کلاف سر درگم مسکن پردیس با پرداخت وام 10 میلیون تومانی کم کم در حال باز شدن است.
چند وقتی است که ثبت‌نام‌کنندگان مسکن مهر بخصوص مسکن مهر پردیس برای رسیدن به واحدهای مسکونی خود که از سال 92 انتظار آن را می‌کشیدند جلو ساختمان وزارت راه،مسکن و شهرسازی و مجلس تحصن می‌کردند. آنها خواستار دو موضوع بودند یک اینکه چرا دولت با‌وجود آنکه اعلام کرده بود آورده مردم تنها 25 میلیون تومان است باید 10میلیون تومان بیشتر پرداخت کنند و دوم اینکه چه زمان زیرساخت‌های اولیه برای زندگی فراهم می‌شود تا واریز‌کنندگان وجه از اجاره‌نشینی رها شده و به واحدهای مسکونی خود برسند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران ، دولت یازدهم با اینکه انتقادات زیادی به مسکن مهر داشت و همواره وزیر راه و شهرسازی این طرح را به باد انتقاد می‌گرفت سعی کرده برای اتمام این طرح و خانه دار شدن مردم همکاری‌های لازم را انجام دهد، اما مشکل اصلی در نبود بودجه است.از زمانی که قیمت نفت سیر کاهشی به خود گرفت نه تنها طرح مسکن مهر بلکه سایر طرح‌ها هم زمینگیر شد.به اعتقاد کارشناسان، مسکن مهر در مقایسه با سایر طرح‌ها پیشرفت بهتری هم داشته است.
قطعا کسانی که از5 الی 6 سال پیش با گذر از خوان‌های متعدد پول خود را به حساب مسکن مهر واریز کردند برایشان کاهش درآمدهای نفتی یا نداشتن بودجه، جواب قانع‌کننده‌ای نیست و تنها خواسته آنها رسیدن به واحد مسکونی است که از مدت‌ها پیش قول آن داده شده بود. با توجه به چنین اتفاق‌هایی وزارت مسکن و بانک مسکن به این تفاهم رسیدند که 10میلیون تومانی که پیمانکاران برای اتمام طرح می‌خواهند از طریق وام تأمین شود.به‌عنوان مثال در فاز 11 پردیس میزان آورده متقاضی که اکنون 25 میلیون تومان است باید به 39 میلیون و 750 هزار تومان برسد.30میلیون تومان هم وام کم بهره برای هر واحد مسکونی لحاظ شده است.لذا 10 میلیون تومان دیگر از طریق وام بانکی تأمین می‌شود و متقاضی باید حدود 5میلیون تومان آورده جدید داشته باشد. با این تفاسیر میزان وام به 40 میلیون تومان می‌رسد.البته بخشنامه پرداخت 10میلیون تومان هنوز به مسکن مهر پردیس ابلاغ نشده است و تا زمانی که بانک مسکن اعلام نکند مردم باید نسبت به تکمیل موجودی خود اقدام کنند.
فازهای 5، 8 و 9 بهره‌مند از وام 10 میلیونی
افرادی که در شهر عمران پردیس فعالیت می‌کنند به مراجعه‌کنندگان برای افزایش وام می‌گویند:فاز 11 آماده تحویل (4 هزار و 550 واحد مسکونی)است لذا رقم 10 میلیون تومان که با هدف پرداخت به پیمانکاران است به این طرح تعلق نمی‌گیرد.بر این اساس افرادی که در فازهای 5، 8 و 9 ثبت‌نام کرده‌اند امکان استفاده از وام 10 میلیون تومانی را پیدا خواهند کرد.این مابه التفاوت به پیمانکار داده می‌شود تا واحد مسکونی با سرعت بیشتری ساخته شود و متقاضی با پرداخت وام می‌تواند به واحد مسکونی خود برسد. هفته آخر شهریور امسال شرکت عمران پردیس سهم نهایی آورده متقاضیان فاز 8 را 65 تا 83 میلیون تومان اعلام کرد که پس از اعتراض متقاضیان مسکن مهر به این افزایش قیمت‌ها، وزیر راه و شهرسازی دستور تشکیل کمیته بررسی قیمت‌ها را داد. این کمیته نیز پس از تشکیل جلسه از کاهش 7 تا 14 میلیون تومانی قیمت واحدهای فاز 8 به صورت مشروط خبر داد.بر این اساس سهم آورده متقاضیان بسته به متراژ واحدها به 58 تا 69 میلیون کاهش یافت و سهم آورده متقاضیان در فازهای 5 و 9 جدید نیز 43 میلیون و 600 هزار تومان اعلام شد. شرکت عمران پردیس هم در سایت خود توضیح داد به منظور کاهش سهم آورده متقاضیان با اخذ مجوز از مجمع عمومی این شرکت و تأییدیه وزارت مسکن نسبت به تأمین بخش قابل توجهی از هزینه‌های طرح‌ها از منابع داخلی اقدام کرده است.