وجود دو دستگی میان فعالان بازار مسکن درباره ارزیابی وضعیت بازار طی هفته‌های اخیر، موجب بروز یک حس دوگانه میان طرف‌های درگیر بازار اعم از طرف عرضه و واسطه‌های ملکی شده است.
در حالی که گروهی اعتقاد دارند بازار معاملات ملک در چند هفته اخیر دوباره به رکود مبتلا شده است، عده دیگری از فعالان بازار به این باور نرسیده‌اند و مختصات پیش‌رونق را همچنان در بازار حاکم می‌دانند. قطعا این دو حس متناقض نمی‌تواند به‌صورت توامان صحیح باشد؛ اما کدام‌یک از این احساسات دوگانه به واقعیت نزدیک‌تر است و چرا این حس دوگانه در بازار شکل گرفته است؟
برابر تازه‌ترین آمار اعلام شده از سوی رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور، طی 17 روز نخست آبان ماه امسال حجم معاملات مسکن با رشد هشت درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته روبه‌رو شده که موید استمرار پیش‌رونق است. با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد وجود دو عامل موجب شده که برخی از فعالان بازار مسکن به این باور نادرست برسند که بازار به فاز رکود بازگشته است؛ نخست انتظار وقوع رونق و افزایش حجم معاملات ماهانه به 18 هزار فقره بوده است که چون بازار همچنان مسیر پیش‌رونق را به‌صورت آهسته و تدریجی به دور از هرگونه هیجان منفی طی می‌کند، محقق نشده و موجب تلقی نادرست بازگشت به رکود شده است. علت دوم نیز ریزش پاییزی حجم معاملات در مهرماه است که هر سال به شکل سنتی و به دلیل تغییر شرایط فصلی رخ می‌دهد.
علائم اولیه خروج بازار از فاز رکود و سیگنال‌های حاکم شدن پیش‌رونق در بازار مسکن از اواخر پاییز سال گذشته با آغاز رشد مثبت حجم معاملات نمایان شد و در اواسط فصل بهار به شکل محسوس‌تری خود را نشان داد. تداوم حدودا یکساله رشد مثبت حجم معاملات و اوج‌گیری آن در میانه تابستان با افزایش 38 درصدی حجم معاملات در مردادماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته موید استمرار پیش‌رونق بود، کمااینکه بررسی‌های میدانی ما در طول فصول گذشته نیز نشان‌دهنده ارزیابی مثبت مشاوران املاک از وضعیت عمومی بازار و تایید فاز پیش‌رونق از سوی این گروه بود.
اما طی چند هفته اخیر میان فعالان بازار ملک دودستگی ایجاد شده به نحوی که عده‌ای معتقدند بازار همچنان روزهای پیش‌رونق را سپری می‌کند اما در مقابل گروه دیگری این گزاره را رد و ادعا می‌کنند بازار ملک بار دیگر به رکود دچار شده است. بروز این دوگانگی دو علت دارد. علت نخست را باید قبل از هر چیز در وضعیت عمومی بازار هنگام تغییر فاز جست‌وجو کرد. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، اواخر پاییز سال گذشته پس از تداوم 30 ماهه رکود در بازار معاملات مسکن، رشد حجم معاملات از سر گرفته شد به نحوی که شمار معاملات ماهانه از حدود 10 هزار فقره با یک جهش 11 درصدی به سطح 12 هزار فقره رسید.
طبعا در شرایطی که بازار بعد از یک رخوت بلندمدت، تحرکات تازه‌ای را تجربه می‌کند، نتایج آن بسیار ملموس خواهد بود. به عبارت دیگر، بهبود وضعیت عمومی بازار مسکن هنگام تغییر فاز، محسوس‌تر از زمانی است که فرآیند رشد معاملات به‌صورت تدریجی در طول دوره زمانی بلندمدت طی می‌شود. از این‌رو عرضه‌کنندگان و واسطه‌های ملکی در نیمه دوم سال گذشته خروج بازار از رکود را کاملا حس کردند و تاثیر خوشایند آن در ذهن فعالان بازار مسکن ثبت شد، اما از آنجا که بازار اکنون بیش از دو فصل است که در فاز پیش‌رونق مانده و چون انتظار فعالان بازار ملک مبنی بر اینکه در پایان تابستان، بازار وارد فاز رونق شود و شمار معاملات ماهانه به سطح 18 هزار فقره برسد، عملا محقق نشده است، برای گروهی از واسطه‌های ملکی و سازندگان این تصور پیش آمده که بازار دوباره به رکود مبتلا شده است.
