت کشور روند افزایشی ندارد مهاجرت‌هایی که در ابعاد گسترده در دهه اول و دوم پس از انقلاب به شهرهای بزرگ انجام شد، دیگر اتفاق نمی‌افتد. از سوی دیگر توان مالی لازم در اقشار مختلف جامعه برای خرید مسکن وجود ندارد و از سوی دیگر بخش نیازمند به مسکن ارزان‌قیمت با توجه به عرضه مسکن مهر تا حدودی این نیاز مرتفع شده است، درنتیجه فشار روی بخش متوسط کمتر می‌شود. با توجه به این دلایل به نظر نمی‌رسد که در پایان رکود فعلی بخش مسکن شاهد جهش قیمت باشیم.

ملک بان 24

انجماد پنج عامل محرک در بازار خرید و فروش ملک و مسکن

شرایط اقتصادی کشور حکایت از آن دارد که پنج عامل از شش محرک بازار مسکن در شرایط انجماد قرار دارند.
تجربه نشان داده نوسانات شش عامل فروش نفت، نرخ ارز، سود بانکی، تورم، رکود اقتصادی و پروژه های عمرانی در رونق یا رکود بازار مسکن تاثیر گذار است که در حال حاضر بجز عامل تورم که کنترل آن در ثبات بازار مسکن تاثیرگذار بوده است، مکان نمای پنج عامل دیگر در جهت رونق بازار مسکن قرار ندارد.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، بین سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ درآمدهای نفتی دولت به شدت افزایش یافت که با پروژه مسکن مهر همزمان شد. به تبع این پروژه ی دولتی، ساخت و ساز خصوصی نیز رونق گرفت تا اینکه عرضه بالا گرفت و به دلیل حباب قیمت مسکن در سال ۱۳۹۱ شاهد رکود این بخش بودیم. از آن زمان به بعد و مصادف با روی کار آمدن دولت یازدهم قیمت نفت روند نزولی به خود گرفت و هم اکنون در محدوده ۵۰ دلار است. نشانه هایی نیز مبنی بر افزایش ناگهانی قیمت نفت وجود ندارد. بنابراین شاید نتوان در کوتاه مدت برای رونق مسکن روی عامل نفت حساب کرد.
یکی دیگر از محرک های تاثیرگذار در رونق یا رکود مسکن نوسانات نرخ ارز است؛ بدین صورت که هر زمان نرخ ارز پایین آمده جذابیت این بخش کم شده و سرمایه گذاران به سمت بازار مسکن سوق پیدا کردند. اما در روزهای اخیر شاهد بودیم که دلار روند صعودی به خود گرفت و تا محدوده ۴۰۰۰ تومان بالا رفت و سپس مجددا به محدوده ۳۹۰۰ تومان بازگشت. بر این اساس تا زمانی که به طور کامل نرخ ارز ثبات پیدا نکند نمی توان شاهد ورود سرمایه های سرگردان از این بخش به سوی بازار مسکن بود.
سود بانکی حالت الاکلنگ را در بازار مسکن دارد. بدین صورت که هرچه نرخ بهره سپرده های بانکی بالا می رود، تمایل به سپرده گذاری افزایش می یابد و رغبت برای ساخت و ساز در بخش مسکن کاهش می یابد. با اینکه طی یک سال اخیر شورای پول و اعتبار طی چند مرحله سود بانکی را از ۲۲ درصد به ۱۵ درصد رساند اما جدی نگرفتن نرخ مصوب از سوی بانکها باعث شده تا همچنان پولها در بانک باقی بماند و بخش مسکن از آن بی نصیب باشد.
یکی دیگر از عواملی که می تواند در ثبات بازار خرید و فروش و اجاره مسکن موثر باشد نرخ تورم است. بدین صورت که کاهش نرخ تورم می تواند باعث شود تا متقاضیان بالقوه بازار مسکن به تدریج توان خرید پیدا کنند. طی ماههای اخیر نرخ تورم تک رقمی شده و اگر این روند ادامه یابد می توان امیدوار بود که با خالی شدن حباب قیمت مسکن و نیز حرکت دو منحنی نرخ تورم عمومی و تورم مسکن به سمت تلاقی یکدیگر، جذابیت بازار مسکن بالا برود. تنها امیدواری که در حال حاضر برای بخش مسکن وجود دارد در همین ناحیه است.