تمام این موارد نشان می‌دهد که دولت هم برای کاهش هزینه‌های مترتب بر خانوارها واقف است و می‌خواهد از آن بکاهد.با پرداخت وام و استفاده از منابع داخلی شرکت عمران به نظر می‌رسد که روند ساخت و ساز مسکن مهر پردیس سرعت پیدا می‌کند و دیگر لازم نیست مردم بر آورده خود بیفزایند.افرادی که در مسکن مهر ثبت‌نام کردند اغلب جزو اقشار ضعیف جامعه هستند که توان مالی لازم را برای افزایش آورده خود ندارند. حدود 7 میلیون نفر درگیر مسکن مهر هستند. از ابتدای فعالیت دولت یازدهم تاکنون بیش از ۷۰۰هزار واحد مسکن مهر به متقاضیان تحویل داده شده است که عملکردی ۵۳درصدی را نشان می‌دهد.دولت گذشته یک میلیون و 180 هزار واحد مسکونی را به مردم تحویل داده بود.این طرح عظیم (2میلیون و 300 هزار مسکن مهر) که مورد انتقاد کارشناسان زیادی است از سال 87 شروع شد.
سازنده‌ها در پی مشاهده پیشرونق معاملات مسکن از اواخر سال گذشته، «تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام» را شتاب دادند.
تحرک اولیه بازار معاملات خرید مسکن در تهران و سایر شهرها مطابق پیش‌بینی‌ها، به «یخ‌زدایی» در طبقه میانی و در عین حال استراتژیک بازار ساخت و ساز منجر شده و مطابق آمارها، ثبت رکورد «بیشترین خروج منابع از ساختمان‌های نیمه‌کاره با اراده بساز و بفروش‌ها» را در پی داشته است.گزارش از یک آمار رسمی درباره نوع فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی کل کشور در سه طبقه بازار –ساخت و ساز جدید، ساختمان‌های نیمه‌کاره و ساختمان‌های در حال تکمیل- حاکی است: سازنده‌ها از اواخر سال گذشته تحت‌تاثیر فضای پایین‌دست ساخت و ساز (پایان محسوس رکود معاملاتی و شروع پیشرونق)، تمرکز بر تعیین تکلیف پروژه‌های معلق و ناتمام را به دو طبقه دیگر بازار ترجیح دادند و برای این منظور شتاب خروج منابع محبوس در بازار ساخت را به 7/ 1 برابر ابتدای سال 94 رساندند. به گزارش دنیای اقتصاد ، اطلاعات بانک‌مرکزی در این‌باره نشان می‌دهد: حجم سرمایه‌های گرفتار در پروژه‌های ساختمانی نیمه‌کاره در یک سال 94 رقمی معادل 1/ 12 درصد نسبت به سال 93 کاهش پیدا کرد، در حالی که نرخ حبس‌زدایی سرمایه از این نوع پروژه‌ها در بهار 94 برابر با 7 درصد (نسبت به بهار قبل از آن) بوده است.فرآیند ذوب منابع منجمد در بازار ساخت و سازهای کشوری –پیشروی ساختمان‌های ناتمام در مسیر تکمیل- مشخص می‌کند: شتاب نقطه‌ای خروج سرمایه از پروژه‌های معلق (کارگاه‌های ساختمانی متروک)، در طول سال گذشته، به‌صورت ممتد رو به افزایش بوده و این اتفاق با شتاب تغییر حجم معاملات مسکن رابطه مستقیم داشته است.
سال گذشته در شهر تهران حجم معاملات خرید مسکن پس از افت نقطه‌ای 21 درصدی در بهار (نسبت به بهار93)، در فصل تابستان به ایستگاه پایانی رکود دست‌کم دو ساله، نزدیک شد طوری که افت 6 درصدی را تجربه کرد. بازار معاملات ملک اما از نیمه دوم پارسال به سمت پیشرونق چرخید. در پاییز و زمستان سال گذشته، حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران نه‌تنها رشد منفی به خود نگرفت که به ترتیب 3درصد و 4 درصد نسبت به دو فصل مشابه سال قبل از آن نیز افزایش پیدا کرد. تحت‌تاثیر صعود پلکانی نرخ رشد معاملات از شیب منفی به شیب مثبت، در بازار ساخت و ساز نیز شتاب خروج سرمایه از پروژه‌های ناتمام، رو به افزایش گذاشته است.