در واقع تلقی آنها این است که بازار سال گذشته همین موقع وضعیت بهتری داشته و به همین دلیل دچار نوعی نارضایتی شده‌اند؛ در حالی که این تلقی صرفا از تغییر فاز ناگهانی سال گذشته نشأت گرفته و اکنون بازار همچنان حرکت آهسته به سمت رونق را ادامه می‌دهد.دومین علت بروز این حس دوگانه در بین فعالان بازار مسکن، ریزش پاییزی حجم معاملات در مهرماه است. روند مثبت معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر به‌صورت مداوم ادامه پیدا کرد و در فصل طلایی نقل‌وانتقالات ملکی به اوج خود رسید به نحوی که در ماه‌های تیر، مرداد و شهریور رشد حجم معاملات مسکن دو رقمی و به ترتیب 31، 38 و 14 درصد بوده است. رشد متوسط 20 درصدی معاملات مسکن در نیمه اول امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته نیز موید بهبود حال عمومی بازار ملک است، اما با تغییر فصل و ورود به پاییز به‌طور سنتی به دلیل شرایط فصلی، حجم معاملات با کاهش 11 درصدی نسبت به ماه مشابه پارسال روبه‌رو شد.
این ریزش پاییزی اتفاق تازه‌ای در بازار ملک به شمار نمی‌رود؛ چراکه هر ساله همزمان با آغاز سال تحصیلی جدید و شروع فصل پاییز، معاملات مهرماه نسبت به شهریور ماه رشد منفی را تجربه می‌کند. بررسی نشان می‌دهد حجم معاملات مسکن در مهر ماه امسال نسبت به شهریور 28 درصد کاهش داشته است کما اینکه معاملات مهر سال گذشته نسبت به شهریورماه نیز رشد منفی 21 درصد را تجربه کرد.
رشد معاملات در نیمه اول آبان
از سوی دیگر اگر قرار بود این ریزش نشانه‌ای برای بازگشت رکود باشد، طبعا باید در آبان‌ماه نیز شاهد رشد منفی حجم معاملات باشیم، اما حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور در گفت‌وگویی، از رشد 8 درصدی حجم معاملات مسکن در تهران طی 17 روز نخست آبان‌ماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته خبر داد. عقبایی با تایید شکل‌گیری پیش‌رونق در بازار معاملات مسکن، اظهارات دولت درخصوص خروج از رکود را تایید کرد و گفت: از ابتدای امسال تاکنون بازار ملک رشد متوسط 18 تا 20 درصدی را تجربه کرد.
وی با اعلام آمار انعقاد هشت هزار و 135 فقره قرارداد خرید و فروش در 17 روز نخست آبان‌ماه در تهران، از رشد هشت درصدی این رقم نسبت به معاملات صورت گرفته در دوره مشابه سال گذشته (هفت هزار و 558 فقره) خبر داد که این سیر صعودی موید استمرار پیش‌رونق است. عقبایی معتقد است تا زمانی که رشد حجمی معاملات به سطح 50 درصد نرسد، عموم فعالان بازار مسکن تغییر مثبت وضعیت بازار را آن‌چنان که باید، حس نمی‌کنند. وی با بیان اینکه وضعیت بازار مسکن در کشور نیز اغلب متاثر از پایتخت است، گفت: قاعدتا پیش‌رونق و رونق ابتدا در تهران و سپس در شهرهای بزرگ حس می‌شود و در نهایت به دیگر شهرها تسری می‌یابد. با این حال هنوز رشد معاملات در کشور همپای تهران نیست. البته پیش‌بینی مسوولان حوزه مسکن این است که در ماه‌های آتی پیش‌رونق به سایر شهرها تسری خواهد یافت.
علت دوم ریزش پاییزی
اگرچه آمارها موید کاهش حجم معاملات در مهر ماه به شکل سنتی است اما بررسی فعل‌وانفعالات بازار نشان می‌دهد پای علت دومی هم در میان است. شمار معاملات مهرماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته با تنزل 11 درصدی روبه‌رو شده است که بخشی از این ریزش ناشی از کمبود فایل‌های مناسب از نظر طرف تقاضا است. واسطه‌های ملکی اذعان می‌کنند که در سه ماه تابستان اکثر قریب به اتفاق فایل‌های مناسب از نظر متقاضیان خرید معامله شده است.