از زمان روی کار آمدن دولت یازدهم، رکود صنعت و مسکن از یکدیگر تاثیر گرفته اند؛ چرا که بخش مسکن به عنوان پیشران با بسیاری از صنایع پایین دستی مرتبط است و رکود آن باعث کاهش ظرفیت و اشتغال کارخانجات می‌شود. بر همین اساس کارشناسان می گویند حدود ۱۵ درصد از GDP و ۳۰ درصد از اشتغال کشور معطل رونق بخش مسکن مانده است.
محرک دیگری که می تواند بخش مسکن را تکان دهد، پروژه های عمرانی است. با توجه به دولتی بودن اقتصاد ایران، بخش خصوصی همواره به دنبال دولت حرکت می کند و تصمیم گیری قبل از دولت را ریسک پذیر می داند. بنابراین دولت باید بتواند نقدینگی بخش خصوصی را به سمت پروژه‌های متوقف سوق دهد. راه افتادن پروژه‌های عمرانی به نفع اشتغال و رونق اقتصادی است. بعد ما می‌توانیم توقع داشته باشیم که بازارهای مولد از جمله مسکن رونق بگیرد و از این حرکت اقتصادی سود ببرد.
یک کارشناس اقتصاد مسکن گفت: دولت باید قبل از این‌که نقدینگی حاصل از رشد اقتصادی وارد بازار ارز شود، رونقی در پروژه‌های عمرانی و بخش مسکن ایجاد کند تا جلوی خطر التهاب در کلیه سطوح اقتصادی را بگیرد.
محمدمهدی مافی اظهار کرد: طی هفته‌های اخیر با سه اتفاق در بخش اقتصاد مواجه بودیم؛ اولی عبور نقدینگی از ۱۱۳۷ تریلیون، اتفاق دیگر افزایش نرخ ارز به بالای ۴۰۰۰ تومان و سومین مساله رشد اقتصادی ۷.۴ درصد بود که نشان می‌دهد در اقتصاد کشور اتفاق‌های خوبی رخ داده اما اگر حجم نقدینگی به سمت بازارهای مولد از جمله مسکن و پروژه‌های دولتی و خصوصی هدایت نشود قطعا از بازار ارز سر در خواهد آورد که پیامدهای منفی به دنبال می‌آورد.
وی افزود: این تغییر را در شرایط جامعه می‌بینیم که اقتصاد رو به بهبود می‌رود ولی معمولا رشد اقتصادی در کشور ما با تورم همراه بوده است. خوشبختانه دولت طی ۳.۵ سال اخیر توانسته تورم را مهار کند، رشد اقتصادی را نیز از منفی ۶.۸ در پایان دولت قبل به مثبت ۷.۴ رساند. اما امیدواریم اثرات این رشد را در بخش‌های مولد جامعه بهتر ببینیم و صرفا در بخش نفت و پتروشیمی متمرکز نباشیم.
این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: دولت این هنر را داشته که با استفاده از دیپلماسی و امضای توافق برجام زیرساخت‌ها را برای افزایش فروش نفت و افزایش رشد اقتصادی ایجاد کند اما کانالیزه کردن نقدینگی موجود در مسیر صحیح، هنر و ظرافت بیشتری را می‌طلبد.