در سال 94، حجم سرمایهگذاری در طبقه میانی بازار ساخت و ساز، ابتدا در فصل بهار 7درصد نسبت به بهار قبل از آن کاهش پیدا کرد اما این تغییر نقطه‌ای در طول سال تشدید شد و به ترتیب باعث خروج 9 درصدی سرمایه‌ها از ساختمان‌های نیمه‌کاره در نیمه اول، 11درصدی در 9 ماه و سپس 1/ 12 درصدی در یک‌سال 94 شد. در حال حاضر با استناد به آخرین آمار بانک مرکزی که مربوط به یک‌سال 94 است، مشخص می‌شود شتاب تبدیل منابع سرمایه‌گذاران ساختمانی از پروژه‌های نیمه‌کاره به سمت تکمیل ساختمان‌های قابل فروش، رکورد 7 ساله را ثبت کرده است.بررسی‌ها نشان می‌دهد با شکل‌گیری رکود مسکن از اواسط سال 92 و تعمیق آن در سال 93، کناره‌گیری سرمایه‌گذاران از بازار ساخت و ساز باعث شد سرمایه‌ها در پروژه‌های متوقف و معلق شده، منجمد شود و حجم منابع معطل در این بازار افزایش پیدا کند. طی این دو سال -92 و 93- حجم سرمایهگذاری در ساختمان‌های نیمه‌کاره بیش از 10 درصد افزایش پیدا کرد به‌طوری که در پایان سال 93، رقمی معادل 45 هزار میلیارد تومان سرمایه در این پروژه‌ها منجمد شد.اما با خروج سرمایه‌ها از بازار املاک نیمه‌کاره در طول سال 94، کل رقم سرمایه معطل در ساختمان‌های ناتمام در کل کشور به 39 هزار میلیارد تومان رسیده است.
کارنامه افت و خیز سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در سه طبقه بازار ساخت و ساز طی سال 94 بیانگر آن است که سازنده‌ها، تکمیل ساختمان‌های ناتمام را به شروع کردن پروژه جدید ترجیح می‌دهند. این موضوع که از روی آمار رسمی قابل تشخیص است، با مشاهدات میدانی ماه‌های اخیر نیز همخوانی دارد. در سال 94، میزان سرمایهگذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی 6/ 17 درصد افت کرد به این معنا که سازنده‌ها در ازای انصراف از شروع پروژه جدید، سرمایه‌های منجمد شده در پروژه‌های معلق را فعال کردند. بالاترین نرخ انجماد سرمایه در ساختمان‌های نیمه‌کاره در کل کشور، در سال 91 به ثبت رسید. در آن سال، حجم سرمایهگذاری در پروژه‌های نیمه‌تمام 49درصد نسبت به سال 90 افزایش پیدا کرد. سال 91 به دلیل اوج‌گیری معاملات مسکن و رونق در این بازار، حجم سرمایهگذاری در هر سه طبقه بازار ساخت و ساز، با رشد مثبت مواجه شد اما در مرحله تکمیل، میزان رشد سرمایهگذاری به مرز 200 درصد رسید. بساز و بفروش‌ها در اواخر سال 91 و اوایل سال 92 با این تصور که بازار معاملات مسکن کشش خرید از سمت متقاضیان را دارد، همه تمرکز خود را در فرآیند تکمیل ساختمان‌های در حال ساخت صرف کردند در حالی که جهش 71 درصدی قیمت مسکن در تهران در بهار 92 و رشد شدید قیمت ملک در سایر شهرها، قدرت خرید مسکن را از متقاضیان گرفت و باعث رکود معاملاتی و در نتیجه، رشد عرضه بی‌‌مشتری آپارتمان ناشی از تعجیل سازنده‌ها در تکمیل سریع ساختمان‌ها شد. سال 91، تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در بازار مسکن کشور رکورد بالاترین عرضه را ثبت کرد طوری که 834 هزار واحد مسکونی در این سال به شکل آپارتمان تازه‌ساز -ناشی از سرمایهگذاری نجومی سازنده‌ها در حوزه تکمیل ساختمان‌ها- وارد بازار ملک شد.