از این رو در مهرماه با وجود تمایل طرف تقاضا به ادامه حضور موثر در بازار، کاهش چشمگیر فایل مناسب موجب شد، متقاضیان خانه مطلوب خود را پیدا نکنند و اصطلاحا دست خالی از بازار برگردند. به بیان دیگر در مهرماه سال گذشته تمایل به معامله نسبت به تابستان کاهش یافته بود، در حالی که در مهر امسال این تمایل همچنان در بازار وجود دارد اما از آنجا که فایل‌های مناسب در اوج تابستانه پیش‌رونق خرید و فروش شده‌اند، تعداد فایل‌های ارزنده از نظر خریداران کمتر شده و در نتیجه سهم حضور موثر آنها در بازار نیز کاهش یافته است. در عین حال تکمیل واحدهای نوساز و ورود تدریجی آنها به بازار مانع از استمرار این وضعیت خواهد شد.
اثر مثبت حس دوگانه
وجود حس دوگانه رکود ـ پیش‌رونق در بازار معاملات ملک نه تنها ضرری ندارد، بلکه می‌تواند مفید هم باشد. به‌طور کلی سیر تدریجی پیش‌رونق به نفع بازار و به ویژه به نفع طرف تقاضا است، چراکه از بروز هرگونه هیجان منفی و شکل‌گیری حباب قیمتی در بازار جلوگیری می‌کند. از طرفی زمانی که طرف عرضه متاثر از شرایط کنونی تشخیص دهد که ممکن است بازار دوباره در خواب زمستانی فرو برود و رکود موجب کاهش حجم معاملات شود، در قیمت‌گذاری بالاتر تجدیدنظر می‌کند و ترجیح می‌دهد با نرخ معقول‌تر ملک خود را در شرایط کنونی بازار عرضه کند. بر این اساس می‌توان این گزاره را تایید کرد که وجود حس دوگانه مذکور به نفع آینده بازار مسکن تمام می‌شود
کارشناسان اقتصاد مسکن درباره نوع واکنش بازار مسکن ایران به آمریکای جدید ناشی از اعلام نتیجه انتخابات ریاست جمهوری در این کشور، از وجود دو سناریوی محتمل اقتصادی در این زمینه خبر دادند.
بررسی‌های ما براساس تحلیل‌های کارشناسان اقتصاد مسکن حاکی است: آغاز دوران تازه در آمریکا در نتیجه تغییر رئیس‌جمهور در این کشور دست کم با دو احتمال قوی اما متفاوت، بازار مسکن ایران را تحت تاثیر قرار می‌دهد. این تاثیر قبل از هر چیز ناشی از تحولاتی است که روز گذشته منجر به ایجاد شوک شدید قیمتی در بازار ارز، طلا و همچنین بازار سرمایه شد.
در سناریوی اول که کارشناسان احتمال وقوع آن را بیش از سناریوی دوم مطرح می‌کنند، با لحاظ شوک‌هایی که صبح دیروز در بازارهای ارز، طلا و بورس تهران تحت تاثیر پیروزی دونالد ترامپ در انتخابات آمریکا اتفاق افتاد پیش‌بینی می‌شود «هیجانات بازارهای موازی مسکن در ایران در زمانی کمتر از شروع دوره واکنش بازار مسکن به تحولات بیرونی»، فروکش خواهد کرد؛ به این معنی که بازارهای جهانی و به تبع آن بازارهای داخلی زود نقد شونده و جذاب برای سرمایه‌گذاران، همچون ارز و سکه طی روزهای آینده با تغییر فضای سیاسی آمریکا تطبیق پیدا می‌کند و شوک‌های افزایشی قیمت در این بازارها خنثی می‌شود. در این صورت بازار مسکن در مسیری که از اوایل امسال وارد آن شده بود همچنان از فاز پیش رونق به سمت رونق حرکت می‌کند بدون آنکه مسیر حرکت قیمت مسکن دچار تغییر شود.