وی مدیریت سرمایه‌های در دست مردم را ضروری دانست و گفت: دولت نرخ بهره بانکی را کاهش داد تا سرمایه‌ها به بخش تولید بیاید ولی این اتفاق نیفتاد و سرمایه‌ها بیشتر به سمت ارز و طلا سوق پیدا کرد. از سوی دیگر بانک‌ها بدون توجه به نرخ مصوب، مجددا در حال افزایش بهره‌ها هستند و می‌خواهند نقدینگی را به سمت خود جذب کنند. برای این شرایط باید فکری کرد و از طریق صنعت، مسکن، کشاورزی و صادرات، سرمایه‌های انباشته را جذب کرد. نقدینگی راکد فعلی مانند حجم عظیمی از آب پشت سد است که هرچقدر سد محکم باشد، اگر برای هدایت آب به سمت صحیح فکری نشود سد را می‌شکند و باعث تبعات منفی همچون تورم می‌شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: دولت باید با دست و دل بازی امکانات مادی و معنوی را در اختیار بخش خصوصی بگذارد. بدین ترتیب پولی که در دست مردم است قبل از این‌که وارد بازار ارز شود وارد بخش‌های عمرانی، صنعتی و مسکن خواهد شد. اما در حال حاضر جذاب‌ترین بازارها طلا و ارز هستند. با این تفاوت که ارز جذاب تر از طلا است؛ زیرا دولت چهار سال نرخ ارز را ثابت نگه داشته که به اعتقاد من سیاست خوبی نبوده و ظرفیت خالی برای رشد ارز ایجاد شده است. در طول سال‌های قبل باید نرخ ارز با میزان نقدینگی یا نرخ تورم افزایش می‌یافت ولی به دلیل این‌که دولت نرخ ارز را بدون تغییر نگه داشت، خروج نقدینگی می‌تواند بیشترین تاثیر را روی بازار ارز بگذارد و بازارهای دیگر را دچار التهاب کند که به فاصله‌ی زمانی در بازار مسکن تاثیرگذار باشد.

ملک بان 24

قیمت مسکن سال آینده افزایش نمی‌یابد

درحالی که براساس وعده‌های مسئولان اقتصادی انتظار می رفت معاملات مسکن در سطح کشور بتدریج از پاییز امسال رونق یابد و شاهد بهبود ساخت و ساز در این حوزه باشیم، آمارهای رسمی نشان می‌دهد که این بخش مرحله جدیدی از رکود معاملات را آغاز کرده و هیچ امیدی به رونق معاملات در ماههای پیش رو نیست.
حسام عقبایی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک دیروز در حاشیه مراسم رونمایی از سامانه جدید الکترونیک معاملات مسکن کشور(شابش) با بیان اینکه افزایش نرخ ارز در دو ماه اخیر سبب تأخیر در رونق مسکن و کاهش بیش از ۵۰ درصدی معاملات آن در آذر و دی شده است، به خبرنگاران گفت: پیش‌بینی ما این بود که سرعت عبور بخش مسکن از رکود از اوایل پاییزافزایش یابد و بتدریج وارد فضای رونق معاملات در شهر تهران شویم؛ حتی پیش‌بینی می کردیم که رونق معاملات مسکن در تهران به سایر نقاط کشورتسری یابد و درکل دوران رونق مسکن آغاز شود؛ اما افزایش نرخ ارز باعث شد که حجم معاملات ملکی در شهر تهران در آبان‌ امسال با افتی شدید نسبت به مدت مشابه سال قبل، ۱۸ درصد کاهش یابد.
وی گفت: این افت معاملات در آذر امسال تشدید شد به گونه‌ای که در این دوره فقط ۱۳ هزار و ۱۱۶ مورد معاملات ملکی در سراسر کشور به ثبت رسید. به گفته عقبایی، پارسال در طول آذر حدود ۱۵ هزار و ۳۰۰ معامله ملکی در سطح کشور انجام شد، ولی این روند در آذر امسال کاملا نزولی بود.
وی ادامه داد: رشد نرخ ارز باعث شد روند سرمایه گذاری در امور زیرساختی و عمرانی پس خورده و زمان ورود سرمایه‌های مردم به معاملات مسکن عقب بیفتد. به طوری که در ۱۱ روز ابتدایی دی‌ شاهد کاهش ۵۰ درصدی حجم معاملات هستیم. این آمار نگران کننده نشان می‌دهد که رکود مجدداً‌ به بخش مسکن بازگشته است.
نامبرده ادامه داد: در ۱۱ روز ابتدای دی فقط ۱۸ هزار و ۵۴۹ قرارداد ملکی در کشور ثبت شده است، در حالی که این رقم در مدت مشابه پارسال بیش از ۳۴ هزار مورد بود. در شهر تهران هم ظرف ۱۱ روز نخست دی ۵۷۲۲ قرارداد ملکی به ثبت رسید. این رقم پارسال ۶۱۹۵ مورد بود.