کارشناسان بازار ملک بخشی از علت طولانی شدن رکود ساختمانی طی 5/ 2 سال منتهی به ابتدای سال 95 را مازاد عرضه غیرقابل فروش (آپارتمان‌هایی که سازنده‌های آنها به امید فروش در دوره افزایش قیمت، تکمیل کردند و طی دو سال اخیر حاضر به پایین آوردن قیمت آنها متناسب با تخلیه حباب مسکن نشدند) عنوان می‌کنند. با این حال، رشد دو رقمی حجم معاملات خرید مسکن در نیمه اول امسال به رغم نوسان غیر‌تورمی قیمت مسکن حکایت از فروش نوسازهای رسوب شده در بازار ملک دارد. این اتفاق با توجه به خروج سرمایه‌ها از ساختمان‌های نیمه‌کاره (رشد منفی سرمایهگذاری در این طبقه از بازار ساخت و ساز) مشخص می‌کند: بساز و بفروش‌ها متناسب با فروش ساختمان‌های قبلی و دریافت سیگنال مثبت مبنی بر پایان رکود معاملات مسکن، درصدد برآمده‌اند از فضای موجود بازار خرید و فروش آپارتمان، به نفع سرمایهگذاری زودبازده، استفاده کنند. سرمایهگذاری زود بازده در حوزه ساخت و ساز، از کانال تمرکز بر تکمیل پروژه‌های نیمه‌کاره، محقق خواهد شد.
آخرین آمار از موجودی نوسازها
سال گذشته 548 هزار واحد مسکونی تازه‌ساز به بازار ملک در کل کشور عرضه شد. سهم تهران از این حجم عرضه معادل 115 هزار واحد مسکونی بوده است.واحدهای تازه‌ساز تزریق شده به بازار کشوری معاملات مسکن در سال 94 به‌طور متوسط 144 متر مربع مساحت داشته‌اند که برخلاف انتظار، 6 درصد مساحت آپارتمان‌ها نسبت به سال 93 افزایش پیدا کرده است. ضعف قدرت خرید مسکن به رغم افزایش سقف تسهیلات و همچنین گرایش متقاضیان به سمت آپارتمان‌های زیر 100 مترمربع طی دو، سه سال اخیر، می‌توانست علامتی موثر برای اصلاح الگوی مساحتی ساخت و سازها تلقی شود اما رشد متراژ در ساخت و سازها نشان از کم‌توجهی به نیاز غالب تقاضا دارد که این موضوع می‌تواند درجه سختی فروش نوسازها را تشدید کند. در تهران متوسط مساحت آپارتمان‌های تازه ساز عرضه شده به بازار ملک در سال 94 رقمی معادل 140 مترمربع بوده است که 3 درصد نسبت به سال 93 افزایش متراژ داشته است.بر اساس این گزارش، میزان عرضه تازه‌سازها به بازار ملک در سال 94 معادل 24 درصد نسبت به سال 93 کاهش پیدا کرد که علت این میزان افت، به رشد حجمی سرمایه‌های گرفتار در ساختمان‌های نیمه‌کاره در سال‌های 92 و 93 مربوط می‌شود.اما با ذوب سرمایه‌ها از این ساختمان‌ها در سال 94، می‌توان پیش‌بینی کرد روند عرضه نوسازها طی ماه‌های آینده و سال 96، شدت بگیرد و میزان واحدهای تازه‌ساز تکمیل شده در پایان امسال و سال آینده، نسبت به نیم میلیون عرضه واحد مسکونی سال 94، افزایش یابد.
در حال حاضر با احتساب آخرین آمار عرضه مسکن تازه‌ساز به بازار ملک که مربوط به پایان سال 94 است، مشخص می‌شود: در کل کشور 25 میلیون و 383 هزار واحد مسکونی در مناطق شهری وجود دارد. موجودی بازار مسکن شهرهای کشور در سال 90 مطابق سرشماری نفوس و مسکن، معادل 22 میلیون و 530 هزار واحد مسکونی برآورده شده بود. این میزان موجودی با احتساب خانه‌های خالی، محاسبه شده است.بر اساس این گزارش، با توجه به احتساب هزینه ساخت و ساز و به‌خصوص میزان سرمایهگذاری برای تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره، برآورد می‌شود رقم 39 هزار میلیارد تومان سرمایه معطل در ساختمان‌های نیمه کاره، یک بازار حدود 200 هزار واحدی را تشکیل می‌دهد که در صورت تداوم خروج منابع از این طبقه از بازار ساخت و ساز، می‌توان پیش‌بینی کرد معادل این تعداد واحد مسکونی در میان مدت، حجم عرضه مسکن افزایش پیدا می‌کند.این در حالی است که فرآیند ساخت واحد مسکونی جدید از زمان شروع سرمایهگذاری تا تکمیل، حداقل 5/ 1 تا 2 سال زمان نیاز دارد.