اواخر وقت اداری دیروز هیجانات قیمتی در بازارهای جهانی تا حدودی تعدیل شد؛ اما این اتفاق به معنای عادی شدن زودهنگام شرایط در بازارها نیست؛ بلکه فعل و انفعالات آینده بازارها ملاک تعیین‌کننده در این زمینه خواهد بود. روز گذشته، در واکنش به پیروزی دونالد ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، شاخص کل بازار سهام با 8/ 1 درصد ریزش به میزان 1460 واحد سقوط کرد. شاخص کل بازار سهام روز سه شنبه 79 هزار و 871 واحد بود که دیروز در نتیجه تحولات ناشی از اعلام نتایج انتخابات در آمریکا، به 78 هزار و 412 واحد رسید. این میزان سقوط در شاخص کل بازار سرمایه آن هم تنها به فاصله چند ساعت از اعلام نتایج انتخابات در آمریکا، به گفته کارشناسان بازار سرمایه، ریزشی کم‌سابقه و شدید محسوب می‌شود.
همچنین قیمت دلار روز گذشته به نزدیکی محدوده 3 هزار و 660 تومان نیز افزایش یافت؛ این در حالی است که نرخ دلار در بازار آزاد مبادلات ارز، روز سه‌شنبه، 3 هزار و 637 تومان بود. این در حالی است که نرخ طلا در بازارهای جهانی نیز روز گذشته با افزایش حدود 5 درصدی همراه شد. هر اونس طلا در بازارهای جهانی دیروز تا 1338 دلار نیز افزایش قیمت داشت؛ این در حالی است که نرخ قطعی هر اونس طلا در بازارهای جهانی، روز سه‌شنبه، 1275 دلار اعلام شده بود. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، با این حال، نرخ هر اونس طلا در بازارهای جهانی به دلیل فروش حجم قابل توجه در قیمت‌های بالا، بعد‌از ظهر دیروز به زیر 1300 دلار بازگشت کرد. این در حالی است که قیمت دلار نیز در بازار داخلی ارز، با اندکی تعدیل در ساعات بعد از ظهر دیروز، به نرخ 3652 تومان بازگشت.
در قالب سناریوی دوم، پیش‌بینی می‌شود بی‌اعتمادی بازارها به دونالد ترامپ در کوتاه‌مدت و میان‌مدت ادامه پیدا کند و در نتیجه ناپایداری قیمتی در بازارهای ارز و سکه به جذابیت این دو بازار در مقابل بازار مسکن (دیر نقد شونده و کم کشش نسبت به تحولات بین‌المللی) منجر شود که در این صورت بازار مسکن در ماه‌های آتی از تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای در امان خواهد بود؛ در صورت تحقق این سناریو ظرفیت افزایش قیمت مسکن به حداقل می‌رسد.
بازگشت تعادل به بازارها؟
سلمان خادم المله، تحلیلگر بازار سرمایه در این باره گفت: واکنش بازار بورس و ریزش 8/ 1 درصدی شاخص کل بازار سهام در بازار سرمایه داخلی که روز گذشته در پی انتخاب دونالد ترامپ به‌عنوان رئیس‌جمهور جدید آمریکا رخ داد واکنش هیجانی این بازار به پیروزی ترامپ در انتخابات آمریکاست. وی ادامه داد: این در حالی است که سیر صعودی قیمت در بازار جهانی طلا تحت تاثیر این رویداد در روز گذشته نیز واکنشی هیجانی بود که منجر به افزایش قیمت در بازار داخلی طلا و سکه نیز شد. این تحلیلگر بازار سرمایه با اشاره به ناپایدار بودن هیجانات در بازارهای سرمایه، طلا و ارز، تاکید کرد: اندازه این هیجانات در بازارهای گفته شده به حدی نیست که بتوان انتظار داشت طی هفته‌های آینده این هیجانات ادامه داشته باشد و منجر به کشیده شدن دامنه هیجان به بازارهای دیر نقدشونده همچون بازار مسکن شود.
وی با اشاره به اینکه معمولا بازار مسکن به دلیل ماهیت ویژه خود همواره با تاخیر زمانی چند ماهه نسبت به بازارهای با قابلیت نقد شوندگی سریع از تحولات مهم سیاسی و اقتصادی تاثیر می‌پذیرد، خاطرنشان کرد: طول عمر هیجان ایجاد شده در بازار طلا و بورس به اندازه‌ای نیست که دامنه آن به بازار مسکن کشیده شود؛ به عبارت دیگر عمر این هیجانات به حدی نیست که بتواند در طول زمان در بازار مسکن تاثیر محسوسی ایجاد کند. خادم المله تاکید کرد: تغییر محسوس قیمت در بازار مسکن تحت تاثیر این نوسانات منتفی است.