وی گفت: این رکود ارتباطی به شروع فصل پاییز و زمستان ندارد، چرا که رکود فصلی بیشتر مربوط به قراردادهای اجاره است. هرچند در این حوزه هم شاهد کاهش قراردادها هستیم.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک گفت: احتمال رونق معاملات تاپایان امسال و حتی دستیابی به آمار سال گذشته بسیار ضعیف است. در حوزه قیمت هم هیچگونه افزایشی برای بخش مسکن پیش بینی نمی‌شود.
وی با تأکید براینکه قیمت مسکن تا پایان تابستان سال ۹۶ افزایش نخواهد یافت، گفت: قدرت خرید مردم و ظرفیت بازار مسکن تحمل پذیرش هیچگونه افزایش قیمتی را ندارد، به همین دلیل شاهد سونامی و جهش قیمت مسکن نخواهیم بود.
عقبایی با انتقاد از سیاست‌های بخش مسکن در دولت گفت: متاسفانه دولت برنامه جامعی برای مسکن ندارد و براساس برنامه و چشم‌انداز حرکت نمی‌کند.
وی افزود: وزیرراه و شهرسازی براساس سلایق خود در بخش مسکن حرکت کرده است. البته هر وزیری ممکن است ۱۰ تا ۱۵ درصد در برنامه‌های خود تغییرات و مانور بدهد، ولی نمی تواند استراتژی‌های کلان را نادیده بگیرد. با این وجود نتایج فعلی نشان می دهد که متأسفانه استراتژی دولت یازدهم در بخش مسکن بطور کلی با دولت دهم متفاوت است و هیچ تضمینی وجود ندارد که در دولت بعدی هم استراتژی‌های بخش مسکن تغییر نکند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک افزود: تلاش دولت یازدهم این بوده است که مسکن مهر را به پایان برساند. بنابراین بنده تصور می‌کنم دولت در ۳ سال و نیم گذشته به جای اینکه به خرید کالا و خودرو تسهیلات پرداخت می‌کرد باید سرمایه‌ها را به سمت مسکن سوق می‌داد. چرا که بخش مسکن می‌توانست اشتغال زیادی در کشور ایجاد کند.
وی با استناد به سخنان اخیر رئیس جمهوری در صدا و سیما گفت: دولت کارجدی در بخش مسکن انجام نداده که پاسخگوی نیاز مردم باشد.با این وجود دولت می‌تواند درچند ماه آینده با آغاز طرح مسکن اجتماعی لااقل برای خود یک بنای جدیدی ایجاد کند تا در دولت آینده بتوان از آن دفاع کرد.
ین مقام مسئول تصریح کرد: در حال حاضر بزرگترین سوداگران مسکن بانک‌ها هستند و هیچ سوداگری بالاتر از سوداگری بانک‌ها در دهه اخیر وجود نداشته است و گرانی مسکن تماماً به خاطر بنگاه‌داری بانک‌ها بوده است. وی اضافه کرد:‌ ساخت و ساز بانک‌ها برخلاف قانون است، بنابر این مجلس و سازمان بازرسی کل کشور باید در رسیدگی به این تخلف بانک‌ها ورود کنند.
عقبایی ادامه داد: با وجود الزام قانونی بانک‌ها به فروش املاک مازاد بر نیاز برای افزایش سرمایه، هنوز عزم لازم برای واگذاری املاک تحت اختیار بانک‌ها در کشور ایجاد نشده است. وی همچنین از نبود نظام مدیریت زمین در شهرها انتقاد کرد و گفت: چرا باید سهم زمین در اقتصاد مسکن بیش از ۷۰ درصد باشد.از این رو ضرورت دارد تا ستادی فرادستگاهی در سطح کشور برای مدیریت عرضه زمین در شهرها ایجاد شود تا شاهد کاهش قیمت تمام شده ساخت بنا در کشور باشیم.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: در شرایط فعلی یک کارمند با حقوقی معادل ۲ میلیون تومان در ماه، چنانچه به تورم قیمت مسکن برخورد نکند، حداقل باید ۴۵ سال زمان صرف کرده تا برای خود سرپناهی مناسب فراهم کند.
به گفته وی، مطابق تحقیقات به عمل آمده در ۲۰ سال گذشته قیمت مسکن در ایران ۹ هزار درصد (۹۰ برابر) افزایش یافته و همچنان با وجود رکود در این حوزه، بخش مسکن در ایران بالاترین سود را در جهان دارد.