سازنده‌ها در پی مشاهده پیشرونق معاملات مسکن از اواخر سال گذشته، «تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام» را شتاب دادند.
تحرک اولیه بازار معاملات خرید مسکن در تهران و سایر شهرها مطابق پیش‌بینی‌ها، به «یخ‌زدایی» در طبقه میانی و در عین حال استراتژیک بازار ساخت و ساز منجر شده و مطابق آمارها، ثبت رکورد «بیشترین خروج منابع از ساختمان‌های نیمه‌کاره با اراده بساز و بفروش‌ها» را در پی داشته است.گزارش از یک آمار رسمی درباره نوع فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی کل کشور در سه طبقه بازار –ساخت و ساز جدید، ساختمان‌های نیمه‌کاره و ساختمان‌های در حال تکمیل- حاکی است: سازنده‌ها از اواخر سال گذشته تحت‌تاثیر فضای پایین‌دست ساخت و ساز (پایان محسوس رکود معاملاتی و شروع پیشرونق)، تمرکز بر تعیین تکلیف پروژه‌های معلق و ناتمام را به دو طبقه دیگر بازار ترجیح دادند و برای این منظور شتاب خروج منابع محبوس در بازار ساخت را به 7/ 1 برابر ابتدای سال 94 رساندند. به گزارش دنیای اقتصاد ، اطلاعات بانک‌مرکزی در این‌باره نشان می‌دهد: حجم سرمایه‌های گرفتار در پروژه‌های ساختمانی نیمه‌کاره در یک سال 94 رقمی معادل 1/ 12 درصد نسبت به سال 93 کاهش پیدا کرد، در حالی که نرخ حبس‌زدایی سرمایه از این نوع پروژه‌ها در بهار 94 برابر با 7 درصد (نسبت به بهار قبل از آن) بوده است.فرآیند ذوب منابع منجمد در بازار ساخت و سازهای کشوری –پیشروی ساختمان‌های ناتمام در مسیر تکمیل- مشخص می‌کند: شتاب نقطه‌ای خروج سرمایه از پروژه‌های معلق (کارگاه‌های ساختمانی متروک)، در طول سال گذشته، به‌صورت ممتد رو به افزایش بوده و این اتفاق با شتاب تغییر حجم معاملات مسکن رابطه مستقیم داشته است.
سال گذشته در شهر تهران حجم معاملات خرید مسکن پس از افت نقطه‌ای 21 درصدی در بهار (نسبت به بهار93)، در فصل تابستان به ایستگاه پایانی رکود دست‌کم دو ساله، نزدیک شد طوری که افت 6 درصدی را تجربه کرد. بازار معاملات ملک اما از نیمه دوم پارسال به سمت پیشرونق چرخید. در پاییز و زمستان سال گذشته، حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران نه‌تنها رشد منفی به خود نگرفت که به ترتیب 3درصد و 4 درصد نسبت به دو فصل مشابه سال قبل از آن نیز افزایش پیدا کرد. تحت‌تاثیر صعود پلکانی نرخ رشد معاملات از شیب منفی به شیب مثبت، در بازار ساخت و ساز نیز شتاب خروج سرمایه از پروژه‌های ناتمام، رو به افزایش گذاشته است.
در سال 94، حجم سرمایهگذاری در طبقه میانی بازار ساخت و ساز، ابتدا در فصل بهار 7درصد نسبت به بهار قبل از آن کاهش پیدا کرد اما این تغییر نقطه‌ای در طول سال تشدید شد و به ترتیب باعث خروج 9 درصدی سرمایه‌ها از ساختمان‌های نیمه‌کاره در نیمه اول، 11درصدی در 9 ماه و سپس 1/ 12 درصدی در یک‌سال 94 شد. در حال حاضر با استناد به آخرین آمار بانک مرکزی که مربوط به یک‌سال 94 است، مشخص می‌شود شتاب تبدیل منابع سرمایه‌گذاران ساختمانی از پروژه‌های نیمه‌کاره به سمت تکمیل ساختمان‌های قابل فروش، رکورد 7 ساله را ثبت کرده است.بررسی‌ها نشان می‌دهد با شکل‌گیری رکود مسکن از اواسط سال 92 و تعمیق آن در سال 93، کناره‌گیری سرمایه‌گذاران از بازار ساخت و ساز باعث شد سرمایه‌ها در پروژه‌های متوقف و معلق شده، منجمد شود و حجم منابع معطل در این بازار افزایش پیدا کند. طی این دو سال -92 و 93- حجم سرمایهگذاری در ساختمان‌های نیمه‌کاره بیش از 10 درصد افزایش پیدا کرد به‌طوری که در پایان سال 93، رقمی معادل 45 هزار میلیارد تومان سرمایه در این پروژه‌ها منجمد شد.اما با خروج سرمایه‌ها از بازار املاک نیمه‌کاره در طول سال 94، کل رقم سرمایه معطل در ساختمان‌های ناتمام در کل کشور به 39 هزار میلیارد تومان رسیده است.