این در حالی است که پیش‌بینی می‌شود سایر بازارهای موازی مسکن نیز با گذشت چند هفته به حالت تعادل برگردند. ضمن اینکه محتمل‌ترین اثر بلند مدت انتخابات آمریکا می‌تواند در شکل افزایش نسبی درآمدهای نفتی و تاثیر آن بر بازار مسکن بروز کند. وی توضیح داد: با توجه به اظهارات قبلی دونالد ترامپ در مورد عربستان سعودی، اگر رابطه آمریکا با این کشور در قالب روابط سختگیرانه بازتعریف شود می‌تواند در افزایش درآمدهای نفتی ایران تاثیر بگذارد و از آنجا که همواره افزایش درآمدهای نفتی یکی از عوامل فرابخشی ایجاد رونق و به خصوص تغییر قیمت در بازار مسکن محسوب می‌شود، بازار مسکن کشور می‌تواند از این ناحیه تحت تاثیر قرار بگیرد.
خادم المله تاکید کرد: با این حال نمی‌توان در مورد این احتمالات با قطعیت اظهار نظر کرد.
دو احتمال برای آینده مسکن
نویسنده طرح جامع و تحلیلگر بازار مسکن نیز با اشاره به دشواری ارائه اظهارنظر قطعی در مورد ادامه تحولات بازارهای اقتصادی به دلیل ناپایداری سیاست‌های دونالد ترامپ، گفت: به احتمال نزدیک به یقین نمی‌توان شوک‌های روانی ناشی از پیروزی ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا را پایدار تلقی کرد. فردین یزدانی افزود: علت شوک ناگهانی در قیمت طلای جهانی ناشی از ظرفیت نقدشوندگی بسیار بالای آن است اما این هیجانات به حدی نیست که در میان مدت بتواند خود را به بازار مسکن برساند و این بازار را هم تحت تاثیر قرار دهد. وی تاکید کرد: به این ترتیب به نظر نمی‌رسد تغییر محسوسی در بازار مسکن کشور نسبت به شرایط فعلی و پیش‌بینی‌های قبلی ایجاد شود. یزدانی ادامه داد: با این حال در صورت ادامه هیجانات در بازار طلا و ادامه روند افزایشی قیمت طلای جهانی انتظار می‌رود تقاضاهای سوداگرانه و سفته‌بازی در بازار مسکن دست کم به مدت سه فصل دیگر از بازار مسکن دور بماند و حتی ضعیف‌تر از حالت فعلی شود. البته بعید به نظر می‌رسد که شوک قیمتی طلای جهانی در میان‌مدت ادامه‌دار شود.
منطق مسکن مقابل هیجان
بهروز ملکی، تحلیلگر اقتصاد مسکن با تاکید بر پایداری بازار مسکن در برابر هیجانات ناشی از اعلام نتایج قطعی انتخابات آمریکا اعلام کرد: اولا معتقدم ترامپ در جایگاه رئیس جمهور با ترامپ در دوران تبلیغات انتخاباتی تفاوت‌هایی خواهد داشت و انتظار می رود در جایگاه ریاست‌جمهوری از فضای رادیکال پیش از انتخابات فاصله بگیرد؛ ثانیا اگر تاریخچه رفتار بازارهای مختلف کشورمان طی سه دهه گذشته را مرور کنیم خواهید دید که بازار مسکن، واکنش هیجانی شدیدی به این قبیل اتفاقات از خود نشان نمی‌دهد. وی ادامه داد: در واقع مختصات این بازار، وزین‌تر از آن است که رفتار خود را به چنین عواملی گره زند! البته عوامل متنوعی همچون درآمد نفتی دولت، رشد اقتصادی، بازارهای موازی (ارز، بورس و طلا) و... می‌تواند موجب تغییراتی در طول و عرض ادوار تجاری بخش مسکن شود، اما عامل اصلی، از ساختار زمانبر، سرمایه‌بر، مکان‌محور و غیرقابل واردات مسکن نشأت می‌گیرد. ملکی تاکید کرد: اساس ادوار تجاری در بخش مسکن، بر مدل تار عنکبوتی استوار است، به‌طوری که پس از رکود بازار مسکن، با افت سودآوری ساخت‌و‌ساز، انگیزه اقتصادی اخذ پروانه‌های ساختمانی کاهش یافته و این مساله نیز موجب کاهش عرضه (با یک وقفه دو، سه ساله) و به‌تبع، تحریک مجدد بازار می‌شود.