عقبایی در خصوص قانون پیش‌فروش مسکن گفت: با توجه به شرایطی که کشور در بخش مسکن با آن مواجه است، باید اذعان کرد که بسیاری از ارگان‌های ذی‌ربط نسبت به اجرایی شدن این قانون نقد دارند و هرچند پیش‌فروش ساختمان دارای قانون است باید گفت قابلیت اجرایی ندارد. وی گفت: شرایط تنظیم پیش‌فروش مسکن در دفاتر اسناد و بنگاه‌های مسکن وجود ندارد.هر چند در حال حاضر ۴۰ درصد بازار مسکن را پیش‌فروش مسکن به خود اختصاص داده است.
به گفته وی، اتحادیه مشاوران از وزارت راه و شهرسازی و دولت خواسته است که قانون پیش‌فروش مسکن اصلاح شود. چرا که می‌تواند اصلاح این قانون در خروج مسکن از رکود مؤثر باشد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به رونمایی از نخستین سامانه مرجع معاملات املاک کشور(شابش) گفت: در شرایط کنونی کشور موضوع مسکن و تأمین آن برای مردم به یکی از معضلات و مشکلات کشور تبدیل شده است . متقاضیان مسکن عنوان می‌کنند که باید ارائه خدمات از سوی مشاوران املاک با سرعت بیشتر و روش‌های نوین و ضریب امنیت بالایی صورت گیرد. پس یکی از وظایف اتحادیه مشاوران املاک هموارسازی مسیرحضور مراجع رسمی در معاملات ملکی است.
وی با اشاره به اینکه در دنیای امروز تجارت الکترونیک حرف اول را در تجارت جهانی می‌زند، افزود: رتبه ایران در کشورهای دنیا در پایین‌ترین سطح از رتبه‌های جهانی در حوزه‌های تجارت الکترونیک قرار دارد. در حالی که براساس قانون نظام صنفی باید فعالیت‌ها از سوی برخی سایت‌های تخصصی املاک زیر نظر اتحادیه باشد تا از این فرصت بتوان به نحو احسن استفاده و آن را به فرصت تبدیل کرد.
عقبایی ادامه داد: توصیه ما به وب‌سایت‌های تخصصی در حوزه املاک کشور که تعداد آنها به ۲۴ عدد می‌رسد، این است خدماتی به بخش مسکن ارائه کنند که واحدهای صنفی دارای پروانه کسب و شناسنامه‌دار بتوانند در ارتباط با مردم موفق عمل کنند. پس مردم به اعتبار اتحادیه مشاوران املاک و قانون نظام صنفی به این وب‌سایت‌ها و اپلیکشن‌ها اعتماد خواهند کرد.
وی با تأکید براینکه مشاوران املاک باید از ابزارهای در اختیار خود بتوانند برای عبور از رکود در بخش مسکن استفاده کنند، گفت: اگر بتوان از این وب‌سایت‌ها به نحو احسن و درست استفاده کنیم، سرعت خروج از رکود در بخش مسکن افزایش پیدا می‌کند؛ چرا که در تمام کشورهای دنیا یکی از ابزارهای سرعت بخشیدن و خروج از رکود تحریک تقاضا و در کنار ایجاد انگیزه لازم برای متقاضیان و سرعت بخشیدن به مهندسی فروش است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: با توجه به مطالبه‌گری و فضایی که از لحاظ گسترش تجارت الکترونیک وجود دارد قاعدتاً تا دهه آینده ۷۰ درصد معاملات مسکن از طریق فضای مجازی انجام خواهد شد. پس ورود وب‌سایت‌های تخصصی در حوزه املاک کشور یک امر ضروری است. بنابراین توصیه می کنیم به هر وب‌سایت یا اپلیکیشنی که در بخش مسکن ارائه خدمات می‌دهند، اعتماد نکنند.
همچنین در این مراسم شهریار هژبر مدیرعامل سامانه تخصصی املاک کشور(شابش) گفت: تعداد سامانه‌های تخصصی املاک در کشور هم اینک به ۲۴ سایت رسیده است، ولی اغلب آنها ضعیف کار می‌کنند و تخصصی نیستند. یعنی در کنار مسکن، اقلام دیگری نظیر دوچرخه و کالاهای دست دوم را هم معامله می کنند.