کارنامه افت و خیز سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در سه طبقه بازار ساخت و ساز طی سال 94 بیانگر آن است که سازنده‌ها، تکمیل ساختمان‌های ناتمام را به شروع کردن پروژه جدید ترجیح می‌دهند. این موضوع که از روی آمار رسمی قابل تشخیص است، با مشاهدات میدانی ماه‌های اخیر نیز همخوانی دارد. در سال 94، میزان سرمایهگذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی 6/ 17 درصد افت کرد به این معنا که سازنده‌ها در ازای انصراف از شروع پروژه جدید، سرمایه‌های منجمد شده در پروژه‌های معلق را فعال کردند. بالاترین نرخ انجماد سرمایه در ساختمان‌های نیمه‌کاره در کل کشور، در سال 91 به ثبت رسید. در آن سال، حجم سرمایهگذاری در پروژه‌های نیمه‌تمام 49درصد نسبت به سال 90 افزایش پیدا کرد. سال 91 به دلیل اوج‌گیری معاملات مسکن و رونق در این بازار، حجم سرمایهگذاری در هر سه طبقه بازار ساخت و ساز، با رشد مثبت مواجه شد اما در مرحله تکمیل، میزان رشد سرمایهگذاری به مرز 200 درصد رسید. بساز و بفروش‌ها در اواخر سال 91 و اوایل سال 92 با این تصور که بازار معاملات مسکن کشش خرید از سمت متقاضیان را دارد، همه تمرکز خود را در فرآیند تکمیل ساختمان‌های در حال ساخت صرف کردند در حالی که جهش 71 درصدی قیمت مسکن در تهران در بهار 92 و رشد شدید قیمت ملک در سایر شهرها، قدرت خرید مسکن را از متقاضیان گرفت و باعث رکود معاملاتی و در نتیجه، رشد عرضه بی‌‌مشتری آپارتمان ناشی از تعجیل سازنده‌ها در تکمیل سریع ساختمان‌ها شد. سال 91، تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در بازار مسکن کشور رکورد بالاترین عرضه را ثبت کرد طوری که 834 هزار واحد مسکونی در این سال به شکل آپارتمان تازه‌ساز -ناشی از سرمایهگذاری نجومی سازنده‌ها در حوزه تکمیل ساختمان‌ها- وارد بازار ملک شد.
کارشناسان بازار ملک بخشی از علت طولانی شدن رکود ساختمانی طی 5/ 2 سال منتهی به ابتدای سال 95 را مازاد عرضه غیرقابل فروش (آپارتمان‌هایی که سازنده‌های آنها به امید فروش در دوره افزایش قیمت، تکمیل کردند و طی دو سال اخیر حاضر به پایین آوردن قیمت آنها متناسب با تخلیه حباب مسکن نشدند) عنوان می‌کنند. با این حال، رشد دو رقمی حجم معاملات خرید مسکن در نیمه اول امسال به رغم نوسان غیر‌تورمی قیمت مسکن حکایت از فروش نوسازهای رسوب شده در بازار ملک دارد. این اتفاق با توجه به خروج سرمایه‌ها از ساختمان‌های نیمه‌کاره (رشد منفی سرمایهگذاری در این طبقه از بازار ساخت و ساز) مشخص می‌کند: بساز و بفروش‌ها متناسب با فروش ساختمان‌های قبلی و دریافت سیگنال مثبت مبنی بر پایان رکود معاملات مسکن، درصدد برآمده‌اند از فضای موجود بازار خرید و فروش آپارتمان، به نفع سرمایهگذاری زودبازده، استفاده کنند. سرمایهگذاری زود بازده در حوزه ساخت و ساز، از کانال تمرکز بر تکمیل پروژه‌های نیمه‌کاره، محقق خواهد شد.