وی تصریح کرد: بر این مبنا از رفتار نسبتا منطقی بازار مسکن می‌توان چنین استنباط کرد که عوامل برون‌بخشی- همچون انتخابات آمریکا- نمی‌تواند روند رونق و رکود در بخش مسکن ایران را به هم بریزد؛ حداکثر تاثیر این قبیل عوامل، ایجاد نویز در روند حرکتی بازار مسکن خواهد بود. ملکی ادامه داد: بنابراین آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد این است که پس از انتخاب ترامپ، بازار مسکن کشورمان، کماکان مسیر پایانی رکود و ورود به رونق را طی کند و نمی‌توان انتظار تغییر محسوس در روند حرکتی این بازار را داشته باشیم.
پس از جهش قیمتی کم سابقه قیمت مسکن در سال‌های پایانی دولت دهم، سه سالی است که بازار مسکن با نوسان قیمتی محدودی همراه است.
اما این ثبات نسبی قیمت‌ها با رکودی همراه است که از سال 1391 گلوی بازار مسکن را به‌عنوان یکی از محرک‌ترین بخش‌های اقتصاد فشرده است. بخش مسکن با داشتن رابطه مستقیم و غیرمستقیم با حدود 130بخش اقتصادی و سهم 12درصدی در اشتغال کشور نقش بی‌بدیلی در رونق اقتصادی کل اقتصاد برعهده دارد. اما بواسطه رکودی که در این سال‌ها در این بازار ایجاد شده است، اقتصاد ملی نتوانسته است از ظرفیت‌های فراوان این بخش بهره‌مند شود. برهمین اساس دولت یازدهم با عنایت به این نقش و سهم، برنامه‌های متعددی برای خروج مسکن از رکود تدوین و اجرایی کرده است که در این برنامه‌ها هر روی طرف یعنی طرف عرضه و تقاضا مد نظرند. دولت با تسهیل و افزایش تسهیلات خرید سعی دارد تقاضا را افزایش دهد و از سوی دیگر با دراختیار گذاشتن تسهیلات برای انبوه‌سازان و تولیدکنندگان مسکن قصد دارد عرضه مسکن را بالا ببرد تا ضمن افزایش خرید و فروش قیمت‌ها نیز متعادل بماند.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایران ، در ماه‌های اخیر تعداد مبایعه نامه‌ها در بازار مسکن با رشد همراه شده است و به گفته عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی پرداخت وام ساخت مسکن نیز تا پایان مهر ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل 108 درصد بیشتر شده است که هر دوی این آمارها نشان از تقویت نسبی بخش عرضه و تقاضا و از پیش نشانه‌های رونق محسوب می‌شود ولی با وجود این برای اینکه بتوان گفت مسکن وارد رونق شده هنوز کافی نیست. حال در شرایطی که آمارها و گزارش‌ها جسته و گریخته از افزایش نسبی معاملات مسکن در کشور خبر می‌دهد، برخی کارشناسان اعتقاد دارند در صورتی که رونق در بازار مسکن رخ دهد به طور قطع قیمت‌ها نیز افزایش می‌یابد ولی در مقابل شماری از کارشناسان معتقدند که مسکن با توجه به میزان درآمد خانوارها بیش ازاین امکان و ظرفیت افزایش قیمت ندارد، ضمن اینکه در سال‌های پایانی دهه 80 قیمت‌ها سه برابر رشد پیدا کرده است.