وی افزود: هنوز سایت‌های املاک در کشور نتوانستند جای خود را در معاملات ملکی باز کنند، ولی سامانه اخیر با عضویت آژانس‌های دارای پروانه صنفی به دنبال تامین امنیت معاملات و تخصصی کردن خدمات مشاوره ای به متقاضیان خریدد و فروش املاک است.

ملک بان 24

قیمت اوراق وام خرید مسکن همچنان در مسیر کاهش

قیمت هر فقره اوراق 500 هزار‌تومانی وام بدون‌سپرده خرید مسکن در حالی برای پنجمین ماه متوالی افت کرد که هم اکنون هزینه دریافت تسهیلات ۱۱۰ میلیون تومانی خرید آپارتمان در پایتخت به ۱۷ میلیون تومان رسیده است.
به گزارش اقتصادنیوز ، قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن، روز چهارشنبه درحالی به میانگین 77 هزار و 300 تومان رسید که هم‌اکنون هزینه دریافت وام بدون سپرده برای متقاضیان خرید مسکن نسبت به نقطه اوج قیمت اوراق در نیمه تابستان، 25درصد کاهش یافته است. قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در برخی روزهای مردادماه به مرز 103 هزار تومان رسید که این جهش قیمتی هزینه دریافت وام 110 میلیون تومانی خرید مسکن را به 22 میلیون و660 هزار تومان افزایش داد.
میانگین قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن، مرداد امسال به 95 هزار تومان رسید؛ این درحالی است که سطح قیمت اوراق در شهریور ماه با کاهش 5درصدی به میانگین 90 هزار تومان رسید. سومین ریزش پی‌درپی قیمت هر فقره اوراق  500 هزار تومانی تسهیلات مسکن در مهرماه، قیمت هر فقره اوراق را به سطح متوسط 86هزار و 700تومان رساند که این نرخ در چهارمین ریزش پیاپی در آبان،با یک کانال سقوط،معادل 79 هزار و 700تومان گزارش شد. ادامه سقوط آزاد قیمت اوراق برای پنجمین ماه متوالی، منجر به کاهش سطح میانگین قیمت هر فقره اوراق 500هزار تومانی وام ‌مسکن به نرخ 75 هزار و 700تومان شد؛ طوری که میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن با 5 درصد افت در مقایسه با سطح متوسط قیمت اوراق در آبان مواجه شد. آخرین وضعیت قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام خرید مسکن نشان می‌دهد، هم‌اکنون میانگین قیمت اوراق، در سطح کمتر از80 هزار تومان در وضعیت نوسان جزئی قرار دارد. پیش از این «دنیای اقتصاد» در گزارشی که نیمه آذرماه از وضعیت تحولات بازار اوراق تسهیلات خرید مسکن به‌عنوان بازار بالادست معاملات آپارتمان منتشر کرد، این موضوع را از دیدگاه کارشناسی پیش‌بینی و مورد تاکید قرار داده بود. هم‌اکنون کارشناسان معتقدند در صورتی که حجم معاملات مسکن در 2 ماه آینده تحت‌تاثیر خریدهای شب عید متقاضیان آپارتمان افزایش یابد،انتظار می‌رود میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام خرید مسکن درحول و حوش 80 هزارتومان نوسان پیدا کند.
به این معنا که روند و جو غیرهیجانی در بازار مبادله رسمی امتیاز وام بدون سپرده مسکن که طی پنج ماه گذشته با ریزش پی‌درپی همراه بوده است، همچنان در بازار اوراق ادامه‌دار خواهد بود و در صورت افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان تحت‌تاثیر ورود تقاضا به بازار شب عید مسکن انتظار نمی‌رود نوسانات قیمت اوراق از حول میانگین قیمتی 80 هزار تومان فراتر برود.برمبنای این پیش‌بینی،کارشناسان همچنین هرگونه جهش قیمت در بازار مبادله رسمی امتیاز وام بدون سپرده مسکن را دست‌کم تا پایان امسال منتفی اعلام می‌کنند.