آخرین آمار از موجودی نوسازها
سال گذشته 548 هزار واحد مسکونی تازه‌ساز به بازار ملک در کل کشور عرضه شد. سهم تهران از این حجم عرضه معادل 115 هزار واحد مسکونی بوده است.واحدهای تازه‌ساز تزریق شده به بازار کشوری معاملات مسکن در سال 94 به‌طور متوسط 144 متر مربع مساحت داشته‌اند که برخلاف انتظار، 6 درصد مساحت آپارتمان‌ها نسبت به سال 93 افزایش پیدا کرده است. ضعف قدرت خرید مسکن به رغم افزایش سقف تسهیلات و همچنین گرایش متقاضیان به سمت آپارتمان‌های زیر 100 مترمربع طی دو، سه سال اخیر، می‌توانست علامتی موثر برای اصلاح الگوی مساحتی ساخت و سازها تلقی شود اما رشد متراژ در ساخت و سازها نشان از کم‌توجهی به نیاز غالب تقاضا دارد که این موضوع می‌تواند درجه سختی فروش نوسازها را تشدید کند. در تهران متوسط مساحت آپارتمان‌های تازه ساز عرضه شده به بازار ملک در سال 94 رقمی معادل 140 مترمربع بوده است که 3 درصد نسبت به سال 93 افزایش متراژ داشته است.بر اساس این گزارش، میزان عرضه تازه‌سازها به بازار ملک در سال 94 معادل 24 درصد نسبت به سال 93 کاهش پیدا کرد که علت این میزان افت، به رشد حجمی سرمایه‌های گرفتار در ساختمان‌های نیمه‌کاره در سال‌های 92 و 93 مربوط می‌شود.اما با ذوب سرمایه‌ها از این ساختمان‌ها در سال 94، می‌توان پیش‌بینی کرد روند عرضه نوسازها طی ماه‌های آینده و سال 96، شدت بگیرد و میزان واحدهای تازه‌ساز تکمیل شده در پایان امسال و سال آینده، نسبت به نیم میلیون عرضه واحد مسکونی سال 94، افزایش یابد.
در حال حاضر با احتساب آخرین آمار عرضه مسکن تازه‌ساز به بازار ملک که مربوط به پایان سال 94 است، مشخص می‌شود: در کل کشور 25 میلیون و 383 هزار واحد مسکونی در مناطق شهری وجود دارد. موجودی بازار مسکن شهرهای کشور در سال 90 مطابق سرشماری نفوس و مسکن، معادل 22 میلیون و 530 هزار واحد مسکونی برآورده شده بود. این میزان موجودی با احتساب خانه‌های خالی، محاسبه شده است.بر اساس این گزارش، با توجه به احتساب هزینه ساخت و ساز و به‌خصوص میزان سرمایهگذاری برای تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره، برآورد می‌شود رقم 39 هزار میلیارد تومان سرمایه معطل در ساختمان‌های نیمه کاره، یک بازار حدود 200 هزار واحدی را تشکیل می‌دهد که در صورت تداوم خروج منابع از این طبقه از بازار ساخت و ساز، می‌توان پیش‌بینی کرد معادل این تعداد واحد مسکونی در میان مدت، حجم عرضه مسکن افزایش پیدا می‌کند.این در حالی است که فرآیند ساخت واحد مسکونی جدید از زمان شروع سرمایهگذاری تا تکمیل، حداقل 5/ 1 تا 2 سال زمان نیاز دارد.
اوراق تسهیلات مسکن در آخرین روز کاری آبان ماه در دامنه قیمتی 749 تا 799 هزار ریال در فرابورس دادوستد شد.
نرخ اوراق تسهیلات مسکن (تسه) در فصل تابستان از مرز برگه ای یک میلیون ریال فراتر رفت و موجب نگرانی خریداران مسکن شد اما این روزها روندی کاهشی به خود گرفته است.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از افکارنیوز، در معاملات فرابورس، بالاترین قیمت به «تسه اسفند94» و کمترین آن به «تسه خرداد93» اختصاص داشت.
معاملات حق تقدم تسهیلات مسکن از سال 1389 در فرابورس ایران آغاز شده است و اکنون بیش از 20 نماد حق تقدم تسهیلات مسکن در بازار سرمایه معامله می شود.
خریداران مسکن می توانند با تهیه این اوراق از وام های تسهیلات مسکن استفاده کنند. ارزش هر برگ تسهیلات مسکن اکنون پنج میلیون ریال است.
سقف فردی تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در تهران 600 میلیون ریال و در مرکز استان های بالای 200 هزار نفر مبلغ 500 میلیون ریال است.