رونق مسکن چهار رشد به دنبال دارد
در حالی که میان کارشناسان درخصوص افزایش یا ثبات قیمت مسکن درآینده اختلاف نظر وجود دارد، بیت‌الله ستاریان کارشناس بخش مسکن می‌گوید که این هر دو دسته کارشناسان یک حرف را می‌زنند و در واقعیت اختلافی میان آنها وجود ندارد. به گفته وی با توجه به کسری که در عرضه مسکن وجود دارد در صورتی که رونقی در بازار مسکن رخ دهد به طور حتم با افزایش قیمت همراه خواهد بود. حال اگر قدرت خرید خانوارها بیش ازاین ظرفیت نداشته باشد پس نمی‌توان انتظار رونق بخش مسکن را داشت.ستاریان با اشاره به اینکه مسکن دارای دو نوع تقاضای مؤثر و مطلق است، گفت: تقاضای مؤثر تقاضایی است که هم‌اکنون در بازار وجود دارد ولی تقاضای مطلق خانوارهایی هستند که به مسکن نیاز دارند اما به دلایل مختلف از خرید و تأمین آن ناتوانند. برهمین اساس دولت در برنامه‌ریزی‌های خود باید تقاضای مطلق را درنظر بگیرد چرا که در تمام کالاهای زیستی نظیر خوراکی نیز باید همین موضوع مد نظر باشد.
این کارشناس مسکن ادامه داد: در صورتی که مسکن وارد رونق شود با چهار افزایش مواجه می‌شویم که این افزایش‌ها شامل افزایش سرمایه‌گذاری بخش مسکن، رشد خرید و فروش، قیمت و تولید و عرضه می‌شود. بدین ترتیب رونق بدون افزایش قیمت ممکن نیست. وی در پاسخ به این سؤال که آیا افزایش سه برابری قیمت مسکن در سال‌های پایانی دهه 80 کافی نبود، اظهار کرد: به دلیل ثبات غیرواقعی قیمت‌ها حتی این افزایش نیز قیمت مسکن را به واقعیت نرساند.ستاریان در پایان تأکید کرد: دولت برای اینکه مسکن را وارد رونق کند باید از تمام مکانیزم‌های مالی خود به یک باره استفاده کند تا شوکی به این بازار وارد شود و بتواند سایر بخش‌های اقتصاد را نیز به تحرک وادارد.
رشد 10/6 درصدی معاملات مسکن در چهارماه نخست امسال
معاون مسکن و امور ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز در تشریح وضعیت فعلی بازار مسکن گفت: در چهارماه نخست سال 95 در مقایسه با چهارماه نخست سال 94 تعداد مبایعه‌نامه‌ها افزایش پیدا کرده است و این نشان می‌دهد در چهارماه نخست سال‌جاری افزایش معاملات را در بازار مسکن داشته‌ایم که میانگین این رشد 10/6 درصد است.
حامد مظاهریان ادامه داد: قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران، 7/6 درصد افزایش پیدا کرده است. از آنجا که ما رصد معاملات املاک را داریم بدین معنا که هر معامله‌ای انجام می‌شود ثبت می‌شود، این عددها تا حد زیادی دقیق و درست است. اینها نشان می‌دهد ما نشانه‌های خوبی را در بازار داریم: اینکه تعداد متقاضیان بیشتر شده، قیمت هم تغییر کرده ولی هنوز زیر تورم سالانه است بنابراین جای نگرانی وجود ندارد.
وی با اشاره به اینکه صدور پروانه ساختمانی کاهش دارد، افزود: جلوی شتاب صدور پروانه ساختمانی گرفته شده ولی به نظر می‌رسد که ادامه این وضعیت می‌تواند در ماه‌های آینده وضعیت بازار مسکن را تغییر دهد.
معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: سهم مسکن از بودجه خانوار به رقم نامطلوب 33 درصد رسیده است. یعنی به‌طور متوسط هر خانوار 33 درصد درآمدش را صرف مسکن می‌کند که این رقم برای دهک‌های پایین خیلی بالاتر است و به اقتصاد خانوارها ضربه می‌زند. همچنین با نقشی که مسکن در اقتصاد کلان دارد و چهره‌نمایی از وضعیت موجود که 23 میلیون خانوار در برابر 22 میلیون مسکن داریم نشان می‌دهد که در حال حاضر با کاهش یک میلیون واحدی مسکن برای خانوارهای کشور روبه‌رو هستیم.
بنگاه‌های املاک در برخی مناطق با اشاره به ظهور نشانه‌های رونق بازار خرید و فروش مسکن، می‌گویند بسیاری از مالکان املاک ریزمتراژ با مناسب‌دیدن شرایط بازار برای تبدیل به احسن‌کردن ملک خود، تصمیم گرفته‌اند با پایین‌آوردن قیمت پیشنهادی، امکان فروش راحت‌تر ملک خود را فراهم کنند.