شمار اوراق مورد نیاز در تهران 120 ورقه و در مرکز استان ها 100 ورقه است.
چندی پیش «محمدرضا محسنی» مدیر عامل شرکت سپرده گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه (سمات)، گفت: مجموع افرادی که از سال 89 تا پایان مردادماه امسال از این اوراق استفاده کرده اند به یک میلیون و 207 هزار نفر رسیده است.
سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن برای زوج هایی که تاریخ عقد آنها از اول فروردین 1385 و پس از آن باشد (مشروط به استفاده نکردن از تسهیلات طرح 92) از 500 میلیون ریال به سقف های جدید افزایش پیدا کرده است.
سقف تسهیلات برای هر پلاک ثبتی در تهران یک میلیارد ریال و در مرکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر 800 میلیون ریال است که در این صورت اوراق مورد نیاز برای تهران 200 برگه، برای شهرهای بالای 200 هزار نفر 160 برگه و برای سایر مناطق شهری که مبلغ آن 600 میلیون ریال برای هر پلاک ثبتی است، 120 برگه خواهد بود.
استفاده از این سقف های تسهیلاتی از محل گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن صادرشده از نمادهای «آبان 94» و پس از آن امکان پذیر است. پرداخت تسهیلات از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن صادر شده در نمادهای مهر 94 و پیش از آن فقط تا سقف های تسهیلات پیشین (500 میلیون ریال برای زوج ها و 350 میلیون ریال برای سایر اشخاص) امکان پذیر خواهد بود.
متقاضیان می توانند از طریق خرید اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن به تعداد مورد نیاز در نمادهای آبان 94 به بعد، خرید اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن پیشین در نمادهای مهر 94 و پیش از آن تا سقف های تسهیلات گذشته به ارزش 350 میلیون ریال برای هر یک از زوج ها، خرید مابه التفاوت از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن جدید در نمادهای « آبان 94» و پس از آن و همچنین پرداخت دو فقره تسهیلات برای خرید یک واحد مسکونی توسط زوج ها که مستلزم خرید 6 دانگ یک واحد مسکونی از سوی آنان است، از این مزایا بهره مند شوند.
حرکت بازار مسکن در فاز پیشرونق همچنان ادامه دارد.
شواهد موجود از تحولات بازار معاملات واحدهای مسکونی حاکی است اگر چه حجم معاملات مسکن در ماه‌های اخیر به‌طور نسبی افزایش داشته است اما قیمت مسکن کماکان در وضعیت ثبات نسبی قرار دارد.این در حالی است که هم اکنون عمده متقاضیان خرید مسکن با وسواس بیشتری تحولات روز بازار ملک را دنبال می‌کنند؛ این دسته از متقاضیان در تلاشند خرید خود را موکول به بهترین زمان ممکن برای ورود به بازار تقاضا کنند.
کارشناسان بازار مسکن معتقدند هنوز هم شرایط برای خرید آپارتمان‌های مصرفی - عموما کوچک متراژ و میان متراژ برای خانه اولی‌ها و همچنین واحدهای بزرگ‌تر برای متقاضیانی که قصد تبدیل به احسن کردن ملک خود را دارند - فراهم است. به این ترتیب اگر چه به نظر می‌رسد قیمت مسکن در برخی مناطق شهر تهران با درصدهای ناچیزی افزایش همراه شده باشد اما از آنجا که این افزایش از حد تورم عمومی فراتر نرفته می‌توان گفت قیمت واقعی مسکن همچنان ثابت مانده است. از این رو هنوز هم متقاضیان مصرفی زمان لازم را برای انجام خریدهای خود در بازار فروش آپارتمان دارند.
تازه‌ترین آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی حاکی است قیمت مسکن در پایتخت طی سه ماه دوم امسال -تابستان 95 - حدود 11 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل - تابستان 94 - افزایش داشته است که چون این میزان افزایش در حدود تورم عمومی بوده است بنابراین هنوز هم قیمت مسکن در وضعیت مطلوبی برای متقاضیان مصرفی قرار دارد. فعالان و واسطه‌های بازار ملک پیش‌بینی می‌کنند این شرایط تا پایان امسال ادامه داشته باشد و به همین دلیل متقاضیانی که هنوز موفق به تکمیل نقدینگی خود برای خرید واحد موردنظرشان نشده‌اند دست کم تا پایان سال فرصت دارند تا با شرایط فعلی اقدام به خرید آپارتمان کنند.