مشاوران املاک از کاهش قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان‌های مسکونی زیر 50 متر در برخی محلات شهر تهران خبر می‌دهند. بنگاه‌های املاک در برخی مناطق با اشاره به ظهور نشانه‌های رونق بازار خرید و فروش مسکن، می‌گویند بسیاری از مالکان املاک ریزمتراژ با مناسب‌دیدن شرایط بازار برای تبدیل به احسن‌کردن ملک خود، تصمیم گرفته‌اند با پایین‌آوردن قیمت پیشنهادی، امکان فروش راحت‌تر ملک خود را فراهم کنند.
مطابق با آخرین آمار بانک مرکزی نیز که به‌صورت رسمی ماهانه منتشر می‌شود در حال‌حاضر خرید و فروش آپارتمان‌های با متراژ بین 60 تا 70 متر مربع سهم 14 درصدی در بازار معاملات املاک شهر تهران دارند. جست و جو در فایل‌های فروش بنگاه‌های املاک در برخی محلات شهر تهران نیز این موضوع را تایید می‌کند.
طی چند روز اخیر در محدوده شهران، آپارتمانی 43متری با عمربنای 10 ساله به قیمت هر مترمربع 4 میلیون و 160 هزار تومان برای فروش پیشنهاد شده است. این در حالی است که مطابق با بررسی‌ها، میانگین قیمت خرید و فروش آپارتمان‌هایی با ویژگی مشابه در همین محدوده شهری حدود 4 میلیون و 640 هزار تومان است.
همچنین آپارتمان دیگری در محدوده خیابان اشرفی‌اصفهانی کلیدنخورده به قیمت 3 میلیون و 800 هزار تومان در هر مترمربع برای فروش پیشنهاد شده است. این درحالی است که میانگین قیمت هر‌مترمربع آپارتمان مسکونی با ویژگی‌های مشابه در حدود 5 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود. البته طبق گفته مشاوراملاک این منطقه این واحد مسکونی دارای سند اوقافی است.
بنگاه‌های املاک در برخی مناطق با اشاره به ظهور نشانه‌های رونق بازار خرید و فروش مسکن، می‌گویند بسیاری از مالکان املاک ریزمتراژ با مناسب‌دیدن شرایط بازار برای تبدیل به احسن‌کردن ملک خود، تصمیم گرفته‌اند با پایین‌آوردن قیمت پیشنهادی، امکان فروش راحت‌تر ملک خود را فراهم کنند.
مشاوران املاک از کاهش قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان‌های مسکونی زیر 50 متر در برخی محلات شهر تهران خبر می‌دهند. بنگاه‌های املاک در برخی مناطق با اشاره به ظهور نشانه‌های رونق بازار خرید و فروش مسکن، می‌گویند بسیاری از مالکان املاک ریزمتراژ با مناسب‌دیدن شرایط بازار برای تبدیل به احسن‌کردن ملک خود، تصمیم گرفته‌اند با پایین‌آوردن قیمت پیشنهادی، امکان فروش راحت‌تر ملک خود را فراهم کنند.
مطابق با آخرین آمار بانک مرکزی نیز که به‌صورت رسمی ماهانه منتشر می‌شود در حال‌حاضر خرید و فروش آپارتمان‌های با متراژ بین 60 تا 70 متر مربع سهم 14 درصدی در بازار معاملات املاک شهر تهران دارند. جست و جو در فایل‌های فروش بنگاه‌های املاک در برخی محلات شهر تهران نیز این موضوع را تایید می‌کند.
طی چند روز اخیر در محدوده شهران، آپارتمانی 43متری با عمربنای 10 ساله به قیمت هر مترمربع 4 میلیون و 160 هزار تومان برای فروش پیشنهاد شده است. این در حالی است که مطابق با بررسی‌ها، میانگین قیمت خرید و فروش آپارتمان‌هایی با ویژگی مشابه در همین محدوده شهری حدود 4 میلیون و 640 هزار تومان است.
همچنین آپارتمان دیگری در محدوده خیابان اشرفی‌اصفهانی کلیدنخورده به قیمت 3 میلیون و 800 هزار تومان در هر مترمربع برای فروش پیشنهاد شده است. این درحالی است که میانگین قیمت هر‌مترمربع آپارتمان مسکونی با ویژگی‌های مشابه در حدود 5 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود. البته طبق گفته مشاوراملاک این منطقه این واحد مسکونی دارای سند اوقافی است.